The Straits View Condominium 海峡景苑
这个项目现在二手挂牌从 RM360,000 到 RM1,540,000——价差 RM1,180,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 The Straits View Condominium
The Straits View Condominium（海峡景苑） 是位于马来西亚新山 Bandar Baru Permas Jaya 的Freehold公寓，由 Bandar Raya Developments Berhad (BRDB)（透过子公司 Permas Jaya Sdn Bhd） 开发，2014 年完工，共 5 栋 / — 层 / 120 户。地址：Taman Permas Jaya, 81750 Johor Bahru, Johor。
户型 1,060 至 2,500 平方尺，共 1 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM360,000 – RM1,540,000，中等价位约 RM950,000；成交 PSF 区间 RM338–618／尺。整户月租 RM2,150 – RM5,500，毛租金回报率 4.9%。管理费本身约 RM0.24／平方尺／月，加上储备金（sinking fund，本项目按管理费的 30% 计）后全包约 RM0.31／平方尺／月——据 2026 年 9 月在售挂牌，由 8 位以上中介、10 个以上独立单位、双平台互证；1,679 平方尺的单位实报管理费 RM400.80＋储备金 RM120.24＝每月 RM521.04。
交通定位：约 17–19 km（估算）
The Straits View Condominium 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2014 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Bandar Raya Developments Berhad (BRDB)（透过子公司 Permas Jaya Sdn Bhd）Bandar Raya Developments Berhad (BRDB)
- 完工年份
- 2014已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 1205 栋 · — 层（层数查无权威来源：房屋部 TEDUH 无本项目登记，持牌发展商 Permas Jaya Sdn Bhd（编号 835）名下 13 个登记项目已逐一核对均非本项目；其中 THE STRAITS VIEW RESIDENCES 是独立式与半独立式洋房，不可混用）
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.24／平方尺／月（含储备金全包约 RM0.31）据 2026 年 9 月在售挂牌（8 位以上中介、10 个以上独立单位、双平台互证）；1,679 平方尺实报管理费 RM400.80＋储备金 RM120.24＝RM521.04／月，储备金按管理费 30% 计。以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM338–618经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 4.9%以整户出租计算
BRDB 创立于1976年，马来西亚主板上市地产商，代表作包括吉隆坡 Bangsar 高端住宅区、Menara BRDB，以及自1981年起开发的新山 Permas Jaya 综合新镇，口碑良好，以规划完善、地段稀缺性著称。
Bandar Baru Permas Jaya，出门能到哪里
完整地址：Taman Permas Jaya, 81750 Johor Bahru, Johor（邮编 81750）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运约 17–19 km（估算）
- 🛂 关卡 CIQ约 16–18 km，车程约 20–25 分钟（估算）
- 🚌 其他交通靠近 Pasir Gudang Highway / EDL
🛍️ 购物商场
- Taman Permas Jaya 商业区
- AEON Permas Jaya
🎓 学校
- 多所 Permas Jaya 系列学校
🏥 医疗
- Klinik Komuniti Taman Plentong Utama（政府社区诊所 · Permas Jaya 内没有 Klinik Kesihatan）
- JB Specialist Hospital（私立医院 · Taman Johor Jaya）
- Hospital Pasir Gudang（公共总医院）
- Regency Specialist Hospital（私立医院 · Bandar Seri Alam）
1 个户型，1,060 到 2,500 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM950,000，高价位到 RM1,540,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 单一大户型为主（3+1房） | 约1060-2500 sf | 4 房 · 3 卫 | RM360,000 – RM1,540,000 | — | RM2,150 – 5,500 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM282–515／尺，本页采用 RM338–618／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
The Straits View Condominium 现在实际长什么样
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 Permas Jaya Sdn Bhd（BRDB）官方项目视觉，取自发展商官网 permasjayabrdb.com 的 The Straits View Condominium（末期 Elita）项目页，著作权属 BRDB Developments Sdn Bhd。
1 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM2,150 到 RM5,500 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.9%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
The Straits View Condominium 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
The Straits View Condominium 真正值钱的地方
全区罕见的低密度大盘，120 户对比动辄上千户的邻近项目
The Straits View Condominium 只有 5 栋、总共 120 户，建在 17.8 英亩的山丘地上。StarProperty 的评测原文形容「整个基地大到几乎看不见下一个最近的公寓」。对比 Permas Jaya 一带其他动辄七八百户的大盘，这种低密度在电梯等候、停车周转与公设拥挤程度上有明显优势，是这个项目最核心、也最难被后来者复制的卖点。
山丘选址，三种景观可选：市区天际线、高尔夫球场、水道海景
项目坐落在永久地契的山丘地上，紧邻 Permas Jaya 高尔夫球会，StarProperty 形容单位「大阳台望出去就是壮观的海景、高尔夫球场景，以及一路延伸到大楼的水道景观」。这种景观组合在整个 Permas Jaya 区内并不多见，尤其是高尔夫球场景观，只有紧邻球场的项目才有。
BRDB 一线上市发展商，Permas Jaya 新镇的开发主体
发展商 Bandar Raya Developments Berhad（BRDB）创立于 1976 年，是马来西亚主板上市地产商，1981 年起开发 1,400 英亩的 Bandar Baru Permas Jaya 新镇至今超过 40 年，旗下还有吉隆坡 Bangsar 的高端住宅项目。本项目由 BRDB 全资子公司 Permas Jaya Sdn Bhd 开发，永久地契，是这一整片新镇规划的一部分，不是外来发展商插队的孤立小基地。
户型清一色大三房、设施清单完整
全部单位统一为 3+1 房 3 卫、建筑面积约 1,600 平方尺（部分楼层单位面积区间更大，约 1,060–2,500 平方尺），每户都有大阳台。设施包括游泳池、戏水池、水疗池、桑拿、网球场、壁球场、篮球练习场、健身房、多用途厅、function room、自助餐厅、洗衣服务、便利店与反射疗法步道，规格接近中高端项目。
🏊 设施清单
- 24小时保安
- 壁球场
- 游泳池
- 网球场
- 戏水池
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- 新山市区（Johor Bahru city centre）StarProperty 原文标注的参考距离约 9 km（东向，据 StarProperty）
- 巴西古当工业区（Pasir Gudang Industrial Estate）StarProperty 原文标注的参考距离，也是本区空气质量风险的来源方向约 10 km（据 StarProperty）
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar 关卡大厦需自驾经 Pasir Gudang Highway / EDL，高峰时段易受关口回堵影响约 16–18 km，车程约 20–25 分钟（估算）
- Bukit Chagar RTS 站柔佛第一座捷运站，需自驾接驳约 17–19 km，车程约 22–28 分钟（估算）
🛍️ 购物餐饮
- Jaya Jusco / AEON Permas JayaStarProperty 原文标注为日常购物首选约 1–2 km（估算）
- Mid Valley Southkey新山最大商场群之一，需驾车约 6–8 km（直线，估算）
- KSL City Mall近新山市区，需驾车约 9–11 km（直线，估算）
- Paradigm Mall Johor Bahru位于 Skudai 方向，距离较远约 15–18 km（直线，估算）
🎓 学校
- Permas Jaya Golf Club 周边 SK/SMK Permas Jaya 系列StarProperty 原文提及区内学校配套完整约 1–2 km（估算）
- SJK(C) Permas Jaya 系列华小社区内华文小学约 1–2 km（估算）
- Excelsior International School位于 Tebrau 方向，本区没有步行可达的国际学校约 10–12 km（直线，估算）
- REAL Schools Cahaya Campus位于 Bandar Seri Alam / Cahaya Masai 方向约 8–10 km（直线，估算）
🏥 医疗
- Klinik Kesihatan Permas Jaya公立诊所约 1–2 km（估算）
- Regency Specialist Hospital私立专科，位于 Bandar Seri Alam 方向约 8–10 km（直线，估算）
- KPJ Pasir Gudang Specialist Hospital私立专科，位于巴西古当约 10–12 km（直线，估算）
- Hospital Sultan Ismail公立综合医院约 9–11 km（直线，估算）
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
重视私隐与低密度的自住家庭
全区最低密度的选择之一，120 户对比周边动辄七八百户的大盘，公设与停车不拥挤。适合已经有一定预算、想要空间感又不想搬去纯有地住宅的家庭。要注意的是楼龄已超过 10 年，购买前务必核实维修基金与主要机电系统的大修计划。
追求球场/海景的自住或换房买家
紧邻 Permas Jaya 高尔夫球会，部分单位可享球场景或水道景，这种景观组合在区内稀缺。要接受球场维护带来的气味与蚊虫可能性，看房时最好选球场刚维护完的时段实地感受。
出租给外派人士的长租型投资客
StarProperty 的分析认为本项目适合出租给「希望住在 Iskandar 项目周边的外派人士」。这类租客对居住品质和私隐要求较高，本项目的低密度和大户型正好符合，但 120 户的规模意味着出租挂牌基数小，找到合适租客可能需要更长时间。
不适合：追求高流动性、快进快出的短期投资客
120 户的低密度虽然是居住体验的优势，但反过来意味着挂牌基数小、买家池有限，转手速度天然比大盘慢。加上总价区间悬殊导致比价困难，如果买家的目标是快速转手套利，这个项目的流动性特征并不合适。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠总价区间从 RM30 万到 RM128 万，价差反映朝向楼层差异悬殊，估价与贷款都可能踩坑
基础资料显示本项目挂牌总价区间是 RM30 万到 RM128 万，PSF 282–515，同一个项目内价差超过 4 倍。这种悬殊通常来自朝向（海景/球场景 vs 内向景）、楼层与是否翻新的巨大差异。对买家的实际影响是：如果按项目「均价」出价，很容易买贵或错过真正的好单位；银行估价师在楼层价差大的项目上也可能给出偏保守的估值，导致贷款成数不如预期，首付压力增加。
⚠巴西古当（Pasir Gudang）工业区空气质量事件，是本区租客信心的实际风险
StarProperty 的评测明确指出本项目「距离巴西古当工业区约 10 公里」。2019 年 3 月，巴西古当 Sungai Kim Kim 河遭非法倾倒化学废料，释出有毒气体导致大批居民与学生送医、多所学校一度停课（据 BBC News 2019 年 3 月报道）。虽然本项目与工业核心区之间有一定距离，但类似的空气异味投诉在事件当年并非只发生一次，一旦重演会直接影响外派租客的续租信心，也是买方压价的常见理由。
⚠BRDB 在 Permas Jaya 同时开发多个名字带「Straits View」的项目，容易查错资料、比错价
BRDB 官网列出的在售/已售项目里，同时存在 The Straits View Duo、The Straits View Garden、The Straits View Link、The Straits View Homes、The Straits View Residences，以及本项目 The Straits View Condominium——前面几个多数是排屋、半独立式或联排别墅等有地住宅，产品形态和总价完全不同。买家如果在网上搜索「Straits View」比价或查成交记录，很容易把不同项目的数据混在一起，得出错误的市场判断。
⚠楼龄已超过 10 年，主要机电系统进入需要大修的阶段
项目 2014 年完工，到 2026 年楼龄约 12 年，电梯、水泵、屋顶防水、外墙等主要机电系统通常在这个年龄段开始出现需要大修的迹象。在马来西亚，一部电梯的翻新费用普遍落在 RM15 万至 RM30 万之间，若管理机构此时才开始规划维修基金，业主可能面临一次性特别徵收（special levy），对现金流是实打实的额外支出。
⚠紧邻高尔夫球场的另一面：农药飘散与球场维护对住户的实际影响
本项目的核心卖点之一是紧邻 Permas Jaya 高尔夫球会，享有球场景观。但高尔夫球场日常维护会使用除草剂、杀虫剂等化学品，靠近球场一侧、尤其是低楼层单位，存在药剂飘散气味或蚊虫问题的可能性，这类问题不会写在售楼资料里，只有住进去或问现住户才会知道。
Permas Jaya / Masai / Seri Alam 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| The Straits View Condominium ← | 2014 | Freehold | 120 | RM338–618 | RM360,000 – RM1,540,000 | 4.9% |
| D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) | 2014 | Freehold | 780 | RM400–632 | RM300,000 – RM720,000 | 4.0% |
| Permas Ville Apartment (Block A / Block B) | 2005 | Freehold | — | RM380–515 | RM420,000 – RM600,000 | 3.8% |
| Central Residences @ Permas Ville | 2023 | Freehold | 291 | RM642–662 | — | — |
| Pan Vista Condominium | 1994 | Freehold | 315 | RM269–446 | RM300,000 – RM490,000 | 7.3% |
| Fair View Apartment | 2003 | Freehold | 164 | RM324–456 | RM335,000 – RM540,000 | 3.5–4.5% |
| Impian Senibong Residences | 2016 | Leasehold | 243 | RM248–520 | RM360,000 – RM695,000 | 3.4% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。The Straits View Condominium 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
The Straits View Condominium 现在二手价多少？
2026 年 9 月，The Straits View Condominium 的二手挂牌价区间为 RM360,000 至 RM1,540,000，中等价位约 RM950,000，成交 PSF 约 RM338–618／尺。各户型价格带：单一大户型为主（3+1房）（约1060-2500 sf）RM360,000–RM1,540,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
The Straits View Condominium 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM2,150 – RM5,500。毛租金回报率约 4.9%；这是毛回报，扣除管理费（1,679 平方尺全包约 RM521／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
The Straits View Condominium 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
The Straits View Condominium 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
The Straits View Condominium 什么时候完工？谁开发的？
The Straits View Condominium 于 2014 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 5 栋、— 层、120 户（层数查无权威来源，故留空不猜：房屋部 TEDUH 完全没有本项目的登记纪录，持牌发展商 Permas Jaya Sdn Bhd（发展商编号 835）名下全部 13 个登记项目已逐条核对，没有一个是本项目；其中名称相近的 THE STRAITS VIEW RESIDENCES（835-6／835-7）经查属 Rumah Sesebuah／Rumah Berkembar，即独立式与半独立式洋房的有地住宅，并不是这栋公寓，切勿误配）。发展商为 Bandar Raya Developments Berhad (BRDB)（透过子公司 Permas Jaya Sdn Bhd）。BRDB 创立于1976年，马来西亚主板上市地产商，代表作包括吉隆坡 Bangsar 高端住宅区、Menara BRDB，以及自1981年起开发的新山 Permas Jaya 综合新镇，口碑良好，以规划完善、地段稀缺性著称。
The Straits View Condominium 交通方便吗？离关卡多远？
约 17–19 km（估算）；约 16–18 km，车程约 20–25 分钟（估算）；靠近 Pasir Gudang Highway / EDL
The Straits View Condominium 有哪些户型？
共 1 个户型：单一大户型为主（3+1房） 约1060-2500 sf（4 房）。面积从 1,060 到 2,500 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
The Straits View Condominium 管理费多少？有什么设施？
管理费本身约 RM0.24／平方尺／月；加上储备金（sinking fund，本项目按管理费的 30% 计）之后，全包约 RM0.31／平方尺／月——据 2026 年 9 月在售挂牌，由 8 位以上中介、10 个以上独立单位、双平台互证。最清楚的一条是 1,679 平方尺的单位：管理费 RM400.80＋储备金 RM120.24＝每月 RM521.04。其余单位实报：1,600 平方尺 RM410、1,650 平方尺 RM520、1,668 平方尺 RM521.40、1,779 平方尺 RM540、1,819 平方尺 RM450–500、3,000 与 3,455 平方尺同为 RM800／月。本项目是本站这批新山已完工公寓里唯一一个在挂牌上把管理费与储备金明确拆开写的。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：24小时保安、壁球场、游泳池、网球场、戏水池。
The Straits View Condominium 适合什么人买？
追求低密度、大户型、山丘海景的自住高端买家
买 The Straits View Condominium 有什么风险要注意？
楼龄已逾10年，总价区间波动极大（可能因单位朝向/楼层差异悬殊）；转手流通性不如中小户型项目；不太适合追求高流通性的短期投资客
The Straits View Condominium 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Taman Permas Jaya 商业区、AEON Permas Jaya。学校：多所 Permas Jaya 系列学校。医疗：Klinik Komuniti Taman Plentong Utama（政府社区诊所 · Permas Jaya 内没有 Klinik Kesihatan）、JB Specialist Hospital（私立医院 · Taman Johor Jaya）、Hospital Pasir Gudang（公共总医院）、Regency Specialist Hospital（私立医院 · Bandar Seri Alam）。
为什么网上查不到 The Straits View Condominium 的住户评价？
PropertyGuru 上本项目目前累积的评价数是 0，可能是因为项目规模小（只有 120 户）、住户在网络平台留评的比例本来就低，也可能是本地自住盘的住户较少使用英文房产点评网站。这不代表项目没有真实的居住反馈，只是这个渠道拿不到数据。买前建议直接联系现任业主或住在附近的中介，了解实际的管理与居住体验，不要只依赖网络评价的缺失来做判断。
BRDB 在 Permas Jaya 好像开发了好几个叫「Straits View」的项目，会不会查错资料、比错价？
确实容易搞混。BRDB 官网目前列出的项目里，除了本项目 The Straits View Condominium，还有 The Straits View Duo、The Straits View Garden、The Straits View Link、The Straits View Homes、The Straits View Residences，多数是排屋、半独立式或联排别墅，产品形态和总价跟本项目完全不同。查成交记录或跟经纪核价格时，务必确认对方给的确实是「Condominium」这个具体项目的数据。
同一个项目里价格从 30 万到 128 万，差距这么大是怎么回事？
这个价差主要来自朝向（海景/球场景 vs 普通景观）、楼层高低以及是否经过翻新。本项目单位面积区间本身也较大（约 1,060–2,500 平方尺），大小户型混在一起计算区间会进一步拉大价差。买前不要参考项目整体的价格区间去出价，一定要拿同楼层、同朝向、近期的实际成交记录做比较，否则很容易出价过高或错过真正划算的单位。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 The Straits View Condominium 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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