1Medini Residences 1麦迪尼公寓
这个项目现在二手挂牌从 RM385,000 到 RM780,000——价差 RM395,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 1Medini Residences
1Medini Residences（1麦迪尼公寓） 是位于马来西亚新山 Medini 的Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）公寓，由 WCT Land Sdn Bhd 开发，2015 年完工，共 2 栋 / 29 层 / 1,332 户。地址：Medini, Iskandar Puteri, Johor。
户型 720 至 1,704 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM385,000 – RM780,000，中等价位约 RM582,500；成交 PSF 区间 RM365–706／尺。整户月租 RM2,150 – RM3,350，毛租金回报率 5.7%。管理费约 RM0.34–0.38／平方尺／月——据 2026 年 9 月在售挂牌，由 2 位不同中介互证：1,019 平方尺单位实报 RM385／月，另一条挂牌报约 RM350／月。挂牌未注明是否已含 sinking fund（储备金）。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 约 25–28 km
1Medini Residences 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2015 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- WCT Land Sdn BhdWCT Holdings Berhad
- 完工年份
- 2015已交付现房（二手）
- 地契
- Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 1,3322 栋 · 29 层（TEDUH 11491-1 第二期登记 662 户）
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.34–0.38／平方尺／月据 2026 年 9 月在售挂牌（2 位中介互证）；1,019 平方尺实报 RM385／月，另一条报约 RM350／月。未注明是否含 sinking fund，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM365–706经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 5.7%以整户出租计算
WCT Holdings Berhad 为马来西亚上市综合企业（建筑+地产+商场营运），代表作包括 Paradigm Mall（PJ/JB）、1 Medini 综合体（含商场、办公、住宅），在建筑工程与商场营运方面口碑扎实。
Medini，出门能到哪里
完整地址：Medini, Iskandar Puteri, Johor。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 约 25–28 km
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 25–28 km
- 🚌 其他交通距第二通道约 10–15 km
🛍️ 购物商场
- 1Medini 商场（直接连接）
- Mall of Medini
- Legoland
- Educity
3 个户型，720 到 1,704 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM582,500，高价位到 RM780,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Garden Villa 花园别墅（另18套） | 面积待查 | 资料待查 | 资料待查 | — | — |
| 1房 | 720 sf | 1 房 · 资料待查 | 资料待查 | — | RM2,150 – 2,150 |
| 2-4房 | 720-1704 sf | 资料待查 | RM385,000 – RM780,000 | — | RM2,150 – 3,350 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM304–588／尺，本页采用 RM365–706／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
1Medini Residences 现在实际长什么样
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 WCT Holdings Berhad／WCT Land 官方项目视觉，取自 wct.com.my 与 wctland.com.my，著作权属 WCT Holdings Berhad。
3 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM2,150 到 RM3,350 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.7%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
1Medini Residences 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
1Medini Residences 真正值钱的地方
1,332 户，是 Medini 户数最多的住宅项目之一
PropertyGuru 项目页记录：发展商 WCT OUG Development Sdn Bhd（WCT Land 体系）、Leasehold、Service Residence、2015 年完工、1,332 户。项目由两栋高层塔楼加 18 栋花园别墅与一个商业中心（1 Medini Hub）组成，单位面积 720–1,704 平方尺，涵盖 1 房到 4 房复式。规模大代表管理费有足够户数分摊，公共设施的固定成本不会全压在少数人身上。
位于 Medini 特区，外国买家可能免除 RM100 万最低售价门槛
Medini 是 Iskandar Puteri 内一块 2,230 英亩的特区，总发展商为国库控股（Khazanah Nasional）旗下的 Medini Iskandar Malaysia Sdn Bhd，法律地位来自《2007 年 IRDA 法令》。在这个特区内，向发展商购买的全新分层产业对外国买家免除柔佛州 RM100 万的最低售价门槛——这是柔佛州其他地方都没有的安排。二手转售是否同样适用有争议，必须逐案由律师查证（见风险与 FAQ）。
Medini 里入场价最低的一批，PropCashflow 统计平均售价约 RM425,000
PropCashflow 2026 年 4 月的挂牌统计把 1Medini 列为 Medini 五个主要分层项目里平均售价最低的一个：约 RM425,000（换算约 12.5 万新元），对照 One Medini 约 RM434,400、Grand Medini 约 RM477,633、The M @ Medini 约 RM543,679、Medini Signature 约 RM603,304。对预算有限、又想在柔佛置产的外国买家来说，这是全马来西亚半岛少见的入场门槛。
Gleneagles Medini 步行可达，Mall of Medini 与 Legoland 也在旁边
Gleneagles Hospital Medini（IHH Healthcare 旗下 300 床私立医院）距本项目约 700 米，属步行范围；Mall of Medini 与 Legoland Malaysia Resort（2012 年开幕）也在同一片区。EduCity Iskandar（305 英亩教育城）在几分钟车程内。这四个锚点分别对应医疗、日常消费、短住客与学生教职员租客。
有 Causeway Link（CW）巴士线，不完全依赖自驾
PropertyGuru 上唯一一则住户评价的标题就是「Well Maintained and Affordable with CW bus」，内容写「Value for money and well maintained with CW bus link」。Causeway Link 是往返新马的跨境巴士营运商，有巴士线服务 Medini 一带。这对没有车的租客（尤其是 EduCity 学生）是实际的加分项——Medini 其他项目多半只能靠自驾。
🏊 设施清单
- 泳池
- 健身房
- 儿童游乐场
- 24小时保安
- 紧邻 1Medini Mall 商场裙楼
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 1 条（好评 1、负评 0）。
「Value for money and well maintained with CW bus link」
— albert lim，PropertyGuru 住户评价 4.2/5，2026 年 1 月 14 日（标题：Well Maintained and Affordable with CW bus；六个分项中「周边生活机能」仅 2 分、「交通」3 分）评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- 第二通道大马关卡（Bangunan Sultan Abu Bakar CIQ, Tanjung Kupang）Medini 的主要通勤出口。以同区 Medini Signature 为参照，Rome2Rio 给出驾车约 16 km、约 11 分钟约 10–16 km，车程约 11–20 分钟
- Causeway Link（CW）巴士住户评价明确点名的加分项；Causeway Link 是往返新马的跨境巴士营运商，有线路服务 Medini 一带，对没有车的租客有实际意义Medini 区内设站
- Bukit Chagar RTS 站RTS 不直接服务 Medini；要搭 RTS 须先驾车或搭巴士约 25–28 公里进新山市区再转乘约 25–28 km，车程约 30 分钟
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar 长堤关卡须先进新山市区，尖峰时段极塞约 25–28 km，车程约 30 分钟
- Bulatan Medini 圆环与 Iskandar Coastal Highway本项目距 Bulatan Medini 圆环不到 1.5 公里，由此接上滨海大道往 Bukit Indah 与新山市区约 1.5 km 内
🛍️ 购物餐饮
- Mall of MediniMedini 精华区商场，紧邻 Legoland；但住户评价把「周边生活机能」只打 2 分，实际选择远不如 Bukit Indah车程约 5 分钟
- Legoland Malaysia Resort2012 年开幕，东南亚第一座乐高乐园，含水上乐园、SEA LIFE 水族馆与酒店；带来短住需求，但主题乐园游客不会变成长期租客车程约 5 分钟
- 1 Medini Hub（项目自带商业）本项目自带的商业中心；实际营运状况须自行到现场查看空铺比例同一园区内
- Sunway Big Box Retail Park2019 年 12 月开幕；官方资料称距第二通道约 5 分钟、距 Legoland 约 8 分钟车程车程约 10 分钟
- AEON Mall Bukit Indah2008 年 12 月 19 日开幕，柔佛西边最成熟的大型商场车程约 15 分钟
🎓 学校
- EduCity Iskandar 高教园区305 英亩教育城，进驻 Newcastle University Medicine Malaysia、University of Southampton Malaysia、Raffles University、MMU、MDIS、荷兰海事学院（NMIT）等；是本项目最可预测的长租需求来源车程约 5–10 分钟
- Marlborough College MalaysiaEduCity 内英式寄宿+走读国际学校，3–18 岁，90 英亩校园约 5.5 km（外部资料引用的 Medini 到该校距离，直线估算）
- Raffles American SchoolJalan Raffles, 79050 Iskandar Puteri；获美国西部院校协会（WASC）认证车程约 10 分钟
- Sunway International School（Sunway Iskandar）Sunway Iskandar 园区内车程约 10–15 分钟
- Mount Kelly Malaysia、Stellar International School 等本区国际学校密度全新山最高，多数在 30 分钟车程内车程 15–30 分钟
🏥 医疗
- Gleneagles Hospital MediniIHH Healthcare 旗下 300 床私立医院；距本项目约 700 米，属步行范围约 700 米（步行可达）
- Columbia Asia Hospital Iskandar Puteri（Nusajaya）私立综合医院车程约 10–15 分钟
- Medini / Bukit Indah 一带私人诊所与药房日常门诊；Medini 区内选择有限车程 5–15 分钟
- KPJ Puteri Specialist Hospital（新山市区）私立专科约 25 km，车程约 30 分钟
- Hospital Sultanah Aminah（新山）柔佛最大公立医院，24 小时急诊；Medini 区内没有同级公立医院约 25–28 km，车程约 30–40 分钟
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
预算最紧、想在柔佛置产的外国自住买家
PropCashflow 统计本项目平均售价约 RM425,000，是 Medini 五个主要项目里最低的，而 Medini 又是柔佛州唯一可能让外国人低于 RM100 万买入的地段。适合以自住或长辈养老为主、不急着靠它赚钱的人。要先做两件事：拿到律师对二手豁免适用性的书面意见；把 8% 印花税与最低 RM30,000 州批准费（合计约房价的 15%）算进总成本。
看重医院距离、有长辈同住的家庭
Gleneagles Hospital Medini（300 床）距本项目约 700 米、步行可达，这在整个 Iskandar Puteri 是少见的。加上有 Causeway Link 巴士线，不完全依赖自驾。要接受的是住户评价给「周边生活机能」只打 2 分——日常采买与餐饮选择有限，多数时候还是要开车去 Bukit Indah。
锁定 EduCity 学生与教职员的长期持有型买家
EduCity 在 5–10 分钟车程内，学期制租赁是 Medini 少数可预测的长租来源，而 CW 巴士线让没车的学生也能住。但本项目的租赁市场深度被独立分析形容为 Medini 里最薄的一个（约 30 个出租挂牌），空置风险高于同区。做模型时按「一年空置三个月」计算，撑得住再买。
不适合：需要稳定月租现金流来付月供的人
本项目 1,332 户，但出租挂牌只有几十个，独立分析直接写明「Higher vacancy risk. Only suitable for buyers who can tolerate periods without rental income」。加上租赁地契会压缩贷款年限、推高月供。如果你的现金流经不起连续三个月没有租金，这个项目不适合。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠唯一一则住户评价给「周边生活机能」只打 2 分
PropertyGuru 上本项目总评 4.2/5，只有 1 则评价（albert lim，2026 年 1 月 14 日）。这则评价把单位内部、公共区、设施、管理都打 5 分，但「Nearby Amenities（周边生活机能）」只给 2 分、「Transport Links（交通）」给 3 分——这两项是六个分项里最低的。对买家的实际影响很具体：Medini 的商场与餐饮选择远不如 Bukit Indah，没有车的租客生活会不方便，而这直接影响你的租客池与租金。
⚠Medini 是 99 年私人租约结构，剩余年限直接压缩贷款年限
PropertyGuru 项目页把本项目地契标示为 Leasehold。Medini 的产权结构与一般州属租赁地不同：土地由 Iskandar Investment Berhad（IIB）持有，以 99 年长租授予 Medini Land Sdn Bhd，发展商再以「私人租约计划」（Private Lease Scheme）售出分层单位。以同区 The Meridin @ Medini 为例，法院判决书载明其 99 年租期为 2013 年 4 月 15 日至 2112 年 4 月 14 日。银行审批时看的是「贷款到期时地契还剩多少年」，实务上多数银行要求到期时仍有 20–30 年以上；租期越短、可批年限越短、月供越高、成数也可能被压低。
⚠租赁市场是 Medini 最薄的一个，空置风险高于同区
PropCashflow 2026 年 4 月的统计把 1Medini 的租赁市场深度形容为「thin」：只有 30 个出租挂牌，对照 The M @ Medini 的 210 个、Grand Medini 的 160 个、Medini Signature 的 156 个、One Medini 的 58 个。该分析的结论是「Higher vacancy risk. Only suitable for buyers who can tolerate periods without rental income」。PropertyGuru 上目前显示 38 个在售、47 个出租挂牌，方向一致。挂牌少不等于抢手——在 1,332 户的大盘里，只有几十个挂牌出租，更可能代表市场本身冷清。
⚠外国人的「无最低价」豁免，二手不一定适用；被否决交易会直接卡死
公开政策说法一致指向「向发展商购买的全新分层产业」；二手（subsale）是否保留豁免，业界指引普遍写明「视个别项目与地契状况而定，须由承办律师确认」，并提醒该豁免属政策性安排、可能被修订。另外豁免免的是价格门槛、不是审批——柔佛州政府批准（state consent）仍然必要，2026 年常见耗时 1–3 个月。对买家的实际影响：若你以为 RM42 万就能买，结果被认定须符合 RM100 万门槛，交易会直接卡死，订金能不能拿回来完全看合约怎么写。
⚠低总价反而放大了固定费用的比例：RM30,000 州批准费等于房价的 7%
非公民 MOT 印花税自 2026 年 1 月 1 日起为固定 8%（此前 4%）；柔佛州外资批准费依 PTG Johor 2025 年第 1 号通令自 2025 年 7 月 1 日起为 3%、最低 RM30,000（二手按 JPPH 估值或成交价孰高）。关键在最低金额：以 PropCashflow 统计的平均售价 RM425,000 计，3% 只有约 RM12,750，但要按最低 RM30,000 收——等于房价的 7.1%。加上 8% 印花税就是 15%，再算律师费与贷款印花税会接近 16–17%。也就是说，房子越便宜，这笔固定费用占比越高。
⚠Medini 的历史包袱：入住率曾低于 40%，有外国业主停缴管理费弃置单位
2012–2017 年 Medini 涌入大量投机性开发，发展商同时推案、重仓卖给新加坡、中国与日本买家，供给远早于需求到位。结果是部分项目入住率一度低于 40%、二手价较发售价下跌 15–30%，甚至有外国业主因租不出去、现金流为负而停缴管理费、直接弃置单位，造成 JMB 管理困难与公共设施失修。1,332 户的大盘一旦欠费户多，电梯与泳池的维护会最先出问题，而这会反过来压低你的租金与转手价。
依斯干达公主城 / Medini 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1Medini Residences ← | 2015 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 1,332 | RM365–706 | RM385,000 – RM780,000 | 5.7% |
| Teega Residence / Teega Suites | 2016 | Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠） | 1,292 | RM720–1020 | RM575,000 – RM1,140,000 | 3.5–4.5% |
| Encorp Marina @ Puteri Harbour | 2020 | Freehold | 537 | — | RM480,000 – RM1,200,000 | 3.0–4.0% |
| Somerset Puteri Harbour | 2014 | Freehold | 204 | RM1080 | RM865,000 – RM5,400,000 | 2.0% |
| Almãs @ Puteri Harbour | 2018 | Freehold | — | RM720–1020 | RM335,000 – RM2,850,000 | 5.5% |
| Puteri Cove Residences | 2018 | Freehold | 1,054 | RM895–1307 | RM600,000 – RM1,560,000 | 5.3% |
| Meridin Suites @ The Meridin | 2017 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 756 | — | — | 3.0–4.5% |
完整名单见 依斯干达公主城 / Medini分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。1Medini Residences 的地契为 Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
1Medini Residences 现在二手价多少？
2026 年 9 月，1Medini Residences 的二手挂牌价区间为 RM385,000 至 RM780,000，中等价位约 RM582,500，成交 PSF 约 RM365–706／尺。各户型价格带：2-4房（720-1704 sf）RM385,000–RM780,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
1Medini Residences 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM2,150 – RM3,350。毛租金回报率约 5.7%；这是毛回报，扣除管理费（1,019 平方尺约 RM350–385／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
1Medini Residences 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
1Medini Residences 为 Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制）。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
1Medini Residences 什么时候完工？谁开发的？
1Medini Residences 于 2015 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、29 层、1,332 户（房屋部 TEDUH 登记编号 11491-1，持牌发展商 Medini Land Sdn Bhd；该笔登记涵盖第二期 662 户，全项目户数请以管理处清册为准）。发展商为 WCT Land Sdn Bhd。WCT Holdings Berhad 为马来西亚上市综合企业（建筑+地产+商场营运），代表作包括 Paradigm Mall（PJ/JB）、1 Medini 综合体（含商场、办公、住宅），在建筑工程与商场营运方面口碑扎实。
1Medini Residences 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 约 25–28 km；距 CIQ 约 25–28 km；距第二通道约 10–15 km
1Medini Residences 有哪些户型？
共 3 个户型：Garden Villa 花园别墅（另18套） 面积待查（资料待查）、1房 720 sf（1 房）、2-4房 720-1704 sf（资料待查）。面积从 720 到 1,704 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
1Medini Residences 管理费多少？有什么设施？
管理费约 RM0.34–0.38／平方尺／月——据 2026 年 9 月在售挂牌，由 2 位不同中介互证：1,019 平方尺单位实报 RM385／月，另一条挂牌报约 RM350／月。挂牌均未注明是否已含 sinking fund（储备金），确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：泳池、健身房、儿童游乐场、24小时保安、紧邻 1Medini Mall 商场裙楼。
1Medini Residences 适合什么人买？
需要商场直达生活便利的家庭、预算有限投资客
买 1Medini Residences 有什么风险要注意？
供应量全区最大之一，空置及租金竞争压力显著；PSF自发售以来下滑明显
1Medini Residences 附近有什么商场、学校和医院？
商场：1Medini 商场（直接连接）、Mall of Medini、Legoland、Educity。学校：。医疗：。
网上查到「1Medini」中位 RM505 psf，但也有说平均售价 RM42.5 万、挂牌 RM323–571 psf，到底哪个是 1Medini 的行情？
三个数字来源不同、口径也不同，不能混着用。(1) EdgeProp 的 RM505 psf 是把「1Medini 与 Medini Signature」合并在同一个地段代码下的近 48 个月成交中位数，户数栏还只记 456 户（那是 Medini Signature 的户数，不是 1Medini 的 1,332 户）——所以它不是 1Medini 单独的行情。(2) PropCashflow 2026 年 4 月统计的平均售价约 RM425,000、平均租金约 RM2,030/月，那是「挂牌价」，样本只有 18 个在售、30 个出租。(3) PropertyGuru 显示的 RM323–571 psf 也是挂牌区间。唯一可靠的做法是请经纪调「1Medini 单独、同栋、同面积段、近 12 个月」的实际成交纪录，或自己到土地局做搜查。
1Medini 挂牌数很少，是不是代表抢手、不愁卖？
不是，恰恰相反。1,332 户的大盘，PropertyGuru 上只有 38 个在售、47 个出租挂牌，PropCashflow 的独立统计更低（18 售 / 30 租），并把这个市场深度形容为「thin」，结论是「Higher vacancy risk. Only suitable for buyers who can tolerate periods without rental income」。挂牌少通常有两种解释：一是抢手（那会伴随成交量高、价格上行），二是市场冷清、业主觉得挂了也卖不掉干脆不挂（那会伴随成交量低、价格下行）。看 EdgeProp 的价格轨迹——2024 年 7 月还有 1,410 平方尺单位以 RM319 psf 成交——答案偏向后者。所以不要把「挂牌少」读成「稀缺」。
评价说有 CW 巴士，我的租客可以不用车吗？
看租客是谁。Causeway Link（CW）是往返新马的跨境巴士营运商，有线路服务 Medini 一带，PropertyGuru 上唯一一则住户评价也把这点当成本项目的卖点。对 EduCity 的学生、Gleneagles 的部分员工来说，这确实降低了对私家车的依赖。但同一则评价把「周边生活机能」只打 2 分、「交通」打 3 分——意思是日常采买、餐饮选择仍然有限，班次也不像市区那样密。实务判断：租给学生可以主打「有巴士」；租给上班族家庭，还是要假设他们有车。看房时自己搭一趟 CW 巴士到 CIQ，记下班次与车程，这比任何广告词都准。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 1Medini Residences 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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