Fair View Apartment 辉景苑
这个项目现在二手挂牌从 RM335,000 到 RM540,000——价差 RM205,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 2 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Fair View Apartment
Fair View Apartment（辉景苑） 是位于马来西亚新山 Bandar Baru Permas Jaya 的Freehold公寓，由 资料待查 开发，2003 年完工，共 2 栋 / 10 层 / 164 户。地址：Jalan Permas 10/3, Bandar Baru Permas Jaya, Johor。
户型 1,024 至 1,180 平方尺，共 2 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM335,000 – RM540,000，中等价位约 RM437,500；成交 PSF 区间 RM324–456／尺。整户月租 RM1,900 – RM2,300，毛租金回报率 3.5% – 4.5%。管理费 本项目未公布——新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2012 年前完工的旧式／传统项目多落在 RM0.15–0.31（典型值 RM0.25）。以本页 1,024–1,180 平方尺的户型面积推算，每月约 RM155 – RM365（推算值，非实收金额）。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。
交通定位：资料待查
官方成交中位价（历史参考）：RM379,000（370 令吉／尺），统计区间 2025年（iRumah 近期成交样本，基于最常见户型 3房/1,024 sf），来源 iRumah.co。 iRumah 显示 Fair View 最常见户型（3房/1,024 sf）近期中位价约 RM370 psf，换算总价约 RM37.9 万；同一数据源显示价格区间随户型不同差异颇大——2 房/1,022 sf 单位中位价最高达 RM490 psf，4 房/1,410 sf 单位中位价最低仅 RM300 psf。这代表「Fair View 均价」这个说法意义不大，同一栋楼里不同户型、楼层、朝向的实际成交价差可达 60% 以上，议价前务必先锁定具体户型再比价。另外 2014 年 StarProperty 的历史记录显示当年转售价起价约 RM350,000，对照 10 年后的中位价，年化涨幅并不算高。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
Fair View Apartment 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2003 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- 资料待查资料待查
- 完工年份
- 2003已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 1642 栋 · 10 层
- 户型数
- 2详见下方价格表
- 管理费
- 未公布 · 推算约 RM155–365／月新山已完工公寓实测 RM0.22–0.42／平方尺（中位 RM0.31，样本 47 个）；2012 年前完工同类多落在 RM0.15–0.31。此为推算值，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM324–456经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 3.5–4.5%以整户出租计算
资料待查
Bandar Baru Permas Jaya，出门能到哪里
完整地址：Jalan Permas 10/3, Bandar Baru Permas Jaya, Johor（邮编 81750）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运资料待查
- 🛂 关卡 CIQ约 16–18 km（估算）
- 🚌 其他交通靠近 Pasir Gudang Highway
🛍️ 购物商场
- Permas Jaya 商业区
- AEON Permas Jaya
🎓 学校
- SK Taman Permas Jaya 3（国民小学 · Jalan Permas 7）
- SMK Permas Jaya（国民中学）
- SJK(C) Pei Hwa 2 培华华小二校（华文小学）
- R.E.A.L Schools Johor Bahru Campus（国际／国民双轨学校 · 区内）
- SJK(T) Permas Jaya（淡米尔小学）
🏥 医疗
- Klinik Komuniti Taman Plentong Utama（政府社区诊所 · Permas Jaya 内没有 Klinik Kesihatan）
- JB Specialist Hospital（私立医院 · Taman Johor Jaya）
- Hospital Pasir Gudang（公共总医院）
- Regency Specialist Hospital（私立医院 · Bandar Seri Alam）
2 个户型，1,024 到 1,180 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM437,500，高价位到 RM540,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 户型A | 1024 sf | 3 房 · 2 卫 | RM335,000 – RM540,000 | RM327–527 | RM1,900 – 2,300 |
| 户型B | 1180 sf | 3 房 · 2 卫 | RM335,000 – RM540,000 | RM284–458 | RM1,900 – 2,300 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM270–380／尺，本页采用 RM324–456／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Fair View Apartment 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
这个项目的官方图档已经拿不到了：发展商的网站早年就关闭，网络存档只留下网页、没留下图片，管理处也从未对外发布过照片。网上流传的那些图，我查不出原始来源与著作权人，所以我一张都不放——放了就等于把没验证过的东西当成实拍给你看。我人就在新山：你说一句，我这周开车过去，把外观、大堂、走廊、泳池、警卫亭，以及目前在售单位的屋内一次拍齐，直接 WhatsApp 发给你。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
2 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
Fair View Apartment 真正值钱的地方
低密度「独栋式」设计，双塔各自独立
Fair View 由两栋各 10 层的建筑组成，采用类似「独立式」的规划思路，两栋楼之间保持一定距离与独立出入口，不像一般高密度公寓那样共用单一大堂与电梯厅。这种设计带来的直接好处是公共区域使用压力较小、电梯等候时间较短，对追求安静、不喜欢人多嘈杂的自住买家是明显加分项，代价是设施规模也相对精简。
全马来西亚仅有的商业区内住宅项目之一，生活机能就在楼下
Fair View 紧邻 Permas Sentral 商业中心，是 Permas Jaya 少数直接坐落在商业区里的住宅项目，银行、餐饮、零售店铺步行即达。对比同区其他公寓需要开车才能到最近的商店，这种「楼下即商业街」的格局对没有代步工具的住户（如学生、年长者）尤其实用，日常采购与办理银行业务都不需要开车。
永久地契 + 户型单纯，管理与转手逻辑简单
项目只有两种户型（1,024 平方尺与 1,180 平方尺，均为 3 房 2 卫），地契为永久地契。户型单纯意味着买家在比价时不会被过多的户型变量搞混，同类型单位之间的可比性也更高，转手时定价逻辑相对清楚，不容易被中介用「特殊户型」的说法哄抬价格。
住户评价普遍正面，安保与设施口碑不错
在 PropertyGuru 上，Fair View 现有的 3 则住户评价均给出满分 5/5，内容集中提到 24 小时门禁保安、泳池/BBQ区/慢跑径使用率高、且因为是永久地契带来的安心感。相比本区不少老公寓在网上评价空白或参差不齐，Fair View 有真实住户愿意留下正面评价，是一个可以拿来跟其他候选盘对比的加分参考点。
🏊 设施清单
- 游泳池
- 儿童游乐场
- 24小时保安
- 停车位
- 慢跑径
- 烧烤区
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 3 条（好评 3、负评 0）。
「We grabbed our unit at under RM 370,000 and I'd say it's decent value for the square footage and location… check the floor, unit facing and condition — the difference in livability between two units can be big.」
— Anonymous，PropertyGuru 住户评价 5/5，2025年10月30日「Fair View offers gated & guarded access 24/7… On the flip side, it's still near busy roads and in peak hour you'll feel the traffic hum — so the higher floor and good orientation matter.」
— Anonymous，PropertyGuru 住户评价 5/5，2025年10月30日「The 3-bed, 1,024–1,180 sq ft layout feels comfortable for our small family, and the fact it's freehold gives us peace of mind… close to shops, banks and the causeway into Singapore.」
— Anonymous，PropertyGuru 住户评价 5/5，2025年10月30日评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Pasir Gudang Highway / Tebrau Highway / EDL 交汇路网三条主干道均可接驳，2014年地产报告称车程不到10分钟到长堤，惟需以当前实际路况为准官方未标示精确公里数
- CIQ / 新柔长堤需自驾，早晚高峰关卡回堵会明显拉长实际耗时，不宜照搬地图直线距离估算约16–18 km（估算，直线，需自驾）
- Bukit Chagar RTS 站不属步行范围，需自驾或转乘巴士接驳约16–18 km（估算，直线，需自驾）
- Permas Sentral 商业中心项目紧邻的商业区，银行/巴士站/日常商店集中步行可达
🛍️ 购物餐饮
- AEON Permas Jaya本区主要购物中心与超市官方未标示精确公里数，属车程可达范围
- Permas Jaya 商业区含 Permas Sentral，日常餐饮零售齐全步行可达
- KSL City Mall新山市区大型商场，需自驾官方未标示精确公里数
- Johor Bahru City Square市中心商场，需自驾官方未标示精确公里数
🎓 学校
- SK Taman Permas Jaya 3 / SK Permas Jaya 系列国小选择，2014年地产报告列为步行可达范围内官方未标示精确公里数
- SMK Permas Jaya 2国民中学选择官方未标示精确公里数
- Foon Yew High School（宽柔中学，Masai/市区分校）华文独中选择，需自驾官方未标示精确公里数
- Excelsior International School本区较近的国际学校选项之一，需自驾官方未标示精确公里数
🏥 医疗
- Hospital Desa Permas Jaya2014年地产报告列为「步行可达」的本区私立小型医院/诊所官方未标示精确公里数
- Klinik Kesihatan Permas Jaya政府诊所，处理常见门诊官方未标示精确公里数
- Regency Specialist Hospital私立专科医院，位于 Pasir Gudang／Seri Alam 一带，需自驾官方未标示精确公里数
- KPJ Pasir Gudang Specialist Hospital私立专科医院，需自驾官方未标示精确公里数
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
看重「楼下即商业街」便利性的小家庭或年长住户
紧邻 Permas Sentral 商业中心是 Fair View 最大的差异化优势，银行、餐饮、日用品采购都在步行范围内，对不常开车、看重生活便利的小家庭或年长住户很实用。PropertyGuru 上的真实住户评价也印证了这一点。买前建议实地走一趟，感受商业区人流与住宅区之间的动线是否顺畅。
追求稳定长租、看重永久地契的出租投资者
永久地契、户型单纯（仅两种规格）降低了管理复杂度，紧邻商业区也有利于招租。iRumah 数据显示当前租金回报率约 5.03%（2025年），高于本区不少同类老公寓。投资前建议按具体楼层/朝向核实实际成交价，而不是套用笼统的项目均价计算回报率。
不适合：对交通噪音敏感、只看均价不看楼层的买家
紧邻商业区意味着人车流量比纯住宅区更大，PropertyGuru 住户评价也提到高峰时段能感受到交通噪音。对声音敏感、追求绝对安静环境的买家，应优先考虑朝内院或高楼层单位，并实地在不同时段体验后再决定，不要只凭挂牌照片和「均价」做判断。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠楼龄已逾20年，电梯/水泵大修与特别徵收的现实压力
Fair View 于 2003 年建成，到 2026 年楼龄已达 23 年。这个楼龄段的公寓，电梯与水泵系统逐渐进入大修周期，马来西亚一部电梯的翻新或更换费用普遍在 RM15 万–30 万区间，若管理基金（sinking fund）储备不足，业主大会通常会通过特别徵收（special levy）分摊到每户，金额可能是一次性数千令吉的额外支出，直接推高你的实际持有成本。
⚠紧邻商业区带来的噪音与人车混杂，尤其低楼层单位
PropertyGuru 上的住户评价本身就提到「靠近繁忙道路，高峰时段能感受到交通的嘈杂声」，这与 Fair View 紧邻 Permas Sentral 商业中心的定位是一体两面——生活机能好，但人车流量也大。低楼层、面向主干道的单位受影响更明显，实际居住体感与朝内庭院或高楼层单位差异较大，网上的挂牌价往往不会区分这一点。
⚠同一栋楼内户型价差可达60%以上，「均价」容易误导报价
iRumah 数据显示，Fair View 同样是 3 房户型，2 房/1,022 sf 单位中位价高达 RM490 psf，而 4 房/1,410 sf 单位中位价只有 RM300 psf，价差接近 60%。这说明楼层、朝向、装修状况对这个项目的定价影响极大，如果只参考网上笼统的「均价」或「起价」区间去出价，很容易高估或低估某个具体单位的合理价格。
⚠老式给排水与电路系统，内部管线老化维修费用自理
2003 年建成的公寓，单位内部的电线与水管多数为原始安装，20 余年后老化、渗漏、跳电风险上升。这类维修责任在单位内部部分由业主自行承担，若从未翻新过，日后维修（重拉电线、更换水管）实报费用可能是数千令吉起，且这笔钱通常不会体现在挂牌价里，容易被买家忽略。
⚠地处 Pasir Gudang 工业带下风处，空气质量是长期隐患
Permas Jaya 一带在地理位置上邻近 Pasir Gudang 工业区，区内历史上曾发生多次因异味或化学品排放导致学校临时停课、居民就医的空气质量事件。这类事件发生频率难以预测，但一旦发生，短期内会直接冲击出租需求与转售议价——租客可能要求降租或提前解约，买家也会借此压低报价，而这个风险不会体现在过去的成交价格里。
Permas Jaya / Masai / Seri Alam 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fair View Apartment ← | 2003 | Freehold | 164 | RM324–456 | RM335,000 – RM540,000 | 3.5–4.5% |
| D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) | 2014 | Freehold | 780 | RM400–632 | RM300,000 – RM720,000 | 4.0% |
| The Straits View Condominium | 2014 | Freehold | 120 | RM338–618 | RM360,000 – RM1,540,000 | 4.9% |
| Permas Ville Apartment (Block A / Block B) | 2005 | Freehold | — | RM380–515 | RM420,000 – RM600,000 | 3.8% |
| Central Residences @ Permas Ville | 2023 | Freehold | 291 | RM642–662 | — | — |
| Pan Vista Condominium | 1994 | Freehold | 315 | RM269–446 | RM300,000 – RM490,000 | 7.3% |
| Impian Senibong Residences | 2016 | Leasehold | 243 | RM248–520 | RM360,000 – RM695,000 | 3.4% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Fair View Apartment 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Fair View Apartment 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Fair View Apartment 的二手挂牌价区间为 RM335,000 至 RM540,000，中等价位约 RM437,500，成交 PSF 约 RM324–456／尺。各户型价格带：户型A（1024 sf）RM335,000–RM540,000；户型B（1180 sf）RM335,000–RM540,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Fair View Apartment 租金多少？回报率高吗？
整户出租的月租约 RM1,900 – RM2,300，毛租金回报率约 3.5% – 4.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期，扣完之后通常低 0.8 到 1.2 个百分点。
Fair View Apartment 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Fair View Apartment 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Fair View Apartment 什么时候完工？谁开发的？
Fair View Apartment 于 2003 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、10 层、164 户。发展商未有公开纪录。
Fair View Apartment 交通方便吗？离关卡多远？
资料待查；约 16–18 km（估算）；靠近 Pasir Gudang Highway
Fair View Apartment 有哪些户型？
共 2 个户型：户型A 1024 sf（3 房）、户型B 1180 sf（3 房）。面积从 1,024 到 1,180 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Fair View Apartment 管理费多少？有什么设施？
本项目未公布管理费。新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2012 年前完工的旧式／传统项目多落在 RM0.15–0.31（典型值 RM0.25）。要留意的是，新旧两类的中位数只相差约 RM0.09，两个区间大幅重叠——约每 7 个项目就有 1 个例外，所以楼龄只能当参考、不能当结论。以本页 1,024–1,180 平方尺的户型面积推算，每月约 RM155 – RM365；这是推算值，不是实收金额。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：游泳池、儿童游乐场、24小时保安、停车位、慢跑径、烧烤区。
Fair View Apartment 适合什么人买？
预算有限、追求纯三房户型稳定出租的房东
买 Fair View Apartment 有什么风险要注意？
楼龄超20年，公开数据较少（管理费、租金明细不透明），需实地核实
Fair View Apartment 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Permas Jaya 商业区、AEON Permas Jaya。学校：SK Taman Permas Jaya 3（国民小学 · Jalan Permas 7）、SMK Permas Jaya（国民中学）、SJK(C) Pei Hwa 2 培华华小二校（华文小学）、R.E.A.L Schools Johor Bahru Campus（国际／国民双轨学校 · 区内）、SJK(T) Permas Jaya（淡米尔小学）。医疗：Klinik Komuniti Taman Plentong Utama（政府社区诊所 · Permas Jaya 内没有 Klinik Kesihatan）、JB Specialist Hospital（私立医院 · Taman Johor Jaya）、Hospital Pasir Gudang（公共总医院）、Regency Specialist Hospital（私立医院 · Bandar Seri Alam）。
Fair View 只有两种户型，选择会不会太少？
户型确实只有 1,024 平方尺与 1,180 平方尺两种，均为 3 房 2 卫格局，选择面比多户型项目窄。但反过来看，这也让同类单位之间的比价更直接、转手定价逻辑更简单，不容易出现「特殊户型难以估价」的问题。如果你的需求正好是 3 房刚需（自住或出租给本地家庭），这个单纯性反而是优点；但如果你需要 1–2 房小户型或 4 房以上大户型，Fair View 就不适合。
网上看到 Fair View 不同户型的价格差异很大，哪个数字才是「真实行情」？
没有单一的「均价」能代表 Fair View 的真实行情。iRumah 数据显示，2 房/1,022 sf 单位中位价可达 RM490 psf，而 4 房/1,410 sf 单位中位价只有 RM300 psf，价差近 60%，主要受楼层、朝向、装修状况影响。想知道某个具体单位的合理价格，应该请经纪调阅同栋、同户型、近 12 个月的实际成交记录，而不是参考项目整体的价格区间。
紧邻商业区会不会影响居住安静度？
会有一定影响，尤其是低楼层、朝向主干道的单位。PropertyGuru 上的真实住户评价提到「靠近繁忙道路，高峰时段能感受到交通的嘈杂声」，但同时也认可 24 小时门禁保安带来的安全感与安静度的提升。建议看房时选择朝内院或较高楼层的单位，并在早晚高峰时段实地感受噪音水平后再决定。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Fair View Apartment 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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