Greenfield Regency 绿野雅苑
这个项目现在二手挂牌从 RM220,000 到 RM780,000——价差 RM560,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Greenfield Regency
Greenfield Regency（绿野雅苑） 是位于马来西亚新山 Tampoi 的Freehold公寓，由 Alpha Astral（development arm，需核实母公司全称） 开发，2016 年完工，共 5 栋 / — 层 / 561 户。地址：Jalan Skudai Lama, Taman Tampoi Indah, 81200 Johor Bahru。
户型 485 至 2,160 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM220,000 – RM780,000，中等价位约 RM450,000；成交 PSF 区间 RM350–500／尺。整户月租 RM1,100 – RM3,000，毛租金回报率 6.0% – 6.6%。管理费 约 RM0.22/sqft/月。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 约 10-15 分钟车程
Greenfield Regency 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2016 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Alpha Astral（development arm，需核实母公司全称）Alpha Astral（development arm，需核实母公司全称）
- 完工年份
- 2016已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 5615 栋 · — 层
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.22/sqft/月以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM350–500近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 6.0–6.6%以整户出租计算
中型区域发展商，资料待查更详细的公司沿革与其他代表作品。
Tampoi，出门能到哪里
完整地址：Jalan Skudai Lama, Taman Tampoi Indah, 81200 Johor Bahru（邮编 81200）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 约 10-15 分钟车程
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 10-15 分钟车程
- 🚌 其他交通距第二通道 (Tuas) 车程约 15-20 分钟
🛍️ 购物商场
- Paradigm Mall Johor Bahru（约 2-3 km）
🎓 学校
- 资料待查
🏥 医疗
- 资料待查
3 个户型，485 到 2,160 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM450,000，高价位到 RM780,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 485-600 sf | 1 房 · 1 卫 | RM220,000 – RM350,000 | RM454–722 | RM1,100 – 1,600 |
| 3 房服务式公寓 | 960 sf | 3 房 · 2 卫 | RM350,000 – RM550,000 | RM365–573 | RM1,600 – 2,300 |
| 4 房复式（Duplex） | 2160 sf | 4 房 · 3 卫 | RM550,000 – RM780,000 | RM255–361 | RM2,300 – 3,000 |
价格为 2026 年 9 月市场挂牌与近期成交综合区间，非实时报价。实际成交价视楼层、朝向、装修与议价而定。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
租金：从 RM1,100 到 RM3,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 6.0% – 6.6%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Greenfield Regency 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Greenfield Regency 真正值钱的地方
近一年租金回报率从 5.87%（2024）上升至约 6.64%（2026），反映区域租赁需求走强
设施完善、永久地契、户型选择多（Studio 到 4 房复式），流通性较好
🏊 设施清单
- 2 个大型游泳池
- 2 个 wading/lap pool
- 2 个儿童戏水池
- 健身房
- 瑜伽平台
- 阅读室
- 桌球室
- 室内/室外儿童游乐场
- 慢跑径
- 网球场
- 篮球场
- 多功能厅
- 咖啡厅
- 便利店
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
追求设施齐全、性价比高的中等预算自住/投资客
studio 单位适合单身租客/学生
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
561 个单位规模大，同期二手供应量也大，议价空间大但增值天花板有限
部分低楼层/朝向单位视野一般
Danga Bay / Tampoi / Skudai 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Greenfield Regency ← | 2016 | Freehold | 561 | RM350–500 | RM220,000 – RM780,000 | 6.0–6.6% |
| Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay | 2014 | Freehold | 1,149 | RM500–750 | RM360,000 – RM900,000 | 4.5–6.0% |
| Bay Laurel @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM350–550 | RM345,000 – RM800,000 | 4.0–5.5% |
| Royal Strand @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM372–533 | RM530,000 – RM860,000 | 4.0–5.5% |
| Amberside @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM400–700 | RM560,000 – RM1,700,000 | 4.0–5.5% |
| One Danga Residences | 2015 | Freehold | 618 | — | RM300,000 – RM500,000 | — |
| Kipark Apartment (KIP Villa Indah) | 2008 | Leasehold | 196 | RM300–420 | RM290,000 – RM400,000 | 5.0–6.5% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Greenfield Regency 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 10 个问题
Greenfield Regency 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Greenfield Regency 的二手挂牌价区间为 RM220,000 至 RM780,000，中等价位约 RM450,000，成交 PSF 约 RM350–500／尺。各户型价格带：Studio（485-600 sf）RM220,000–RM350,000；3 房服务式公寓（960 sf）RM350,000–RM550,000；4 房复式（Duplex）（2160 sf）RM550,000–RM780,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Greenfield Regency 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,100 – RM3,000，毛租金回报率约 6.0% – 6.6%。这是毛回报，扣除管理费（约 RM0.22/sqft/月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Greenfield Regency 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Greenfield Regency 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Greenfield Regency 什么时候完工？谁开发的？
Greenfield Regency 于 2016 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 5 栋、— 层、561 户。发展商为 Alpha Astral（development arm，需核实母公司全称）。中型区域发展商，资料待查更详细的公司沿革与其他代表作品。
Greenfield Regency 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 约 10-15 分钟车程；距 CIQ 约 10-15 分钟车程；距第二通道 (Tuas) 车程约 15-20 分钟
Greenfield Regency 有哪些户型？
共 3 个户型：Studio 485-600 sf（1 房）、3 房服务式公寓 960 sf（3 房）、4 房复式（Duplex） 2160 sf（4 房）。面积从 485 到 2,160 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Greenfield Regency 管理费多少？有什么设施？
管理费约 约 RM0.22/sqft/月（以管理处实际收费为准）。设施包括：2 个大型游泳池、2 个 wading/lap pool、2 个儿童戏水池、健身房、瑜伽平台、阅读室、桌球室、室内/室外儿童游乐场、慢跑径、网球场、篮球场、多功能厅、咖啡厅、便利店。
Greenfield Regency 适合什么人买？
追求设施齐全、性价比高的中等预算自住/投资客、studio 单位适合单身租客/学生
买 Greenfield Regency 有什么风险要注意？
561 个单位规模大，同期二手供应量也大，议价空间大但增值天花板有限；部分低楼层/朝向单位视野一般
Greenfield Regency 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Paradigm Mall Johor Bahru（约 2-3 km）。学校：资料待查。医疗：资料待查。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Greenfield Regency 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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