Greenfield Regency 绿野雅苑
这个项目现在二手挂牌从 RM265,000 到 RM935,000——价差 RM670,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Greenfield Regency
Greenfield Regency（绿野雅苑） 是位于马来西亚新山 Tampoi 的Freehold公寓，由 Alpha Astral（development arm，需核实母公司全称） 开发，2016 年完工，共 5 栋 / 23–33 层 / 561 户。地址：Jalan Skudai Lama, Taman Tampoi Indah, 81200 Johor Bahru。
户型 485 至 2,160 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM265,000 – RM935,000，中等价位约 RM540,000；成交 PSF 区间 RM420–600／尺。整户月租 RM1,300 – RM3,600，毛租金回报率 6.0% – 6.6%。管理费 约 RM0.22/sqft/月。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 约 10-15 分钟车程
Greenfield Regency 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2016 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Alpha Astral（development arm，需核实母公司全称）Alpha Astral（development arm，需核实母公司全称）
- 完工年份
- 2016已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 5615 栋 · 23–33 层（4 栋 23–24 层、Block E 33 层；层数据房屋部 TEDUH 11711-1）
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.22/sqft/月以实际管理处收费为准
- 在售 PSF
- RM420–600经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 6.0–6.6%以整户出租计算
中型区域发展商，资料待查更详细的公司沿革与其他代表作品。
Tampoi，出门能到哪里
完整地址：Jalan Skudai Lama, Taman Tampoi Indah, 81200 Johor Bahru（邮编 81200）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 约 10-15 分钟车程
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 10-15 分钟车程
- 🚌 其他交通距第二通道 (Tuas) 车程约 15-20 分钟
🛍️ 购物商场
- Paradigm Mall Johor Bahru（约 2-3 km）
🎓 学校
- SJK(C) Tampoi 丹柏华小（华文小学）
- SMK Sri Rahmat（国民中学 · 前称 SMK Perumahan Tampoi）
- SK Perumahan Tampoi 2（国民小学）
- SK Kompleks Uda（国民小学）
- SMK Bandar Baru UDA（国民中学）
🏥 医疗
- Klinik Kesihatan Tampoi（政府健康诊所 · 区内）
- KPJ Puteri Specialist Hospital（最近的私立综合专科医院）
- Hospital Sultanah Aminah（最近的公共总医院）
- Hospital Permai（公共精神专科医院 · 非综合急诊）
3 个户型，485 到 2,160 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM540,000，高价位到 RM935,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 485-600 sf | 1 房 · 1 卫 | RM265,000 – RM420,000 | RM442–866 | RM1,300 – 1,900 |
| 3 房服务式公寓 | 960 sf | 3 房 · 2 卫 | RM420,000 – RM660,000 | RM438–688 | RM1,900 – 2,750 |
| 4 房复式（Duplex） | 2160 sf | 4 房 · 3 卫 | RM660,000 – RM935,000 | RM306–433 | RM2,750 – 3,600 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM350–500／尺，本页采用 RM420–600／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Greenfield Regency 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
以上为 Kean Leng Group 官方项目视觉，取自 keanlenggroup.com，著作权属 Kean Leng Group。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
3 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM1,300 到 RM3,600 一个月
整户出租的毛租金回报率约 6.0% – 6.6%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Greenfield Regency 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Greenfield Regency 真正值钱的地方
5 栋分开的电梯核心，不是一栋塞满人的大盘
根据 iProperty 编辑部 2025 年 6 月的实地资料，本案 5 栋楼里有 4 栋是 23–24 层、1 栋（Block E）是 33 层，每一栋有自己的电梯核心，垂直交通被分散到五组电梯而不是集中在一栋。停车也是分栋做的：A 至 D 栋 1–6 楼是有盖停车层，E 栋 1–5 楼停车、6 楼是该栋专属的泳池、健身房与游乐场。实务上的意思是——除非你买的是 33 层那一栋的高楼层，早晚等电梯的时间会比同区单栋高密度项目短。
户型从 476 平方尺到 2,160 平方尺，同一个地址吃下三种预算
iProperty 列出六种户型：Studio（476–485 平方尺起）、3 房家庭套房、3+1 房家庭套房、Studio 复式、3 房复式、4 房复式（最大 2,160 平方尺）。在 Tampoi–Skudai 这一带，能在同一个永久地契地址里同时提供小 Studio 和复式顶层的项目不多。对买家的实际好处是转手时买家池比较宽：你既可以卖给要小单位出租的投资者，也可以卖给要大面积的自住家庭。
管理费 RM0.22/平方尺/月，是同区高层里偏低的一档
iProperty 编辑部核实的管理费是 RM0.22/平方尺/月（与基础资料一致）。换算成实数：476 平方尺 Studio 约 RM105/月，961 平方尺 3 房约 RM211/月，2,160 平方尺复式约 RM475/月。要注意的是「低管理费」是双面刃——设施包含两个大泳池、两个戏水池、网球场、篮球场、健身房、慢跑径，这些东西的维护成本不会因为收费低就消失；低费率长期下来通常反映在储备金（sinking fund）不足与公共区维护品质上，看房时一定要自己走一趟设施区。
步行圈内有 KiP Mart 与小学，1.1 公里到 Paradigm Mall
iProperty 核实的距离：KiP Mart Tampoi 约 950 米、Paradigm Mall JB 约 1.1 公里、Sutera Mall 约 1.6 公里、Perling Mall 约 5 公里；SK Taman Tampoi Utama 约 500 米、Wawasan Open University 约 1 公里、SJK(C) Kuo Kuang 2 在约 3 公里内。项目对面 200 米内就是店屋与餐馆。注意基础资料写「Paradigm Mall 约 2–3 公里」是错的，实际约 1.1 公里；2021 年那则住户评价说的「opposite paradigm JB」也接近事实。
🏊 设施清单
- 2 个大型游泳池
- 2 个 wading/lap pool
- 2 个儿童戏水池
- 健身房
- 瑜伽平台
- 阅读室
- 桌球室
- 室内/室外儿童游乐场
- 慢跑径
- 网球场
- 篮球场
- 多功能厅
- 咖啡厅
- 便利店
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 2 条（好评 1、负评 1）。
「located along jalan skudai, easy to go anywhere in jb. opposite paradigm JB, walking distance to kip mart near to commercial area sutera utama」
— Sow -，PropertyGuru 住户评价 5/5，2021 年 6 月 21 日「Can't use the walk way out of the lobby and the bike parking outside of the lobbys the some of the residence throwing glass and bottles from up theirs residence .. Im the of the victim and the children's also waiting for their transport near lobby .. If any one die means then only the management will take action or install CCTV .. Management is waiting to someone die first」
— Durgah Dass，PropertyGuru 住户评价 0/5，2025 年 11 月 1 日评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- KiP Mart Tampoi 巴士站最近的巴士站；Causeway Link 从这里到 JB Sentral 离峰约 18 分钟（iProperty 编辑部核实）约 950 米
- Paradigm Mall 巴士站班次较多的转运点，走过去或骑车过去都可以约 1.1 km
- 新柔长堤 / CIQ 关卡离峰驾车约 15–20 分钟（iProperty 编辑部）；早上 7:30–9:00 往关卡方向会明显塞离峰车程 15–20 分钟
- 新山市中心离峰驾车约 10–15 分钟约 9 km
- 最近的火车站没有步行可达的轨道站；JB Sentral 自 2026 年 6 月 11 日起因 RTS 工程暂停列车服务，KTMB 以接驳巴士替代，转乘枢纽移至 Kempas Baru 站无步行可达车站
🛍️ 购物餐饮
- 项目对面店屋与餐馆日常吃饭、杂货最实用的一圈约 200 米内
- KiP Mart Tampoi本地生鲜与平价百货为主，走路可到约 950 米
- Paradigm Mall Johor BahruSkudai 一带最大商场，6 层零售加夹层、16 厅戏院、溜冰场；净可租面积 1,292,956 平方尺，2025 年 3 月 31 日出租率 99.3%（Paradigm REIT 公开资料）约 1.1 km
- Sutera MallTaman Sutera Utama 的社区型商场，超市与补习中心密集约 1.6 km
- Perling Mall老牌社区商场，需驾车约 5 km 内
🎓 学校
- SK Taman Tampoi Utama国小，步行可达，是本项目对有小孩家庭最实在的一点约 500 米
- Wawasan Open University（新山学习中心）成人 / 在职进修为主约 1 km
- SJK(C) Kuo Kuang 2 光华二校本区华小选择约 3 km 内
- SK Taman Bukit MewahParadigm Mall 后方 Taman Bukit Mewah 的国小（地址：Jalan Mewah Ria 3/1）在 Paradigm Mall 一带，约 1–2 km
- Southern University College 南方大学学院私立大专，本区最近的高教机构约 2–6 km
🏥 医疗
- Hospital Permai Johor Bahru重要提醒：这是 1,400 床的公立精神专科医院（36 个病房），不是综合急诊医院；位于 Jalan Tampoi / Jalan Persiaran Kempas Baru，81200 Johor Bahru，与本项目同一个邮区同邮区（81200），距新山市中心约 7 km；实际到项目的距离需自行导航确认
- KPJ Puteri Specialist Hospital私立专科，158 床，地址 33, Jalan Tun Abdul Razak (Susur 5), 80350 Johor Bahru，位于 Larkin 一带距 Larkin 巴士总站约 2 分钟车程；到本项目需经 Jalan Skudai，距离需自行导航确认
- iHospital @ Paradigm Mall JB设在 Paradigm Mall 内的医疗据点，处理一般门诊最方便的一个点约 1.1 km（即 Paradigm Mall 位置）
- Perling Specialist HospitalTaman Perling 的私立医院，本区西侧最近的一间在 Taman Perling，需驾车；距离需自行导航确认
- Regency Specialist Hospital新山主要私立综合医院之一，官网称距新加坡兀兰关卡与市中心均约 15 分钟需驾车；距离需自行导航确认
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
预算有限、要永久地契 + 步行有小学的自住家庭
SK Taman Tampoi Utama 约 500 米、KiP Mart 约 950 米、Paradigm Mall 约 1.1 公里，加上永久地契与 RM0.22/平方尺的低管理费，是这个价位在新山不容易同时凑齐的组合。要接受的是：这栋楼 2014 年完工，12 年楼龄的第一轮大修（电梯、水泵、消防）就在眼前，可能会有特别征费；而且商业地契的水电与门牌税会长期比一般住宅公寓贵。
买 Studio 收租、而且愿意接受长期空置的投资者
iRumah 显示 Studio 476 平方尺近期中位约 RM550 psf、租金挂牌约 RM1,600/月，是这个项目里流通性最好的户型，iRumah 记录的整体租金回报 2025 年约 6.64%（2024 年 5.87%）。但同一个平台也显示项目历史最低回报是 2021 年的 4.2%——回报会摆动。真正要算进去的是 PropertyGuru 上 302 个在租挂牌：定价必须贴市，现金流请用空置 2 个月来试算。
找大面积复式、不介意楼龄的买家
Tampoi–Skudai 一带能买到 2,160 平方尺永久地契复式的选择很少，这是本案少数难被替代的产品。代价是流通性最差：这种户型的买家池小，iRumah 的资料显示 3 房 1,188 平方尺的近期中位只有 RM400 psf，明显低于 Studio 的 RM550 psf——大面积单位的每平方尺价格在这里是被折价的，进场时要把这个折价当成买入条件而不是意外。
不适合：完全依赖公共交通的无车租客或买家
iProperty 明确写本案没有步行可达的轨道站，最近的巴士站约 950 米，而 JB Sentral 自 2026 年 6 月 11 日起因 RTS 工程停运、改以接驳巴士。你若买来出租给无车的新加坡通勤族，这段过渡期的通勤体验会直接反映在租金与续租率上。先自己在平日早上实测一趟通勤，再决定要不要进场。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠PropertyGuru 上 161 个在售、302 个在租，而总户数本身有两个版本
PropertyGuru 项目页（2026 年 9 月核对）显示 161 units for sale、302 units for rent。麻烦在于分母不确定：PropertyGuru、iProperty、EdgeProp 的介绍文字都写 561 户，但 EdgeProp 的资料栏与 iRumah 都写 1,102 户。若以 561 计，在售占 28.7%、在租占 53.8%；若以 1,102 计，是 14.6% 与 27.4%。两种算法的结论一样：出租挂牌远多于在售挂牌，代表这里是一个「靠租客撑住」的社区，你要出租时要跟两三百个同栋业主抢同一批租客，租金议价权在租客手上；要卖时买家也知道随时有一百多个选择。同期 iProperty 显示 104 在售 / 173 在租，portal 之间数字不一致，更说明不能只看单一平台。
⚠拍卖屋（lelong）密集：iRumah 最近 8 笔在售挂牌里有 5 笔是拍卖
iRumah 的 Greenfield Regency 在售挂牌列表里，2025 年 1 月至 2026 年 3 月出现的拍卖盘包括：2025 年 1 月 21 日 603 平方尺 RM210,000、2025 年 5 月 17 日 1,087 平方尺 RM460,000、2025 年 9 月 3 日 947 平方尺 RM430,000、2025 年 10 月 4 日 963 平方尺 RM390,000、2026 年 3 月 18 日 963 平方尺 RM390,000。拍卖盘密集意味着两件事直接打到你的钱包：一是这栋楼有一批业主月供撑不住，说明实际租金回报没有宣传的那么稳；二是拍卖底价会变成银行估价师和下一个买家的参考点，你用市价买进、却要跟拍卖价竞争卖出。
⚠商业地契的服务式公寓：电费、水费、门牌税长期比住宅公寓贵一截
iProperty 编辑部明确标注本案的地契类型是 commercial strata（商业分层），产品分类是 serviced residence（服务式住宅），并把「commercial title utility tariffs」列为本项目的主要 trade-off 之一。马来西亚服务式公寓适用商业电价，一般比住宅电价高约 50%；水费最低月费商业约 RM35/月对住宅约 RM6/月；地方政府对服务式公寓课征的门牌税（assessment）税率通常是住宅公寓的 1.5–2 倍。以一个自住家庭每月 RM250 电费估算，商业费率一年多付的部分是数百到上千令吉，直接从你的净回报里扣掉。
⚠PropertyGuru 总评只有 2.5/5，而最新一则评价讲的是安全问题
PropertyGuru 项目评价页（2026 年 9 月核对）总分 2.5/5，基于 2 则评价，六个分项（Interior/Units、Common Areas、Condo Facilities、Transport Links、Nearby Amenities、Management）全部 2.5。样本只有 2 则，统计上不足以下结论，但内容值得看：2025 年 11 月 1 日 Durgah Dass 打 0 分，投诉有住户从楼上往下丢玻璃与瓶子，砸到大堂外的走道与脚踏车停放区，而等车的小孩就在那里，指管理层没有装闭路电视也没有行动。这类事故一旦成真，最直接的后果是租客搬走、租金掉档，以及管理处被迫追加安保与 CCTV 支出（从管理费里出）。
⚠没有步行可达的轨道站，而 JB Sentral 从 2026 年 6 月 11 日起停运
iProperty 编辑部指出本案没有步行可达的火车站，最近的巴士站是 KiP Mart Tampoi 约 950 米与 Paradigm Mall 巴士站约 1.1 公里，Causeway Link 从 KiP Mart 站到 JB Sentral 离峰约 18 分钟。变数是：根据 Malay Mail 与维基百科整理，JB Sentral 站为配合 RTS Link 工程，自 2026 年 6 月 11 日起暂停列车服务，KTMB 改以接驳巴士连接市中心，转乘枢纽移到 Kempas Baru 站。对无车族与依赖公共交通的租客来说，这段过渡期的通勤成本与时间都会上升，而这一带本来就是高度依赖自驾的。
⚠完工年份两个版本（2014 vs 2016），发展商只做过这一个项目
PropertyGuru 项目页与 iProperty 都写「Completed in 2014」，iProperty 编辑部的正文也写 2014 年完工；基础资料写的 2016 年查无来源支持，本档案以 2014 年为准，意思是到 2026 年这栋楼已经 12 年，第一轮的电梯、水泵、消防系统大修周期已经到了。第二件事：iRumah 记录发展商 Alpha Astral Sdn Bhd「has built only this project in Malaysia」（在马来西亚只做过这一个项目），母集团为 1986 年成立的柔佛建筑商 Kean Leng Group。单一项目发展商的意思是——你无法用它别的作品去判断工程品质与售后，缺陷保修期也早就过了，所有结构与渗漏问题现在都是业主与管理处自己扛。
Danga Bay / Tampoi / Skudai 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Greenfield Regency ← | 2016 | Freehold | 561 | RM420–600 | RM265,000 – RM935,000 | 6.0–6.6% |
| Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay | 2014 | Freehold | 1,149 | RM600–900 | RM430,000 – RM1,080,000 | 4.5–6.0% |
| Bay Laurel @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM420–660 | RM415,000 – RM960,000 | 4.0–5.5% |
| Royal Strand @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM446–640 | RM635,000 – RM1,030,000 | 4.0–5.5% |
| Amberside @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM480–840 | RM670,000 – RM2,040,000 | 4.0–5.5% |
| Kipark Apartment (KIP Villa Indah) | 2008 | Leasehold | 196 | RM360–504 | RM350,000 – RM480,000 | 5.0–6.5% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Greenfield Regency 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Greenfield Regency 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Greenfield Regency 的二手挂牌价区间为 RM265,000 至 RM935,000，中等价位约 RM540,000，成交 PSF 约 RM420–600／尺。各户型价格带：Studio（485-600 sf）RM265,000–RM420,000；3 房服务式公寓（960 sf）RM420,000–RM660,000；4 房复式（Duplex）（2160 sf）RM660,000–RM935,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Greenfield Regency 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,300 – RM3,600。毛租金回报率约 6.0% – 6.6%；这是毛回报，扣除管理费（约 RM0.22/sqft/月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Greenfield Regency 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Greenfield Regency 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Greenfield Regency 什么时候完工？谁开发的？
Greenfield Regency 于 2016 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 5 栋、23–33 层（4 栋 23–24 层、Block E 33 层；层数据房屋部 TEDUH 登记编号 11711-1）、561 户。发展商为 Alpha Astral（development arm，需核实母公司全称）。中型区域发展商，资料待查更详细的公司沿革与其他代表作品。
Greenfield Regency 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 约 10-15 分钟车程；距 CIQ 约 10-15 分钟车程；距第二通道 (Tuas) 车程约 15-20 分钟
Greenfield Regency 有哪些户型？
共 3 个户型：Studio 485-600 sf（1 房）、3 房服务式公寓 960 sf（3 房）、4 房复式（Duplex） 2160 sf（4 房）。面积从 485 到 2,160 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Greenfield Regency 管理费多少？有什么设施？
管理费约 RM0.22/sqft/月（以管理处实际收费为准）。设施包括：2 个大型游泳池、2 个 wading/lap pool、2 个儿童戏水池、健身房、瑜伽平台、阅读室、桌球室、室内/室外儿童游乐场、慢跑径、网球场、篮球场、多功能厅、咖啡厅、便利店。
Greenfield Regency 适合什么人买？
追求设施齐全、性价比高的中等预算自住/投资客、studio 单位适合单身租客/学生
买 Greenfield Regency 有什么风险要注意？
561 个单位规模大，同期二手供应量也大，议价空间大但增值天花板有限；部分低楼层/朝向单位视野一般
Greenfield Regency 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Paradigm Mall Johor Bahru（约 2-3 km）。学校：SJK(C) Tampoi 丹柏华小（华文小学）、SMK Sri Rahmat（国民中学 · 前称 SMK Perumahan Tampoi）、SK Perumahan Tampoi 2（国民小学）、SK Kompleks Uda（国民小学）、SMK Bandar Baru UDA（国民中学）。医疗：Klinik Kesihatan Tampoi（政府健康诊所 · 区内）、KPJ Puteri Specialist Hospital（最近的私立综合专科医院）、Hospital Sultanah Aminah（最近的公共总医院）、Hospital Permai（公共精神专科医院 · 非综合急诊）。
这个项目到底是 561 户还是 1,102 户？为什么每个网站写的不一样？
两个数字都在流通：PropertyGuru、iProperty 的项目页与 EdgeProp 的介绍文字都写 561 户（5 栋，4 栋 23–24 层、1 栋 33 层）；但 EdgeProp 的资料栏位与 iRumah 都写 1,102 户。公开来源没有一家解释差异，可能的原因是分层计划（strata scheme）登记的 parcel 数与「住宅单位数」口径不同，或者某些资料把相邻的 Dedaun Hijau 一并计入（EdgeProp 就是把项目登记成「Dedaun Hijau (Greenfield Regency)」）。这个数字对你很重要，因为它是「在售 161 户占几成」的分母：以 561 算是 28.7%，以 1,102 算是 14.6%。买前请向管理处索取 strata roll 或分层地契总表，以官方登记为准，不要用网站数字算投资回报。
完工年份 2014 还是 2016？这对我买房有什么差别？
PropertyGuru 的项目页写「Apartment Completion 2014」，iProperty 也写「Completed in 2014」，iProperty 编辑部 2025 年 6 月的正文同样写 2014 年完工。基础资料的 2016 年查无来源支持，本档案以 2014 为准。差别在两个地方：一是缺陷保修期（defect liability period）早就结束，任何渗漏、龟裂、电线问题现在都由业主与管理处自己承担；二是 12 年楼龄正好落在电梯、水泵、消防系统与外墙第一轮大修的周期上，这类工程常需要特别征费（special levy）。看房时务必向管理处索取最近两年财务报表，问清楚储备金余额与近期大修计划。
楼下就是 Paradigm Mall，为什么这里的价格还是比 Paradigm Residence 便宜这么多？
第一，距离不是「楼下」：iProperty 核实 Greenfield Regency 到 Paradigm Mall 约 1.1 公里，不是零距离；Paradigm Residence 才是真正盖在商场上方。第二，产品与楼龄不同：Greenfield Regency 2014 年完工、开盘价约 RM250 psf，目前 EdgeProp 成交中位 RM481 psf；Paradigm Residence 2022 年完工，EdgeProp 成交中位 RM810 psf。第三，Greenfield Regency 的 PropertyGuru 评分只有 2.5/5、拍卖盘密集，市场已经把管理与治安问题折进价格。便宜有便宜的理由，进场前先把这些理由一条一条查清楚，而不是只看每平方尺数字。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Greenfield Regency 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
WhatsApp 索取房源清单🔒 免费 · 无需登记 · 通常 1 小时内回覆