Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 特罗佩兹雅苑
这个项目现在二手挂牌从 RM430,000 到 RM1,080,000——价差 RM650,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay（特罗佩兹雅苑） 是位于马来西亚新山 Danga Bay 的Freehold公寓，由 Tropicana Corporation Berhad 开发，2014 年完工，共 3 栋 / 28、37、37 层 / 1,149 户。地址：Jalan Skudai, 81200 Johor Bahru, Johor（Tropicana Danga Bay 综合发展项目内）。
户型 463 至 1,650 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM430,000 – RM1,080,000，中等价位约 RM677,500；成交 PSF 区间 RM600–900／尺。整户月租 RM1,800 – RM5,400，毛租金回报率 4.5% – 6.0%。管理费 约 RM0.35–0.45/sqft/月（资料待查确切数字，此为同类丹加湾服务式公寓一般水平）。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 站车程约 5-8 分钟（约 3-5 km）
官方成交中位价（历史参考）：RM360,000（572 令吉／尺），统计区间 2025 年 2 月 24 日 – 2026 年 1 月 20 日（19 宗成交），来源 brickz.my（数据源为 NAPIC / JPPH，约滞后 6 个月）。 这 19 宗成交的 25–75 百分位区间是 RM330,000 – RM530,000。要留意三件事：第一，中位 RM360,000 除以 RM572 psf 反推约 630 平方尺，代表这一年成交的多半是 463–600 平方尺的 studio 与小两房，不能拿来推算 1,100–1,650 平方尺大户型的价。第二，PropertyGuru 项目页同期挂牌的 psf 区间是 RM305 – RM738、售价区间 RM300,000 – RM850,000，成交中位明显落在挂牌区间的下半段——挂牌价不是成交价。第三，1,149 户的项目一年只成交 19 宗，年周转率约 1.65%，成交样本很薄，任何「区域涨了多少」的说法都撑不住。另有资料指 brickz 项目页显示 2023 至 2025 年中位 psf 由 RM501.044 降至 RM486.726（-2.86%），但本次查证时 brickz.my 网站回传 504 Gateway Time-out，无法直接核对该数字，请自行到 brickz 页面复核。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2014 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Tropicana Corporation BerhadTropicana Corporation Berhad
- 完工年份
- 2014已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 1,1493 栋 · 28／37／37 层（TEDUH 11712-1）
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.35–0.45/sqft/月（资料待查确切数字，此为同类丹加湾服务式公寓一般水平）以实际管理处收费为准
- 在售 PSF
- RM600–900经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 4.5–6.0%以整户出租计算
大马彩天集团（原名 Dijaya Corporation Berhad），1979 年成立，1992 年在马来西亚交易所主板上市，2013 年更名为 Tropicana Corporation。业务涵盖地产开发、酒店度假村、高尔夫球场，是大马知名上市地产集团，代表作品包括 Tropicana Golf & Country Resort、Tropicana Metropark 等，口碑总体正面。
Danga Bay，出门能到哪里
完整地址：Jalan Skudai, 81200 Johor Bahru, Johor（Tropicana Danga Bay 综合发展项目内）（邮编 81200）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 站车程约 5-8 分钟（约 3-5 km）
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 关卡车程约 5-8 分钟（约 3-5 km，丹加湾紧邻新山市区及关卡）
- 🚌 其他交通距第二通道 (Tuas) 车程约 20-25 分钟（约 18-20 km）；邻近 Eastern Dispersal Link (EDL) 及 Tebrau Highway 出口
🛍️ 购物商场
- KSL City Mall（约 3 km）
- Angsana Johor Bahru Mall（约 3-4 km）
- City Square JB（约 4 km）
🎓 学校
- SK Kompleks Uda（最近的国民小学 · Bandar Baru UDA）
- SK Bandar Uda 2（国民小学）
- SMK Bandar Baru UDA（国民中学）
- SJK(C) Foon Yew 4 宽柔华小四校（最近的华文小学）
- SJK(C) Tampoi 丹柏华小
🏥 医疗
- KPJ Johor Specialist Hospital（约 4-5 km）
- Regency Specialist Hospital（约 5 km）
3 个户型，463 到 1,650 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM677,500，高价位到 RM1,080,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 463-600 sf | 1 房 · 1 卫 | RM430,000 – RM575,000 | RM717–1242 | RM1,800 – 2,650 |
| 2 房 | 700-1000 sf | 2 房 · 2 卫 | RM575,000 – RM780,000 | RM575–1114 | RM2,650 – 3,850 |
| 3 房 | 1100-1650 sf | 3 房 · 2 卫 | RM780,000 – RM1,080,000 | RM473–982 | RM3,850 – 5,400 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM500–750／尺，本页采用 RM600–900／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 的官方视觉 —— 实拍我到现场帮你补
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 Tropicana Corporation Berhad（Tropicana Danga Bay Sdn Bhd）官方项目视觉，取自发展商官方项目网站 tropicanadangabay.com.my，著作权属 Tropicana Corporation Berhad。
发展商官方图则：8 个户型的原图都在这里
以下是发展商发行的官方原图，不是示意图。每一张都带真实尺寸标注与房间名称，我已逐张对照官方规格核实过面积、卧室数与浴室数。网上流传的平面图有大量是中介重画、裁掉尺寸、甚至别的项目的图——先看图淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
以上为 Tropicana Corporation Berhad（Tropicana Danga Bay Sdn Bhd）官方项目视觉，取自发展商官方项目网站 tropicanadangabay.com.my，著作权属 Tropicana Corporation Berhad。
租金：从 RM1,800 到 RM5,400 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.5% – 6.0%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 真正值钱的地方
三栋 38/38/29 层、1,149 户的永久地契大盘，户型从 463 到 1,650 平方尺
PropertyGuru 项目页记载：A 座与 B 座各 38 层、C 座 29 层（房屋部 TEDUH 11712-1 登记为 28／37／37 层，两者不一致时以官方登记为准），共 1,149 户，建筑面积 463 至 1,650 平方尺，地契为 Freehold（永久），发展商 Tropicana Corporation Berhad，2014 年完工。同一个管理、同一批设施，从 studio 到 3 房都在里面，转手时买家池比单一户型的小盘宽。永久地契这一点在新山不是理所当然——同区不少项目是 99 年租赁地契，Tropez 没有剩余年限的问题。
步行到 2026 年 5 月底才开幕的 Danga Park，直线约 0.62 公里
柔佛州政府在丹加湾滨海重建的 2.3 公顷市政公园 Danga Park 于 2026 年 5 月下旬开幕，园内有大型老虎与章鱼造型游具、戏水区、夜间灯光，马来西亚公民凭身份证免费入场（入口会扫描 IC）。以 OSM 坐标估算，公园距本项目直线约 0.62 公里。对有小孩的自住家庭来说，这是这两年丹加湾少数真正落地、而不是停在效果图上的公共建设。
设施密度是本项目在住户评分里唯一拿到 4 分的项目
PropertyGuru 项目页列出的设施包括篮球场、网球场、壁球场、泳池、儿童戏水池、健身房、按摩池（Jacuzzi）、桑拿、多功能厅、BBQ 区、儿童游乐场、遊戲室、24 小时保安。住户评分六个分项里，Condo Facilities 拿到 4.0/5，是唯一上 4 的一项（其余：公共区 3.5、单位内部 3.1、管理 3.2、周边生活 3.0、交通 2.7）。买这个项目，你买的主要是设施与空间，不是地段。
第二期 Bora Residences 已经盖起来，发展商没有落跑
Tropicana Danga Bay 原规划两期住宅：第一期 Tropez（2014 年完工），第二期 Bora Residences（42 层、396 户、永久地契）。Bora 的完工年份各来源不一致——PropertyGuru 记为 2019 年、FazWaz 记为 2022 年 10 月、早期报导原本预期 2017 年——但可以确定它已建成并在市场上流通（PropertyGuru 上 52 个在售、97 个出租挂牌）。相对于新山一批停在半途的项目，这块地至少不是烂尾风险。
🏊 设施清单
- 游泳池
- 网球场
- 壁球场
- 健身房
- 24 小时保安
- 儿童游乐场
- BBQ 区
- 多功能厅
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 2 条（好评 0、负评 2）。
「Not bad, secure security system, but too annoying for a friend visit… some of the facility seems not really finished, but it is quite good already.」
— Hiro Lim，PropertyGuru 住户评价 3.6/5，2016 年 7 月 30 日「I bought a unit at Tropex Residences. To my surprises, the handover conditions was a nightmare to me. … There are a lot of Defective works within the units where make the buyer / tenants under unlivable condition.」
— Allen Pang，PropertyGuru 住户评价 1/5（六个分项全 1），2015 年 5 月 18 日评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Larkin Sentral 巴士总站新山最大的长途与市区巴士总站，需驾车或叫车约 3.02 km（直线）
- Bukit Chagar RTS 站柔佛第一座捷运站；这个距离必须开车或转乘，不是步行范围约 5.06 km（直线）
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar 关卡大厦塞车时无法弃车步行，只能留在车阵里约 5.58 km（直线）
- KTM Kempas Baru 通勤火车站往 Gemas 方向的电动火车站，班次有限约 6.00 km（直线）
🛍️ 购物餐饮
- Angsana Johor Bahru MallTampoi 一带的老牌大众型商场，超市与平价餐饮为主约 2.15 km（直线）
- Beletime Danga BayCountry Garden Danga Bay 旁的滨海商业区，餐饮为主约 2.21 km（直线）
- Danga City Mall老牌商场，人流已被新商场分流约 4.12 km（直线）
- KSL City Mall新加坡人熟悉的老牌商场，餐饮与零售齐全约 4.80 km（直线）
- Paradigm Mall Johor Bahru新山最大商场之一，需驾车约 5.39 km（直线）
🎓 学校
- Sekolah Kebangsaan Bandar Uda 2国小约 1.37 km（直线）
- Sekolah Kebangsaan Kompleks Uda国小约 1.42 km（直线）
- Sekolah Menengah Kebangsaan Bandar Baru Uda国中约 1.72 km（直线）
- Sekolah Tun Fatimah历史悠久的女子寄宿中学约 1.99 km（直线）
- SJK(C) Foon Yew 4 宽柔四小本区最近的华小之一；宽柔中学（Jalan Yahya Awal 总校）直线约 6.79 km，本区没有步行可达的独中或国际学校约 2.53 km（直线）
🏥 医疗
- Klinik Kesihatan Tampoi政府诊所，小病与验血最近的一站约 1.82 km（直线）
- KPJ Johor Specialist Hospital私立专科，本地人最常用的私院之一约 2.48 km（直线）
- KPJ Puteri Specialist Hospital私立专科约 2.73 km（直线）
- Hospital Sultanah Aminah柔佛最大公立医院，急诊 24 小时约 3.88 km（直线）
- Columbia Asia Hospital Tebrau私立综合医院，需驾车约 5.56 km（直线）
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
要空间与设施、不必天天过关的自住家庭
这是本项目最合理的买法：永久地契、大户型、设施密度高（网球、壁球、篮球、泳池、桑拿都在里面），楼下步行 0.62 公里就是 2026 年 5 月新开的 Danga Park。要接受的是交通——到 CIQ 直线 5.58 公里，住户在 PropertyGuru 给交通只有 2.7/5。买之前先把商业地契的电费与门牌税差额算进每月预算。
只在周末或假期过来住的度假型买家
低总价、低月供、有设施、有海风，偶尔来住不介意开车。要注意的是空置期的固定成本：商业电价的最低月费、管理费、门牌税照跑，而 262 个出租挂牌意味着你想顺便放长租并不容易填满。进场前先算一次「全年零租金」的持有成本，看撑不撑得住。
不适合：每天过关上班、想走路到关卡的新加坡通勤族
本项目到 CIQ 直线 5.58 公里、到 Bukit Chagar RTS 站 5.06 公里，这个距离没有步行方案。真正能走路过关的是市区那一批（R&F、Suasana、TriTower、Astaka），价差就是买这个便利。如果每天过关是你的主要理由，请先跑一次早高峰再决定。
不适合：靠日租现金流反推月供的投资者
本项目短租房源密集（Airbnb、Agoda、Trip.com、TripAdvisor 上都有以 Tropez 为名的房源与托管业者），但联邦法院在 Innab Salil v Verve Suites 一案已确认管理机构有权以细则全面禁止短租，全国短租法规至今未立法。一次业主大会投票就可能把你的日租收益归零，届时只能回到长租，而长租市场上你要跟两百多个同栋挂牌竞争。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠服务式公寓建在商业地契上，电费、水费、门牌税都按商业费率课，每月固定成本比一般公寓高一截
PropertyGuru 把本项目归类为 Service Residence（服务式住宅），这类产品在马来西亚是建在商业地契上的。实务上的差别：TNB 把服务式公寓归为低压商业用户，最低月费 RM7.20，私人住宅是 RM3；商业电价一般比住宅高约 30–50%；住宅电费不课服务税（SST），商业供电则课；门牌税（assessment）地方政府对服务式公寓的税率通常高于分层住宅（莎阿南案例为分层住宅 3.5%、服务式公寓 5%）。以一户每月 RM250 的电费估算，光电价差一年就是数百令吉，直接从租金净回报里扣。
⚠1,149 户里有 262 户挂着出租、89 户挂着出售，你的租客与买家都要排队
抓取当日 PropertyGuru 项目页显示 89 个在售挂牌、262 个出租挂牌（同日项目主页另一处显示 85 / 260，两个数字略有出入）。以 1,149 户计算：在售约 7.7%、出租约 22.8%。也就是说，每五户里就有超过一户正在找租客。对买家的实际影响很直接——你放租时是在跟两百多个同栋同设施的单位抢同一批租客，定价只能贴市；你要卖时，同时有八十几个业主在排队，急售价通常要比挂牌价再低一截。
⚠一年只成交 19 宗，中位 RM360,000，成交量薄到没有可靠的定价锚
brickz.my 记录 2025 年 2 月 24 日至 2026 年 1 月 20 日共 19 宗成交，中位价 RM360,000、中位 RM572 psf，25–75 百分位为 RM330,000 – RM530,000。1,149 户一年只成交 19 宗，年周转率约 1.65%。对买家的实际影响：银行做估价时找不到足够的可比成交，估价可能明显低于你谈下来的成交价，差额要自己补现金；你日后要卖时，同样没有可以拿来说服买家的近期同户型成交纪录。
⚠PropertyGuru 上只有 5 则评价，其中 3 则来自同一个匿名帐号同一天发布，可信度存疑
本项目在 PropertyGuru 的总评是 3.3/5，只基于 5 则评价。其中 3 则的作者都显示为「Anonymous（957 reviews）」、全部发表于 2026 年 5 月 7 日，且内容提到距离本项目直线约 6.6 公里、不在本区的 Sutera Mall——这三则的参考价值必须打很大折扣。剩下两则具名评价，一则是 2016 年 Hiro Lim 给 3.6 分并提到「部分设施看起来还没完成」，另一则是 2015 年 Allen Pang 给 1 分、六个分项全 1、投诉交楼时缺陷严重。对买家的实际影响：你几乎没有可靠的住户口碑可查，管理与维护状况只能靠自己现场判断。
⚠距 CIQ 直线 5.58 公里、距 RTS 站 5.06 公里，塞车时没有弃车步行的 Plan B
以 OSM 坐标估算，本项目到 Bangunan Sultan Iskandar（CIQ 关卡大厦）直线约 5.58 公里、到 Bukit Chagar RTS 站直线约 5.06 公里、到 Larkin Sentral 巴士总站直线约 3.02 公里。这是必须开车或叫车的距离，关卡大塞时你只能塞在车阵里。PropertyGuru 住户评分中 Transport Links 只有 2.7/5，是六个分项里最低的一项。对买家的实际影响：如果你的购买理由是「每天过关上班」，这个项目的通勤体验会明显不如市区那批走路可到关卡的盘，而租客也会因为同一个理由压你的租金。
⚠整个 Tropicana Danga Bay 地块还有余地未开发，而发展商的新重心已经转到 Lido
Tropicana Danga Bay 是约 37 英亩的综合发展案，规划中除了 Tropez（第一期）与 Bora（第二期）之外仍有可供后续开发的余地；Bora 本身就比 Tropez 高（42 层对 38/29 层）。同时，Tropicana Corporation 在新山的新重心已转向 Lido Waterfront Boulevard，该案已开工。对买家的实际影响有两层：一是你现在看到的景观（尤其中低楼层的海景与开阔面）未来可能被同地块的新建筑挡掉；二是母公司的资源与推广重心转移后，这个成熟期数的后续配套投入通常会减少。
Danga Bay / Tampoi / Skudai 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay ← | 2014 | Freehold | 1,149 | RM600–900 | RM430,000 – RM1,080,000 | 4.5–6.0% |
| Bay Laurel @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM420–660 | RM415,000 – RM960,000 | 4.0–5.5% |
| Royal Strand @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM446–640 | RM635,000 – RM1,030,000 | 4.0–5.5% |
| Amberside @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM480–840 | RM670,000 – RM2,040,000 | 4.0–5.5% |
| Kipark Apartment (KIP Villa Indah) | 2008 | Leasehold | 196 | RM360–504 | RM350,000 – RM480,000 | 5.0–6.5% |
| Greenfield Regency | 2016 | Freehold | 561 | RM420–600 | RM265,000 – RM935,000 | 6.0–6.6% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 的二手挂牌价区间为 RM430,000 至 RM1,080,000，中等价位约 RM677,500，成交 PSF 约 RM600–900／尺。各户型价格带：Studio（463-600 sf）RM430,000–RM575,000；2 房（700-1000 sf）RM575,000–RM780,000；3 房（1100-1650 sf）RM780,000–RM1,080,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,800 – RM5,400。毛租金回报率约 4.5% – 6.0%；这是毛回报，扣除管理费（约 RM0.35–0.45/sqft/月（资料待查确切数字，此为同类丹加湾服务式公寓一般水平））、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 什么时候完工？谁开发的？
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 于 2014 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 3 栋、28／37／37 层、1,149 户（房屋部 TEDUH 登记编号 11712-1，持牌发展商 Tropicana Danga Bay Sdn Bhd，CCC 2014 年 12 月 21 日与 2015 年 2 月 18 日）。发展商为 Tropicana Corporation Berhad。大马彩天集团（原名 Dijaya Corporation Berhad），1979 年成立，1992 年在马来西亚交易所主板上市，2013 年更名为 Tropicana Corporation。业务涵盖地产开发、酒店度假村、高尔夫球场，是大马知名上市地产集团，代表作品包括 Tropicana Golf & Country Resort、Tropicana Metropark 等，口碑总体正面。
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 站车程约 5-8 分钟（约 3-5 km）；距 CIQ 关卡车程约 5-8 分钟（约 3-5 km，丹加湾紧邻新山市区及关卡）；距第二通道 (Tuas) 车程约 20-25 分钟（约 18-20 km）；邻近 Eastern Dispersal Link (EDL) 及 Tebrau Highway 出口
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 有哪些户型？
共 3 个户型：Studio 463-600 sf（1 房）、2 房 700-1000 sf（2 房）、3 房 1100-1650 sf（3 房）。面积从 463 到 1,650 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 管理费多少？有什么设施？
管理费约 RM0.35–0.45/sqft/月（资料待查确切数字，此为同类丹加湾服务式公寓一般水平）（以管理处实际收费为准）。设施包括：游泳池、网球场、壁球场、健身房、24 小时保安、儿童游乐场、BBQ 区、多功能厅。
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 适合什么人买？
新加坡通勤客：临近市中心 CIQ/RTS，通勤便利、投资客：看重海景与地标性，永久地契流通性好、追求市区生活机能的年轻专业人士：生活配套成熟
买 Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 有什么风险要注意？
楼龄已超 10 年，部分单位需翻新；丹加湾一带同类竞品多（Country Garden 系列），二手供应量大，议价空间大但增值放缓；管理费及维护成本随楼龄上升
Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 附近有什么商场、学校和医院？
商场：KSL City Mall（约 3 km）、Angsana Johor Bahru Mall（约 3-4 km）、City Square JB（约 4 km）。学校：SK Kompleks Uda（最近的国民小学 · Bandar Baru UDA）、SK Bandar Uda 2（国民小学）、SMK Bandar Baru UDA（国民中学）、SJK(C) Foon Yew 4 宽柔华小四校（最近的华文小学）、SJK(C) Tampoi 丹柏华小。医疗：KPJ Johor Specialist Hospital（约 4-5 km）、Regency Specialist Hospital（约 5 km）。
网上看到 Tropez 的 psf 是 RM305–738，但成交中位只有 RM572，我该信哪个？
RM305–738 是 PropertyGuru 项目页上「目前挂牌」的 psf 区间，不是成交。RM572 是 brickz.my 记录的 2025 年 2 月 24 日至 2026 年 1 月 20 日共 19 宗实际成交的中位 psf，中位价 RM360,000，25–75 百分位 RM330,000–RM530,000。挂牌价是卖方的期望，成交价才是市场愿意付的。另外要注意这 19 宗的中位面积反推约 630 平方尺，所以 RM572 psf 主要反映 studio 与小两房的行情，用它去推 1,100 平方尺以上大户型的价会失真。下订前一定要请经纪调同栋、同面积、近 12 个月的成交纪录，并请银行先做一次正式估价。
服务式公寓的水电费真的比较贵吗？可以改成住宅费率吗？
会比较贵。本项目是建在商业地契上的服务式住宅：TNB 把服务式公寓归为低压商业用户，最低月费 RM7.20，私人住宅是 RM3；商业电价一般比住宅高约 30–50%；住宅电费不课服务税（SST），商业供电则课；门牌税方面，地方政府对服务式公寓的税率通常高于分层住宅（莎阿南案例为 3.5% 对 5%）。有救的地方是：若单位纯自住、非营业用途，可透过 myTNB 申请把商业电价转为住宅电价，但 TNB 保留是否批准的权力。买前先向卖方索取近三个月电费单核对费率，并问管理处 / JMB 有没有集体申请过。
我买的海景会不会被后面的新楼挡掉？
有这个风险，而且不能靠口头保证。Tropicana Danga Bay 是约 37 英亩的综合发展案，除了第一期 Tropez（A/B 座 38 层、C 座 29 层）与第二期 Bora Residences（42 层、396 户）之外，地块内仍有可供后续开发的余地；Bora 本身就比 Tropez 高。此外 Tropicana Corporation 在新山的新重心已转向已开工的 Lido Waterfront Boulevard。看房时请站在你要买的那一户窗前，问清楚正对方向那片空地的产权与规划状态，必要时到新山市政厅（MBJB）查该地块是否已有核准的建筑图则，或请律师代查。低楼层的「海景溢价」尤其经不起这一问。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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