D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 安縵苑
这个项目现在二手挂牌从 RM250,000 到 RM600,000——价差 RM350,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
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30 秒看懂 D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora)
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora)（安縵苑） 是位于马来西亚新山 Bandar Baru Permas Jaya 的Freehold公寓，由 IJM Land Berhad 开发，2014 年完工，共 1 栋 / 27 层 / 780 户。地址：Jalan Permas 2, Taman Permas Jaya, 81750 Masai/Johor Bahru, Johor。
户型 513 至 513 平方尺，共 1 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM250,000 – RM600,000，中等价位约 RM425,000；成交 PSF 区间 RM333–527／尺。整户月租 RM850 – RM2,000，毛租金回报率 4.0% – 4.0%。管理费 官方资料未列明确管理费数字，市场经验值约 RM0.28–0.35/sqft/月（资料待查，仅供参考）。
交通定位：约 17–19 km，车程约 22–28 分钟（估算）
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2014 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- IJM Land BerhadIJM Land Berhad
- 完工年份
- 2014已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 7801 栋 · 27 层
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 官方资料未列明确管理费数字，市场经验值约 RM0.28–0.35/sqft/月（资料待查，仅供参考）以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM333–527近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 4.0–4.0%以整户出租计算
IJM Land 是马来西亚主板上市集团 IJM Corporation Berhad 旗下地产子公司，为全国性大型发展商之一，代表作包括槟城 The Light Waterfront、雪兰莪 Trehaus、新山 Sebana Cove 等，口碑总体稳健，属一线上市发展商。
Bandar Baru Permas Jaya，出门能到哪里
完整地址：Jalan Permas 2, Taman Permas Jaya, 81750 Masai/Johor Bahru, Johor（邮编 81750）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运约 17–19 km，车程约 22–28 分钟（估算）
- 🛂 关卡 CIQ约 16–18 km，车程约 20–25 分钟（估算）
- 🚌 其他交通毗邻 Pasir Gudang Highway、Eastern Dispersal Link (EDL)、Coastal Highway 出入口，约5分钟上高速
🛍️ 购物商场
- AEON Permas Jaya
- Mesra
- Anmaya Mart
🎓 学校
- SMK Permas Jaya
- SMK Permas Jaya 3
🏥 医疗
- Hospital Desa Permas Jaya
1 个户型，513 到 513 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM425,000，高价位到 RM600,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5种设计混合（1-3房） | 513-1414 sf | 资料待查 · — | RM250,000 – RM600,000 | RM487–1170 | RM850 – 2,000 |
价格为 2026 年 9 月市场挂牌与近期成交综合区间，非实时报价。实际成交价视楼层、朝向、装修与议价而定。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
租金：从 RM850 到 RM2,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.0% – 4.0%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 真正值钱的地方
楼龄已逾10年但地段成熟，生活机能齐全（AEON、多所学校环绕）
总价门槛低，适合首购族与包租客
🏊 设施清单
- 会所
- 羽球馆
- 迷你市场
- 游泳池
- 戏水池
- 健身房
- 慢跑径
- 儿童游乐场
- 多用途厅
- 天空休闲区
- 反射疗法步道
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
预算有限、追求 Permas Jaya 生活圈但价格较新一点项目更亲民的自住客
出租给周边上班族/新加坡通勤族的投资客（单位小、总价低、易出租）
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
管理费资料不透明需实地核实
780户大盘型社区，公设使用较拥挤
二手流通性一般，靠近工业区方向单位可能受空气影响
Permas Jaya / Masai / Seri Alam 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) ← | 2014 | Freehold | 780 | RM333–527 | RM250,000 – RM600,000 | 4.0–4.0% |
| The Straits View Condominium | 2014 | Freehold | 120 | RM282–515 | RM300,000 – RM1,280,000 | 4.9–4.9% |
| Permas Ville Apartment (Block A / Block B) | — | Freehold | — | RM317–429 | RM350,000 – RM498,000 | 3.8–3.8% |
| Central Residences @ Permas Ville | — | Freehold | 291 | RM535–552 | — | — |
| Pan Vista Condominium | 1994 | Freehold | 315 | RM224–372 | RM250,000 – RM410,000 | 3.5–4.5% |
| Fair View Apartment | 2003 | Freehold | 164 | RM270–380 | RM278,000 – RM450,000 | 3.5–4.5% |
| Impian Senibong Residences | 2016 | Leasehold | 243 | RM207–433 | RM300,000 – RM580,000 | 3.4–3.4% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 10 个问题
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 现在二手价多少？
2026 年 9 月，D’Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 的二手挂牌价区间为 RM250,000 至 RM600,000，中等价位约 RM425,000，成交 PSF 约 RM333–527／尺。各户型价格带：5种设计混合（1-3房）（513-1414 sf）RM250,000–RM600,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM850 – RM2,000，毛租金回报率约 4.0% – 4.0%。这是毛回报，扣除管理费（官方资料未列明确管理费数字，市场经验值约 RM0.28–0.35/sqft/月（资料待查，仅供参考））、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
D’Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 什么时候完工？谁开发的？
D’Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 于 2014 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 1 栋、27 层、780 户。发展商为 IJM Land Berhad。IJM Land 是马来西亚主板上市集团 IJM Corporation Berhad 旗下地产子公司，为全国性大型发展商之一，代表作包括槟城 The Light Waterfront、雪兰莪 Trehaus、新山 Sebana Cove 等，口碑总体稳健，属一线上市发展商。
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 交通方便吗？离关卡多远？
约 17–19 km，车程约 22–28 分钟（估算）；约 16–18 km，车程约 20–25 分钟（估算）；毗邻 Pasir Gudang Highway、Eastern Dispersal Link (EDL)、Coastal Highway 出入口，约5分钟上高速
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 有哪些户型？
共 1 个户型：5种设计混合（1-3房） 513-1414 sf（资料待查）。面积从 513 到 513 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 管理费多少？有什么设施？
管理费约 官方资料未列明确管理费数字，市场经验值约 RM0.28–0.35/sqft/月（资料待查，仅供参考）（以管理处实际收费为准）。设施包括：会所、羽球馆、迷你市场、游泳池、戏水池、健身房、慢跑径、儿童游乐场、多用途厅、天空休闲区、反射疗法步道。
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 适合什么人买？
预算有限、追求 Permas Jaya 生活圈但价格较新一点项目更亲民的自住客、出租给周边上班族/新加坡通勤族的投资客（单位小、总价低、易出租）
买 D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 有什么风险要注意？
管理费资料不透明需实地核实；780户大盘型社区，公设使用较拥挤；二手流通性一般，靠近工业区方向单位可能受空气影响
D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 附近有什么商场、学校和医院？
商场：AEON Permas Jaya、Mesra、Anmaya Mart。学校：SMK Permas Jaya、SMK Permas Jaya 3。医疗：Hospital Desa Permas Jaya。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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