D'Summit Residences @ Kempas Utama 顶峰苑
这个项目现在二手挂牌从 RM310,900 到 RM600,000——价差 RM289,100。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 D'Summit Residences @ Kempas Utama
D'Summit Residences @ Kempas Utama（顶峰苑） 是位于马来西亚新山 Kempas 的Freehold公寓，由 IOI Properties Group Berhad 开发，— 年完工，共 4 栋 / 35 层 / 3,150 户。地址：Jalan Kempas Lama, Taman Kempas Utama, 81200 Johor Bahru。
户型 527 至 904 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM310,900 – RM600,000，中等价位约 RM450,000；成交 PSF 区间 RM400–600／尺。整户月租 RM1,300 – RM2,000，毛租金回报率 5.0% – 6.0%。管理费 资料待查。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 约 10-15 分钟车程
D'Summit Residences @ Kempas Utama 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 — 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- IOI Properties Group BerhadIOI Properties Group Berhad
- 完工年份
- —已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 3,1504 栋 · 35 层
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM400–600近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 5.0–6.0%以整户出租计算
IOI Properties Group 为马来西亚十大地产开发商之一，在 Bursa Malaysia 主板上市，业务可追溯至 1984 年，已开发超过 136 个项目，业务遍及马来西亚、新加坡及中国厦门，代表作品包括 IOI City Mall（普特拉再也）、IOI Resort City 等，是大型综合性上市开发商，口碑良好。
Kempas，出门能到哪里
完整地址：Jalan Kempas Lama, Taman Kempas Utama, 81200 Johor Bahru（邮编 81200）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 约 10-15 分钟车程
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 10-15 分钟车程
- 🚌 其他交通紧邻南北大道 Kempas 收费站及 Tebrau Highway；距第二通道 (Tuas) 车程约 20 分钟
🛍️ 购物商场
- KSL City Mall（约 4-5 km）
🎓 学校
- 资料待查
🏥 医疗
- 资料待查
3 个户型，527 到 904 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM450,000，高价位到 RM600,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Type A（1 房） | 527+ sf | 1 房 · 1 卫 | RM310,900 – RM400,000 | RM590–759 | RM1,300 – 1,500 |
| Type B（2 房） | 764+ sf | 2 房 · 2 卫 | RM400,000 – RM500,000 | RM524–654 | RM1,500 – 1,700 |
| Type C（3 房） | 904+ sf | 3 房 · 2 卫 | RM500,000 – RM600,000 | RM553–664 | RM1,700 – 2,000 |
价格为 2026 年 9 月市场挂牌与近期成交综合区间，非实时报价。实际成交价视楼层、朝向、装修与议价而定。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
租金：从 RM1,300 到 RM2,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.0% – 6.0%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
D'Summit Residences @ Kempas Utama 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 真正值钱的地方
IOI 为大型上市开发商，品质与保修有保障
设施配置丰富堪比豪宅级
永久地契，紧邻高速公路网络（南北大道/Tebrau Highway），适合自驾通勤族
🏊 设施清单
- 花园
- 反射步道（Reflexology Path）
- 瑜伽平台
- 按摩池 (Jacuzzi)
- Spa/桑拿
- 多功能厅
- 羽毛球场
- 50 米泳道池
- 戏水池
- 水花池
- 健身房
- 洗车区
- BBQ 区
- 自助洗衣房
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
预算中等、追求设施完善大盘社区的家庭/年轻专业人士
1 房小户型适合投资出租
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
若单位数确为 3,150 户，属超大规模社区，同期二手/租赁竞争激烈，公共区域高峰期可能拥挤
具体单位数据来源不一致（另有资料显示为 849 单位），购买前务必核实官方资料
Danga Bay / Tampoi / Skudai 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| D'Summit Residences @ Kempas Utama ← | — | Freehold | 3,150 | RM400–600 | RM310,900 – RM600,000 | 5.0–6.0% |
| Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay | 2014 | Freehold | 1,149 | RM500–750 | RM360,000 – RM900,000 | 4.5–6.0% |
| Bay Laurel @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM350–550 | RM345,000 – RM800,000 | 4.0–5.5% |
| Royal Strand @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM372–533 | RM530,000 – RM860,000 | 4.0–5.5% |
| Amberside @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM400–700 | RM560,000 – RM1,700,000 | 4.0–5.5% |
| One Danga Residences | 2015 | Freehold | 618 | — | RM300,000 – RM500,000 | — |
| Kipark Apartment (KIP Villa Indah) | 2008 | Leasehold | 196 | RM300–420 | RM290,000 – RM400,000 | 5.0–6.5% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。D'Summit Residences @ Kempas Utama 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 10 个问题
D'Summit Residences @ Kempas Utama 现在二手价多少？
2026 年 9 月，D’Summit Residences @ Kempas Utama 的二手挂牌价区间为 RM310,900 至 RM600,000，中等价位约 RM450,000，成交 PSF 约 RM400–600／尺。各户型价格带：Type A（1 房）（527+ sf）RM310,900–RM400,000；Type B（2 房）（764+ sf）RM400,000–RM500,000；Type C（3 房）（904+ sf）RM500,000–RM600,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,300 – RM2,000，毛租金回报率约 5.0% – 6.0%。这是毛回报，扣除管理费（资料待查）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
D’Summit Residences @ Kempas Utama 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 什么时候完工？谁开发的？
D’Summit Residences @ Kempas Utama 于 — 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 4 栋、35 层、3,150 户。发展商为 IOI Properties Group Berhad。IOI Properties Group 为马来西亚十大地产开发商之一，在 Bursa Malaysia 主板上市，业务可追溯至 1984 年，已开发超过 136 个项目，业务遍及马来西亚、新加坡及中国厦门，代表作品包括 IOI City Mall（普特拉再也）、IOI Resort City 等，是大型综合性上市开发商，口碑良好。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 约 10-15 分钟车程；距 CIQ 约 10-15 分钟车程；紧邻南北大道 Kempas 收费站及 Tebrau Highway；距第二通道 (Tuas) 车程约 20 分钟
D'Summit Residences @ Kempas Utama 有哪些户型？
共 3 个户型：Type A（1 房） 527+ sf（1 房）、Type B（2 房） 764+ sf（2 房）、Type C（3 房） 904+ sf（3 房）。面积从 527 到 904 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（以管理处实际收费为准）。设施包括：花园、反射步道（Reflexology Path）、瑜伽平台、按摩池 (Jacuzzi)、Spa/桑拿、多功能厅、羽毛球场、50 米泳道池、戏水池、水花池、健身房、洗车区、BBQ 区、自助洗衣房。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 适合什么人买？
预算中等、追求设施完善大盘社区的家庭/年轻专业人士、1 房小户型适合投资出租
买 D'Summit Residences @ Kempas Utama 有什么风险要注意？
若单位数确为 3,150 户，属超大规模社区，同期二手/租赁竞争激烈，公共区域高峰期可能拥挤；具体单位数据来源不一致（另有资料显示为 849 单位），购买前务必核实官方资料
D'Summit Residences @ Kempas Utama 附近有什么商场、学校和医院？
商场：KSL City Mall（约 4-5 km）。学校：资料待查。医疗：资料待查。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 D'Summit Residences @ Kempas Utama 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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