D'Summit Residences @ Kempas Utama 顶峰苑
这个项目现在二手挂牌从 RM375,000 到 RM720,000——价差 RM345,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 D'Summit Residences @ Kempas Utama
D'Summit Residences @ Kempas Utama（顶峰苑） 是位于马来西亚新山 Kempas 的Freehold公寓，由 IOI Properties Group Berhad 开发，已交付入伙（完工年份无公开纪录），共 4 栋 / 35 层 / 3,150 户。地址：Jalan Kempas Lama, Taman Kempas Utama, 81200 Johor Bahru。
户型 527 至 904 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM375,000 – RM720,000，中等价位约 RM540,000；成交 PSF 区间 RM480–720／尺。整户月租 RM1,550 – RM2,400，毛租金回报率 5.0% – 6.0%。管理费 本项目未公布——新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；本项目完工年份无公开纪录，无法按楼龄收窄到更细的档位。以本页 527–904 平方尺的户型面积推算，每月约 RM115 – RM380（推算值，非实收金额）。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 约 10-15 分钟车程
官方成交中位价（历史参考）：RM442,900（599 令吉／尺），统计区间 2023 年 11 月 2 日 – 2024 年 10 月 29 日，210 宗成交，来源 brickz.my（D'SUMMIT RESIDENCES, SKUDAI – 非有地住宅，数据源为 NAPIC / JPPH）。 这个数字要打折看。第一，本项目直到 2026 年发展商 IOI（Wealthy Growth Sdn Bhd）都还在卖余屋（官网标示「Last Few Units」，Type A 527 平方尺与 Type C 904 平方尺已售罄），brickz 的 NAPIC 数据把一手买卖合约与二手转售混在一起统计，210 宗里有多少是发展商新售、多少是真正的二手，公开来源分不出来——这会把中位数往上拉。第二，同期 EdgeProp 以近 48 个月成交算出的中位是 RM572 psf、区间 RM440–627 psf，比 brickz 低。第三，iRumah 按户型拆开算：最热门的 2 房 764 平方尺近期中位只有 RM450 psf，3 房 1,238 平方尺 RM540 psf，4 房 1,238 平方尺 RM400 psf。第四，极端值大到不能忽略：EdgeProp 记录历史最高 RM1,385 psf（2024 年 1 月，527 平方尺）、历史最低 RM243 psf（2025 年 12 月，904 平方尺），高低差 5.7 倍。brickz 的整体成交区间是 RM235,000 – RM791,900。买 764 平方尺的人请以 RM450 psf 那一档为谈判起点，不要用 RM599。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2017 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Wealthy Growth Sdn Bhd（IOI Properties Group Berhad 子公司）IOI Properties Group Berhad
- 完工年份
- 2017已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 3,1504 栋 · 35 层
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 未公布 · 推算约 RM115–380／月新山已完工公寓实测 RM0.22–0.42／平方尺（中位 RM0.31，样本 47 个）；本项目完工年份无公开纪录，未按楼龄收窄。此为推算值，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM480–720经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 5.0–6.0%以整户出租计算
IOI Properties Group 为马来西亚十大地产开发商之一，在 Bursa Malaysia 主板上市，业务可追溯至 1984 年，已开发超过 136 个项目，业务遍及马来西亚、新加坡及中国厦门，代表作品包括 IOI City Mall（普特拉再也）、IOI Resort City 等，是大型综合性上市开发商，口碑良好。
Kempas，出门能到哪里
完整地址：Jalan Kempas Lama, Taman Kempas Utama, 81200 Johor Bahru（邮编 81200）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 约 10-15 分钟车程
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 10-15 分钟车程
- 🚌 其他交通紧邻南北大道 Kempas 收费站及 Tebrau Highway；距第二通道 (Tuas) 车程约 20 分钟
🛍️ 购物商场
- KSL City Mall（约 4-5 km）
🎓 学校
- SJK(C) Kempas Baru 坚柏华小（华文小学）
- SK Kempas（国民小学）
- SMK Tan Sri Mohamed Rahmat（国民中学 · 2017 年前称 SMK Kempas）
- SK Taman Bukit Kempas（国民小学）
- SJK(C) Thai Hong 泰丰华小
🏥 医疗
- Klinik Kesihatan Kempas（政府健康诊所 · 区内）
- KPJ Bandar Dato' Onn Specialist Hospital（私立专科医院 · 90 床）
- Hospital Sultan Ismail（公共总医院）
- Hospital Sultanah Aminah（公共总医院）
3 个户型，527 到 904 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM540,000，高价位到 RM720,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Type A（1 房） | 527+ sf | 1 房 · 1 卫 | RM375,000 – RM480,000 | — | RM1,550 – 1,800 |
| Type B（2 房） | 764+ sf | 2 房 · 2 卫 | RM480,000 – RM600,000 | — | RM1,800 – 2,050 |
| Type C（3 房） | 904+ sf | 3 房 · 2 卫 | RM600,000 – RM720,000 | — | RM2,050 – 2,400 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM400–600／尺，本页采用 RM480–720／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
D'Summit Residences @ Kempas Utama 现在实际长什么样
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 IOI Properties Group Berhad 官方项目视觉，取自发展商官网 ioiproperties.com.my，著作权属 IOI Properties Group Berhad。
发展商官方图则：5 个户型的原图都在这里
以下是发展商发行的官方原图，不是示意图。每一张都带真实尺寸标注与房间名称，我已逐张对照官方规格核实过面积、卧室数与浴室数。网上流传的平面图有大量是中介重画、裁掉尺寸、甚至别的项目的图——先看图淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
以上为 IOI Properties Group Berhad 官方项目视觉，取自发展商官网 ioiproperties.com.my，著作权属 IOI Properties Group Berhad。
租金：从 RM1,550 到 RM2,400 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.0% – 6.0%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
D'Summit Residences @ Kempas Utama 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 真正值钱的地方
距 Kempas Baru 火车站约 3 公里，而这个站刚好在 2025–2026 年变重要了
IOI 官网 FAQ 明确写「just 3km from the ETS Kempas Baru Station」。这个站 2024 年 2 月才随金马士–新山电气化双轨计划迁到新址，改成 4 轨、2 座侧式加 2 座岛式月台；2025 年 12 月 12 日完成电气化并开通 ETS；2026 年 6 月 16 日起成为新开通的 KTM Komuter 南部线（Shuttle Selatan）Kulai–JB Sentral 与 Kempas Baru–Pasir Gudang 两条路线的转乘枢纽。更关键的是：JB Sentral 自 2026 年 6 月 11 日起因 RTS Link 工程暂停列车服务，KTMB 把 Kempas Baru 指定为主要转运站并提供接驳巴士进市区。要注意的是 3 公里不是步行距离，仍然要开车或接驳。
三条主干道交会：南北大道 Kempas 收费站、EDL、Pasir Gudang Highway
IOI 官网把「Interconnected with North-South Highway, Pasir Gudang Highway and EDL」列为本案卖点之一，项目就在南北大道 Kempas 出口旁。对每天开车过关或往东部工业区通勤的人，这是本案最难被替代的优势——上高速不必先穿过市区。IOI 官方 FAQ 给的距离是「approximately 13km from the upcoming RTS and Johor-Singapore CIQ (Woodlands Checkpoint)」。同一件事的反面是噪音与空气，见风险区块。
IOI Properties 的上市集团背书，售后有专线，而且发展商还在现场
发展商是 Wealthy Growth Sdn Bhd（公司编号 200601020582 / 740335-V），IOI Properties Group Berhad（Bursa 主板，公司编号 201301005964）的子公司。实务上的好处是：IOI Galleria @ Taman Kempas Utama 销售中心仍在营运（每日 10:00–17:00），官网列出 Customer Relations Unit（607-707 2111）与 Building Services（607-707 2160）专线。买二手时，能打得通发展商的建筑服务专线，处理渗漏、门禁卡、公共设施问题会比找不到人的项目容易得多。
20 项设施、4 栋分开的塔楼，部分单位配私人电梯
IOI 官网列出的设施包括 50 米泳道池、儿童池、按摩池、桑拿房、健身房、临水健身区、羽毛球场、多功能厅、游戏室、儿童游乐场、瑜伽平台、BBQ 区、花园休息区与 Gazebo Cafe，并标示「Private Lift*」（部分户型配私人电梯）与三重保安。4 栋 35 层的塔楼（Aries、Orion、Phoenix、Celena）各自有电梯核心，垂直交通被分散。EdgeProp 推算的隐含租金回报是 6.8%，在新山高层里属高档区间。
🏊 设施清单
- 花园
- 反射步道（Reflexology Path）
- 瑜伽平台
- 按摩池 (Jacuzzi)
- Spa/桑拿
- 多功能厅
- 羽毛球场
- 50 米泳道池
- 戏水池
- 水花池
- 健身房
- 洗车区
- BBQ 区
- 自助洗衣房
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 4 条（好评 2、负评 2）。
「Accessible to North South Expressway and Singapore.」
— Andrew（该用户共 5 则评价），PropertyGuru 住户评价 5/5，2024 年 10 月 25 日「Close proximity to Johor Bahru City Center. Great investment opportunity and superb future growth.」
— Andrew（该用户共 5 则评价，与上一则相隔两天），PropertyGuru 住户评价 5/5，2024 年 10 月 23 日评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- 南北大道 Kempas 收费站IOI 官网写项目「right next to the Kempas Toll」，这是本案最大的通勤优势，也是最大的噪音来源紧邻
- KTM Kempas Baru 火车站2024 年 2 月迁至新址（4 轨、2 侧式 + 2 岛式月台），2025 年 12 月 12 日电气化通车；ETS 于 2025 年 12 月 12 日开跑，2026 年 1 月起增至每日 12 班（8 班吉隆坡–新山、2 班新山–巴东勿刹、2 班新山–北海）；2026 年 6 月 16 日起为 Shuttle Selatan 南部线转乘枢纽约 3 km（IOI 官网 FAQ）
- RTS Link / 新柔 CIQ（兀兰关卡方向）IOI 官网 FAQ 的说法；注意 JB Sentral 自 2026 年 6 月 11 日起因 RTS 工程停运，KTMB 以接驳巴士连接市中心，Kempas Baru 成为主要转运站约 13 km（IOI 官网 FAQ）
- Eastern Dispersal Link（EDL）与 Pasir Gudang Highway往市区与东部工业区的两条主干道，不必穿越市区即可上高速邻近（IOI 官网列为项目卖点）
- 第二通道（Tuas Second Link）基础资料写车程约 20 分钟，未由第三方核实，请自行以导航实测驾车约 20 分钟（未核实）
🛍️ 购物餐饮
- Lotus's Setia Tropika最近的量贩超市；IOI 官网住户回馈中有买家写「We can go to Setia Tropika and Kementerian Dalam Negeri (KDN) within 500 meters」（发展商刊登的客户留言，非独立评价）IOI 官网列为「12 公里半径内」；住户留言称 Setia Tropika 方向约 500 米
- NSK Trade City Skudai批发型量贩，本区采买主力之一IOI 官网列为「12 公里半径内」，需驾车
- AEON Mall Bandar Dato' Onn东侧最近的大型商场IOI 官网列为「12 公里半径内」，需驾车
- Paradigm Mall Johor BahruSkudai 最大商场，净可租面积 1,292,956 平方尺、3,370 车位、2025 年 3 月出租率 99.3%IOI 官网列为「12 公里半径内」，需驾车
- Toppen Shopping Centre / IKEA Tebrau / AEON Tebrau City新山最大的商圈之一（Tebrau City 一带距 JB CIQ 约 14.5 公里）需驾车 20 分钟以上
🎓 学校
- Fairview International SchoolIOI 官网列为项目主要教育配套，本区最近的国际学校IOI 官网列为「12 公里半径内」，需驾车
- Southern University College 南方大学学院私立大专IOI 官网列为「12 公里半径内」，需驾车
- Universiti Teknologi Malaysia (UTM) Skudai本区最大的大学校园，是这一带长租需求的重要来源；mudah 上不少本项目的出租广告直接打「UTM」当卖点位于 Skudai，需驾车
- 本区中小学iRumah 列出的附近学校包括 Luca International School、Sekolah Aras 等；公开来源查不到本项目步行可达的国小或华小，有学龄小孩请务必自行查证学区与接送距离未查得步行可达的国小/华小，需自行核实
🏥 医疗
- Kempas Medical CentreIOI 官网与 Property Genie 都把它列为本镇最近的医疗机构IOI 官网列为「12 公里半径内」，需驾车
- Hospital Permai Johor Bahru位于 Jalan Persiaran Kempas Baru, 81200 Johor Bahru，是 1,400 床、36 个病房的公立精神专科医院——不是综合急诊医院，别把它当成最近的急诊选择同一条 Jalan Persiaran Kempas Baru 沿线，需驾车
- Poliklinik Kempas Indah本区基层诊所Kempas 区内，需驾车
- Impian Emas Medical Centre邻区 Impian Emas 的医疗中心邻区，需驾车
- KPJ Specialist Hospital（新山）IOI 官网 FAQ 把 KPJ Specialist Hospital 列为本案的医疗配套之一；KPJ Puteri Specialist Hospital 地址为 33, Jalan Tun Abdul Razak (Susur 5), 80350 Johor Bahru市区方向，需驾车；未直接量测
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
每天开车过关或往东部工业区通勤的上班族
项目紧邻南北大道 Kempas 收费站，同时接 EDL 与 Pasir Gudang Highway，上高速不必穿市区，IOI 官网称距 CIQ 约 13 公里。764 平方尺是本项目流通性最好的户型，iRumah 显示近期中位约 RM450 psf、长租挂牌 RM1,800–2,100/月。要接受的是收费站的噪音与废气（低楼层与面高速那一侧尤其明显），以及所有生活配套都要开车。
看重铁路题材、愿意等的中长线持有者
Kempas Baru 站 2025 年 12 月 12 日电气化通车、2026 年 1 月起 ETS 增至每日 12 班、2026 年 6 月 16 日成为 Shuttle Selatan 转乘枢纽，加上 JB Sentral 停运期间被指定为主要转运站，这个站的角色确实在变重。但请把两件事分开：站的重要性上升是事实，3 公里不是步行距离也是事实。而且 CBRE WTW 的资料显示 Iskandar 高层供应 2029 年才见高峰 32,783 户，中间这几年租金与售价都有下行压力。
要大面积、预算有限、不介意远离市中心的家庭
iRumah 显示 3 房 1,238 平方尺近期中位约 RM540 psf、4 房 1,238 平方尺约 RM400 psf，长租行情 980 平方尺约 RM2,200–2,600/月。同样面积在 Paradigm Mall 一带要贵得多。要接受三件事：管理费按 RM0.36/平方尺算，1,238 平方尺每月约 RM446；公开来源查不到步行可达的国小或华小；以及本案 PropertyGuru 的 Nearby Amenities 只有 3.9 分。
不适合：把 6.8% 回报当成实收、不算成本的投资者
EdgeProp 的 6.8% 是「租金对房价」的毛回报，没有扣管理费（RM0.36/平方尺）、商业电价水费、门牌税、空置与代理佣金。iRumah 用自己的口径算出来只有 5.36%（2026），且低于 2024 年的 5.73%、最低曾到 2021 年的 3.39%。同时 mudah 上有 104 个本项目的出租挂牌在抢租客，2025–2026 年又有 6 笔拍卖盘。请用「空置 2 个月 + 全部持有成本」重算一次。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠总户数三个版本：3,150、2,307、849——而 9.8 英亩的地要装下它们
StarProperty 引用发展商资料写 3,150 户、4 栋 35 层、地皮 9.8 英亩（3.97 公顷）；iRumah 写 2,307 户；EdgeProp 的资料栏写 849 户；基础资料写 3,150。以 3,150 计，密度是每英亩约 321 户；以 2,307 计约 235 户/英亩——两者都属于新山高层里非常高的密度。这不是学术问题：户数是你计算「在售挂牌占几成」「设施与电梯够不够用」「管理费收得起来吗」的分母。PropertyGuru 显示 184 units for sale、178 units for rent；若分母是 3,150，在售约 5.8%、在租约 5.7%；若是 849，就变成 21.7% 与 21.0%，结论完全相反。
⚠发展商到 2026 年还在卖余屋，而且开价高于二手——你的竞争对手是 IOI
IOI 官网的 D'Summit 页面（2026 年 9 月核对）仍标示「Last Few Units」「From RM 380,000*」，Type A（527 平方尺）与 Type C（904 平方尺）标示 Sold Out，仍在售的是 Type B（764 平方尺）、Type D（980 平方尺）、Type E（1,238 平方尺）。同一页的网页描述文字甚至还留着旧价「Starting from RM310,900*」。对比二手面：iRumah 显示 764 平方尺近期中位 RM450 psf（约 RM343,800），实际二手挂牌出现过 RM320,000（RM419 psf）。也就是说发展商余屋的开价高于二手中位约 10%，而买家可以拿发展商的全新单位、附赠配套与直接贷款来跟你比。你买二手要转手时，只要 IOI 还有一户没卖完，你就多一个卖不掉的理由。
⚠拍卖屋密集：iRumah 最近 10 笔在售挂牌里有 6 笔是拍卖
iRumah 的 D'Summit 在售挂牌列表里，拍卖（lelong）盘包括：2025 年 10 月 3 日 527 平方尺 RM207,000、2025 年 10 月 24 日 904 平方尺 RM310,000、2025 年 10 月 25 日 764 平方尺 RM320,000、2025 年 10 月 26 日 904 平方尺 RM340,000、2026 年 3 月 18 日 1,249 平方尺 RM324,000、2026 年 7 月 28 日 904 平方尺 RM340,000。对照 EdgeProp 记录的历史最低成交 RM243 psf 就出现在 2025 年 12 月的一户 904 平方尺单位。密集的拍卖有两个后果直接打到你：一是证明有一批业主的租金撑不住月供，也就是宣传的回报率在真实世界里没有兑现；二是拍卖底价会成为银行估价与下一个买家的参考锚点，压低你未来的卖价与贷款成数。
⚠管理费从推案期的 RM0.25/平方尺涨到官网现在写的 RM0.36/平方尺，涨幅 44%
StarProperty 当年刊登的项目资料写「Maintenance Fee: RM0.25 psf」；IOI 官网 2026 年的 FAQ 写「The maintenance fee is estimated at RM 0.36 per sq. ft.*」。换算成实数：764 平方尺从 RM191/月变成约 RM275/月，一年多 RM1,008；527 平方尺约 RM190/月；1,238 平方尺约 RM446/月。以 iRumah 显示的 764 平方尺长租行情 RM1,800/月计，管理费已经吃掉毛租金的约 15%，再加上服务式公寓的商业电价、商业水费最低月费与门牌税（通常是住宅公寓的 1.5–2 倍），EdgeProp 那个 6.8% 的隐含回报是「未扣成本」的数字，实际净回报会低一大截。iRumah 自己算出来的回报也只有 5.36%（2026），低于 2024 年的 5.73%。
⚠紧邻 Kempas 收费站与南北大道，而生活配套几乎全部要开车
IOI 官网自己写项目「located right next to the Kempas Toll」，并把南北大道、EDL 与 Pasir Gudang Highway 列为卖点——收费站的意思是车辆在这里减速、停车、再加速，加上重车比例高，噪音与废气比一般路段严重，低楼层与面向高速那一侧的单位影响最大。配套方面，IOI 官网列出的商场（Lotus's Setia Tropika、NSK Trade City Skudai、AEON Bandar Dato' Onn、Paradigm Mall JB、Toppen、IKEA Tebrau）全部写在「12 公里半径内」，也就是说没有一个是走得到的；PropertyGuru 的住户评分里 Nearby Amenities 只有 3.9、Condo Facilities 3.7，是六个分项里最低的两项。没车的租客在这里生活成本会明显上升。
⚠同一个镇上就有新供应在路上，全 Iskandar 的高峰在 2029 年
IOI 自己在同一个 Taman Kempas Utama 里推了 i-nova SOHO：922 户、467–646 平方尺、2025 年 8 月 8 日推案、售价 RM250,110–RM391,410（约 RM590.79 psf）、预计 2029 年第三季完工。这批小户型将来会直接跟 D'Summit 的 527 与 764 平方尺抢同一批租客与买家，而且是全新的。更大的背景是 CBRE WTW 的资料：RTS 通车后 Iskandar Malaysia 的高层住宅未来供应在 2029 年达到高峰 32,783 户；CBRE WTW 新山董事 Jonathan Lo 在 2026 年 1 月指出，关键风险是「大量项目在 RTS 与 JS-SEZ 题材已经被计入价格之后才完工」，可能压抑 2027–2029 年的去化。你若打算五年内脱手，正好撞上这段。
Danga Bay / Tampoi / Skudai 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| D'Summit Residences @ Kempas Utama ← | 2017 | Freehold | 3,150 | RM480–720 | RM375,000 – RM720,000 | 5.0–6.0% |
| Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay | 2014 | Freehold | 1,149 | RM600–900 | RM430,000 – RM1,080,000 | 4.5–6.0% |
| Bay Laurel @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM420–660 | RM415,000 – RM960,000 | 4.0–5.5% |
| Royal Strand @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM446–640 | RM635,000 – RM1,030,000 | 4.0–5.5% |
| Amberside @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM480–840 | RM670,000 – RM2,040,000 | 4.0–5.5% |
| Kipark Apartment (KIP Villa Indah) | 2008 | Leasehold | 196 | RM360–504 | RM350,000 – RM480,000 | 5.0–6.5% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。D'Summit Residences @ Kempas Utama 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
D'Summit Residences @ Kempas Utama 现在二手价多少？
2026 年 9 月，D’Summit Residences @ Kempas Utama 的二手挂牌价区间为 RM375,000 至 RM720,000，中等价位约 RM540,000，成交 PSF 约 RM480–720／尺。各户型价格带：Type A（1 房）（527+ sf）RM375,000–RM480,000；Type B（2 房）（764+ sf）RM480,000–RM600,000；Type C（3 房）（904+ sf）RM600,000–RM720,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,550 – RM2,400。毛租金回报率约 5.0% – 6.0%；这是毛回报，扣除管理费（未公布，推算约 RM115–380／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
D’Summit Residences @ Kempas Utama 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 什么时候完工？谁开发的？
D’Summit Residences @ Kempas Utama 于 2017 年完工并交付（房屋部 TEDUH 纪录：两期 CCC 为 2017 年 2 月 8 日，另一期为 2017 年 7 月 12 日），共 4 栋、35 层、3,150 户。发展商为 Wealthy Growth Sdn Bhd（IOI Properties Group Berhad 子公司）。IOI Properties Group 为马来西亚十大地产开发商之一，在 Bursa Malaysia 主板上市，业务可追溯至 1984 年，已开发超过 136 个项目，业务遍及马来西亚、新加坡及中国厦门，代表作品包括 IOI City Mall（普特拉再也）、IOI Resort City 等，是大型综合性上市开发商，口碑良好。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 约 10-15 分钟车程；距 CIQ 约 10-15 分钟车程；紧邻南北大道 Kempas 收费站及 Tebrau Highway；距第二通道 (Tuas) 车程约 20 分钟
D'Summit Residences @ Kempas Utama 有哪些户型？
共 3 个户型：Type A（1 房） 527+ sf（1 房）、Type B（2 房） 764+ sf（2 房）、Type C（3 房） 904+ sf（3 房）。面积从 527 到 904 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 管理费多少？有什么设施？
本项目未公布管理费。新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）。按楼龄分档的话，2012 年前完工的旧式／传统项目多落在 RM0.15–0.31（典型值 RM0.25）、2013 年后完工的服务式／新式项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）；但两类的中位数只相差约 RM0.09，两个区间大幅重叠——约每 7 个项目就有 1 个例外，所以楼龄只能当参考、不能当结论。本项目完工年份无公开纪录，因此只取通用区间。以本页 527–904 平方尺的户型面积推算，每月约 RM115 – RM380；这是推算值，不是实收金额。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：花园、反射步道（Reflexology Path）、瑜伽平台、按摩池 (Jacuzzi)、Spa/桑拿、多功能厅、羽毛球场、50 米泳道池、戏水池、水花池、健身房、洗车区、BBQ 区、自助洗衣房。
D'Summit Residences @ Kempas Utama 适合什么人买？
预算中等、追求设施完善大盘社区的家庭/年轻专业人士、1 房小户型适合投资出租
买 D'Summit Residences @ Kempas Utama 有什么风险要注意？
若单位数确为 3,150 户，属超大规模社区，同期二手/租赁竞争激烈，公共区域高峰期可能拥挤；具体单位数据来源不一致（另有资料显示为 849 单位），购买前务必核实官方资料
D'Summit Residences @ Kempas Utama 附近有什么商场、学校和医院？
商场：KSL City Mall（约 4-5 km）。学校：SJK(C) Kempas Baru 坚柏华小（华文小学）、SK Kempas（国民小学）、SMK Tan Sri Mohamed Rahmat（国民中学 · 2017 年前称 SMK Kempas）、SK Taman Bukit Kempas（国民小学）、SJK(C) Thai Hong 泰丰华小。医疗：Klinik Kesihatan Kempas（政府健康诊所 · 区内）、KPJ Bandar Dato' Onn Specialist Hospital（私立专科医院 · 90 床）、Hospital Sultan Ismail（公共总医院）、Hospital Sultanah Aminah（公共总医院）。
这个项目到底是 3,150 户、2,307 户还是 849 户？
三个数字都在公开流通，没有一家解释差异。StarProperty 引用发展商资料写 3,150 户（4 栋 35 层：Aries、Orion、Phoenix、Celena，地皮 9.8 英亩 / 3.97 公顷，建筑面积 527–1,238 平方尺）；iRumah 写 2,307 户；EdgeProp 的资料栏写 849 户。公开来源也查不到 D'Summit 分 Phase 1 / Phase 2 的证据，所有资料里 4 栋塔楼都算同一个项目。这个数字对你有两个实际影响：一是密度（以 3,150 计约每英亩 321 户，属新山高层里非常高的一档，直接关系到电梯、停车与设施的拥挤程度）；二是它是「184 个在售挂牌占几成」的分母。唯一的权威是分层地契与 strata roll，请向管理处索取，不要拿网站数字算投资回报。
完工年份到底是哪一年？基础资料是空的。
公开来源在 2016 到 2018 之间不一致：PropertyGuru 的项目页写「Service Residence Completion 2016」；StarProperty 当年刊登的资料写预计完工「December 2017 (expected)」；iRumah 写「completed in about 2017」；也有资料写 2018。IOI 官网 FAQ 现在只写「This development is fully completed and ready for immediate move-in」，没给年份。比较可能的情况是分栋交屋，四栋塔楼的交屋日期本来就不同。这件事影响你的缺陷保修期是否早已结束、以及银行核贷时算的屋龄，签约前请向管理处或律师确认你这一栋、这一户的交屋（vacant possession）日期。
Kempas 有火车站，RTS 和 ECRL 会带动这里的房价吗？
先把事实分清楚。ECRL 是东海岸铁路，路线不经过新山，对本案没有直接影响，任何拿 ECRL 说 Kempas 的说法都要打问号。真正相关的是两件事：一，Kempas Baru 站 2024 年 2 月迁新址、2025 年 12 月 12 日电气化通车、2026 年 1 月起 ETS 每日 12 班、2026 年 6 月 16 日起成为 Shuttle Selatan 南部线的转乘枢纽，IOI 官网说距本案约 3 公里——这是真的利多，但 3 公里不是走路距离。二，JB Sentral 自 2026 年 6 月 11 日起因 RTS 工程停运，Kempas Baru 被指定为主要转运站并有 KTMB 接驳巴士——这是工程期间的临时安排，RTS 完工后角色会回落。至于 RTS 本身，IOI 官网给的距离是约 13 公里，本案不在 RTS 的步行或短程接驳圈内，它享受的是整个新山的题材，不是站点溢价。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 D'Summit Residences @ Kempas Utama 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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