Paragon Suites @ CIQ 百乐宫套房
这个项目现在二手挂牌从 RM420,000 到 RM1,300,000——价差 RM880,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 4 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Paragon Suites @ CIQ
Paragon Suites @ CIQ（百乐宫套房） 是位于马来西亚新山 Stulang Darat 的Freehold公寓，由 Amprojek Construction Sdn Bhd (Jo Land Group) 开发，2018 年完工，共 1 栋 / 33 层 / 461 户。地址：Jalan Stulang Darat, off Jalan Inderaputra, 80300 Johor Bahru, Johor。
户型 732 至 1,674 平方尺，共 4 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM420,000 – RM1,300,000，中等价位约 RM757,500；成交 PSF 区间 RM438–1075／尺。整户月租 RM1,800 – RM3,800，毛租金回报率 4.5% – 5.0%。管理费 资料待查。
交通定位：距 Bukit Chagar RTS 站约 2 km，车程约 6–8 分钟
Paragon Suites @ CIQ 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2018 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Amprojek Construction Sdn Bhd (Jo Land Group)Jo Land Group
- 完工年份
- 2018已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 4611 栋 · 33 层
- 户型数
- 4详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM438–1075近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 4.5–5.0%以整户出租计算
Jo Land Group 为柔佛本地中型开发商，旗下有 Paragon 系列服务式公寓（Paragon Suites @ CIQ、Paragon Residences @ Straits View）。品牌知名度不及上市大型开发商，但项目销售及运营较活跃。
Stulang Darat，出门能到哪里
完整地址：Jalan Stulang Darat, off Jalan Inderaputra, 80300 Johor Bahru, Johor（邮编 80300）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 Bukit Chagar RTS 站约 2 km，车程约 6–8 分钟
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 1.5–2 km
- 🚌 其他交通近 JB Sentral 巴士总站及火车站
🛍️ 购物商场
- AEON Tebrau City
- Holiday Plaza
- Johor Bahru City Square
- Plaza Pelangi
- Johor Premium Outlets
🎓 学校
- 宽柔中学 Foon Yew High School
- SMK Sri Tebrau
🏥 医疗
- Hospital Sultanah Aminah
- KPJ Johor Specialist Hospital
4 个户型，732 到 1,674 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM757,500，高价位到 RM1,300,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Type A | 732-818 sf | 2 房 · 2 卫 | RM420,000 – RM580,000 | RM574–792 | RM1,800 – 2,200 |
| Type B | 936-1076 sf | 3 房 · 2 卫 | RM550,000 – RM750,000 | RM588–801 | RM2,200 – 2,900 |
| Type C | 1367-1389 sf | 3 房 · 3 卫 | RM750,000 – RM980,000 | RM549–717 | RM2,900 – 3,500 |
| Type D | 1674-1711 sf | 5 房 · 5 卫 | RM950,000 – RM1,300,000 | RM568–777 | RM3,200 – 3,800 |
价格为 2026 年 9 月市场挂牌与近期成交综合区间，非实时报价。实际成交价视楼层、朝向、装修与议价而定。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
租金：从 RM1,800 到 RM3,800 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.5% – 5.0%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Paragon Suites @ CIQ 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Paragon Suites @ CIQ 真正值钱的地方
中价位入场门槛，相对 R&F / Astaka 更亲民
近 CIQ / JB Sentral，RTS 通车后受益于跨境通勤需求外溢
户型选择多样（2–5 房）适合不同客群
🏊 设施清单
- 网球场
- 瑜伽亭
- 慢跑径
- 游戏室
- 迷宫花园
- 游泳池
- 户外吧台
- 烧烤亭
- 儿童乐园
- 儿童泳池
- 多功能厅
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
大家庭 / 多房需求买家（区内少见的 5 房户型）
追求中价位出租投资的本地 / 新加坡投资者
首购家庭
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
开发商品牌知名度有限，二手流动性一般
楼龄渐长（2018 年入伙），部分设施老化
461 户单栋密度较高
市中心 / RTS 沿线 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paragon Suites @ CIQ ← | 2018 | Freehold | 461 | RM438–1075 | RM420,000 – RM1,300,000 | 4.5–5.0% |
| R&F Princess Cove | 2018 | Freehold | 868 | RM550–750 | RM320,000 – RM1,000,000 | 4.0–4.5% |
| Suasana Iskandar Malaysia | 2017 | Freehold | 336 | RM806–1458 | RM520,000 – RM1,350,000 | 4.5–5.0% |
| TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral | 2018 | Freehold | 360 | RM473–1700 | RM380,000 – RM900,000 | 4.5–5.5% |
| The Astaka @ 1 Bukit Senyum | 2018 | Freehold | 438 | RM634–1200 | RM1,650,000 – RM6,000,000 | 3.0–4.0% |
| Paragon Residences @ Straits View | 2015 | Freehold | 1,066 | RM418–827 | RM400,000 – RM1,800,000 | 4.0–4.5% |
| KSL D'Esplanade Residence | 2014 | Freehold | 1,000 | RM499–1074 | RM280,000 – RM1,300,000 | 5.0–5.5% |
完整名单见 市中心 / RTS 沿线分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Paragon Suites @ CIQ 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 10 个问题
Paragon Suites @ CIQ 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Paragon Suites @ CIQ 的二手挂牌价区间为 RM420,000 至 RM1,300,000，中等价位约 RM757,500，成交 PSF 约 RM438–1075／尺。各户型价格带：Type A（732-818 sf）RM420,000–RM580,000；Type B（936-1076 sf）RM550,000–RM750,000；Type C（1367-1389 sf）RM750,000–RM980,000；Type D（1674-1711 sf）RM950,000–RM1,300,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Paragon Suites @ CIQ 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,800 – RM3,800，毛租金回报率约 4.5% – 5.0%。这是毛回报，扣除管理费（资料待查）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Paragon Suites @ CIQ 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Paragon Suites @ CIQ 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Paragon Suites @ CIQ 什么时候完工？谁开发的？
Paragon Suites @ CIQ 于 2018 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 1 栋、33 层、461 户。发展商为 Amprojek Construction Sdn Bhd (Jo Land Group)。Jo Land Group 为柔佛本地中型开发商，旗下有 Paragon 系列服务式公寓（Paragon Suites @ CIQ、Paragon Residences @ Straits View）。品牌知名度不及上市大型开发商，但项目销售及运营较活跃。
Paragon Suites @ CIQ 交通方便吗？离关卡多远？
距 Bukit Chagar RTS 站约 2 km，车程约 6–8 分钟；距 CIQ 约 1.5–2 km；近 JB Sentral 巴士总站及火车站
Paragon Suites @ CIQ 有哪些户型？
共 4 个户型：Type A 732-818 sf（2 房）、Type B 936-1076 sf（3 房）、Type C 1367-1389 sf（3 房）、Type D 1674-1711 sf（5 房）。面积从 732 到 1,674 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Paragon Suites @ CIQ 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（以管理处实际收费为准）。设施包括：网球场、瑜伽亭、慢跑径、游戏室、迷宫花园、游泳池、户外吧台、烧烤亭、儿童乐园、儿童泳池、多功能厅。
Paragon Suites @ CIQ 适合什么人买？
大家庭 / 多房需求买家（区内少见的 5 房户型）、追求中价位出租投资的本地 / 新加坡投资者、首购家庭
买 Paragon Suites @ CIQ 有什么风险要注意？
开发商品牌知名度有限，二手流动性一般；楼龄渐长（2018 年入伙），部分设施老化；461 户单栋密度较高
Paragon Suites @ CIQ 附近有什么商场、学校和医院？
商场：AEON Tebrau City、Holiday Plaza、Johor Bahru City Square、Plaza Pelangi、Johor Premium Outlets。学校：宽柔中学 Foon Yew High School、SMK Sri Tebrau。医疗：Hospital Sultanah Aminah、KPJ Johor Specialist Hospital。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Paragon Suites @ CIQ 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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