Larkin Residence (Phase 1/2/3) 拉京雅苑
这个项目现在二手挂牌从 RM420,000 到 RM560,000——价差 RM140,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Larkin Residence (Phase 1/2/3)
Larkin Residence (Phase 1/2/3)（拉京雅苑） 是位于马来西亚新山 Larkin 的Leasehold公寓，由 Niche Properties Sdn Bhd × Kelana Erat Sdn Bhd 开发，2013 年完工，共 8 栋 / 5 层 / 760 户。地址：Larkin, Johor Bahru, Johor。
户型 1,180 至 1,247 平方尺，共 1 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM420,000 – RM560,000，中等价位约 RM490,000；成交 PSF 区间 RM382–520／尺。整户月租 RM1,400 – RM3,000，毛租金回报率 5.0% – 6.0%。管理费 本项目未公布——新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的同类项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。以本页 1,180–1,247 平方尺的户型面积推算，每月约 RM320 – RM500（推算值，非实收金额）。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。
交通定位：距 Bukit Chagar RTS 站约 5–6 km，车程约 8–12 分钟
官方成交中位价（历史参考）：RM380,000（330 令吉／尺），统计区间 2022 年 11 月 8 日 – 2023 年 10 月 23 日（20 宗成交），来源 brickz.my（数据源为 NAPIC / JPPH），区间 RM270,000–460,000。 EdgeProp 以近 48 个月为窗口的中位是 RM356 psf（区间 RM318–399），隐含租金回报 6.56%，两者接近可互相佐证。但 EdgeProp 那一页记录的「Number of Non Landed Units: 320 units」与全案 760 户不符，代表它只涵盖其中一期，引用时要留意。价格历史极不稳定：EdgeProp 记录历史高点 RM680 psf（2016 年 6 月，1,000 平方尺）、历史低点 RM125 psf（2020 年 2 月，1,018 平方尺）。iRumah 的口径是目前挂牌市价 RM44–45 万、3 房 1,080 平方尺近期中位约 RM420 psf、1,180 平方尺约 RM370 psf。要特别注意：iRumah 近一年的挂牌里有大量拍卖屋——2026 年 7 月 28 日 RM414,000（1,180 平方尺，拍卖）、2026 年 7 月 8 日 RM460,000（拍卖）、2026 年 3 月 16 日 RM440,000（拍卖）、2025 年 7 月 26 日 RM450,000（拍卖）。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2013 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Niche Properties Sdn Bhd × Kelana Erat Sdn BhdNiche Properties Sdn Bhd × Kelana Erat Sdn Bhd
- 完工年份
- 2013已交付现房（二手）
- 地契
- Leasehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 7608 栋 · 5 层
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 未公布 · 推算约 RM320–500／月新山已完工公寓实测 RM0.22–0.42／平方尺（中位 RM0.31，样本 47 个）；2013 年后完工同类多落在 RM0.27–0.40。此为推算值，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM382–520经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 5.0–6.0%以整户出租计算
本地中小型开发商，专注 Larkin 区多期开发，属地方性开发商，品牌知名度有限。
Larkin，出门能到哪里
完整地址：Larkin, Johor Bahru, Johor（邮编 80350）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 Bukit Chagar RTS 站约 5–6 km，车程约 8–12 分钟
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 5–6 km
- 🚌 其他交通紧邻 Larkin 巴士总站及柔佛新山中央车站 (KTM)
🛍️ 购物商场
- KSL City Mall（约 3–4 km）
- Giant Southern City
🎓 学校
- SK Larkin 1（国民小学 · 1956 年创校）
- SK Larkin 2（国民小学）
- SJK(C) Foon Yew 4 宽柔华小四校
- SJK(C) Foon Yew 3 宽柔华小三校
- SMK Tasek Utara（国民中学）
🏥 医疗
- Hospital Sultanah Aminah（约 4–5 km）
1 个户型，1,180 到 1,247 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM490,000，高价位到 RM560,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准户型 3 房 | 1180-1247 sf | 3 房 · 2 卫 | RM420,000 – RM560,000 | RM337–475 | RM1,400 – 3,000 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM318–433／尺，本页采用 RM382–520／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
以上为 Larkin Residence 官方项目网站视觉（Niche Properties Sdn Bhd），著作权属发展商。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
发展商官方标准层平面图：Type A 与 Type B 同在一张图上
以下是发展商发行的官方原图，不是示意图。每一张都带真实尺寸标注与房间名称，我已逐张对照官方规格核实过面积、卧室数与浴室数。网上流传的平面图有大量是中介重画、裁掉尺寸、甚至别的项目的图——先看图淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
以上为 Niche Properties Sdn Bhd 官方发行的标准层平面图（发展商楼书第 20–21 页原稿导出），取自发展商官网 nicheproperties.com.my，著作权属 Niche Properties Sdn Bhd。
租金：从 RM1,400 到 RM3,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.0% – 6.0%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 真正值钱的地方
8 栋 5 层、每层只有 4 户，每英亩 33 户——密度是全新山最低的一档
全案 22.6 英亩、8 栋 5 层楼，每层仅 4 户、每栋 20 户，密度约每英亩 33 户。总户数 760 户分为三期：Phase 1 共 280 户、Phase 2 共 320 户、Phase 3 共 160 户。这个密度在新山几乎找不到第二个——没有高层公寓的电梯排队与停车抢位问题，也没有千户大盘的人流。Phase 3 全部是角间（corner units）。
5 层楼但有配电梯
这一点很多人会误判。StarProperty 明文写道：「尽管只有五层楼，各栋仍配有电梯以方便住户。」新山不少 5 层楼的老公寓是没有电梯的，那会直接影响长者居住与转售价。本项目有电梯，但请注意——楼层低、电梯少，一旦故障影响面比高层小，这反而是低层设计的优势。
户型全部是 1,180–1,247 平方尺的大三房
全案只有 3 房 2 卫、建筑面积 1,180–1,247 平方尺一种规格，没有小户型。以成交中位 RM380,000（RM330 psf）计算，这是全新山每尺最便宜的大面积房源之一。同样的总价在新山市中心只买得到 500–600 平方尺的服务式公寓。
RM300 万会所：泳池、健身房、两个羽球场、环绕跑道
发展商投入约 RM300 万建会所，包含泳池、健身房、多用途厅、两个羽球场、儿童游乐场与环绕跑道。Phase 3 为围篱式社区（gated），配 15 支闭路电视与 24 小时保安巡逻。以 RM38 万的成交中位来说，这个配置在新山属超值一档。
紧邻 Larkin 交通枢纽，隐含租金回报 6.56%
位于 Jalan Dato Jaafar，紧邻 Larkin Sentral 巴士总站与柔佛新山中央车站（KTM）。从 Larkin Sentral 到 Bukit Chagar RTS 站计程车约 4.7 公里、4 分钟；到 JB CIQ 直线 4.3 公里、道路 8 公里，Causeway Link 巴士约 13 分钟。EdgeProp 隐含租金回报 6.56%，是这十六个项目中最高的一档。
🏊 设施清单
- 停车场
- 24 小时保安
- 低密度设计（每层仅 4 户，每英亩 33 户）
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 5 条（好评 2、负评 3）。
「Great low-rise condos with central garden. Gated with pool and parking. Well managed.」
— shaw ibrahim，Google 评论 5/5（Larkin Residence 3，住户视角），约 2017 年「A very quite and peaceful environment. Good security too」
— Chan Hock Lye，Google 评论 5/5（Larkin Residence 3，住户视角），约 2022–2023 年「Monitor lizards at walk area, rats in dustbin area. Dirty brown and low water pressure in house. Dry leaves everywhere on the road. RM400/monthly maintenance. Terrible system and management.」
— Mandeep Singh，Google 评论 1/5（Larkin Residence 3，住户视角），约 2025 年 11 月「If you wanna register for parking, need to scan license. But cannot scan for overnight. LOL. the system is very lousyyyy and old school. Everything needs to go to office. Then if sunday? Cannot?!」
— cynthia andika，Google 评论 1/5（Larkin Residence 3），约 2026 年 3 月「Went here to visit my cousin and the parking is so hard to find. They don't even have one, just have to park at the side of the road, if any」
— Naquiah Khalid，Google 评论 3/5（Larkin Residence 3，访客视角），约 2019 年评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Larkin Sentral 巴士总站紧邻项目，柔佛最大的跨州与跨境巴士枢纽；公开来源未给本项目到总站的精确公里数紧邻（未公布精确距离）
- 柔佛新山中央车站（KTM Larkin 一带）紧邻项目；公开来源未给精确距离紧邻（未公布精确距离）
- Bukit Chagar RTS 站以 Larkin Sentral 为起点计算：计程车约 4.7 km、4 分钟（Rome2Rio 路线图距离 5.6 英里）约 4.7 km（自 Larkin Sentral 起算，驾车）
- JB CIQ / Bangunan Sultan Iskandar以 Larkin Sentral 为起点：直线 4.3 km、道路 8 km，Causeway Link 巴士约 13 分钟直线 4.3 km / 道路 8 km（自 Larkin Sentral 起算）
- 新加坡（经 Jalan Tun Abdul Razak）StarProperty 标示车程 10–15 分钟；但同页也指出 Jalan Garuda 整天拥堵，请自行在尖峰时段实测车程 10–15 分钟（离峰口径）
🛍️ 购物餐饮
- KSL City MallStarProperty 列为邻近商场，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
- Danga City MallStarProperty 列为邻近商场，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
- Plaza LarkinStarProperty 列为邻近商场，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
- Taman Melodies 银行商业区StarProperty 标示银行密集区在此，不到 2 公里不到 2 km
🎓 学校
- 宽柔三小 SJK(C) Foon Yew 3华小；iRumah 列名未给距离公开来源未标示距离，需实地核实
- SK Larkin 1国小；iRumah 列名未给距离公开来源未标示距离，需实地核实
- Tanjung Puteri Primary School小学；iRumah 列名未给距离公开来源未标示距离，需实地核实
- SA Dato' Onn Jaafar Johor Bahru宗教学校；iRumah 列名未给距离公开来源未标示距离，需实地核实
- SA Kampung Kastam宗教学校；iRumah 列名未给距离公开来源未标示距离，需实地核实
🏥 医疗
- Hospital Pakar Puteri（KPJ Puteri Specialist Hospital）StarProperty 明确标示为最近的医院约 1 km
- Hospital Sultanah Aminah柔佛最大公立医院；公开来源未给本项目到该院的距离公开来源未标示距离，需实地核实
- KPJ Johor Specialist Hospital私立专科；公开来源未给距离公开来源未标示距离，需实地核实
- Kempas Medical Centre私立医疗中心；公开来源未给距离公开来源未标示距离，需实地核实
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
预算最紧、但要大面积三房的首购家庭
成交中位 RM380,000（RM330 psf），是全新山每尺最便宜的大面积房源之一。8 栋 5 层、每层只有 4 户、每英亩 33 户，没有高层大盘的电梯与停车压力，而且 5 层楼仍配电梯。前提是要先请律师查清楚地契剩余年限，那会决定你能贷几年。
看重现金流的收租型投资者
EdgeProp 隐含租金回报 6.56%、iRumah 记约 6.0%，是这十六个项目里最高的一档。紧邻 Larkin Sentral 巴士枢纽与 KTM 站，租赁需求由通勤与周边就业撑住。但要清楚：住户对水质、清洁与停车管理有具体投诉，这些会影响你的租客留存率。
能等拍卖盘的价值型买家
近一年多笔挂牌是拍卖屋（RM414,000–460,000），而 brickz 的成交区间下缘是 RM270,000。价格历史波动极大（2016 年高点 RM680 psf、2020 年低点 RM125 psf），代表这个市场很不理性，耐心等待能拿到明显折价。
不适合：双车家庭与常有访客的人
每户只附一个车位，加购第二个要一次付 RM12,000；住户与访客都投诉过访客车位不足、只能停路边，加上停车登记要跑管理处、周日办不了、过夜车无法登记。若你家有两台车或常有人来住，这里的日常摩擦会很多。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠Leasehold 地契的起算与到期年份，公开来源完全查不到
PropertyGuru、mudah、iProperty 与各拍卖网都只写「Leasehold」，没有任何一家标示「99 years until 20XX」。项目分三期开发，Phase 1 完工 2003 年、Phase 3 完工 2013 年（PropertyGuru 另记 Phase 2 完工 2020 年），三期的地契起算年份可能不同。对买家的实际影响：银行放贷时通常要求贷款到期时地契仍剩至少 20–30 年；若你买的是 Phase 1、地契起算又早，可贷年期会被压缩，月供跟着上升，未来的买家池也会缩小——这是低总价物业最容易被忽略、却最伤转售的一点。
⚠住户具名投诉环境与水质：走道有巨蜥、垃圾区有老鼠、水色发黄、水压低
一则 2025 年 11 月的一星 Google 评论具体写道：「步道区有巨蜥（monitor lizards），垃圾桶区有老鼠。家里的水是脏的褐色而且水压低。路上到处是落叶。每月管理费 RM400。系统与管理都很糟。」水色发黄与水压低在 2003–2013 年完工的项目通常指向水箱清洗不足或供水管线老化，这是要动到公共设施才能解决的问题，个别单位换水龙头没有用。
⚠管理费有两套数字：官方口径 RM0.20/平方尺，住户说每月 RM400
StarProperty 的项目资料栏记录管理费为 RM0.20/平方尺，以 1,180 平方尺计算约 RM236/月；但一位住户在 2025 年 11 月的 Google 评论中写的是「每月管理费 RM400」。差距接近一倍——可能是费率已经调涨、可能包含 sinking fund 或车位费，也可能是不同期数不同费率。无论哪一种，RM0.20/平方尺 对一栋有泳池、健身房、两个羽球场、24 小时保安与 15 支闭路电视的社区来说都偏低，储备金累积会很慢。
⚠第二个车位要付 RM12,000，且访客停车与登记系统被住户点名难用
每户附送一个车位，加购第二个需向管理处一次付 RM12,000。同时住户对停车管理有具体投诉：2026 年 3 月的一星评论写「要登记停车得扫驾照，但过夜的不能扫。系统很烂又老派。什么都要跑管理处一趟。星期天呢？不行吗？」另一则 2019 年的评论写「来探亲，停车位很难找，他们根本没有访客车位，只能停路边，如果还有位的话。」对买家的实际影响：双车家庭要额外掏 RM12,000；出租时访客停车不便会成为退租理由。
⚠拍卖屋占比偏高，且价格曾在四年内从 RM680 psf 跌到 RM125 psf
iRumah 近一年多笔挂牌标注为拍卖：2026 年 7 月 28 日 RM414,000、2026 年 7 月 8 日 RM460,000、2026 年 3 月 16 日 RM440,000、2025 年 7 月 26 日 RM450,000。EdgeProp 记录的价格波动更惊人：历史高点 RM680 psf（2016 年 6 月）→ 历史低点 RM125 psf（2020 年 2 月）→ 近 48 个月中位 RM356 psf。同页显示 For Sale 0 / For Rent 0，数据本身就稀薄。对买家的实际影响：这是一个价格极不稳定、成交资讯不透明的市场，进场必须留足安全边际。
⚠Jalan Garuda 通往 Jalan Dato Jaafar 的路段整天塞车
StarProperty 的分析段直接写道：「交通状况也不理想，通往 Jalan Dato Jaafar 的 Jalan Garuda 整天都很拥挤。」加上本项目距 Bukit Chagar RTS 站约 4.7 公里、距 CIQ 道路距离约 8 公里，通勤高度依赖私家车与巴士。对买家的实际影响：塞车会把「距离不远」变成「时间很长」，直接影响租客对这里的接受度，也影响你未来的转售故事。
市中心 / RTS 沿线 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Larkin Residence (Phase 1/2/3) ← | 2013 | Leasehold | 760 | RM382–520 | RM420,000 – RM560,000 | 5.0–6.0% |
| R&F Princess Cove | 2018 | Freehold | 868 | RM660–900 | RM385,000 – RM1,200,000 | 4.0–4.5% |
| Suasana Iskandar Malaysia | 2017 | Freehold | 336 | RM967–1750 | RM625,000 – RM1,620,000 | 4.5–5.0% |
| TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral | 2018 | Freehold | 360 | RM568–2040 | RM455,000 – RM1,080,000 | 4.5–5.5% |
| The Astaka @ 1 Bukit Senyum | 2018 | Freehold | 438 | RM761–1440 | RM1,980,000 – RM7,200,000 | 3.0–4.0% |
| Paragon Suites @ CIQ | 2018 | Freehold | 461 | RM526–1290 | RM505,000 – RM1,560,000 | 4.5–5.0% |
| Paragon Residences @ Straits View | 2015 | Freehold | 1,066 | RM502–992 | RM480,000 – RM2,160,000 | 4.0–4.5% |
完整名单见 市中心 / RTS 沿线分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Larkin Residence (Phase 1/2/3) 的地契为 Leasehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Larkin Residence (Phase 1/2/3) 的二手挂牌价区间为 RM420,000 至 RM560,000，中等价位约 RM490,000，成交 PSF 约 RM382–520／尺。各户型价格带：标准户型 3 房（1180-1247 sf）RM420,000–RM560,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,400 – RM3,000。毛租金回报率约 5.0% – 6.0%；这是毛回报，扣除管理费（未公布，推算约 RM320–500／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 为 Leasehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 什么时候完工？谁开发的？
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 于 2013 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 8 栋、5 层、760 户。发展商为 Niche Properties Sdn Bhd × Kelana Erat Sdn Bhd。本地中小型开发商，专注 Larkin 区多期开发，属地方性开发商，品牌知名度有限。
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 交通方便吗？离关卡多远？
距 Bukit Chagar RTS 站约 5–6 km，车程约 8–12 分钟；距 CIQ 约 5–6 km；紧邻 Larkin 巴士总站及柔佛新山中央车站 (KTM)
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 有哪些户型？
共 1 个户型：标准户型 3 房 1180-1247 sf（3 房）。面积从 1,180 到 1,247 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 管理费多少？有什么设施？
本项目未公布管理费。新山已完工公寓的实测区间是 RM0.22–0.42／平方尺／月（中位数约 RM0.31，样本 47 个项目）；2013 年后完工的服务式／新式项目多落在 RM0.27–0.40（典型值 RM0.34）。要留意的是，新旧两类的中位数只相差约 RM0.09，两个区间大幅重叠——约每 7 个项目就有 1 个例外，所以楼龄只能当参考、不能当结论。以本页 1,180–1,247 平方尺的户型面积推算，每月约 RM320 – RM500；这是推算值，不是实收金额。已读过本项目 3 条在售挂牌全文，均未写出管理费金额。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：停车场、24 小时保安、低密度设计（每层仅 4 户，每英亩 33 户）。
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 适合什么人买？
预算有限、需要大面积（1,180+ sqft）3 房单位的家庭、依赖巴士 / 火车通勤的租客市场投资者、首购族
买 Larkin Residence (Phase 1/2/3) 有什么风险要注意？
楼龄 13–23 年，5 层楼是否配电梯需实地核实；Leasehold 地契剩余年限需确认；Larkin 区域整体形象偏旧城区，非高端市场首选；设施陈旧，增值潜力有限
Larkin Residence (Phase 1/2/3) 附近有什么商场、学校和医院？
商场：KSL City Mall（约 3–4 km）、Giant Southern City。学校：SK Larkin 1（国民小学 · 1956 年创校）、SK Larkin 2（国民小学）、SJK(C) Foon Yew 4 宽柔华小四校、SJK(C) Foon Yew 3 宽柔华小三校、SMK Tasek Utara（国民中学）。医疗：Hospital Sultanah Aminah（约 4–5 km）。
只有 5 层楼，有电梯吗？
有。StarProperty 的项目介绍明文写道：「尽管只有五层楼，各栋仍配有电梯以方便住户。」这一点值得确认，因为新山不少 5 层楼的老式公寓是没有电梯的，那会直接影响长者居住、搬家与转售价格。看房时请自己搭一次电梯，并留意维修保养标签的日期。相对好消息是：低层设计的电梯故障影响面比 35 层的高层小得多——这跟同区的 M Condominium（住户投诉 35 层只剩一部电梯）是完全不同的风险等级。
管理费到底是 RM0.20/平方尺还是每月 RM400？
两个数字都有出处，而且差了将近一倍。StarProperty 的项目资料栏记「Maintenance Fee: RM0.20 psf」，以 1,180 平方尺算约 RM236/月；但一位住户在 2025 年 11 月的 Google 评论里写的是「RM400/monthly maintenance」。可能的解释有几个：费率已经调涨、RM400 含 sinking fund 或车位费、或者三期的费率不同。无论哪一种，RM0.20/平方尺 对一个有泳池、健身房、两个羽球场、15 支闭路电视与 24 小时保安巡逻的社区来说都偏低，储备金累积会很慢。买前请向管理处索取最近一期的正式收费通知（要看到分项）与最近两年的经审计财务报表，并问过去三年有没有开徵过特别徵收。
为什么 Larkin Residence 的价格纪录这么乱，从 RM125 psf 到 RM680 psf 都有？
因为这是一个成交稀薄、资讯不透明、且分三期的项目。EdgeProp 记录历史高点 RM680 psf（2016 年 6 月，1,000 平方尺）、历史低点 RM125 psf（2020 年 2 月，1,018 平方尺），近 48 个月中位 RM356 psf；brickz 另一期间 20 宗成交的中位是 RM330 psf。而且 EdgeProp 那一页记的「320 units」跟全案 760 户对不上，代表它只涵盖某一期。三期的完工年不同（Phase 1 是 2003 年、Phase 3 是 2013 年、PropertyGuru 另记 Phase 2 为 2020 年），地契起算年份也可能不同，混在一起统计当然会乱。实务做法：请经纪调 NAPIC 近 24 个月按期数分组的成交，只跟你要买的那一期比价。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Larkin Residence (Phase 1/2/3) 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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