Tebrau City Residences 德布劳城市公寓
这个项目现在二手挂牌从 RM360,000 到 RM540,000——价差 RM180,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Tebrau City Residences
Tebrau City Residences（德布劳城市公寓） 是位于马来西亚新山 Taman Desa Tebrau 的Freehold公寓，由 Plenitude Permai Sdn Bhd（隶属 Plenitude Berhad 集团） 开发，2009 年完工，共 — 栋 / 10 层 / — 户。地址：Jalan Persiaran Desa Tebrau, Taman Desa Tebrau, 81100 Johor Bahru, Johor。
户型 1,092 至 1,882 平方尺，共 1 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM360,000 – RM540,000，中等价位约 RM450,000；成交 PSF 区间 RM310–516／尺。整户月租 RM1,700 – RM3,000，毛租金回报率 5.7%。管理费约 RM0.18–0.19／平方尺／月——据 2026 年 9 月在售挂牌，由 4 位不同中介、4 个面积档、双平台互证；1,092 平方尺实报 RM210＋／月，1,406 平方尺 RM259／月，1,486 平方尺 RM266.77／月，1,882 平方尺 RM350／月。这是新山已完工公寓里最低的一档。挂牌未注明是否已含 sinking fund（储备金）。
交通定位：约 13–15 km，车程约 18–22 分钟（估算）
官方成交中位价（历史参考）：RM380,000（365 令吉／尺），统计区间 2023 年 11 月 – 2024 年 10 月（12 个月成交数据），来源 iProperty / brickz（数据源 NAPIC / JPPH）。 最常见的成交组合是 3 房 / 1,092 呎单位，中位数约 RM360 psf，与项目整体 PSF 区间 RM258–430 psf 大致吻合。项目原始推出价约 RM150 psf（2009 年），17 年下来涨到目前水平，年化涨幅并不算激进，说明这里的定价始终贴着本地自住需求，不是炒作型项目。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
Tebrau City Residences 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2009 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Plenitude Permai Sdn Bhd（隶属 Plenitude Berhad 集团）Plenitude Berhad
- 完工年份
- 2009已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- —— 栋 · 10 层
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.18–0.19／平方尺／月据 2026 年 9 月在售挂牌（4 位中介、4 个面积档、双平台互证）；1,092 平方尺 RM210＋／月，1,882 平方尺 RM350／月。未注明是否含 sinking fund，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM310–516经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 5.7%以整户出租计算
Plenitude Berhad 为马来西亚上市发展商，在槟城、新山等地均有项目，属中大型上市发展商，口碑良好。
Taman Desa Tebrau，出门能到哪里
完整地址：Jalan Persiaran Desa Tebrau, Taman Desa Tebrau, 81100 Johor Bahru, Johor（邮编 81100）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运约 13–15 km，车程约 18–22 分钟（估算）
- 🛂 关卡 CIQ约 13–15 km（估算）
- 🚌 其他交通距 Tebrau 高速 / Pasir Gudang Highway 出口约 5 分钟车程
🛍️ 购物商场
- AEON Tebrau City
🎓 学校
- SMK Taman Desa Tebrau（国民中学 · 区内）
- SK Taman Mount Austin（最近的国民小学）
- SJK(C) Foon Yew 5 宽柔华小五校
- Austin Heights Private & International School（私立／国际学校）
- Crescendo-HELP International School（国际学校）
🏥 医疗
- Hospital Sultan Ismail（公共总医院）
- Klinik Kesihatan Sultan Ismail（政府健康诊所）
- JB Specialist Hospital（私立医院）
- Columbia Asia Hospital – Tebrau（私立医院 · Kota Southkey）
1 个户型，1,092 到 1,882 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM450,000，高价位到 RM540,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准单位 | 1092-1882 sf | 3 房 · 2 卫 | RM360,000 – RM540,000 | RM191–495 | RM1,700 – 3,000 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM258–430／尺，本页采用 RM310–516／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Tebrau City Residences 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
以上为 Plenitude Berhad／Plenitude Tebrau Sdn Bhd 官方项目视觉（取自发展商官网存档），著作权属 Plenitude Berhad。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
1 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM1,700 到 RM3,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.7%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Tebrau City Residences 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Tebrau City Residences 真正值钱的地方
步行 600 米到 AEON Tebrau City 与 Toppen Shopping Centre
实测步行距离：AEON Tebrau City 约 600 公尺（约 8 分钟，地势平坦）、Toppen Shopping Centre 约 600 公尺（约 8 分钟，地势平坦）、IKEA Tebrau 约 700–850 公尺（约 10–12 分钟）。三大商场全部在步行范围内，这在整个 Taman Molek / Tebrau 区域的公寓项目里是独一份的地理优势，日常采购、餐饮、家具选购完全不需要开车。
步行 900 米到 Hospital Sultan Ismail 公立医院
实测步行距离约 900 公尺，约 12 分钟。对家里有老人、小孩，或需要经常往返医院的家庭来说，这个距离显著降低了突发状况下的时间成本，也是本区四个项目里医疗可及性最好的一个。
上市发展商 Plenitude Berhad 背景，永久地契
由 Plenitude Permai Sdn Bhd 开发，隶属马来西亚上市公司 Plenitude Berhad，在槟城、新山等地均有项目，相比区域中小型发展商，产权交付与项目登记资料相对透明。项目为 Freehold 永久地契，全案共 472 个单位、10 层楼。
同区少见提供 1–5 房多种户型，含大面积 5 房单位
单位面积 1,092–1,882 平方尺，配置涵盖 1 房到 5 房，价格约 RM30–45 万，租金约 RM1,400–2,500/月。5 房大户型在这一区的公寓产品里非常少见，适合多子女家庭或想把一部分房间隔出去出租的业主，户型灵活度是同价位项目里少有的。
步行到 SMK Taman Desa Tebrau，学校资源就在小区内
实测步行距离约 1.1 公里，约 15 分钟。项目本身就位于 Taman Desa Tebrau 屋苑内，SMK Taman Desa Tebrau 是同一个屋苑的配套学校，对本地家庭来说，接送孩子不需要绕出大马路，通勤路线简单。
🏊 设施清单
- 停车位
- 健身室
- 桑拿房
- 24小时保安
- 泳池
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Bangunan Sultan Iskandar CIQ 关卡大厦需自驾前往，非通勤盘；早晚高峰实际耗时会明显拉长车程约 13.5 公里，约 18 分钟（非高峰期）
- Bukit Chagar RTS 站同样需自驾前往，没有步行或短程接驳选项车程约 16.1 公里，约 18 分钟（非高峰期）
- Persiaran Bandar Desa Tebrau小区对外主要道路，连接 Jalan Desa Tebrau 与 Laluan Persekutuan 3/AH18项目临街道路，直接出入
🛍️ 购物餐饮
- AEON Tebrau City步行可达，本区通勤便利度最高的商场配套之一约 0.6 公里，步行约 8 分钟（地势平坦）
- Toppen Shopping Centre与 AEON Tebrau City 相邻，同样步行可达约 0.6 公里，步行约 8 分钟（地势平坦）
- IKEA Tebrau宜家家居，步行可达约 0.7–0.85 公里，步行约 10–12 分钟
🎓 学校
- SMK Taman Desa Tebrau国民中学，位于同一屋苑内，步行可达约 1.1 公里，步行约 15 分钟（地势平坦）
- Austin Heights Private & International School私立 / 国际学校车程约 2.6–2.8 公里，约 6–7 分钟
- SJK(C) Foon Yew 5 宽柔五小华文小学车程约 3.0 公里，约 6 分钟
🏥 医疗
- Hospital Sultan Ismail公立综合医院，步行可达，本区医疗可及性最好的项目约 0.9 公里，步行约 12 分钟
- Columbia Asia Hospital Tebrau私立综合医院车程约 9.3 公里，约 11 分钟
- KPJ Johor Specialist Hospital私立专科医院，实测距离较远车程约 15.7 公里，约 18 分钟
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
重视生活便利、想省下每天开车采购时间的本地家庭
步行就能到 AEON、Toppen、IKEA 三大商场以及公立医院，这种便利度在同区项目里少见。要接受的是楼龄已 17 年，看房时要重点检查电梯、水泵等设施的实际状况，而不是只看小区地理位置。
需要大户型但预算有限的多子女或三代同堂家庭
同价位很难找到面积超过 1,500 呎、5 房配置的选项，适合需要独立空间隔间、或想把一间房出租补贴月供的家庭。要注意大户型总价虽然亲民，但楼龄大、装修更新成本也要提前算进预算。
追求稳定现金流、不追求资本增值的收租型业主
上市发展商背景、地理位置成熟，租客来源稳定，适合把这里当作长期收租工具而非短期炒作标的。买之前要把预估的大修摊派成本算进净回报，避免被表面租金回报率误导。
不适合：追求明显资本增值、或以新加坡通勤为核心考量的买家
17 年来 PSF 涨幅平稳但不算亮眼，且实测到 CIQ 车程约 13.5 公里、18 分钟，不是为通勤新加坡设计的项目。这两类买家应该另外看 CIQ 周边或近年新推的项目，而不是这个偏向本地刚需的老盘。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠楼龄已超 17 年，是本区四个项目里最老的一个，大修需求最迫切
项目 2009 年完工，屋龄 17 年，电梯、水泵、外墙防水、泳池设备等大概率已经历过至少一轮大修，甚至可能已经到了第二轮。10 层楼、472 个单位的规模，若储备基金长期不足，摊派金额可能比新楼更高，因为要一次性追赶多年累积的维修欠账。公开资料查不到目前的管理费金额与储备基金余额，买家无法提前估算这笔潜在支出。
⚠总户数、楼层数等基础资料官方渠道缺失，透明度不足
虽然项目由上市发展商 Plenitude Berhad 旗下公司开发，但总单位数（第三方数据显示约 472 户）、维护费等信息在部分官方登记渠道上仍标注缺失或不一致，不同数据源（PropertyGuru、iProperty/brickz）给出的户数存在差异。对买家来说，这意味着做产权尽职调查时不能只依赖网上信息，需要额外向土地局或管理处核实。
⚠PSF 区间跨度大（RM258–430 psf），且楼层朝向对价格影响明显
项目 PSF 从 RM258 到 RM430 不等，跨度接近 70%，这在同一个项目里算是相当大的价差。原因通常与楼层高低、是否朝向 AEON Tebrau City 一侧的临街噪音、装修新旧程度有关——步行 600 米到商场固然是优势，但低楼层或正对商场后巷、装卸区的单位，实际居住体验和转手价格会明显打折。
⚠距 CIQ、RTS Bukit Chagar 均超过 13 公里，不是通勤盘
实测车程：到 Bangunan Sultan Iskandar CIQ 关卡约 13.5 公里、18 分钟；到 Bukit Chagar RTS 站约 16.1 公里、18 分钟，均为非高峰期估算，早晚高峰实际耗时会明显拉长。项目的核心卖点是「住在商场旁边」的本地生活便利，而不是新加坡通勤，如果买房的第一考量是每天过关上班，这里不合适。
⚠楼龄大、总价偏低，转手对象多为预算有限买家，增值空间有限
从 2009 年推出价约 RM150 psf 到目前中位数约 RM365 psf，17 年间涨幅平稳但不算亮眼，反映这个项目的定价始终锚定本地刚需自住与出租市场，而不是资本增值型资产。买家在评估这个项目时，应该把它当作「现金流稳定的收租盘」或「预算有限家庭的自住选择」，而不是期待明显的资本利得，尤其楼龄已经不小，未来维修支出会持续侵蚀净回报。
Tebrau / Mount Austin / 东北区 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tebrau City Residences ← | 2009 | Freehold | — | RM310–516 | RM360,000 – RM540,000 | 5.7% |
| Austin Suites (Permata Austin) | 2014 | Freehold | 460 | RM414–702 | RM360,000 – RM660,000 | 5.1% |
| Austin Regency (Pangsapuri Austin Perdana) | 2019 | Freehold | 1,200 | RM391–847 | RM395,000 – RM705,000 | 5.0% |
| Molek Regency | 2018 | Freehold | — | RM480–840 | RM420,000 – RM3,360,000 | 2.3–5.7% |
| Molek Pine 3 | 2013 | Freehold | 248 | RM557–788 | RM765,000 – RM1,680,000 | 5.7% |
| Cube 8 Teens | 2016 | Freehold | 286 | RM540–778 | RM295,000 – RM510,000 | 6.4% |
| Bayu Puteri 1 | 2004 | Leasehold | 266 | RM404–474 | RM365,000 – RM465,000 | 6.2% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Tebrau City Residences 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Tebrau City Residences 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Tebrau City Residences 的二手挂牌价区间为 RM360,000 至 RM540,000，中等价位约 RM450,000，成交 PSF 约 RM310–516／尺。各户型价格带：标准单位（1092-1882 sf）RM360,000–RM540,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Tebrau City Residences 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,700 – RM3,000。毛租金回报率约 5.7%；这是毛回报，扣除管理费（1,406 平方尺约 RM259／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Tebrau City Residences 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Tebrau City Residences 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Tebrau City Residences 什么时候完工？谁开发的？
Tebrau City Residences 于 2009 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 — 栋、10 层、— 户。发展商为 Plenitude Permai Sdn Bhd（隶属 Plenitude Berhad 集团）。Plenitude Berhad 为马来西亚上市发展商，在槟城、新山等地均有项目，属中大型上市发展商，口碑良好。
Tebrau City Residences 交通方便吗？离关卡多远？
约 13–15 km，车程约 18–22 分钟（估算）；约 13–15 km（估算）；距 Tebrau 高速 / Pasir Gudang Highway 出口约 5 分钟车程
Tebrau City Residences 有哪些户型？
共 1 个户型：标准单位 1092-1882 sf（3 房）。面积从 1,092 到 1,882 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Tebrau City Residences 管理费多少？有什么设施？
管理费约 RM0.18–0.19／平方尺／月——据 2026 年 9 月在售挂牌，由 4 位不同中介、4 个面积档、双平台互证：1,092 平方尺实报 RM210＋／月，1,406 平方尺 RM259／月，1,486 平方尺 RM266.77／月，1,882 平方尺 RM350／月，四个数字换算成每平方尺后高度一致。这一档明显低于新山已完工公寓的整体实测区间（RM0.22–0.42／平方尺，中位约 RM0.31）——管理费低对每月开销是好事，但也意味着储备金累积速度慢，电梯、水泵、外墙到了大修周期时更容易出现一次性特别徵收（special levy）。挂牌均未注明是否已含储备金，看房时务必向管理处索取经审计报表，确认储备金余额与收缴率。设施包括：停车位、健身室、桑拿房、24小时保安、泳池。
Tebrau City Residences 适合什么人买？
户型选择多样（1~5房）适合不同家庭结构，从单身租客到大家庭皆有合适户型、预算适中的自住/投资买家
买 Tebrau City Residences 有什么风险要注意？
楼龄已超15年（2009年建成）；部分基础数据（总单位数、楼层数）官方资料缺失，透明度不足
Tebrau City Residences 附近有什么商场、学校和医院？
商场：AEON Tebrau City。学校：SMK Taman Desa Tebrau（国民中学 · 区内）、SK Taman Mount Austin（最近的国民小学）、SJK(C) Foon Yew 5 宽柔华小五校、Austin Heights Private & International School（私立／国际学校）、Crescendo-HELP International School（国际学校）。医疗：Hospital Sultan Ismail（公共总医院）、Klinik Kesihatan Sultan Ismail（政府健康诊所）、JB Specialist Hospital（私立医院）、Columbia Asia Hospital – Tebrau（私立医院 · Kota Southkey）。
住在商场旁边（AEON、Toppen 都是步行距离）会不会很吵？
有可能，具体要看单位朝向和楼层。项目 PSF 区间从 RM258 到 RM430 psf，跨度接近 70%，很大一部分原因就是楼层与朝向差异——正对商场后巷、装卸区或临主干道的低楼层单位，噪音和油烟问题会更明显，价格通常也会打折。看房时建议分别在白天营业时段和夜间到访，实地感受噪音水平，而不是只看「步行到商场」这个卖点。
项目 2009 年就完工了，楼龄这么大，维修基金够用吗？
这一点公开资料查不到确切答案，管理费与储备基金余额都没有对外公开数据。17 年楼龄意味着电梯、水泵、外墙防水等大概率已经历过至少一轮大修，如果历年管理费收缴与储备基金管理规范，问题不大；反之则可能面临追加摊派。买之前务必向管理处索取近 5 年的财务报表与维修记录，这是判断这个项目「隐藏成本」高低的关键。
这个项目适合投资还是自住？
更适合自住或稳健收租，不太适合追求短期资本增值。从 2009 年推出价约 RM150 psf 到目前中位数约 RM365 psf，17 年间的涨幅平稳但不算亮眼，说明这里的价格始终贴着本地刚需水平，没有明显的炒作溢价，也没有太大的下跌风险。如果你要的是「住得方便、租得出去、价格波动小」的资产，这里符合；如果要的是快速增值，应该看更靠近 RTS/CIQ 或新兴发展区的项目。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Tebrau City Residences 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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