Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 天风服务式公寓
这个项目现在二手挂牌从 RM490,000 到 RM1,120,000——价差 RM630,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah（天风服务式公寓） 是位于马来西亚新山 Bukit Indah 的Freehold公寓，由 Bukit Indah (Johor) Sdn Bhd（S P Setia Berhad 旗下子公司） 开发，2016 年完工，共 1 栋 / 28 层 / 234 户。地址：Taman Bukit Indah, Iskandar Puteri (Nusajaya), Johor。
户型 861 至 1,313 平方尺，共 1 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM490,000 – RM1,120,000，中等价位约 RM805,000；成交 PSF 区间 RM571–850／尺。整户月租 RM2,650 – RM3,000，毛租金回报率 4.2%。管理费约 RM0.35–0.41／平方尺／月（中位约 RM0.368）——据 2026 年 9 月在售挂牌，由 5 位不同中介、3 个独立单位互证；861 平方尺实报 RM300／月，1,108–1,130 平方尺实报 RM416／月，1,130 平方尺另一条报约 RM465／月。挂牌未注明是否已含 sinking fund（储备金）。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 约 20–25 km
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2016 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Bukit Indah (Johor) Sdn Bhd（S P Setia Berhad 旗下子公司）S P Setia Berhad
- 完工年份
- 2016已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 2341 栋 · 28 层
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.35–0.41／平方尺／月据 2026 年 9 月在售挂牌（5 位中介、3 个独立单位互证，中位约 RM0.368）；861 平方尺 RM300／月，1,130 平方尺 RM416–465／月。未注明是否含 sinking fund，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM571–850经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 4.2%以整户出租计算
S P Setia 为马来西亚最大上市发展商之一，在 Bukit Indah 深耕二十余年，口碑稳健。
Bukit Indah，出门能到哪里
完整地址：Taman Bukit Indah, Iskandar Puteri (Nusajaya), Johor。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 约 20–25 km
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 20–25 km
- 🚌 其他交通距第二通道约 15–18 km
🛍️ 购物商场
- AEON Bukit Indah（车程5分钟内）
🎓 学校
- 邻近多所学校
🏥 医疗
- 邻近诊所
1 个户型，861 到 1,313 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM805,000，高价位到 RM1,120,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准户型（2房起） | 861-1313 sf | 2 房 · 资料待查 | RM490,000 – RM1,120,000 | RM373–1301 | RM2,650 – 3,000 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM476–708／尺，本页采用 RM571–850／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
以上为 Bukit Indah (Johor) Sdn Bhd（S P Setia Berhad 子公司）官方项目视觉，著作权属 S P Setia Berhad。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
1 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
以上为 Bukit Indah (Johor) Sdn Bhd（S P Setia Berhad 子公司）官方项目视觉，著作权属 S P Setia Berhad。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM2,650 到 RM3,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.2%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 真正值钱的地方
234 户单栋，是 Bukit Indah 一带密度最低的高层项目
PropertyGuru 项目页记录：发展商 Bukit Indah (Johor) Sdn Bhd（SP Setia 集团子公司）、Freehold、Apartment、2016 年完工、28 层、234 户。对照同区的 Sky Loft（374 户）、Sky View（316 户）、Horizon Residence（440 户）、Pinnacle Tower（275 户），Sky Breeze 是户数最少的一个。低密度的实际好处是电梯等候短、停车不抢位、公共区不拥挤——这些是日常住起来会有感的差别。
户型偏大，2 到 4 房都有，适合整家住
EdgeProp 上的实际挂牌显示本项目有 2 房、3 房与 4 房单位，租金挂牌从 RM1,800 到 RM3,500 不等（每平方尺租金约 RM2.30–2.76），售价挂牌见到 RM465,000、RM538,000、RM570,000 等价位。相较 Bukit Indah 一带以小户型为主的服务式公寓，Sky Breeze 的户型结构更偏「家庭住宅」而非「投资小间」。
自由地契，产权干净
本项目为自由地契（Freehold），产品类型登记为 Apartment（一般公寓）而非服务式公寓。这两点合起来对买家有两个实际好处：一是贷款年限不会被地契剩余年限压缩；二是水电与门牌税按住宅费率计算，不会像服务式公寓那样适用商业电价与较高的门牌税率（同区不少项目是服务式公寓，这点差别每年是几百到上千令吉）。
位于 Bukit Indah 成熟镇区，AEON 与超市都在几分钟车程内
Bukit Indah 是 Iskandar Puteri 一带最成熟的居住区。AEON Mall Bukit Indah 于 2008 年 12 月 19 日开幕，是全柔佛离第二通道最近的 AEON；周边还有 TESCO、Giant、成排店屋餐饮、诊所、银行与国民型中小学。这跟 Medini 那批「配套还在长」的项目是根本差别——本区的生活机能已经营运十多年。
开车 15–20 分钟到第二通道
本项目的通勤定位是第二通道（Tuas / Second Link），约 15–18 公里、车程 15–20 分钟；而 Bukit Chagar RTS 站与长堤关卡在 20–25 公里外。适合在新加坡西部（裕廊、大士、金文泰）上班的人，以及在 Bukit Indah、SILC 工业区本地就业的家庭。
🏊 设施清单
- 低密度设计
- 泳池
- 健身房
- 24小时保安
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- 第二通道大马关卡（Bangunan Sultan Abu Bakar CIQ, Tanjung Kupang）本项目的主要通勤出口约 15–18 km，车程约 15–20 分钟
- Bukit Chagar RTS 站距离远，需先开车进新山市区，实务上不构成通勤选项约 20–25 km，车程约 25–30 分钟
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar 长堤关卡尖峰时段极塞约 20–25 km，车程约 25–30 分钟
- Lebuhraya Bukit Indah（武吉英达大道）Bukit Indah 的主干道，接第二通道大道与滨海大道车程约 5 分钟内接入
- Iskandar Coastal Highway（滨海大道）往 Medini、Puteri Harbour 与新山市区的主干道车程约 5–10 分钟接入
🛍️ 购物餐饮
- AEON Mall Bukit Indah2008 年 12 月 19 日开幕，全柔佛离第二通道最近的 AEON，是本区最主要的日常商场车程约 5 分钟
- TESCO / Giant Bukit Indah 一带超市本区日常采买点车程约 5 分钟
- Bukit Indah 店屋餐饮带成排店屋，餐饮、诊所、银行、补习中心密集步行至车程 5 分钟内
- Sunway Big Box Retail Park2019 年 12 月开幕的混合式零售园区；官方资料称距第二通道约 5 分钟、距 Legoland 约 8 分钟车程车程约 10 分钟
- Perling Mall老牌社区商场，本地人日常采买车程约 10–15 分钟
🎓 学校
- Taman Bukit Indah 国民小学与中学（SK/SMK Bukit Indah）本地生源学校，步行至短车程可达步行至车程 5 分钟内
- SMK Bukit Indah 2本区中学之一车程约 5 分钟
- EduCity Iskandar 高教园区305 英亩教育城，进驻 Newcastle University Medicine Malaysia、University of Southampton Malaysia、Raffles University、MMU、MDIS 等车程约 15–20 分钟
- Marlborough College MalaysiaEduCity 内英式寄宿+走读国际学校，3–18 岁车程约 15–20 分钟
- Raffles American SchoolJalan Raffles, 79050 Iskandar Puteri；获美国西部院校协会（WASC）认证车程约 15–20 分钟
🏥 医疗
- Bukit Indah 一带私人诊所与药房日常门诊，步行范围内即有步行范围内
- Columbia Asia Hospital Iskandar Puteri（Nusajaya）私立综合医院车程约 10–15 分钟
- Gleneagles Hospital MediniIHH Healthcare 旗下 300 床私立医院车程约 15 分钟
- KPJ Puteri Specialist Hospital（新山市区）私立专科约 20 km，车程约 25–30 分钟
- Hospital Sultanah Aminah（新山）柔佛最大公立医院，24 小时急诊；本区无同级公立医院约 20–25 km，车程约 30 分钟
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
要低密度、不想跟上千户抢电梯的自住家庭
234 户单栋是 Bukit Indah 一带密度最低的高层项目，电梯等候与停车秩序会比同区大盘好。加上自由地契、一般公寓（非服务式公寓）分类，水电与门牌税按住宅费率算，每年比同区服务式公寓省几百到上千令吉。要接受的是低密度带来的较高每平方尺管理费，以及十年楼龄开始进入大修期。
在新加坡西部上班、需要 3–4 房的家庭
第二通道车程 15–20 分钟，AEON 与超市 5 分钟内，国小国中在步行到短车程范围。本项目的户型结构偏家庭住宅，租金挂牌从 RM1,800 到 RM3,500，说明这里住的是整家人而不是单身租客。要清楚：这里必须有车，没有公共交通替代方案。
买来自住兼长期持有的本地买家
自由地契 + 住宅费率 + 成熟镇区 + 低密度，这套组合适合长住。但要接受两件事：一是本项目公开成交数据薄，估价与议价都缺乏参照，进场前请银行做预估值；二是 Bukit Indah 一带同类供应超过一千六百户，转手时买家有很多选择，别指望短期涨价。
不适合：外国买家
本项目不在 Medini 特区内，外国人须符合柔佛州住宅 RM100 万的最低购买价门槛，而本项目挂牌价多在 RM46 万至 RM57 万之间——也就是说这个价位的单位外国人依法买不了。若经纪跟你说「有办法」，请要求书面依据，并让你自己的律师核实；不要付任何订金。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠低密度的代价：管理费分摊单价高，大修摊派也更重
泳池、健身房、电梯、24 小时保安、外墙清洁这些固定成本几乎与户数无关，234 户分摊下来的每平方尺管理费自然高于 Sky Loft（374 户）或 Horizon Residence（440 户）。更关键的是大修：本项目 2016 年完工，到 2026 年满十年，28 层高楼接下来会陆续面对电梯大修、水泵更换、外墙重新粉刷。这些钱从储备金（sinking fund）出，储备金不足时只能向业主特别摊派（special levy），而 234 户的分母小，单户金额会比大盘高。
⚠PropertyGuru 上零则住户评价，管理品质完全查不到
本项目在 PropertyGuru 上的评价数是 0——没有任何住户公开写过居住体验。这不代表管理不好，但代表你没有任何第三方信息可以参考：电梯等候、渗漏、停车秩序、管理处回应速度、有没有渗水或外墙剥落，全部只能靠自己看。对买家的实际影响：尽职调查的责任 100% 在你身上，不能靠网上评价代劳。
⚠二手成交数据不透明，公开来源查不到可靠中位价
PropertyGuru 显示本项目挂牌 PSF 区间 RM476–708，EdgeProp 上有实际挂牌（RM465,000、RM538,000、RM570,000）与租金挂牌（RM1,800–3,500），但公开来源查不到本项目单独的近期成交中位数（不像同区 Sky Loft 有 RM481 psf、Sky View 有 RM506 psf 的 EdgeProp 统计）。234 户的小盘成交笔数本来就少，数据不足会带来两个后果：一是你无法用数据判断出价是否合理；二是银行估价师找不到可比案例时会保守估值，你的贷款成数可能被压低。
⚠Bukit Indah 一带同类供应超过一千六百户，租金天花板压得住
本项目周边的高层项目密集：Sky Loft Premium Suites（374 户，2014）、Sky View（316 户，2019）、Horizon Residence（440 户，2014）、Pinnacle Tower（275 户，2017），加上本项目 234 户，合计一千六百多户在同一个租客池竞争。EdgeProp 上本项目的租金挂牌从 RM1,800 到 RM3,500，而同区 Sky Loft 的租金从 RM1,200 起。对买家的实际影响：即使你的单位面积大、装修好，租客也随时可以走到隔壁比价，租金很难往上走。
⚠外国人买本项目不享 Medini 豁免，成本 2026 年堆到约 11%
本项目位于 Bukit Indah，不在 Medini 特区内，外国人须符合柔佛州住宅 RM100 万的最低购买价门槛——而本项目的挂牌价多在 RM46 万至 RM57 万之间，也就是说外国人基本上买不了这个价位的单位。若你是外国人而经纪跟你说「可以买」，请要求书面依据。至于本地买家或已跨过门槛的高总价单位，成本上仍有两笔：非公民 MOT 印花税自 2026 年 1 月 1 日起为固定 8%；柔佛州外资批准费自 2025 年 7 月 1 日起为 3%、最低 RM30,000。
⚠RTS 通车对 Bukit Indah 几乎没有加持，别为这个概念多付钱
Bukit Chagar RTS 站与长堤关卡距本项目约 20–25 公里、车程 25–30 分钟。RTS 通车后受益最直接的是新山市中心步行圈内的项目；住在 Bukit Indah 的人不会开车 30 分钟进市区再转 RTS。本项目真正的交通价值是第二通道（约 15–18 公里、车程 15–20 分钟）与 Bukit Indah 本地生活圈。若中介以「RTS 通车会带动全新山楼价」推高报价，这个说法在这里站不住。
依斯干达公主城 / Medini 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah ← | 2016 | Freehold | 234 | RM571–850 | RM490,000 – RM1,120,000 | 4.2% |
| Teega Residence / Teega Suites | 2016 | Freehold（非 Medini 特区，不享有 Medini 的免 MM2H/免外资门槛优惠） | 1,292 | RM720–1020 | RM575,000 – RM1,140,000 | 3.5–4.5% |
| Encorp Marina @ Puteri Harbour | 2020 | Freehold | 537 | — | RM480,000 – RM1,200,000 | 3.0–4.0% |
| Somerset Puteri Harbour | 2014 | Freehold | 204 | RM1080 | RM865,000 – RM5,400,000 | 2.0% |
| Almãs @ Puteri Harbour | 2018 | Freehold | — | RM720–1020 | RM335,000 – RM2,850,000 | 5.5% |
| Puteri Cove Residences | 2018 | Freehold | 1,054 | RM895–1307 | RM600,000 – RM1,560,000 | 5.3% |
| Meridin Suites @ The Meridin | 2017 | Leasehold（Medini 特区，外资购房免最低门槛 / 免 MM2H 限制） | 756 | — | — | 3.0–4.5% |
完整名单见 依斯干达公主城 / Medini分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 的二手挂牌价区间为 RM490,000 至 RM1,120,000，中等价位约 RM805,000，成交 PSF 约 RM571–850／尺。各户型价格带：标准户型（2房起）（861-1313 sf）RM490,000–RM1,120,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM2,650 – RM3,000。毛租金回报率约 4.2%；这是毛回报，扣除管理费（861 平方尺约 RM300／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 什么时候完工？谁开发的？
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 于 2016 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 1 栋、28 层、234 户。发展商为 Bukit Indah (Johor) Sdn Bhd（S P Setia Berhad 旗下子公司）。S P Setia 为马来西亚最大上市发展商之一，在 Bukit Indah 深耕二十余年，口碑稳健。
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 约 20–25 km；距 CIQ 约 20–25 km；距第二通道约 15–18 km
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 有哪些户型？
共 1 个户型：标准户型（2房起） 861-1313 sf（2 房）。面积从 861 到 1,313 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 管理费多少？有什么设施？
管理费约 RM0.35–0.41／平方尺／月，中位约 RM0.368——据 2026 年 9 月在售挂牌，由 5 位不同中介、3 个独立单位互证：861 平方尺实报 RM300／月（≈RM0.348／平方尺），1,108–1,130 平方尺实报 RM416／月（≈RM0.368），1,130 平方尺另一条报约 RM465／月（≈RM0.412）。同一面积档之间仍有约一成的差距，实际收费以你看中的那一户为准。挂牌均未注明是否已含 sinking fund（储备金），确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：低密度设计、泳池、健身房、24小时保安。
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 适合什么人买？
偏好低密度、私密性较高社区的家庭自住客
买 Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 有什么风险要注意？
低密度意味着管理费分摊单价可能偏高；二手交易数据相对不透明
Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 附近有什么商场、学校和医院？
商场：AEON Bukit Indah（车程5分钟内）。学校：邻近多所学校。医疗：邻近诊所。
Sky Breeze 在 PropertyGuru 上一则评价都没有，我怎么判断管理好不好？
只能自己查，没有捷径。本项目 234 户、2016 年完工，评价数为 0，代表没有任何第三方信息可参考。建议看房时做三件事：(1) 到地下停车场与至少两个楼层的公共走廊各走一圈，看清洁、照明与有没有渗水痕迹或外墙剥落；(2) 在下班时段（傍晚 6–7 点）站在大堂等一次电梯，记录等候时间；(3) 向管理处（JMB/MC）索取最近两年经审计财务报表与最近一次业主大会（AGM）会议记录——财务报表看储备金余额与管理费收缴率（低于 80% 是警讯），会议记录看业主实际投诉了什么。这三件事做完，你对管理品质的了解会远超过任何网上评价。
同样在 Bukit Indah，Sky Breeze 和 Sky Loft、Sky View 差在哪？
三个都是 Bukit Indah 的高层项目，差别在密度、产品分类与数据透明度。Sky Breeze：234 户、28 层、2016 年、自由地契、登记为「Apartment」（一般公寓），水电与门牌税按住宅费率。Sky Loft Premium Suites：374 户、2014 年、自由地契、登记为「Service Residence」（服务式公寓），通常适用商业电价与较高门牌税率，EdgeProp 近 48 个月成交中位 RM481 psf。Sky View：316 户、2019 年、自由地契、也是「Service Residence」，EdgeProp 成交中位 RM506 psf。实务上的意义是：Sky Breeze 的每月固定开销可能最低（住宅费率），但公开成交数据最少；另外两个数据较透明，但服务式公寓的水电与门牌税会高一截。买之前先确认你看的单位在门牌税单上是哪个分类。
为什么查不到 Sky Breeze 的成交中位价？
因为成交笔数太少。234 户的小盘，每年在公开数据库（JPPH/NAPIC，EdgeProp 与 brickz 的来源）里可能只有个位数的成交，不足以形成有意义的中位数——不像同区的 Sky Loft（374 户，中位 RM481 psf）与 Sky View（316 户，中位 RM506 psf）。目前能查到的只有挂牌数据：PropertyGuru 显示 PSF 区间 RM476–708，EdgeProp 上有 RM465,000、RM538,000、RM570,000 等售价挂牌与 RM1,800–3,500 的租金挂牌。实务做法：请经纪调本项目近 24 个月的实际成交清单；调不出来就用同区 Sky Loft 与 Sky View 的成交中位数当区间参照，并在申请贷款前先请银行做预估值，避免签约后才发现估值不足。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Sky Breeze Service Apartment @ Bukit Indah 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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