Residences @ 1 Tebrau 德布劳一号公寓
这个项目现在二手挂牌从 RM395,000 到 RM720,000——价差 RM325,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Residences @ 1 Tebrau
Residences @ 1 Tebrau（德布劳一号公寓） 是位于马来西亚新山 Tebrau 的Leasehold公寓，由 Distinctive Properties Sdn Bhd 开发，2015 年完工，共 2 栋 / 21 层 / 588 户。地址：Tebrau, 81100 Johor Bahru, Johor。
共 1 种户型（面积资料待查）。2026 年 9 月二手挂牌价 RM395,000 – RM720,000，中等价位约 RM557,500；成交 PSF 区间 RM466–1086／尺。整户月租 RM1,700 – RM6,000，毛租金回报率 5.7%。管理费约 RM0.27–0.28／平方尺／月——据 2026 年 9 月在售挂牌，由 4 位不同中介、3 个独立单位互证；621 平方尺实报 RM168／月，1,000 平方尺约 RM280／月，1,238 平方尺 RM338.25／月（该条原文明写「管理费＋储备金」）。三个数字换算后高度一致。
交通定位：约 13–15 km，车程约 18–22 分钟（估算）
官方成交中位价（历史参考）：RM445,000（475 令吉／尺），统计区间 2024年5月2日–2025年4月2日（13宗成交），来源 brickz.my（项目登记名称为「One Tebrau (1Tebrau)」，数据源为NAPIC/JPPH）。 价格区间从RM340,000（25百分位）到RM470,000（75百分位）不等。项目内420间studio与168间约1,050平方尺的3房套房户型差异大，中位价是两种户型混合计算的结果，买3房户型不要直接套用这个数字，务必按户型分开比价。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
Residences @ 1 Tebrau 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2015 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Distinctive Properties Sdn BhdDistinctive Properties Sdn Bhd
- 完工年份
- 2015已交付现房（二手）
- 地契
- Leasehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 5882 栋 · 21 层（TEDUH 11758-1）
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.27–0.28／平方尺／月据 2026 年 9 月在售挂牌（4 位中介、3 个独立单位互证）；621 平方尺 RM168／月，1,238 平方尺 RM338.25／月（明写含 sinking fund）。以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM466–1086经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 5.7%以整户出租计算
区域中型发展商，成立年份、上市情况及其他代表作资料待查。
Tebrau，出门能到哪里
完整地址：Tebrau, 81100 Johor Bahru, Johor（邮编 81100）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运约 13–15 km，车程约 18–22 分钟（估算）
- 🛂 关卡 CIQ约 13–15 km（估算）
- 🚌 其他交通距 Tebrau 高速 / EDL 出口约 5–8 分钟车程
🛍️ 购物商场
- AEON Tebrau City
🎓 学校
- SMK Taman Desa Tebrau（国民中学）
- SK Taman Mount Austin（最近的国民小学）
- SJK(C) Foon Yew 5 宽柔华小五校
- Austin Heights Private & International School（私立／国际学校）
- Crescendo-HELP International School（国际学校）
🏥 医疗
- Hospital Sultan Ismail（公共总医院 · 东区主力医院）
- Klinik Kesihatan Sultan Ismail（政府健康诊所）
- JB Specialist Hospital（私立医院 · Taman Johor Jaya）
- KPJ Bandar Dato' Onn Specialist Hospital（私立专科医院）
1 个户型的价格与租金
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM557,500，高价位到 RM720,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准单位 | 面积待查 | 3 房 · 2 卫 | RM395,000 – RM720,000 | — | RM1,700 – 6,000 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM388–905／尺，本页采用 RM466–1086／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Residences @ 1 Tebrau 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
以上为 Distinctive Properties Sdn Bhd 官方项目视觉（取自发展商官网存档），著作权属发展商。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
1 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM1,700 到 RM6,000 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.7%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Residences @ 1 Tebrau 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Residences @ 1 Tebrau 真正值钱的地方
地理位置其实比「Tebrau」这个名字听起来更靠近市区
项目地址是Jalan Seri Setanggi（邮编80400），沿Jalan Tebrau主干道分布，而非深入Tebrau高速公路外围的AEON Tebrau City商圈。官方数据显示，CIQ关卡与新柔长堤车程距离约4.9公里，比同样归在「Tebrau」区域标签下的多数项目都更靠近市中心，对偶尔需要过关或常往返市区的住户来说，通勤时间比想象中短。
588户两栋楼，studio到3房都有，买家池天然更大
项目由2栋楼组成共588户，当中420间为studio、168间为约1,050平方尺的3房套房，单身租客、小家庭到自住买家的需求都能覆盖。这种户型组合让项目在转手与出租时有更宽的客群基础，不会像单一户型盘那样局限在特定客群。
医院、华小、国小步行可达，生活机能扎实
Columbia Asia Hospital – Tebrau就在Jalan Seri Setanggi对面，SJK(C)宽柔一校距离仅800米，Sekolah Sri Utama与SK Sri Tebrau约1公里，SMK Sri Tebrau约2公里。这种「医院对面、华小800米」的组合，在新山leasehold公寓里并不常见，对有小孩、重视医疗与教育便利性的家庭是实打实的加分项。
588户已运营近10年，租赁市场数据相对成熟
项目2015年完工至今已近10年，PropertyGuru上目前有56个在售挂牌与163个出租挂牌，租赁市场活跃度较高，代表这个项目已经过市场检验，不是「纸上谈兵」的新盘承诺——你能查到的是实际近10年的运营记录，而不是效果图和销售话术。
🏊 设施清单
- 烧烤区
- 咖啡厅
- 停车位
- 洗衣房
- 绿化花园
- 迷你超市
- 多功能厅
- 育儿室
- 儿童游乐场
- 桑拿房
- 24小时保安
- 祈祷室（男女分设）
- 泳池
- 24小时电力供应保障
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- CIQ / 新柔长堤（Johor-Singapore Causeway）沿Jalan Tebrau主干道，属该区距离CIQ较近的项目之一约4.9 km（车程，官方数据）
- Kempas Baru KTM火车站最近的KTM铁路站约1 km（估算，直线）
- Tebrau公路 / EDL / 南北大道(NSE)出入口多条高速公路交汇，出行便利官方未标示精确公里数
- 巴士路线 10B、208、6B、9B楼下即有巴士站点楼下可达
🛍️ 购物餐饮
- Plaza Sentosa邻近社区商场约1 km（官方数据）
- KSL City Mall大型购物中心约2 km（官方数据）
- Mid Valley Southkey新山最大商场之一约3 km（官方数据）
- Pelangi Leisure Mall社区商场约3 km（官方数据）
🎓 学校
- SJK(C)宽柔一校 (Foon Yew 1)华小选择，距离最近约800 m（官方数据）
- Sekolah Sri Utama私立学校选择约1 km（官方数据）
- SK Sri Tebrau国小选择约1 km（官方数据）
- SMK Sri Tebrau国中选择约2 km（官方数据）
🏥 医疗
- Columbia Asia Hospital – Tebrau私立综合医院，就在Jalan Seri Setanggi对面几乎相邻（官方数据：just across the road）
- Klinik Desa Antoi社区诊所约1 km（官方数据）
- Klinik Kesihatan Tebrau政府诊所约1 km（官方数据）
- Klinik Kesihatan Majidee政府诊所约2 km（官方数据）
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
重视「实际比想象中更靠市区」的自住/投资两用买家
项目实际位置比「Tebrau」标签暗示的更靠近市区，CIQ车程仅约4.9公里，加上医院、华小、商场都在1–3公里内，适合想要「住起来方便、转手也不难」的买家。要注意的是这栋楼已10年楼龄，装修与设施成色需要实地评估。
预算有限的单身族或小家庭
420间studio满足单身或情侣的基本居住需求，出租市场也相对成熟（163个出租挂牌可参考行情）。但要接受的是出租盘多、竞争激烈，议价权未必在业主手上。
需要3房空间但预算有限的家庭
168间约1,050平方尺的3房套房适合小家庭，医院、学校都在步行范围。购买前务必单独比价3房户型的近期成交，不要被studio户型拉低的整体PSF误导。
不适合：追求全新设施与「零维修风险」的买家
项目已完工近10年，公共设施进入需要翻新的阶段，且发展商背景资料稀缺，售后支持力度未知。如果你的预算能覆盖同区新盘（如One 49 Residence），全新设施与更长的地契剩余年限可能是更省心的选择。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠地契到期日因单位而异，查到的数字在2109到2112年之间
不同渠道查到的Residences @ 1 Tebrau地契到期日并不一致——部分在售单位标注到期日为2109年11月1日，另有listing显示2112年，说明同一发展案下不同批次或不同分层地契的起算年份可能有差异。虽然这两个数字换算下来剩余年限都还有80年以上，对现阶段贷款年限影响不大，但「查不到统一答案」本身就说明这个项目的地契信息在公开渠道上并不透明，买家需要自己多做一步验证工作。
⚠发展商Distinctive Properties Sdn Bhd背景资料几乎查无，10年楼龄后的品牌溢价有限
公开资料库里，这家发展商的成立年份、上市状态、集团规模、其他代表作项目等基本信息都查不到，只知道公司名称与「1 Tebrau」这个4.2英亩综合发展项目有关。相比在新山持续深耕、有多个项目口碑积累的发展商，这种「查无此人」状态在银行估价与买家心理层面都是减分项——尤其项目已完工近10年，如果发展商此后再无新项目动作，后续的维修保固与售后支持力度也是未知数。
⚠PSF区间从RM388到RM905，差距超过一倍，不能用平均值判断贵贱
项目当前PSF区间为RM388至RM905，价格区间RM330,000至RM598,000，反映的是studio与3房套房、低楼层与高楼层、朝向好坏之间的巨大差价。如果只看「PSF均值」或「起价RM330,000」就下判断，很容易高估或低估自己看中的具体单位的合理价位，尤其是3房户型的实际成交价可能比宣传的起价高出不少。
⚠楼龄近10年，设施与公共区域已进入需要翻新的阶段
项目2015年完工，泳池、健身室、烧烤区等公共设施使用近10年，部分组件（如水泵、电梯、防水层）进入需要大修的年限。如果管理层此前储备金（sinking fund）提拨不足，业主可能面临一次性的特别缴费（special levy），金额从几百到数千令吉不等，视维修项目而定。
⚠出租挂牌远多于出售挂牌，租金议价权可能在租客手上
PropertyGuru上目前显示56个出售挂牌与163个出租挂牌，出租盘数量接近出售盘的3倍，说明这个项目里持有出租的业主比例不低，租客选择多、竞争激烈。这对已经持有单位准备出租的业主是个提醒——同栋、同户型的空置单位可能不少，议价时租客的谈判筹码会比你预期的更强，若不接受降租，空置期可能拉长。
Tebrau / Mount Austin / 东北区 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Residences @ 1 Tebrau ← | 2015 | Leasehold | 588 | RM466–1086 | RM395,000 – RM720,000 | 5.7% |
| Austin Suites (Permata Austin) | 2014 | Freehold | 460 | RM414–702 | RM360,000 – RM660,000 | 5.1% |
| Austin Regency (Pangsapuri Austin Perdana) | 2019 | Freehold | 1,200 | RM391–847 | RM395,000 – RM705,000 | 5.0% |
| Molek Regency | 2018 | Freehold | — | RM480–840 | RM420,000 – RM3,360,000 | 2.3–5.7% |
| Molek Pine 3 | 2013 | Freehold | 248 | RM557–788 | RM765,000 – RM1,680,000 | 5.7% |
| Cube 8 Teens | 2016 | Freehold | 286 | RM540–778 | RM295,000 – RM510,000 | 6.4% |
| Bayu Puteri 1 | 2004 | Leasehold | 266 | RM404–474 | RM365,000 – RM465,000 | 6.2% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Residences @ 1 Tebrau 的地契为 Leasehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Residences @ 1 Tebrau 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Residences @ 1 Tebrau 的二手挂牌价区间为 RM395,000 至 RM720,000，中等价位约 RM557,500，成交 PSF 约 RM466–1086／尺。各户型价格带：标准单位（面积待查）RM395,000–RM720,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Residences @ 1 Tebrau 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,700 – RM6,000。毛租金回报率约 5.7%；这是毛回报，扣除管理费（1,000 平方尺约 RM280／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Residences @ 1 Tebrau 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Residences @ 1 Tebrau 为 Leasehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Residences @ 1 Tebrau 什么时候完工？谁开发的？
Residences @ 1 Tebrau 于 2015 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、21 层、588 户（房屋部 TEDUH 登记编号 11758-1）。发展商为 Distinctive Properties Sdn Bhd。区域中型发展商，成立年份、上市情况及其他代表作资料待查。
Residences @ 1 Tebrau 交通方便吗？离关卡多远？
约 13–15 km，车程约 18–22 分钟（估算）；约 13–15 km（估算）；距 Tebrau 高速 / EDL 出口约 5–8 分钟车程
Residences @ 1 Tebrau 有哪些户型？
共 1 个户型：标准单位 面积待查（3 房）。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Residences @ 1 Tebrau 管理费多少？有什么设施？
管理费约 RM0.27–0.28／平方尺／月——据 2026 年 9 月在售挂牌，由 4 位不同中介、3 个独立单位互证：621 平方尺实报 RM168／月（≈RM0.271／平方尺），1,000 平方尺约 RM280／月（≈RM0.280），1,238 平方尺 RM338.25／月（≈RM0.273）。其中 1,238 平方尺那条原文写的是「Maintenance + sinking fund」，即已含储备金；其余两条未注明。三个不同面积档换算出来几乎同一个数，是这批项目里一致性最好的之一。确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：烧烤区、咖啡厅、停车位、洗衣房、绿化花园、迷你超市、多功能厅、育儿室、儿童游乐场、桑拿房、24小时保安、祈祷室（男女分设）、泳池、24小时电力供应保障。
Residences @ 1 Tebrau 适合什么人买？
预算中等的自住/投资买家、看重设施齐全（含祈祷室、育儿室、24小时供电保障）的家庭
买 Residences @ 1 Tebrau 有什么风险要注意？
租赁地契；发展商知名度不高；PSF区间跨度大（RM388~905），反映不同楼层/朝向差价明显，需实地比价
Residences @ 1 Tebrau 附近有什么商场、学校和医院？
商场：AEON Tebrau City。学校：SMK Taman Desa Tebrau（国民中学）、SK Taman Mount Austin（最近的国民小学）、SJK(C) Foon Yew 5 宽柔华小五校、Austin Heights Private & International School（私立／国际学校）、Crescendo-HELP International School（国际学校）。医疗：Hospital Sultan Ismail（公共总医院 · 东区主力医院）、Klinik Kesihatan Sultan Ismail（政府健康诊所）、JB Specialist Hospital（私立医院 · Taman Johor Jaya）、KPJ Bandar Dato' Onn Specialist Hospital（私立专科医院）。
为什么不同网站查到的Residences @ 1 Tebrau地契到期日不一样？
有的房源标注到期日是2109年11月1日，也有listing显示2112年，这种差异通常来自同一发展案下不同栋楼、不同分层批次的地契可能是分开申请、分开起算的。这不代表数据错误，而是leasehold项目常见的情况。换算下来两个日期的剩余年限都超过80年，对目前的房贷年限基本没有实质影响，但购买前仍建议自己核实目标单位的实际到期日，而不是参考网上其他单位的数字。
PSF区间从RM388到RM905，差价这么大，怎么判断自己看中的单位价格合不合理？
这个PSF区间涵盖了studio与3房套房（约1,050平方尺）两种完全不同的户型，加上楼层、朝向的差异，混在一起看没有参考意义。正确做法是先确定自己要买的户型，再请经纪单独调阅这个户型近12个月的实际成交记录，或直接向卖方索取同栋、同楼层单位的过往成交价，而不是用「PSF区间」的中间值去估算。
这栋楼已经近10年了，会不会有很多维修问题？
近10年楼龄的公寓，泳池、电梯、水泵、防水层等设施确实进入需要检修甚至更换的阶段。是否会有大额特别缴费，关键要看管理层过去储备金（sinking fund）提拨是否充足。建议看房时直接向管理处索取最近两年的财务报表与维修计划，并实地查看电梯运行状况、地下停车场是否有渗水痕迹，这些细节比销售话术更能反映真实情况。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Residences @ 1 Tebrau 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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