The Marina View (Marina View Villa) 海景苑
这个项目现在二手挂牌从 RM740,000 到 RM3,300,000——价差 RM2,560,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 2 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 The Marina View (Marina View Villa)
The Marina View (Marina View Villa)（海景苑） 是位于马来西亚新山 Kampung Senibong, Plentong 的Freehold公寓，由 Capital Extension Sdn Bhd 开发，2016 年完工，共 2 栋 / 36 层 / 284 户。地址：Jalan Permas Timur, Kampung Senibong, Plentong, 81750 Johor Bahru, Johor。
户型 1,150 至 1,838 平方尺，共 2 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM740,000 – RM3,300,000，中等价位约 RM2,020,000；成交 PSF 区间 RM642–1260／尺。整户月租 RM3,100 – RM5,400，毛租金回报率 2.5%。管理费 资料待查。
交通定位：约 6–8 km（估算）
The Marina View (Marina View Villa) 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2016 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Capital Extension Sdn BhdCapital Extension Sdn Bhd
- 完工年份
- 2016已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 2842 栋 · 36 层
- 户型数
- 2详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM642–1260近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 2.5%以整户出租计算
私人发展商，公开资料较少，代表作即为 The Marina View 豪华公寓项目，市场口碑资料待查。
Kampung Senibong, Plentong，出门能到哪里
完整地址：Jalan Permas Timur, Kampung Senibong, Plentong, 81750 Johor Bahru, Johor（邮编 81750）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运约 6–8 km（估算）
- 🛂 关卡 CIQ约 5 分钟车程（官方描述，本区最靠近 CIQ 的项目之一）
- 🚌 其他交通紧邻 Pasir Gudang Highway、EDL
🛍️ 购物商场
- AEON Permas Jaya
- Johor Bahru City Square
- KSL City Mall
🎓 学校
- Raffles University Iskandar
- Open University Malaysia
- Monash University 分校
- Unitar International University
- The Japanese School
- REAL Schools Cahaya Campus
🏥 医疗
- 资料待查
2 个户型，1,150 到 1,838 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM2,020,000，高价位到 RM3,300,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Exclusive 单位 | 1150-1600 sf | 资料待查 · — | RM740,000 – RM3,300,000 | RM643–2870 | RM3,100 – 5,400 |
| Penthouse 顶层单位 | 最高约1838 sf | 资料待查 · — | 资料待查 | — | — |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM535–1050／尺，本页采用 RM642–1260／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
The Marina View (Marina View Villa) 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
2 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM3,100 到 RM5,400 一个月
整户出租的毛租金回报率约 2.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
The Marina View (Marina View Villa) 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
The Marina View (Marina View Villa) 真正值钱的地方
本区最高端梯队定位，低密度豪华大堂与酒店式设施
The Marina View 由 Capital Extension Land Sdn Bhd（Celand）开发，2016年建成，36层楼2栋共284户，每层仅约4户，密度远低于同区一般公寓。项目配备五星级酒店式大堂、专属车道、天空健身房、Lap Pool无边际泳池、网球场、按摩浴缸等设施，是Permas Jaya／Senibong一带少见的高端豪宅型公寓，主打的是「用永久地契买低密度海景/河景生活」这个定位，而非投资回报率。
永久地契，且是本区离CIQ相对最近的高端选项之一
项目地契为永久地契（Freehold），发展商资料称距CIQ车程约5分钟，是本区高端产品线里地段条件较突出的一个。但和其他「近CIQ」项目一样，这个车程数字通常是非繁忙时段的理想值，实际早晚高峰通勤时间会因Pasir Gudang Highway／EDL的拥堵与关卡排队而明显拉长，看房时应实地验证而非直接采信。
大户型为主，1,150–1,838平方尺覆盖高预算换房家庭
户型从1,150平方尺的Exclusive单位到最大约1,838平方尺的顶层复式（Penthouse），面积区间在本区属于偏大的一档，适合预算充足、追求空间感而非坪效比的换房家庭或高净值自住客。这类大户型在同区可比选项不多，转手时的目标客群相对精准但也相对窄。
500+车位地下停车场，缓解高端住宅常见的停车焦虑
项目配置500个以上车位的地下停车场，对于每户可能拥有2辆以上车辆的高净值家庭来说，这个配比在本区同类项目里属于比较宽裕的水平，能在一定程度上避免高峰时段抢车位、访客无处停车等常见的公寓生活痛点。
🏊 设施清单
- 天空露台
- 天空健身房
- Lap Pool
- 休闲泳池
- 儿童泳池
- 网球场
- 按摩浴缸
- 烧烤区
- 儿童游乐场
- 会所
- 五星级酒店式大堂
- 专属车道
- 500+车位地下停车场
- 高规格保安
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- CIQ / 新柔长堤发展商资料称车程约5分钟，属非高峰时段理想值，早晚高峰与关卡排队会明显拉长实际耗时约5分钟车程（发展商描述，非高峰时段，需自行验证）
- Pasir Gudang Highway / EDL项目紧邻的主要干道官方未标示精确公里数，步行可达主干道
- Bukit Chagar RTS 站不属步行范围，需自驾或转乘巴士接驳约6–8 km（估算，直线，需自驾）
- Permas Jaya 商业中心银行、餐饮、零售店铺集中地官方未标示精确公里数，属车程可达范围
🛍️ 购物餐饮
- AEON Permas Jaya本区主要购物中心与超市官方未标示精确公里数，属车程可达范围
- KSL City Mall新山大型商场，需自驾官方未标示精确公里数
- Johor Bahru City Square市中心商场，紧邻CIQ，需自驾官方未标示精确公里数
- Mid Valley Southkey Megamall新山最大商场之一，需自驾官方未标示精确公里数
🎓 学校
- Excelsior International School国际学校选项，需自驾官方未标示精确公里数
- REAL Schools Cahaya Campus国际学校选项，需自驾官方未标示精确公里数
- Raffles University Iskandar大专院校选项官方未标示精确公里数
- SK / SMK Permas Jaya 系列国小与国中选择官方未标示精确公里数
🏥 医疗
- Hospital Desa Permas JayaPermas Jaya区内私立小型医院/诊所官方未标示精确公里数
- Regency Specialist Hospital私立专科医院，位于Pasir Gudang／Seri Alam一带，需自驾官方未标示精确公里数
- KPJ Pasir Gudang Specialist Hospital私立专科医院，需自驾官方未标示精确公里数
- Klinik Kesihatan Permas Jaya政府诊所，处理常见门诊官方未标示精确公里数
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
追求低密度豪华生活、以自住为主的高净值家庭
每层仅约4户的低密度设计、酒店式大堂与齐全的高端设施，加上永久地契与相对靠近CIQ的位置，适合真正想长期自住、看重生活品质而非投资回报率的高净值家庭。买前建议接受这类项目的持有成本（管理费、门牌税）会明显高于中价位公寓的现实。
看重资产配置、能接受长期持有的买家
由于买家池相对窄、总价高，The Marina View更适合把它当作长期资产配置的一部分，而非短炒或急需变现的投资标的。能接受较长的挂牌与成交周期，是买这类高端产品线之前必须想清楚的心理准备。
不适合：追求高租金回报率的出租型投资者
约2.5%的估算租金回报率明显低于同区中低价位公寓，如果你的购房目标是靠租金覆盖月供或追求现金流回报，The Marina View并不是合适的选择，应该优先考虑本区总价更低、回报率更高的项目（如Pan Vista、Fair View等）。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠总价与PSF在本区属最高梯队，但租金回报率仅约2.5%
The Marina View的PSF区间约RM535–1,050，是Permas Jaya／Senibong一带公寓产品线里最高的梯队，但对应的出租回报率估算仅约2.5%，明显低于同区中低价位公寓3.5–4.5%的水平。以一套RM90万的单位计算，2.5%年回报大约只有RM22,500的年租金收入，扣除管理费、门牌税、维修支出后净回报会更低。如果你把这套房子当成投资标的而非自住，这个回报率水平意味着靠租金覆盖房贷月供的难度较高，需要有其他资金来源补贴月供缺口。
⚠买家池窄、总价高，转手周期可能明显长于中价位公寓
iRumah数据显示，The Marina View目前挂牌的「待售」单位数量为0（该网站样本），而PropertyGuru则显示有12个在售、19个在租的挂牌，说明本区能负担这个总价段（普遍RM60万至逾RM200万）的买家池天然就比中低价位公寓窄很多。买家池窄的直接后果是：如果急需卖房套现，等待合适买家出现的时间可能明显拉长，议价空间也会被压缩。
⚠高总价对应的高持有成本，门牌税与维修基金金额也水涨船高
总价越高的单位，门牌税（assessment）通常按物业年值比例课征，维修基金（sinking fund）与管理费也多半按建筑面积计算，意味着The Marina View这类大户型单位的固定月度持有成本，会明显高于同区中小户型公寓。这笔钱不论是自住还是空置，都是必须持续支付的固定支出，如果只看总价和月供，容易低估长期持有的真实成本。
⚠地处Pasir Gudang工业带下风处，高端定位不能豁免空气质量风险
尽管The Marina View走的是高端豪宅路线，但地理位置同样属于Masai／Senibong一带，邻近Pasir Gudang工业区。这一带历史上曾发生多次因异味或化学品排放导致学校临时停课、居民就医的空气质量事件。对于花高总价买「生活品质」的高端买家来说，这类事件带来的心理冲击和转售折让可能比中低价位公寓更明显，因为买家本身就是冲着「品质生活」这个定位而来，一旦发生空气质量事件，落差感更大。
Permas Jaya / Masai / Seri Alam 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| The Marina View (Marina View Villa) ← | 2016 | Freehold | 284 | RM642–1260 | RM740,000 – RM3,300,000 | 2.5% |
| D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) | 2014 | Freehold | 780 | RM400–632 | RM300,000 – RM720,000 | 4.0–4.0% |
| The Straits View Condominium | 2014 | Freehold | 120 | RM338–618 | RM360,000 – RM1,540,000 | 4.9–4.9% |
| Permas Ville Apartment (Block A / Block B) | 2005 | Freehold | — | RM380–515 | RM420,000 – RM600,000 | 3.8–3.8% |
| Central Residences @ Permas Ville | 2023 | Freehold | 291 | RM642–662 | — | — |
| Pan Vista Condominium | 1994 | Freehold | 315 | RM269–446 | RM300,000 – RM490,000 | 7.3–7.3% |
| Fair View Apartment | 2003 | Freehold | 164 | RM324–456 | RM335,000 – RM540,000 | 3.5–4.5% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。The Marina View (Marina View Villa) 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
The Marina View (Marina View Villa) 现在二手价多少？
2026 年 9 月，The Marina View (Marina View Villa) 的二手挂牌价区间为 RM740,000 至 RM3,300,000，中等价位约 RM2,020,000，成交 PSF 约 RM642–1260／尺。各户型价格带：Exclusive 单位（1150-1600 sf）RM740,000–RM3,300,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
The Marina View (Marina View Villa) 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM3,100 – RM5,400。毛租金回报率约 2.5%；这是毛回报，扣除管理费（资料待查）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
The Marina View (Marina View Villa) 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
The Marina View (Marina View Villa) 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
The Marina View (Marina View Villa) 什么时候完工？谁开发的？
The Marina View (Marina View Villa) 于 2016 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 2 栋、36 层、284 户。发展商为 Capital Extension Sdn Bhd。私人发展商，公开资料较少，代表作即为 The Marina View 豪华公寓项目，市场口碑资料待查。
The Marina View (Marina View Villa) 交通方便吗？离关卡多远？
约 6–8 km（估算）；约 5 分钟车程（官方描述，本区最靠近 CIQ 的项目之一）；紧邻 Pasir Gudang Highway、EDL
The Marina View (Marina View Villa) 有哪些户型？
共 2 个户型：Exclusive 单位 1150-1600 sf（资料待查）、Penthouse 顶层单位 最高约1838 sf（资料待查）。面积从 1,150 到 1,838 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
The Marina View (Marina View Villa) 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（以管理处实际收费为准）。设施包括：天空露台、天空健身房、Lap Pool、休闲泳池、儿童泳池、网球场、按摩浴缸、烧烤区、儿童游乐场、会所、五星级酒店式大堂、专属车道、500+车位地下停车场、高规格保安。
The Marina View (Marina View Villa) 适合什么人买？
追求低密度豪华海景/河景生活的高净值自住客、看重资产配置而非短炒的长期持有买家
买 The Marina View (Marina View Villa) 有什么风险要注意？
总价与PSF在本区属最高梯队，出租回报率相对偏低；买家群体较窄，转手周期可能较长
The Marina View (Marina View Villa) 附近有什么商场、学校和医院？
商场：AEON Permas Jaya、Johor Bahru City Square、KSL City Mall。学校：Raffles University Iskandar、Open University Malaysia、Monash University 分校、Unitar International University、The Japanese School、REAL Schools Cahaya Campus、Excelsior International School。医疗：资料待查。
The Marina View的总价这么高，值得买吗？
这取决于你的购房目标。如果是自住并看重低密度、酒店式设施与永久地契带来的生活品质，这个总价对应的产品力在本区确实少见；但如果是以投资回报率为主要考量，约2.5%的估算租金回报率明显偏低，用这个总价段的资金投资本区中低价位公寓，现金流回报会更好。买前建议先明确自己是自住还是投资导向，再决定是否为这个定位支付溢价。
为什么PropertyGuru上找不到The Marina View的住户评价？
这次调研查证，The Marina View在PropertyGuru上的评价数为0则，目前查不到任何真实住户评价，这可能与项目总价高、业主基数相对小、住户在网上留评价的意愿较低等因素有关。这不代表项目口碑一定有问题，但也意味着买家无法通过网上评价预先了解实际居住体验，建议直接联系现有住户或管理处，或多次实地看房、走访了解真实情况。
「车程5分钟到CIQ」是真的吗？
这是发展商资料给出的说法，在深夜或非繁忙时段大致可信，但不能代表日常通勤的真实体验。从Senibong一带前往CIQ仍需经Pasir Gudang Highway或EDL接驳市区道路，加上关卡本身的排队时间，早晚高峰实际耗时通常会明显超过5分钟。建议买前自己在平日高峰时段实地测试一次真实车程，而不是直接采信发展商的宣传数字。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 The Marina View (Marina View Villa) 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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