房贷与理财
贷款成数 Margin of Finance 完整解析：你能借多少？
决定你首付的那个百分比——以及常常让买家措手不及的现金意外。
⚡ 快速重点： 贷款成数是银行按房价借出的比例：第 1、2 间最高约 90%，第 3 间起通常约 70%。以价格或估值较低者放贷。
在爱上一间房子之前，先搞清楚银行实际会贷多少。贷款成数决定你的首付——而误判它，正是买家在签约时现金不够的原因。
贷款成数是什么意思
贷款成数（Margin of Finance，MOF）是银行愿意按房产价格或估值借出的百分比。一间 RM500,000 的房子批 90% 成数，意味着银行最多借 RM450,000，你自己出剩下的 10%——也就是首付——另外还要加上交易费用。成数越高，你前期要准备的现金越少，所以 MOF 和利率一样重要。
你能借多少？
在马来西亚，一般规则是：
| 情况 | 通常的贷款成数 |
|---|---|
| 第 1 间住宅 | 最高 90%（有时为 MRTA／费用 +5%） |
| 第 2 间住宅 | 最高 90%（若第 1 间已结清或近结清） |
| 第 3 间起 | 通常约 70% |
| 商业／地皮／拍卖屋 | 通常更低，个案而定 |
这些是市场常态，不是保证——最终数字取决于银行、房产和你的资料。
什么会拉高或拉低你的成数
- 现有房屋贷款的数量——第三间降成数是最大的那一步。
- 银行估值——以价格或估值较低者放贷，估值低于成交价会悄悄拉高你要准备的现金。
- 房产类型与屋龄——较旧或非标准单位可能拿到较低成数。
- 你的 DSR 与信用状况——资料较弱可能被给予较低成数。
- 买家身份——外国人通常面对较低成数与州属最低房价。
为真正需要的现金做好规划
千万别只预算首付。在 10% 之外，还要留出买卖合约与贷款合约的律师费与印花税（光是贷款合约印花税就是贷款额的 0.5%）、估值与放款费用，以及估值低于成交价时的缓冲。把前期现金全貌都规划好的买家，才能避开签约时最常见的难堪意外。
估值差额是隐藏陷阱。如果银行对房产的估值低于你谈定的价格，你的 90% 是按较低的数字算——差额要用现金补上。承诺前，务必先核实估值。
常见问题
贷款成数是按价格还是估值算？
银行以成交价或银行估值较低者放贷。若估值低于你的价格，成数就按较低的数字算，差额你要用现金补。
为什么第三间房成数更低？
国家银行指引把第三笔未清房屋贷款起的融资上限压到约 70%，以降温投机性购买。已完全结清的贷款一般不计入该上限。
首付或费用可以贷吗？
成数本身就是上限。有些买家会把 MRTA 加进贷款，或另用储蓄支付费用。费用、印花税与首付，一般都是你必须前期准备的现金。
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