Latest posts

投资与资产规划 · 策略 如何建立房产投资组合 一间好单位是投资;几间能互相平衡的,才是组合。这篇教你怎么从一间房,成长为一组有韧性、分散的资产——而且不把自己拉得太紧。 % ⚡ 快速重点:建立组合靠的是在类型、地点和租客类型上分散、分阶段有计划地扩张,并盯紧你的综合 DSR,让任何单一空置或升息都压不垮你。组合不只是更多单位——而是不会同时全部失手的单位。 多数投资者从一间单位开始,然后在同一区买更多一模一样的东西——那是集中,不是组合。真正的组合,是建成「当一部分走软时,另一部分撑得住」。这需要一点策略,和对你总借贷的牢牢掌控。方法在这里。 在三个轴上分散 把风险分散到真正各自独立变动的维度上。 类型——例如住宅搭配一个精挑的商业单位,让不同的需求周期互相平衡。 地点——不同地区或城市,让一地的供过于求不会打到全部。 租客类型——学生、家庭、上班族,让你的收入不靠单一群体。 分散,正是把一堆单位变成一个能熬过软市组合的关键。 最重要:盯紧你的综合 DSR 组合失败最常见的方式,就是借太多。 每一笔新贷款,都加到你横跨所有产业的总偿债比率上。 综合 DSR 拉太紧时,一个空置或一次升息就能把正现金流变负。 留缓冲,让组合能熬过糟糕的一个月,而不只是完美的一个月。 用你的总借贷扛得从容的速度来扩张。 分阶段有计划地成长 在根基备好时加单位,而不是一有新盘诱惑就加。 让第一间稳定下来——租出、现金流清楚——再加下一间。 明智地运用资产净值和储蓄,保持现金储备不动用。 每加一间都要有让整体更好的理由,不只是为了拥有更多。 定期检视组合,愿意卖掉落后的那一个。 健康组合的迹象 一边成长,一边对照检查自己。 没有单一产业或租客群主宰你的总收入。 综合 DSR 为空置和利率变动留有舒服的缓冲。 你为所有单位的维修和空置月份留有现金储备。 每个单位光看自己的净数字仍说得通,不只是故事的一部分。 在规划下一间——或你的第一个组合? 把你已持有的和想去的方向告诉我,我帮你围绕综合 DSR 和分散,规划下一步。 我是 Louis Koh,深耕新山房产十余年。 WhatsApp 咨询致电 +60 10-906 6685 常见问题 怎么开始建立房产组合? 从一间稳健的单位开始,让它随租客和清楚的现金流稳定下来,再有计划地加单位——在类型、地点和租客类型上分散——同时让综合 DSR…

Read more

INVESTMENT & ASSETS · STRATEGY How to Build a Property Investment Portfolio One good unit is an investment; several that balance each other are a portfolio. Here is how to grow from one property to a resilient, diversified set — without overstretching. % ⚡ Quick answer: Build a portfolio by diversifying across type, location and…

Read more

投资与资产规划 · 对比 房产 vs 股票 vs 定存:钱该放哪? 钱没有单一的最佳去处——只有最适合你目标、时间线和性格的那个。这是大马人最常用的三者的老实对比。 % ⚡ 快速重点:定存安全、流动,但回报低。股票流动、省力,但波动大。房产有杠杆和看得见的资产,但流动性低、管理繁重。多数明智的规划用的是组合——正确的平衡取决于你,而不是一个放诸四海的赢家。 问十个人会得到十个很有把握的答案,通常反映的是他们已经持有什么。有用的做法,是就真正重要的维度——回报、风险、流动性、心力和能否借贷——老实地比较这三者,再配上你自己的情况。 老实的对比 每个选择都在某些维度上赢、在另一些维度上输。 维度 定存 股票 房产 风险 最低 高、波动 中等 流动性 高 高 低 心力 极少 低到中等 高 杠杆 无 有限 强(银行贷款) 有形 否 否 是 收入 利息 股息 租金 房产独有的强项 房产有两个别的选择比不上的优势。 杠杆——银行出大部分房价,一笔不大的首付就掌控一项大资产及其全部增值。 有形且可用——你能住、能装修,它很少归零。 持有期间租客付的租金收入,资产还可能增值。 一定程度的抗通胀,因为长期来看租金和价值往往上升。 房产输在哪 缺点也要讲得一样清楚。 流动性低——卖出要时间也有成本,所以不适合你可能很快要用的钱。 管理繁重——租客、维修、空置是实实在在的工作或费用。 入场成本高——首付和各项费用锁住一大笔现金。 杠杆是双刃剑——放大收益,也放大亏损。…

Read more

INVESTMENT & ASSETS · COMPARISON Property vs Stocks vs Fixed Deposit: Where to Put Your Money There is no single best place for your money — only the best fit for your goals, timeline and temperament. Here is an honest comparison of the three Malaysians reach for most. % ⚡ Quick answer: Fixed deposit is…

Read more

投资与资产规划 · 地点 如何挑选高租金回酬地区 回酬不是靠运气——它是挑对地点的结果:租客需求强、供应又没泛滥。这是我用的一套框架。 % ⚡ 快速重点:一个高租金回酬的地区,有四件事一起运作:连通性(交通和公路)、附近的就业或催化剂、真实的租客需求,以及没有泛滥的供应。强需求拉高租金;克制的供应保护它。四项齐备,回酬通常就跟着来。 追着广告上最高的回酬跑,通常收场不好,因为便宜的价格往往反映一个弱地点。可持续的回酬来自地区的基本面,不是来自捡便宜。这篇教你像投资者、而不是游客那样读一个地点。 强租赁地区的四根支柱 四项要一起看——任何单独一项都不够。 连通性——通往交通线、公路和租客要去的地方。 就业和催化剂——附近的办公室、大学、医院、工业或重大发展。 租客需求——真实、深厚、想在这里租房的人群。 受控的供应——没有太多同类单位同时竣工。 为什么供过于求会悄悄杀死回酬 这是新手最常忽略的一根支柱。 许多同类单位一起竣工时,租客占上风,租金走软。 空置期拉长,你真正(租出)的回酬低于标题数字。 转售也受影响,因为买家看到的和你一样是一堆滞销。 要查附近在建和开盘的,不只是现有的。 买之前怎么研究一个地区 把这些脚力功夫做了,大部分错误就消失了。 把开价租金和同类单位实际租到的租金比较。 数一数周边已竣工、在建和开盘的项目。 弄清楚具体的租客类型——学生、家庭、上班族——以及他们要什么。 查交通和催化剂的时间表,看是已落实还是只是提案。 在不同时段走一走或开车经过,感受真实活动和空置。 把单位配上租客 再好的地区,配错单位照样表现差。 大学附近,靠近校园、价格实惠的小单位通常租得最快。 家庭郊区,格局、学校和停车位比设施更重要。 商业枢纽,小巧、交通好的单位适合上班族租客。 买那个地区租客真正想要的,不是你自己想住的。 想了解某个具体地区的租赁需求? 把你在考虑的地区或项目告诉我,我给你一个关于需求、供应和务实租金的老实看法。 我是 Louis Koh,深耕新山房产十余年。 WhatsApp 咨询致电 +60 10-906 6685 常见问题 什么样的地区适合租金回酬? 四个基本面一起运作:通往交通和就业的连通性、附近像办公室或大学的催化剂、真实的租客需求,以及没有泛滥的供应。强需求拉高租金,克制的供应保护它。 为什么供过于求对租金回酬不好? 当太多同类单位同时竣工,租客选择变多,租金走软、空置拉长。这会把你真正租出的回酬压到标题数字之下,也可能拖累转售。 我是不是直接买广告回酬最高的地区就好? 别盲目这样做。很高的广告回酬可能反映的是弱地点的便宜价。可持续的回酬来自强的地区基本面和受控供应,所以先核实租得到的租金和供应管线。 延伸阅读 租金回报率怎么算?毛回报 vs 净回报…

Read more

INVESTMENT & ASSETS · LOCATION How to Pick High Rental-Yield Areas Yield is not luck — it is the result of picking a location where tenant demand is strong and supply is not overwhelming. Here is the framework I use. % ⚡ Quick answer: A high rental-yield area has four things working together: connectivity (transport…

Read more

投资与资产规划 · 规则 Airbnb 短租在大马合法吗? 短租看起来是轻松拉高回酬的办法——但大马的规则并不明朗,而且你自己那栋楼可能根本就禁止。在你指望 Airbnb 收入之前,先读这篇。 % ⚡ 快速重点:短租在大马处于法律灰色地带。没有一条明确允许或禁止它的全国性法律,许多分层楼宇透过(由 JMB 或 MC 定的)细则限制或禁止它,有些地方政府也有自己的限制。千万别假设 Airbnb 一定可以——先查建筑细则和地方政府。 诱惑很实在:每晚的租金比长租租客愿意付的高。但短租是大马房产里最不明朗的领域之一,抱着「我可以拿来做 Airbnb」的假设去买单位,是实实在在的风险。这是老实的现状,以及怎么保护自己。 法律确实不明朗 别从任何人那里接受一个很有把握的「可以」或「不可以」——立场还在演变中。 没有一条单一、明确、广泛将短租合法化或禁止的全国性法律。 相关监管还在发展,并曾在不同层级的政府被讨论。 允许什么,可能一个地方政府和另一个不一样。 正因为灰色,最安全的假设是谨慎,而不是机会。 你那栋楼的细则可能替你决定 就算地方政府宽松,建筑本身往往有最终发言权。 许多分层楼宇透过细则限制或禁止短租。 这些规则由联合管理机构(JMB)或管理机构(MC)制定和执行。 违反细则可能招来罚款、门禁限制和与管理层的纠纷。 在你指望短租收入之前,一定要以书面拿到现行细则。 买之前先做检查 五分钟的尽职调查,可能救下你整套投资逻辑。 专门针对短租或按日出租条款去读建筑细则。 直接问 JMB 或 MC 是否允许短租。 查该地区地方政府的立场。 确认土地地契和单位的任何用途限制。 准备一个就算不能短租也成立的长租计划。 更稳妥的思考方式 把任何短租好处当作奖励,绝不当作交易的基础。 买一个光靠长租就是稳健投资的单位。 若短租明确获准,把额外回酬当作锦上添花。 保留记录,遵守任何适用的规则。 定期重新评估立场,因为监管还在变动。 正指望短租收入? 在你抱着 Airbnb 假设下手之前,把建筑发给我,我帮你查细则、也看看光靠长租数字是否还成立。 我是 Louis Koh,深耕新山房产十余年。…

Read more

INVESTMENT & ASSETS · RULES Is Airbnb / Short-Term Rental Legal in Malaysia? Short-term letting looks like an easy yield booster — but the rules in Malaysia are unsettled, and your own building may simply forbid it. Read this before you count on Airbnb income. % ⚡ Quick answer: Short-term rental in Malaysia sits in…

Read more

投资与资产规划 · 单位类型 投资服务式公寓完整指南 服务式公寓主导了市中心的新盘——通常附设施、地段核心。门道通常在土地地契。这篇讲你该衡量什么。 % ⚡ 快速重点:大马许多服务式公寓坐落在商业土地地契上,这通常意味着水电和门牌税率比住宅公寓高,有时还附保证租金回报(GRR)方案。地段和设施可以很好——只要把商业费率的成本算进去,并仔细读任何 GRR 条款。 吉隆坡、新山和其他市中心到处是服务式公寓,它们可以是不错的投资。但它们和住宅公寓不一样,即使看起来一模一样。差别主要在法律和财务上,并反映在你每月的成本里。这是实务角度的看法。 投资者为什么喜欢它们 吸引力是真实的,尤其在核心、讲生活风格的地段。 靠近交通、办公室和生活机能的核心地段。 齐全的设施——泳池、健身房、保安——是租客看重的。 庞大而流动的租客群,想要拎包入住的市区单位。 小巧格局,让入场价较亲民。 商业地契及其成本 这正是那些以为「只是公寓」的买家会踩到的地方。 水电常按商业费率收,可能比住宅高。 门牌税通常由地方政府按商业税率定。 密度可能比住宅公寓高,影响设施和转售。 把这些全算进净回酬,不只是标题租金。 保证租金回报(GRR)方案 有些服务式公寓新盘附 GRR——发展商或营运方承诺在一段期间给固定租金回报。请以健康的谨慎看待。 读清楚是谁在付这笔回报、付多久、期满后会怎样。 GRR 有时实际上已算进售价,所以要和没有 GRR 的同类比较。 问清楚保证期满后,务实的公开市场租金是多少。 一个保证的可靠度,只等于它背后那个承诺方的可靠度。 怎么评估一个服务式公寓交易 用你评估任何单位的同一套纪律,再加上地契检查。 以书面确认土地地契和预期的水电、门牌税基准。 用商业费率成本算净回酬,不要用住宅的假设。 查供应——附近有多少同类单位、何时竣工。 若有 GRR,把有和没有两种情况都算一遍。 看上某个服务式公寓新盘? 把项目发给我,我帮你查地契、真实持有成本和任何 GRR 条款,让你的净回酬建立在事实上。 我是 Louis Koh,深耕新山房产十余年。 WhatsApp 咨询致电 +60 10-906 6685 常见问题 在大马投资服务式公寓好吗? 可以不错,尤其在租客需求强、设施好的核心地段。关键是许多坐落在商业地契上,水电和门牌税成本较高,所以要用扣掉这些成本后的净回酬来评估,而不是标题租金。…

Read more

投资与资产规划 · 外国买家 外国人投资大马房产指南 大马欢迎外国买家——但有清楚的规则。最低价门槛、一笔统一印花税、州政府批准,以及几类绝对不能碰的产业。这篇把全貌讲明白。 % ⚡ 快速重点: 外国人可以买 高于各州最低价门槛 的大马房产(例如吉隆坡约 RM100 万;柔佛在国际区约为分层 RM100 万、有地 RM200 万),从 2026 年起缴 8% 统一转让印花税,并需要 州政府批准。不能买马来保留地或土著固打单位。 我常和跨境买家打交道,来来去去都是同样的问题:我到底能不能买、会花我多少、哪些是我不能碰的?大马是真心对外国买家开放的,但有它自己的条件。下面是清楚版,不带术语。 最低价:第一道门槛 外国人只能买高于各州设定最低价的房产——这项政策把市场的低端保留给本地人。门槛因州而异,有时也因产业类型而异: 在 吉隆坡,最低价常见约为 RM100 万。 在 柔佛,分层(公寓)约 RM100 万,指定国际区的有地产业约 RM200 万。 其他州各自设门槛,所以请永远确认该州当前的具体数字。 成本:印花税与批准 有两件事决定外国买家的成本和时间。第一,从 2026 年起,外国人就该产业缴 8% 统一转让印花税——从一开始就要把它算进预算。第二,外国人购买需要 州政府批准,这道审批会拉长交易时间。只要事先规划,两者都不是意外;没规划的买家才会被它们打个措手不及。 外国人不能买什么 有些类别对外国人就是禁区,无论价格多高、多愿意付: 马来保留地——依法保留,不对外国人开放。 土著固打单位——预留给土著买家的单位。 低于各州最低价的房产——即使你再喜欢。 早点查清楚一个物业的类别,能省得你爱上一个永远无法完成交易的物件。 外国买家的稳妥路径 按对的顺序来,外国人购买其实很直接: 确认单位高于该州最低价,且属于外国人可拥有的类别。 把全部成本算清楚——价格、8% 印花税、律师费和融资。 把州政府批准的时间算进去。…

Read more