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新山 Eco Botanic 生态园 现成店面

新山近年最被模仿的餐饮高街，距离第二通道（Tuas）18 分钟车程，紧邻七所高等院校。这一页讲清楚：一间店面要多少钱、门口走过的是什么人、以及这个商圈的短板在哪里。

Ground floor rent
RM6k–15k每月，1,540–1,900 平方尺
3-storey shop, sale
RM3.5M–4.9M成交中位 RM3,829,900 · 每尺 RM2,127 · 18 宗登记成交
最旺时段
周五至周日晚 6–11 点；平日午市偏弱
辐射人口
7 所院校EduCity 教育城 + 4 所国际学校
Golden Sands Restaurant shopfront in the Eco Botanic Commercial Centre, Iskandar Puteri, Johor — a three-storey white shophouse with covered five-foot walkway
Eco Botanic 店屋排的一间地面层单位。白色批荡外墙、有盖五脚基、路缘绿植、门口直接停车——这就是你要租的标准门面。 Photo: Chongkian / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
这条街到底在哪 街景 ↗

实时街景会在正式网站上载入。

01

如果你从未来过这里

60 秒读懂这个地方。

地址
Eco Botanic 生态园 Jalan Eko Botani 3, Taman Eco Botanic,
79100 Iskandar Puteri, Johor, Malaysia
GPS1.4487° N, 103.6205° E
邮区79100
区划Mukim Pulai
市政局MBIP
用 Google 地图打开 用 Waze 导航
主要出入
经海岸大道（Lebuhraya Pesisir Pantai）与 Jalan Iskandar Puteri 接 Jalan Eko Botani；可直接上 E3 第二通道大道。
泊车
每排店屋两侧均有免费地面泊位，另设后巷。无收费泊车、无泊车券制度。这是顾客选择这里而非老商圈时最常提到的理由。
社区规模
270 英亩（Eco Botanic）+ 193 英亩（Eco Botanic 2），合共 758 英亩（Eco Botanic 1、2、3 合计）。单一总发展商 EcoWorld。
Schematic map of Eco Botanic and its surroundings in Iskandar Puteri Eco Botanic sits between EduCity, Bukit Indah, Medini and Puteri Harbour, about 18 minutes from the Tuas Second Link and 35 minutes from Johor Bahru city centre. STRAITS OF JOHOR → SINGAPORE COASTAL HWY E3 SKUDAI Eco Botanic Eco Botanic 1 · 2 Eco Galleria · Boulevard 1.4487° N, 103.6205° E EduCity 7 institutions · 3 min Gelang Patah town · 8 min Bukit Indah rival strip · 12 min Medini · Legoland theme park · 10 min Puteri Harbour marina · 9 min Tuas Second Link to Singapore · 18 min JB City · RTS Bukit Chagar · 35 min
Diagram 由我们手绘，用于说明相对位置与非高峰车程。这是示意图，不是地图也不是照片——按测绘精度绘制的平面图在第 08 节。

Eco Botanic 是依斯干达公主城（Iskandar Puteri）的一个整体规划社区，位于新山西部，而不是老市区。由 EcoWorld 于 2014 年前后在一片荒地上开发，其商业街如今已成为该片区「今晚去哪吃」的默认答案。

与 Taman Molek、Mount Austin 这类老商圈相比，它有三点不同：店屋很新（2016–2023 年落成）、道路宽且地面泊位真的够用、租户结构偏咖啡甜品而非咖啡店五金店。这个组合，正是它能吸引新加坡周末客的原因。

行政上属柔佛州新山县 Mukim Pulai，邮区 79100。本地人也写作 Taman Eco Botanic 或「生态园」。附近的 Gelang Patah、Nusa Duta、Nusa Bestari 是各自独立的社区，不属于 Eco Botanic。

从 Eco Botanic 出发的车程（非高峰）
目的地 车程 对租户的意义
Tuas Second Link （新加坡第二通道）18 min周末新币消费；营业额波动最大的单一因素。EcoWorld 宣传为 10 分钟；含引道的实际车程约 18 分钟，关卡排队时间另计。
EduCity （教育城 7 所高等院校）3 min学期内的学生客源；放假即消失。
Gleneagles Medini10 min医疗访客、员工午餐、药房需求。
Legoland & Medini10 min游客外溢，集中在周末与学校假期。
Bukit Indah12 min最近的竞争商圈——签约前请对比该处租金。
JB City / RTS Bukit Chagar35 min较远。Eco Botanic 几乎无法直接受惠于 RTS 人流。
Senai Airport30 min与楼上服务型／B2B 办公租户相关。
03

周边住的是什么人

15 分钟车程内的住宅人口，才是撑住周一到周四生意的基本盘。

族群结构——依斯干达公主城

P.162 依斯干达公主城国会选区的公民选民结构，2022 年大选选民册（目前公布的最新数据）。

华裔47.2%
马来／土著36.4%
印裔14.1%
其他2.3%

为什么这很关键：华裔占比约 47%，远高于柔佛州平均水平；不过相较 2018 年选民册的 49.8% 已在下降，印裔占比则在上升——这正是咖啡甜品型租户组合能在这里成立、却在州内多数地区难以成立的人口原因。反过来说，纯清真业态大约只覆盖三分之一的公民客群，除非附近同时有非清真选择。

15 分钟车程内的住宅腹地

按居住人口或住宅单位数计。Bukit Indah 的数字为普遍引用的估算值，非官方统计。

Bukit Indah ——居住人口（估算）60,000+
Bukit Indah ——住宅单位（估算）10,000+
Horizon Hills ——低密度住宅6,000
Eco Botanic 2 ——排屋1,676
Eco Botanic 2 ——店屋办公108

另有 Eco Botanic 1、Eco Spring、Eco Summer、Nusa Duta、Nusa Bestari、Sutera Utama、Gelang Patah 市镇，以及 Medini 的住宅楼——同样都在这 15 分钟圈内。

新加坡住户因素。邻近的 Horizon Hills，住户中约六成为马来西亚人、约 28% 为新加坡人。这在柔佛并不常见：意味着你的平日客群中，有一部分本身就持新币——不只是周末过境客。定价与选品应把这一点算进去。

请谨慎解读。族群比例取自注册公民选民，因此不包含 18 岁以下人口与所有非公民——国际学生、外派家庭与外籍劳工在这组数字中完全不可见，而他们在本地是有影响的。P.162 选区（447,697 人，2020 年人口普查）范围也大于 Eco Botanic 本身的商圈。请把它当作市场轮廓，而非你门口的实际人头数。

04

这个商圈为什么会旺

四个需求引擎——以及它们各自真正买什么。

跨境周末消费

最强驱动

第二通道让新加坡家庭只需 18 分钟车程——高峰期甚至比他们去新山老市区更快。在新加坡花 70 新币的一餐，这里只需约 22 新币。Eco Botanic 能抢下这批客流，靠的是老商圈没有的充足泊位。

高峰: Fri 7pm – Sun 9pm客单: RM60–150 ／桌
他们买什么餐饮 · 按摩水疗 · 美发 · 宠物美容 · 汽车美容 · 牙科

教育城与国际学校

学期客源

七所高等院校与四所国际学校全在三分钟车程内——而南安普敦大学马来西亚分校根本不是「附近」，它就占据了 Eco Galleria 本身 15 万平方尺的楼面——包括纽卡素大学医学院马来西亚分校（NUMed）、雷丁大学马来西亚分校、南安普敦大学马来西亚分校、荷兰海事大学学院、莱佛士大学与 MDIS。学生撑起平日的基本盘；而家长群体——韩国、日本、中国大陆、中东与欧美外派家庭——则带来老商圈完全没有的高价值日间客群。

高峰: 平日午市、下午 3–6 点空档: 6–8 月、12 月假期
他们买什么平价餐 · 手摇饮 · 打印 · 理发 · 洗衣 · 补习 · 才艺班

年轻且富裕的在地住户

平日基本盘

Eco Botanic 自身的有地与联排住宅，加上 Eco Spring、Eco Tropics 的外溢，以及 Nusa Duta／Sutera 一带，让 10 分钟车程内聚集了大量华裔专业人士与家庭。这群人会回头消费，而回头客正是撑住周间生意的关键。

客单: RM25–60 ／人频次: 2–4× ／周
他们买什么咖啡 · 火锅 · 甜品 · 美容 · 诊所 · 生鲜 · 儿童服务

JS-SEZ 与依斯干达办公扩张

慢热变量

依斯干达公主城是「柔佛—新加坡经济特区（JS-SEZ）」九大旗舰区之一，符合资格的企业可享 5% 企业税、为期 10 或 15 年（标准税率 24%）；坊间常引用的 15% 其实是知识型人才的个人所得税率，并非企业税。这正在把区域办公室与数据中心配套企业吸引到 Medini 与 Nusajaya——这是一个仍在成形、尚未兑现的白领午餐与下班客群。

兑现期: 2027–2030确定性: 中等
他们将会买商业午餐 · 咖啡 · 便利店 · 共享办公 · 企业服务
05

新山其他商圈没有的五件事

不是「优点」，而是结构性事实：无论竞争商圈把租金压得多低，都复制不了。

01

三分钟车程内的封闭型高教腹地

一座 305 英亩的教育城内有七所高等院校，加上国际学校，且该地块的规划用途不做他用。其中一所校区本身就是这个商业项目的租户。新山没有第二个商圈门口有这样的配置——而且大学不像商场或工厂，不会搬迁、不会缩减租约、不会因为一季业绩差就安静下来。

最接近的对手Mount Austin 距 UTM 约 15 分钟，但门口并无校园集群。
02

单一发展商、约 758 英亩（Eco Botanic 1、2、3 合计）、统一设计规范

Eco Botanic（270 英亩）与 Eco Botanic 2（193 英亩）由 EcoWorld 在同一套建筑规范下整体规划建造：立面规则受管制、绿化统一设计、维护标准一致。新山绝大多数老商圈是多个发展商拼凑而成，招牌参差、维护水平不一。这种整体感无法事后补上——它在规划阶段就已一次性决定。

为什么能变现统一立面上镜好看，而新加坡顾客正是看照片决定去哪。
03

住在这里、而不只是来玩的新加坡人

邻接的 Horizon Hills，约 28% 住户为新加坡人。这把「只有周末有生意」的收入结构，变成更稳定的东西：一群常住、持新币、周二也会出门消费的家庭。柔佛少有商圈的常住新加坡人比例能接近这个水平。

定价影响支撑得起 Mount Austin 同类店家收不到的高价位。
04

永久地契、个别地契——紧邻租赁地契的 Medini

Eco Botanic 店屋为永久地契，三层店屋多持个别地契而非分层地契。十分钟车程外的 Medini 为租赁地契，且另有一套外资持有规则。对外国买家、融资方以及日后转售而言，永久＋个别地契是更干净的工具——而且这是土地的永久属性，不是营销话术。

签约前请核实Eco Galleria 为分层单位；请就具体单位核实地契类型。
05

从第一天就规划进去的免费地面泊位

每排店屋两侧均设泊位，后设服务巷，无泊车券、无闸门系统。老商圈的地段在汽车保有量达到今天水平之前就已划定，物理上无法再加泊位。这正是一个带两个孩子、后车厢装满采购的新加坡家庭选择 Eco Botanic 的原因——也是租户访谈中被重复最多的一句话。

最接近的对手Mount Austin 与 Taman Molek 在租户组合上有竞争力，但都输在泊车。
06

门口走过的到底是什么人

按种族与客户类型拆分的零售消费占比估算。签约前请务必读完最后一行。

Eco Botanic 客群结构——2026 年零售消费占比估算
客群 消费占比 单次消费 出没时段 能拿下他们的业态
马来西亚华裔——家庭与年轻上班族 45–55%RM25–60 每日；周五至周日晚高峰 咖啡馆、火锅、甜品、手摇饮、美发、补习
新加坡人——周末过境客 15–25%
周六可达 35%		RM60–150 周五晚至周日；公假 按摩、海鲜、牙科、宠物美容、汽车美容
学生——教育城与国际学校（本地、中国、印尼、中东、非洲籍） 10–15%RM15–40 学期内平日下午 平价餐、打印、理发、洗衣、共享空间
外派与国际学校家长（韩、日、中国大陆、欧美） 8–12%RM50–120 平日早上、下午 3–5 点接送时段 特色超市、韩日餐饮、诊所、才艺班
马来族中产家庭——Gelang Patah、Nusa Duta、Nusa Bestari 8–12%RM20–45 晚间、周末；斋戒月尤旺 清真认证餐饮、药房、儿童服务、银行
医疗访客与医院员工——鹰阁 Medini、哥伦比亚亚洲 3–5%RM30–80 平日日间 药房、中医、物理治疗、安静咖啡馆、服务式住宿
蓝领与外劳（孟加拉、尼泊尔、印尼、缅甸籍） <3%RM8–18 极少——附近无工业区与外劳宿舍 不要在这里指望这个客群。走量的廉价餐饮、汇款、迷你市场与五金，应该开在 Tampoi、Senai 或巴西古当。

以上占比为我们根据租户访谈与周末人流观察所做的实地估算，非官方统计数据。请作为选址参考，而非审计数字。

07

已经开在这里的是谁——以及还缺什么

两百多家商号已经用押金投过票了。这张名单上的空缺，就是机会所在。

把人拉进来的锚定租户

01

大学校区就设在商业楼里

南安普敦大学马来西亚分校占据 Eco Galleria C 座约 15 万平方尺，可容纳约 2,000 名学生。不是「靠近」商场，而是就在商场里。这是大多数商业街买不到的锚定租户，等于把日间人口直接放在零售层的楼上。

意义平日午市与下午 3–6 点的生意，完全不依赖有人开车进来。
02

全马最大的 Jaya Grocer

位于 Eco Galleria C 座，3.5 万平方尺，2023 年 8 月开业。这个规模的高端超市是「每周采买」型目的地，而每周采买正是店面能依靠的最稳定人流。

意义这也是新加坡家庭开车过来最常被提到的理由。
03

集中在一个转角的便利业态群

屈臣氏、佳宁、Caring、Big Pharmacy、Well Pharmacy，加上 7-Eleven、FamilyMart、CU 与 99 Speedmart，全部围绕 Jalan Eko Botani 3/2 的星巴克转角——本地人与访客都拿这个转角当整个商圈的导航地标。

取舍一个商圈五家药房，那是饱和，不是机会。

租户结构——Eco Galleria 与 Eco Botanic 2

按业主官方商户名录，共 116 个管理单位。不含 Eco Boulevard 店屋排，那边餐饮占比更高。

餐饮37
美容与养生25
时装12
教育与才艺11
其他服务9
办公8
娱乐6
生鲜杂货1
旅行社0
53% 的租户不是餐饮就是美容。落到实地就是：一个街区内 20 多家咖啡馆（含四家连锁）、五家药房、四家牙科、三家点心楼、四家花店、五家便利店。如果你的业态落在这两栏里，你不是在进入一个市场，你是在进入一场混战。

这里还没有的——真正的机会清单

整理自业主商户名录、Google 地图与实地走访。查不到不等于确定没有——投入前请自行核实。

GAP晚间与深夜时段。大部分店家 6–7 点就打烊，营业过 10 点的屈指可数。这种收入水平的社区，晚饭后却无处可去——这是最明显的一个缺口。
GAP没有银行分行。居民似乎都到 Bukit Indah 或 Gelang Patah 办理银行业务。
GAP没有共享办公空间——尽管现场有约 2,000 名大学生与八个办公单位。
GAP没有连锁健身房。面对年轻且富裕的客群，目前只有一家独立健身房与精品普拉提、瑜伽工作室。
GAP没有兽医诊所——尽管宠物美容与宠物用品店都已进驻。
GAP只有一家超市，没有巴刹、没有清真定位的生鲜店、没有第二家超市。
GAP没有夜市。这里有免费地面泊位与有盖五脚基，却没有任何巴刹马兰。每年七月在 Eco Galleria 举行的柔佛盆踊祭证明：只要有活动，人是来的。
FULL不要再加：咖啡馆、手摇饮、药房、牙科、花店、美甲、便利店。这几栏已经饱和。
08

四个店面地块

「Eco Botanic」不是一条街。各地块的生意与价格差异很大。

Measured plan of Eco Botanic drawn from OpenStreetMap building and road data 1,107 real building footprints and the actual Jalan Eko Botani road network, showing the commercial shophouse blocks against the surrounding residential precincts. ECO BOTANIC 1 · SHOPHOUSES ECO GALLERIA · ECO BOULEVARD Jalan Eko Botani Lebuhraya Nusajaya Persiaran Tengah N 300 m
Plate 02 这不是示意图——1,107 个真实建筑轮廓与 Eco Botanic 实际道路中线，按比例取自 OpenStreetMap 测绘数据（© OpenStreetMap 贡献者，ODbL 授权）。两个虚线框标出商业店屋地块，其余全是平日撑住这些店面的住宅腹地。

Eco Botanic 1

最成熟 Jalan Eko Botani 3/x

最早的一条街，至今仍是核心。三层店屋沿宽敞环路排列，地面泊位充足；成熟餐饮最密集，也是新加坡人直接按店名导航前来的地址。这里的地面层角头单位很少流入公开市场。

3-storey · 22’×70′≈1,540–1,800 sf/floor永久地契地面泊车
地面层租金RM6,000–15,000 售价RM3.5M–4.9M

Eco Galleria

人流密度最高 欧陆风格高街

经过统一规划的高街形态，四层店屋环绕步行主轴。适合精品零售、生活服务与小型餐饮；分层地契意味着入场单位比整栋店屋更小、更便宜。三、四楼属办公层级，出租较慢。

4-storey 分层≈900–1,600 sf/单位统一管理公共区须付管理费
地面层租金RM6,500–12,000 楼上租金RM1,700–4,500

Eco Boulevard

主干道门面 大面积地块

面向主干道的三层店屋，面宽更大、进深更长。招牌能见度是全区最好的，适合展厅、诊所、银行、汽车相关行业，以及任何依靠开车经过被看见、而非闲逛进店的业态。

3-storey · 24’×75′最大约 5,400 sf 总面积有角头单位
整栋租金RM12,000–18,000 售价RM4.2M–4.9M

Eco Botanic 2 与最新期数

最新 · 仍在招商 有发展商配套

最新推出的商业单位。入场价较低、发展商有优惠配套——回扣、租金保证、装修津贴（视推介期而定）——但出租率仍在爬坡，租户买的是未来的人流，而非当下的人流。适合自带客源的目的地型品牌。

新／准新或有土著与早鸟折扣可索取当期优惠表
参考租金RM4,000–9,000 发展商价洽询
09

租金与售价表

2026 年 9 月市场区间。个别单位会成交在区间之外——角头、门面与现有租约会大幅改变价格。

租金——三层店屋（Eco Botanic 1／2、Eco Boulevard）
楼层与位置 面积 月租 RM / psf 适合业态
地面层——角头、主门面1,600–1,900 sfRM9,000–15,0005.50–8.00主力餐饮、火锅、旗舰咖啡馆
地面层——中间单位1,540–1,800 sfRM6,000–10,0003.80–5.50餐厅、烘焙、诊所、美发
二楼1,540–1,800 sfRM2,500–4,2001.50–2.40工作室、补习中心、水疗、私房菜
三楼1,540–1,800 sfRM1,800–3,0001.10–1.80后勤办公、仓储、共享办公
整栋（三层）4,600–5,400 sfRM12,000–18,0002.50–3.40多层餐饮、医疗、企业总部
租金——Eco Galleria 分层店屋办公
楼层 面积 月租 备注
地面层——高街零售1,000–1,600 sfRM6,500–12,000全区最好的步行客流曝光
二层900–1,500 sfRM2,600–4,500适合自带预约客源的业态
三至四层——办公900–1,500 sfRM1,700–3,200空置期最长；议价空间大
售价与回报
资产类型 叫价区间 RM / psf 毛回报 地契
三层店屋，中间单位RM3.3M–3.9M≈1,150–1,3003.2–4.0%永久
三层店屋，角头单位RM4.2M–4.9M≈1,300–1,4503.6–4.5%永久
Eco Galleria——地面层分层RM1.6M–2.6M≈1,400–1,7003.5–4.8%永久，分层
Eco Galleria——楼上分层RM550k–1.1M≈600–8003.0–4.2%永久，分层
参考：2025 全年 Eco Botanic 录得 18 宗店屋成交，中位价每平方尺 RM2,127，中位总价 RM3,829,900，中间半数成交落在 RM310 万至 RM390 万之间（brickz.my，源自估价与房产服务局数据）。此前 2024 年 3 月至 2025 年 2 月的窗口为 32 宗、中位总价 RM2,259,300——两个窗口采用不同的物业类型筛选，故每平方尺的跳升并非纯粹价格上涨。另请注意：此处每平方尺以地皮面积计，而上方租金表以建筑面积计。
如何解读这些数字。以上区间取自 2026 年 9 月的公开挂牌与成交记录，仅供参考。租金为毛租，通常不含门牌税、地税、火险、管理费（分层单位），以及适用的 6% 商业租金服务税（2026 年 1 月 1 日起由 8% 下调至 6%；仅年营业额超过 RM100 万的业主须征收）。本地市场标准条件为 2+1 年租期、两个月押金加半个月水电押金，地面层单位一般可争取一至三个月免租装修期。
08b

与新山其他商圈的对比

地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。

新山各商圈地面层店面租金与经营特性对比
商圈地面层月租主要客群泊车什么情况下选它
Mount Austin RM3,800–9,500密集本地华裔；新山平日客流量最高拥挤你的模式需要一周七天走量，且能接受泊车困难。
Bukit Indah RM2,500–4,200永旺带动人流，加新加坡日游客尚可你想要 Eco Botanic 的客群，但只付约一半租金。
Eco Botanic RM6,000–15,000新加坡周末客、教育城学生、外派家庭免费充足你要的是高客单，且撑得住周一至周四的淡市。
Taman Molek RM4,500–15,000富裕华裔、外派与新加坡客紧张你是有既有客源的晚间或酒吧业者。
Sutera Utama RM3,500–25,000富裕士古来家庭；全州最高成交中位价尚可你卖的是高端，需要付得起的客群。
Johor Jaya RM2,200–4,5006.6 万住户；新山族群结构最均衡尚可你要的是最健康的回报与最深的成交流量。
City Centre / IIBD RM5,000–13,000经关卡步行入境的新加坡客；RTS 2027 年 1 月总站收费／有限你要的是步行跨境客流，且愿意为这个故事付钱。

地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。任何一处都预留 5–15% 议价空间。如果另一个商圈更适合你的业态，我们会直接说。

你是要买，不是要租？在这条街上班、消费的人总得住在附近——住宅供给决定了店面的租客需求。同一个catchment内已完工公寓的二手价、租金与毛回报：依斯干达公主城 / 美迪尼 →
10

在这里开一间店，到底要多少钱

大家开口都问租金。但真正让人开不成的，通常不是租金，是装修。

以月租 RM8,000、1,540 平方尺地面层餐饮店为例的启动资金
项目 金额（RM） 计算依据
装修——含厨房的完整餐饮231,000 – 539,000每平方尺 RM150–350。抽风管道、隔油池、重型给排水与机电是推高成本的主因。
装修——基础零售（参考）150,000 – 280,000按中档商业装修水平推算；马来西亚并无公开的零售专属基准。
押金——2 个月保证金 + 1 个月预付租 + 半个月水电押金28,000马来西亚「2+1+½」惯例。在你能进场之前就要付清。
租约印花税384 （1 年） / 1,152 （3 年）一年以内每 RM250 年租征 RM1；1–3 年为 RM3。RM2,400 的免税额已于 2025 年 1 月取消。
律师费——租约2,400依 2023 年律师报酬令，为一个月租金的 30%（最低 RM500）。
中介佣金01.25 个月租金，惯例由业主支付。租客若被要求付这笔，就是被多收了。
TNB 三相电接驳 + 保证金4,300 – 6,900接驳费 RM1,700，另加申报 10–20 kW 的保证金 RM2,600–5,200。保证金年息 2.5%，可退还。
执照——MBIP 营业执照 + 招牌，首年730 – 930营业执照收费由管辖你的市政局按业态与面积订定，请向其确认。招牌 RM200–400。此为预算参考，不是报价。
私人有限公司注册1,000SSM 规费，不含公司秘书费用。外国人不能注册独资企业。
食品处理员培训 + 伤寒疫苗~50 ／人2009 年食品卫生条例强制规定。疫苗每 3 年更新。
清真认证（可选）1,500 – 10,000规费仅 RM20–700。真正的成本在供应链合规与人员配置。
在卖出第一份餐之前的实际总投入——餐饮270,000 – 590,000另需首批货品、收银系统、招牌设计、保险，以及 3 个月周转金。

签约前应该先算的回本模型

马来西亚餐饮业健康的租金占比是营业额的 12–22%。店屋应落在低端——20% 以上是商场铺位才该有的水平。

15%租金占营业额 15%，即 RM8,000 租金需要月营业额 RM53,300——每天约 RM1,780。
HEADS按人均消费 RM35 计算，等于每天要有 51 位付费客人，天天如此。
PRIME食材成本 28–35% 加人力 28–38%，主成本约 60%。马来西亚净利率通常落在 5–8%。
DANGER若食材 + 人力 + 租金超过营业额的 75%，利润就没了。请从这条线倒推，而不是从租金正推。
WAGE最低薪金为 RM1,700。加上公积金 13%、社险 1.75%、就业保险 0.2%，一名员工实际成本约 每月 RM1,954。
4 DAYS别忘了 Eco Botanic 真正旺的是四天，不是七天。请以平日的低谷建模，而非周六的高峰。
两个最常见的坑。第一，MBIP 明文警告：执照批准前不得动工装修——文件要走在装修队前面。第二，签约之前就要拿到业主书面同意安装厨房排烟管道；这是店屋交易中最常见的破局点，签了之后再怎么谈租金都补不回来。
11

执照、公司架构，以及外资的那个坑

如果你不是马来西亚人，请先看 WRT 那一行。它决定你的业态在这里到底合不合法。

依斯干达公主城新开店必须办妥的证照
项目 费用 时间 关键提醒
WRT 执照——仅当外资超过 50% 无政府规费
RM1,000,000 实收资本／每间店		 2–3 个月 这是最常卡死外国人计划的一关。每间店需实收资本 RM100 万，且必须是私人有限公司。外国人被明文限制经营迷你市场、杂货店，以及非专门型餐饮——你必须证明业态不与本地小商家竞争（完整菜单、约 3 年经验的厨师、冷气环境）。便利店外资上限 30%。
SSM 公司注册 RM1,000 （有限公司）
RM60 独资		 1–3 天 外国人不能注册独资企业，只能开私人有限公司。外国人可 100% 持有马来西亚私人有限公司；店屋规模并无普遍性的土著股权要求。
MBIP 营业执照 Varies／年 7–14 工作天 经 awam@MBIP 线上门户申请。需备 SSM 注册证、含尺寸的平面图、位置图，以及店内外照片。MBJB 现采「到期日对到期日」制：可在自己执照到期前三个月内续期而不罚款。续期通常会触发复检。
招牌执照 + 国家语文局批准 RM200–400／年 6–8 周（合计） 招牌上的马来文必须是最大的字——业界通行做法是比其他语文大 30%，置于左上或正中。先取得国家语文局批准（1–2 周），再报市政局（2–6 周）。无照招牌罚款 RM250–5,000，并须自费拆除。
食品处理员培训 + 伤寒疫苗 ~RM50 ／人 ~3 小时 依 2009 年食品卫生条例，每位食品处理员均须完成。证书终身有效；伤寒疫苗每 3 年更新。
852 号法令禁烟合规 仅标示成本 — 2024 年 10 月 1 日起生效。必须张贴最新版本的禁烟标示，且不得提供烟灰缸。业主罚款最高 RM5,000——已有商家因张贴旧版标示（而非因容许吸烟）被罚。
隔油池 计入装修 — 凡有重油烹调的店面均属强制，也是市政局平面图审批的标准项目。MBIP 的具体规格未在网上公布，请致电确认。
清真认证 RM20 + RM100–700／年 15–30 工作天 属自愿性质——内阁已于 2024 年否决强制认证。柔佛的申请经 MYeHALAL 门户递交柔佛州宗教局。首次申请的餐饮场所获 2 年有效期。规费很低，但合规成本不低——供应链上每一家供应商也必须持证。

以上费用为 2026 年参考值，由地方法令订定，会有变动。MBIP 的招牌收费表与隔油池规格并未在网上公布——做预算前请先致电位于 Jalan Medini Sentral 9 的执照组。若你透过我们承租，我们可全程协助跑完这套流程。

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两件没有任何挂牌广告会告诉你的事

在柔佛，决定一份租约成败的，淹水与请人往往比租金更关键。其中一件对 Eco Botanic 有利，另一件不然。

淹水风险——这里确实较低
  • Eco Botanic 不在 MBIP 的黑点名单上。 市政局公布辖区内七个闪电水灾黑点：Gelang Patah 的 Taman Syed Idrus 与 Kampung Muafakat、Skudai 的 Taman Damai Jaya、Kampung Batu 8½ 与 Kampung Laut、Taman Perling 的 Kampung Tuah Jaya，以及 Taman Ungku Tun Aminah。Eco Botanic 一个都不在其中。
  • 地势较高。 高程模型显示 Eco Botanic 海拔约 31 米，而 2025 年 3 月受灾最重的新山市区与 Pasir Tebrau 一带约为 19–20 米。卫星高程数据在热带地区误差不小，请视为参考值而非实测。
  • 规划阶段即强制设置滞洪池。 MBIP 规定超过 5 公顷的发展项目必须设滞洪池，每年投入约 1,500 万令吉于排水系统。一个 270 英亩、2014 年后整体规划的社区是在这条规则下建成的；1990 年代的老店屋排则不是。
  • 未见此地店面受淹的报导。 本区有记录的灾损皆为住宅——Nusa Bayu、Skudai 的甘榜，以及新山市区的 Kampung Pasir Tebrau。
请不要把这理解成「新山西部不淹水」。新山县有 44 个已标记的水灾黑点，全州第三多，且在 2025 年 3 月是全柔撤离人数最多的县。2021 年 12 月，一小时降雨 71 毫米后，距此约 5 公里的 Jalan Gelang Patah 曾积水 0.1–0.3 米。真正的风险是低洼处的对流性闪电水灾，而非季候风河川泛滥。签约前，请向发展商索取该地块的平台标高与获批排水图。
请人——柔佛餐饮最难的一关
  • 每天约有 40 万名马来西亚人过境到新加坡工作。 你抢人的对手不是隔壁那家店，是一整个汇率。
  • 薪资差距是三到四倍。 新山的服务员月薪平均约 RM2,200，而海峡对岸同一职位约 2,400 新币，折合约 RM8,000。2022 年边境重开时，柔佛餐馆曾通报流失 20% 的人力。
  • RTS 通车只会让情况更糟，不会更好。 柔佛州经济顾问已公开警告：过境更便利将加速技术人力外流。所有把 RTS 说成利多的文章，都略过了这一点。
  • 别指望教育城的学生。 持国际学生准证者每周最多工作 20 小时，且仅限学期假期或超过七天的假期——学期中不可，并须事先取得移民局批准。教育城的学生以国际生为主，因此很大一部分在法律上无法排常规班。
  • 唯一的相对优势。 RTS 总站位于东边 25–30 公里外的 Bukit Chagar。开在新山市区的店会直接感受到抽人压力，Eco Botanic 只是间接受影响。这是轻微优势，不是免疫。
请把这笔钱认真编进预算。餐饮业的外劳配额已重开，现经 KESUMA 的 eQuota 系统办理，印度为餐馆厨师的核准来源国——可行，但流程繁琐且政策多变。请假定你必须付高于最低薪金的水平才留得住人，并把它写进第 10 节的回本模型，而不是等到第三个月才发现。
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客观评估

左边这些，每个中介都会告诉你。右边这些，请读两遍。

真正的优势
  • 泊位是真的够。 这是相对 Mount Austin 与 Taman Molek 的决定性优势，也是新加坡车主选择这里的原因。
  • 全区最新的建筑存量。 2016–2023 年落成，装修与维护风险较低，多数单位备有三相电。
  • 顾客本来就会搜的地名。 「Eco Botanic」已是新加坡人周末行程里的既定目的地。你的招牌是在承接需求，而不是从零创造需求。
  • 高客单，而非高客流。 每桌平均消费明显高于柔佛平均水平。这里一间 60 座的餐厅，收入可能高过便宜商圈里的 120 座。
  • 三相电与现代管线为标配。 重厨房与医疗类装修可直接施工，无须另行申请电力升级。
你必须计入的风险
  • 回报率偏薄。 入场价 RM3.3M–4.9M，毛回报仅 3–4.5%。这是资本增值与自用型资产，不是现金流产品。贷款利率高于约 4.2% 即为负利差。
  • 完全依赖汽车，无轨道交通。 RTS 总站在 Bukit Chagar，车程约 35 分钟；截至 2026 年 9 月尚未通车。Eco Botanic 几乎完全无法直接承接该人流——这一点在营销中常被模糊处理。
  • 平日日间确实清淡。 请以每周四天旺日、而非七天来做损益模型。依赖周一至周五午市走量的业态会很吃力。
  • 餐饮过度供给，倒闭率可见。 平日去街上走一圈，数一数贴了报纸的橱窗。再开一间手摇饮或韩式炸鸡，在这里没有任何护城河。
  • 楼上单位难出租。 这是三层店屋的经典问题。若整栋买入，第一年请把楼上两层的租金收入按零计算。
  • 季节性断崖。 学生客群在 6–8 月与 12 月消失。令吉走强或关卡大塞时，新加坡客流即刻转弱。
  • 竞争在增加，而非静止。 Sunway Iskandar、Medini 与 Bukit Indah 新期数，正在同一个辐射圈内增加同质商业供给。

Eco Botanic 与新山其他商圈的对比

地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。任何一处都预留 5–15% 议价空间。

新山各商圈地面层店面租金与经营特性对比
商圈 地面层月租 主要客群 泊车 什么情况下选它
Eco Botanic RM6,000–15,000 新加坡周末客、学生、外派与国际学校家庭、富裕华裔家庭 免费、充足、双侧 你要的是高客单，且撑得住周一至周四的淡市。
Mount Austin RM3,800–9,500 密集的本地华裔；新山平日客流量最高 拥挤 你的模式需要一周七天的走量，且能接受泊车困难。
Taman Molek RM3,500–7,000+ 成熟的本地家庭；晚市与宵夜文化强 紧张 你是有既有本地客源的传统餐饮经营者。
Bukit Indah RM4,000–4,500 永旺带动的人流，加上新加坡日游客 尚可 你想要与 Eco Botanic 相近的客群但只付大约一半租金，且愿意接受楼龄较旧。
Medini RM700–1,800
小面积单位		 企业与住宅客，人流稀薄 充足 你赌的是未来的入驻率，而非当下的人流。注意 Medini 为租赁地契，另有一套外资持有规则。

诚实的结论：Eco Botanic 是这张表里租金最贵、旺日最少的商圈。它的溢价来自客单价、泊车与新加坡客流，而不是来自客流量。如果你的业态靠走量，Mount Austin 才是更正确的商业选择——我们会直接这样告诉你。

适合与不适合这个商圈的业态

FITS具周末号召力的目的地餐饮——火锅、海鲜、烧烤、精品咖啡
AVOID面向工厂工人的走量廉价餐饮——这里没有这个基本盘
FITS面向新币定价的健康美容——按摩、医美、牙科、宠物
AVOID同质化手摇饮、韩式炸鸡、蜜雪冰城类跟风店——已饱和
FITS儿童教育与才艺培训——国际学校家长客群是真实存在的
AVOID重型行业、五金、修车厂——业态氛围与客群都不匹配
FITS诊所、中医、物理治疗、兽医——平日需求稳定，楼上可行
AVOID深夜娱乐——紧邻住宅区，牌照与噪音摩擦大
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我们能帮你的两件事

我们手上有从不公开挂牌的 Eco Botanic 现成单位，也有新期数的最新发展商优惠表。

给正在找店面的经营者

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Eco Botanic 大多数好的地面层单位，在挂牌前就已易手。把你的行业、面积、预算与预计开业时间告诉我们，我们会回覆真正可承接的单位——包括现租户正在低调转让的店面。

  • 未挂牌单位与租约转让
  • 平面图、实际杂费与执照可行性
  • 外籍买家与非居民承租指引
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租户与买家免收费用。一个工作日内回覆。

给投资者与一手买家

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新推商业期数带有从不公开的优惠——早鸟折扣、回扣、租金保证与装修津贴，且每月变动。我们会把 Eco Botanic 2 最新期数及邻近同类项目的当期优惠表发给你，并附上回报测算。

  • 跨项目当期回扣与配套对比
  • 扣除杂费与融资后的净回报模型
  • 外国人购买门槛与 MM2H 说明
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含柔佛州商业产业外国人 RM100 万门槛与 3% 州批准费说明。

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大家真正会问的问题

简短、直接的回答。

Eco Botanic 的店面租金是多少？
Eco Botanic 地面层店面月租约 RM6,000 至 RM15,000，面积约 1,540–1,900 平方尺，折合每平方尺约 RM3.80–RM8.00。面向主干道的角头单位处于区间上限。楼上单位便宜得多，月租 RM1,800–RM4,200；整栋三层则为 RM12,000–RM18,000。
在 Eco Botanic 买一间店面要多少钱？
三层永久地契店屋叫价 RM330 万至 RM490 万，视是否角头与门面而定。Eco Galleria 的小型分层单位，楼上约 RM55 万起，地面层约 RM160 万起。2025 全年录得 18 宗店屋成交，中位总价 RM3,829,900，每平方尺（地皮）RM2,127。
外国人可以在新山买店面吗？
可以。外国人可在柔佛购买商业产业，但须符合最低购买价门槛（撰文时柔佛商业单位为 RM100 万），并缴付相当于售价 3% 的州政府批准费（最低 RM30,000，2025 年 7 月 1 日起由 2% 上调），批准一般需时二至四个月。多数 Eco Botanic 店面远高于该门槛。门槛与批准规则因州属与年份而异，签约前请核实当期规定。
开店的话，Eco Botanic 比 Mount Austin 或 Bukit Indah 好吗？
取决于你的目标客群。Eco Botanic 胜在泊位充足、楼龄新、新加坡周末客流，以及富裕的外派与学生客群。Mount Austin 的平日客流量大得多，本地华人腹地也大得多。Bukit Indah 居于两者之间，租金更低。追求高客单选 Eco Botanic，追求客流量选 Mount Austin。
在 Eco Botanic 开什么生意最合适？
目的地型餐饮、面向新币定价的健康美容服务、儿童教育，以及诊所。较难做的是：同质化手摇饮与炸鸡连锁、面向工厂工人的走量廉价餐饮，以及深夜娱乐。这里没有明显的外劳与蓝领基本盘，这是外来经营者最常犯的判断错误。
RTS 通车会带旺 Eco Botanic 吗？
只有间接影响。RTS 尚未通车——目前处于系统测试阶段，目标 2027 年（曾提及 2027 年 1 月，官方尚未确认）启用——且总站设于新山市区 Bukit Chagar，距 Eco Botanic 约 35 分钟车程，不会为这里带来直接步行人流。这一带真正的催化剂是「柔佛—新加坡经济特区」——依斯干达公主城为其旗舰区之一，符合资格的企业可享 5% 企业税。
Eco Botanic 的租约条件一般是怎样的？
标准为两年租期加一年续约选择权，两个月押金另加半个月水电押金，地面层单位一般有一至三个月免租装修期。租金以毛租报价，不含门牌税、地税、火险、分层管理费，以及适用的 6% 服务税（2026 年 1 月 1 日起由 8% 下调）。
在 Eco Botanic 开一间店要多少钱？
开一间 1,540 平方尺的地面层餐饮店，预算约 RM27 万至 RM59 万。装修是最大项，每平方尺 RM150–350；以 RM8,000 租金按「2+1+½」惯例计算，押金约 RM28,000；执照、TNB 接电、印花税与律师费合计约 RM9,000。基础零售因无厨房而便宜得多。
外国人可以在新山开餐厅或商店吗？
可以，但必须透过私人有限公司——外国人不能注册独资企业。若外资超过 50%，须申请 WRT 执照，每间店需实收资本 RM100 万，办理需二至三个月。外国人被限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮；便利店外资上限为 30%。
在依斯干达公主城开店需要哪些执照？
需要 MBIP 营业执照（收费与时程由各地方政府按业态与面积订定，请向管辖你的市政局确认，预留 2–6 周）、招牌执照并须先取得国家语文局批准且马来文字体必须最大（全程 6–8 周）、SSM 公司注册；餐饮场所另需食品处理员培训与伤寒疫苗。清真认证属自愿。执照批准前切勿动工装修。
在 Eco Botanic 要做多少营业额才够付租金？
店屋的租金应控制在营业额的 15% 或以下。以月租 RM8,000 计算，即需月营业额约 RM53,300、日均约 RM1,780；若人均消费 RM35，等于每天 51 位客人。请以每周四天旺日、而非七天来建模——这里平日日间确实清淡。
Eco Botanic 到底在哪里？
Eco Botanic 地址为 Jalan Eko Botani 3, Taman Eco Botanic, 79100 Iskandar Puteri, Johor，坐标 1.4487° N, 103.6205° E，属 Mukim Pulai，隶属依斯干达公主城市政局。位于新山西半部，距老市区约 35 分钟、距第二通道约 18 分钟车程。
Eco Botanic 周边人口的族群比例是怎样的？
在周边的依斯干达公主城选区，按 2022 年选民册，公民选民约为华裔 47.2%、马来裔 36.4%、印裔 14.1%、其他 2.3%。华裔比例明显高于柔佛州平均。该数据不含非公民，因此国际学生、外派家庭与外籍劳工并未计入。
Eco Botanic 距离新加坡多远？
距离第二通道（Tuas）关卡约 18 分钟车程，不含通关排队时间。从新加坡市区出发，路况顺畅时门到门约 45 至 70 分钟；周五晚间与公假期间会明显更久。
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