新山 Ulu Tiram 乌鲁地南 现成店面
这里不是一个商业中心，而是沿干道散落的好几个小中心。这里没有单一主街——给一个单位定价，就是给它所属的那个小群落定价。
- 地面层租金
- RM1,500–6,500每月
- 成交中位价
- —— psf · — 宗
- 最旺时段
- 平日晚间与周末
- 客群
- 分散的社区与半郊区家庭，加上干道过路车流
这条街到底在哪
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地图会在正式网站上载入。
01
如果你从未来过这里
60 秒读懂这个地方。
地址
Ulu Tiram 乌鲁地南Jalan Ulu Tiram, 81800 Johor Bahru, Johor, Malaysia
GPS1.601° N, 103.821° E
邮区81800
区划Mukim Tebrau
市政局MBJB
- 区位
- 新山东北部
- 主要商业街
- Jalan Ulu Tiram
- 成交数据窗口
- 无公开商业成交数据——仅有叫价
| 目的地 | 车程 | 对租户的意义 |
|---|---|---|
| Johor Jaya 柔佛再也 | 12 min | 最近的真正零售商圈；抢走节庆消费。 |
| Mount Austin Mount Austin | 15 min | 区域目的地。 |
| Kota Tinggi trunk road 哥打丁宜干道 | On it | 双向的穿越车流。 |
| Setia Indah / Adda Heights 实达英达／Adda 高原 | 12 min | 竞争性的社区零售。 |
| JB City Centre / RTS 新山市中心 / RTS | 28 min | 无法受惠于 RTS。 |
02
这个商圈为什么会旺
需求引擎——以及它们各自真正买什么。
干道穿越车流
哥打丁宜干道全日都有稳定的双向车流。加油、快餐与便利业态，光靠这个就能做。
最强驱动全日
没有主导中心的分散客群
每个小群落服务自己周边的住宅。即使全区很热闹，单个群落内的竞争也很小。
微型垄断逐个群落查证
进入新山通勤带的低门槛
MBJB 辖区内的中间单位 RM75 万。极少地方有这个价。
性价比回报 4.3–5.3%
向外扩张的住宅成长
新山的住宅前沿持续向东北推进。乌鲁地南正是它当前抵达的地方。
成长中确定性：中等
02b
乌鲁地南实际长什么样
这个地区真实的、自由授权的照片——每张图注都附授权。
本页每一张照片都是这个地区真实的、采用自由授权的图片，依其标明的创作共用授权署名后使用——不是图库图，也不是生成图。各图注均附授权链接。如果你有自己店面更好的实拍，发给我们，我们会署名并链接你。
03
乌鲁地南有、别人没有的
不是「优点」，而是结构性事实：竞争商圈复制不了。
几乎没有直接竞争的微型客群
在单一小群落里，你可能是方圆两公里内自己这个业态的唯一一家。
最接近的对手距柔佛再也 12 分钟——够远，有意义。
干道临街面
穿越车流是纯住宅型社区根本没有的需求来源。
意义两个客源，而不是一个。
进入 MBJB 辖区最便宜的方式
与 Mount Austin 同一个地方政府、同一套执照制度，价格却只是零头。
取舍人流也只是零头。
04
门口走过的到底是什么人
按种族与客户类型拆分的零售消费占比估算。签约前请务必读完最后一行。
| 客群 | 占比 | 单次消费 | 时段 | 能拿下他们的业态 |
|---|---|---|---|---|
| 马来族社区住户 | 38–43% | RM12–32 | 每日；斋戒月尤旺 | 清真餐饮、迷你市场、药房、儿童服务 |
| 华裔住户 | 35–40% | RM15–40 | 每日；晚间高峰 | 咖啡店、五金、诊所、杂货、补习 |
| 干道司机 | 15–20% | RM10–30 | 全日 | 加油、快餐、便利、洗车 |
| 马来西亚印裔家庭 | 12–15% | RM12–32 | 晚间与周末 | 嘛嘛档、诊所、杂货 |
| 半郊区与小园主家庭 | 10–15% | RM15–40 | 每周；赶集日 | 五金、农资、杂货、维修厂 |
| 目的地型或高端客群 | <3% | — | 流向柔佛再也或 Mount Austin | 乌鲁地南没有目的地吸引力。不要按这个建模。 |
族群结构
P.158 地不佬 国会选区 2022 年公民选民册（本商圈属该选区）。选民册只计已登记选民——不含非公民（外劳、新加坡人、外派人士）与 18 岁以下人口。资料来源：ElectionData.MY。
华裔38.9%
马来／土著46.9%
印裔11.3%
其他2.9%
地不佬在选民册上是马来裔占相对多数的选区（马来／土著 46.9%，华裔 38.9%），尽管东部的店屋街在现场看起来明显是华裔为主。两件事都成立：居住人口是混合且偏马来裔的，而 Mount Austin 这类街的晚间餐饮生意偏华裔。若要在清真与非清真之间选：清真保住整个客群；非清真赢了晚上，却放弃约一半的日间基础。
腹地与市场深度
这个商圈的规模指标。
Ground-floor rent ceiling 地面层租金天花板RM6,500
Ground-floor rent floor 地面层租金下限RM1,500
Minutes to Johor Jaya 至柔佛再也（分钟）12
Gross yield 毛回报4.3–5.3%
05
租金与售价表
2026 年 9 月市场区间。角头、门面与现有租约会大幅改变价格。
| 楼层与位置 | 月租 | 适合业态 |
|---|---|---|
| 地面层 | RM1,500–6,500 | 主力餐饮、零售、诊所、美发 |
| 二楼 | RM700–2,400 | 工作室、补习、水疗、私房菜 |
| 三楼 | RM500–1,800 | 后勤办公、仓储、共享办公 |
| 整栋 | RM2,800–9,500 | 多层餐饮、医疗、企业总部 |
| 资产类型 | 叫价区间 | 毛回报 |
|---|---|---|
| 店屋，中间单位 | RM750k–1.5M | 4.3–5.3% |
| 店屋，角头单位 | RM1.4M–2.1M | 4.3–5.3% |
| 参考：— 宗成交记录，中位价 —，每平方尺 —（无公开商业成交数据——仅有叫价）。来源：brickz.my，源自估价局成交数据。 | ||
如何解读这些数字。挂牌租金取自 2026 年 9 月各房产平台在售盘。成交价来自 brickz.my（估价与房产服务局记录），每一项都有自己的时段，已列于上表——部分时段已超过一年，请把它当作议价的下限，而不是今天的市价。所有数字仅供参考。租金为毛租，不含门牌税、地税、火险、管理费，以及适用的 6% 商业租金服务税（2026 年 1 月 1 日起由 8% 下调，且仅年营业额超过 RM100 万的业主须征收）。标准条件为 2+1 年租期、两个月押金加半个月水电押金，地面层单位一般有一至三个月免租装修期。
06
还缺什么——机会清单
整理自挂牌、商户名录与实地走访。查不到不等于确定没有——投入前请自行核实。
GAP任何现代业态。每一个小群落的供给都是传统型。一个现代形态会在几公里外都看得见。
GAP医疗。诊所供给没有跟上这里正在建成的住宅。
GAP面向司机的便利。干道车流全日不断，快速服务供给却有限。
FULL再开一家迷你市场
FULL再开一家汽车维修厂
FULL再开一家经济饭档
07
客观评估
左边这些，每个中介都会告诉你。右边这些，请读两遍。
真正的优势
- 几乎没有直接竞争的微型客群。 你可能是方圆两公里内自己这个业态的唯一一家。
- 干道穿越车流。 住宅型社区没有的第二个客源。
- MBJB 辖区内最便宜的入场。 中间单位 RM75 万。
- 住宅成长正在抵达。 新山的住宅前沿正推进到这里。
你必须计入的风险
- 没有公开成交数据。 我们无法取得乌鲁地南的商业成交数据。这里每一个价格都是叫价——请委托估价。
- 这里不存在单一市场。 租金从 RM1,500 到 RM6,500，因为各小群落确实是不同的地方。请给群落定价，不要给全区定价。
- 完全没有目的地吸引力。 没有人会为任何事专程开来乌鲁地南。每一位客人本来就住在、工作在，或正好开车经过。
- 薄而分散的人流。 一个小群落可能只服务几百户。做测算前请先数清楚。
- 真正重要的消费被柔佛再也与 Mount Austin 拿走。 车程 12 至 15 分钟，选择多得多。
08
与新山其他商圈的对比
地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。
| 商圈 | 地面层月租 | 主要客群 | 泊车 | 什么情况下选它 |
|---|---|---|---|---|
| Mount Austin | RM3,800–9,500 | 密集本地华裔；新山平日客流量最高 | 拥挤 | 你的模式需要一周七天走量，且能接受泊车困难。 |
| Bukit Indah | RM2,500–4,200 | 永旺带动人流，加新加坡日游客 | 尚可 | 你想要 Eco Botanic 的客群，但只付约一半租金。 |
| Eco Botanic | RM6,000–15,000 | 新加坡周末客、教育城学生、外派家庭 | 免费充足 | 你要的是高客单，且撑得住周一至周四的淡市。 |
| Taman Molek | RM4,500–15,000 | 富裕华裔、外派与新加坡客 | 紧张 | 你是有既有客源的晚间或酒吧业者。 |
| Sutera Utama | RM3,500–25,000 | 富裕士古来家庭；全州最高成交中位价 | 尚可 | 你卖的是高端，需要付得起的客群。 |
| Johor Jaya | RM2,200–4,500 | 6.6 万住户；新山族群结构最均衡 | 尚可 | 你要的是最健康的回报与最深的成交流量。 |
| City Centre / IIBD | RM5,000–13,000 | 经关卡步行入境的新加坡客；RTS 2027 年 1 月总站 | 收费／有限 | 你要的是步行跨境客流，且愿意为这个故事付钱。 |
地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。任何一处都预留 5–15% 议价空间。如果另一个商圈更适合你的业态，我们会直接说。
你是要买，不是要租？同一个地区的住宅面——NAPIC 政府登记成交、中位价、中位每尺价与 12 个月涨跌：乌鲁地南 有地住宅数据 → · 公寓 · 工业
09
在这里开一间店，到底要多少钱
大家开口都问租金。但真正让人开不成的，通常不是租金，是装修。
| 项目 | 金额（RM） | 计算依据 |
|---|---|---|
| 装修——含厨房的完整餐饮 | 231,000 – 539,000 | 1,540 平方尺、每平方尺 RM150–350。抽风、隔油池与机电是推高成本的主因。 |
| 装修——基础零售（参考） | 150,000 – 280,000 | 中档商业装修水平推算；马来西亚无零售专属公开基准。 |
| 押金——2 个月 + 1 个月预付 + 半个月水电 | 14,000 | 马来西亚「2+1+½」惯例，进场前须付清。 |
| 租约印花税 | 192 （1 年） / 576 （3 年） | 一年以内每 RM250 年租征 RM1；1–3 年为 RM3。RM2,400 免税额已于 2025 年 1 月取消。 |
| 律师费——租约 | 1,200 | 依 2023 年律师报酬令附表二：租约月租 RM10,000 以内为一个月租金的 30%（最低 RM500）；月租超过 RM10,000 则降至 15–25%。租契（三年以上，商业单位常见）另计且更高——RM10,000 以内为一个月租金的 60%，之后为 30–50%。 |
| 中介佣金 | 0 | 1.25 个月租金，惯例由业主支付。租客若被要求付这笔，就是被多收了。 |
| TNB 三相电接驳 + 保证金 | 4,300 – 6,900 | 接驳费 RM1,700，另加 10–20 kW 保证金 RM2,600–5,200。保证金年息 2.5%，可退。 |
| 执照——营业执照 + 招牌，首年 | 预留 700 – 1,200 | 营业执照收费由管辖你的地方政府（MBJB／MBIP／MBPG／MPKu）按业态与面积订定——请向其确认。招牌执照 RM200–400。此栏为预算参考，不是报价。 |
| 私人有限公司注册 | 1,000 | SSM 规费。外国人不能注册独资企业。 |
| 卖出第一份餐之前的实际总投入——餐饮 | 254,000 – 574,000 | 另需首批货品、收银系统、招牌设计、保险与 3 个月周转金。 |
签约前应该先算的回本模型
马来西亚餐饮业健康的租金占比是营业额的 12–22%。店屋应落在低端——20% 以上是商场铺位才该有的水平。
15%租金占营业额 15%，即 RM4,000 租金需要月营业额 RM26,666——每天约 RM888。
HEADS按人均消费 RM35 计算，等于每天要有 25 位付费客人，天天如此。
PRIME食材 28–35% 加人力 28–38%，主成本约 60%。马来西亚净利率通常落在 5–8%。
DANGER若食材 + 人力 + 租金超过营业额的 75%，利润就没了。请从这条线倒推，而不是从租金正推。
WAGE最低薪金 RM1,700。加上公积金 13%、社险 1.75%、就业保险 0.2%，一名员工实际成本约 每月 RM1,954。
STAFF每天约 40 万马来西亚人过境新加坡工作，薪资是柔佛的三到四倍。请按高于最低薪金编列预算才留得住人。
两个最常见的坑。第一，市政局明文警告：执照批准前不得动工装修——文件要走在装修队前面。第二，签约之前就要拿到业主书面同意安装厨房排烟管道；这是店屋交易中最常见的破局点。
10
执照、公司架构，以及外资的那个坑
如果你不是马来西亚人，请先看 WRT 那一行。它决定你的业态在这里到底合不合法。
| 项目 | 费用 | 时间 | 关键提醒 |
|---|---|---|---|
| WRT 执照——仅当外资超过 50% | 无政府规费 RM1,000,000 实收资本／每间店 |
2–3 个月 | 这是最常卡死外国人计划的一关。每间店需实收资本 RM100 万，且必须是私人有限公司。外国人被明文限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮。便利店外资上限 30%。 |
| SSM 公司注册 | RM1,000 | 1–3 天 | 外国人不能注册独资企业，只能开私人有限公司。外国人可 100% 持有马来西亚私人有限公司。 |
| 市政局营业执照 | 视情况 | 预留 2–6 周 | 需备 SSM 注册证、含尺寸的平面图、位置图与店内外照片。收费由业态、面积与管辖你这间店的地方政府决定——MBJB、MBIP、MBPG、MPKu 各自依其附例公布收费表，请直接问管辖你的市政局，不要相信网上看到的单一数字。MBJB 已改为「到期日对到期日」制：可在自己执照到期前三个月内续期而不罚款（其 2026 年续期通告期间为 2025 年 10 月 1 日至 12 月 31 日）。续期通常会触发复检。 |
| 招牌执照 + 国家语文局批准 | RM200–400／年 | 6–8 周（合计） | 招牌上马来文必须是最大的字——业界通行做法是比其他语文大 30%。先取得国家语文局批准（1–2 周），再报市政局（2–6 周）。无照招牌罚款 RM250–5,000，并须自费拆除。 |
| 食品处理员培训 + 伤寒疫苗 | ~RM50 ／人 | ~3 小时 | 依 2009 年食品卫生条例，每位食品处理员均须完成。证书终身有效；伤寒疫苗每 3 年更新。 |
| 852 号法令禁烟合规 | 仅标示成本 | — | 2024 年 10 月 1 日起生效。必须张贴最新版本的禁烟标示，且不得提供烟灰缸。业主罚款最高 RM5,000——已有商家因张贴旧版标示（而非因容许吸烟）被罚。 |
| 清真认证 | RM20 + RM100–700／年 | 15–30 工作天 | 属自愿性质——内阁已于 2024 年否决强制认证。柔佛的申请经 MYeHALAL 门户递交柔佛州宗教局。规费很低，但合规成本不低——供应链上每一家供应商也必须持证。 |
以上费用为 2026 年参考值，由地方法令订定，会有变动。做预算前请先致电所属市政局执照组。若你透过我们承租，我们可全程协助跑完这套流程。
11
我们能帮你的两件事
我们手上有从不公开挂牌的现成单位，也有新期数的最新发展商优惠表。
给正在找店面的经营者
告诉我们你的业态，24 小时内发配对单位给你。
乌鲁地南大多数好的地面层单位，在挂牌前就已易手。把你的行业、面积、预算与预计开业时间告诉我们，我们会回覆真正可承接的单位——包括现租户正在低调转让的店面。
- 未挂牌单位与租约转让
- 平面图、实际杂费与执照可行性
- 外籍买家与非居民承租指引
或 WhatsApp／致电 +60 10-906 6685 · 电邮
租户与买家免收费用。一个工作日内回覆。
给投资者与一手买家
领取本区当期新项目优惠表。
新推商业期数带有从不公开的优惠——早鸟折扣、回扣、租金保证与装修津贴，且每月变动。我们会把当期优惠表发给你，并附上回报测算。
- 跨项目当期回扣与配套对比
- 扣除杂费与融资后的净回报模型
- 外国人购买门槛与州批准费说明
或 WhatsApp／致电 +60 10-906 6685 · 浏览新推项目
含柔佛州商业产业外国人 RM100 万门槛与 3% 州批准费说明。
12
大家真正会问的问题
简短、直接的回答。
乌鲁地南的店面租金是多少？
乌鲁地南地面层店面月租为 RM1,500–6,500。楼上便宜得多，二楼 RM700–2,400、三楼 RM500–1,800，整栋为 RM2,800–9,500。面向主干道的角头单位处于各区间上限。
在乌鲁地南买一间店面要多少钱？
中间单位叫价 RM750k–1.5M，角头单位 RM1.4M–2.1M。成交记录显示 — 宗成交的中位价为 —，每平方尺 —（无公开商业成交数据——仅有叫价）。毛回报 4.3–5.3%。
在乌鲁地南要做多少营业额才够付租金？
店屋的租金应控制在营业额的 15% 或以下。以月租 RM4,000 计算，即需月营业额约 RM26,666、日均约 RM888；若人均消费 RM35，等于每天 25 位客人。
外国人可以在新山开餐厅或商店吗？
可以，但必须透过私人有限公司——外国人不能注册独资企业。若外资超过 50%，须申请 WRT 执照，每间店需实收资本 RM100 万，办理需二至三个月。外国人被限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮。
外国人可以在柔佛买店屋吗？额外成本是多少？
可以。柔佛对外国买家设有 RM100 万最低购价门槛，另加购价 3% 的州政府同意书征费，最低 RM30,000——依柔佛地政局 2025 年第 1 号通令，已于 2025 年 7 月 1 日由 2% 上调。有两个例外值得注意：买卖合约在 2025 年 7 月 1 日前签署并盖印、且同意书文件在 2025 年 8 月 29 日前送件的交易，仍适用旧的 2%；而依斯干达公主城的 Medini，直接向发展商购买的新分层产业不受最低价限制。此外，柔新经济特区内的商业产业转让另有 40% 印花税豁免。同意书办理约需三至六个月——请把它算进你的交楼时间。详见本站的外国人在柔佛买房与外资持有规定页面，购房成本计算器可以算出总额。
在柔佛开店需要哪些执照？
需要市政局营业执照——收费与时程由各地方政府依其附例订定，视业态与面积而异，请直接问管辖你这间店的市政局（预留 2–6 周）、招牌执照并须先取得国家语文局批准且马来文字体必须最大、SSM 公司注册；餐饮场所另需食品处理员培训与伤寒疫苗。清真认证属自愿。执照批准前切勿动工装修。
乌鲁地南到底在哪里？
Ulu Tiram位于 Jalan Ulu Tiram，邮区 81800，坐标 1.601° N, 103.821° E，属 Mukim Tebrau，隶属 MBJB。区位为新山东北部。
在乌鲁地南开什么生意最合适？
请看本页的机会清单——上面点名了哪些品类还缺、哪些已经饱和。简单说：钱在缺口里；往已经拥挤的那一栏再加一家，是赔钱最常见的方式。
柔佛的租约条件一般是怎样的？
标准为两年租期加一年续约选择权，两个月押金另加半个月水电押金，地面层单位一般有一至三个月免租装修期。租金以毛租报价，不含门牌税、地税、火险、分层管理费，以及适用的 6% 服务税。