房贷基础
如何计算每月房贷供期
三个数字决定你的月供：贷款额、利率、年限。看懂它们怎么互相牵动。
快速答案：月供由三样东西决定——借多少、利率多少、还有年限（最长 35 年，或还到约 70 岁为止，以先到者为准）。年限越长，月供越低，但总利息越多。
在爱上一间房子之前，先大概算出月供是多少，会让你买得更安心。你不需要财务学位——只要搞懂牵动这个数字的三个杠杆，以及拉动其中一个会怎样影响其他。
月供的三个关键
- 贷款额——借得越多，月供越高。
- 利率——利率越高，每月还款中利息占的部分越大。
- 年限——把贷款拉长会压低月供，但利息总额会增加。
一个示范例子
以贷款 RM500,000、示范利率每年 4.0% 计算，看看单单改变年限，就如何同时改变月供与总利息：
| 年限 | 约每月 | 约总利息 |
|---|---|---|
| 20 年 | ~RM3,030 | ~RM227,000 |
| 30 年 | ~RM2,390 | ~RM359,000 |
| 35 年 | ~RM2,215 | ~RM430,000 |
以上为示范数字，已取整以呈现趋势，并非任何特定贷款的报价。
年限的取舍
年限长，现在轻松，长期却多付很多利息；年限短，每月负担重，但整体省很多。怎么选，取决于你现在的现金流对上日后的总成本。
重点：同样的贷款，35 年比 20 年每月更轻松，却可能多付近一倍的利息。选年限，其实是在「现在的现金流」和「日后的总成本」之间做取舍。
银行还会看什么
- 偿债比率（DSR）——你每月总负担对收入的比例。
- 你的年龄，会限制可做的最长年限。
- 融资额度（margin of finance）——首两间房产通常可达九成。
- 你现有的贷款、卡债与信用记录。
提醒：计算器给的只是数字，批不批得过要看你的 DSR 和信用记录。网上任何数字都当参考，实际以银行为准。
常见问题
马来西亚房贷年限最长多久？
一般最长 35 年，并以贷款在约 70 岁前还清为上限，以先到者为准。所以一位 40 岁的买家，可能只能做到约 30 年，而不是完整的 35 年。
年限拉长会更省钱吗？
它会压低月供，对现金流有帮助，但因为借得更久，总利息更多。年限短每月付更多、整体却省很多——怎么选要看你的预算和目标。
还有什么会影响月供批不批？
主要是偿债比率（DSR）——你每月总负担对收入的比例——加上信用记录和融资额度。纸面上供得起，若 DSR 已经吃紧，照样可能被拒。
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