如何计算房产投资回报与租金回酬
回酬告诉你租金有多努力,投资回报(ROI)告诉你你的钱有多努力。认真的投资者两个都看——这篇教你怎么算,附示意实例。
这两个数字经常被混淆,而混淆是要付代价的。回酬是「资产层面」的指标;ROI(投资回报率)是「你个人层面」的指标,因为它是围绕你自己投入的现金来算的。我们分别算一遍,再说明为什么靠杠杆,ROI 通常是比较大的那个数字。
第一步:租金回酬
从最简单的数字开始。毛回酬 = 年租金 ÷ 房价。
净回酬要先扣掉一整年的持有成本——管理费与储备金、门牌税、地税、保险、管理费,以及维修和空置的预留——再除以房价。净回酬永远是老实的那个数字。
第二步:算你实际现金的 ROI
ROI 问的是另一个问题:你每投入一令吉,拿回多少?因为银行出了大部分房价,你的现金投入远小于房价——这正是 ROI 威力的来源。
| 项目(示意) | 金额(RM) |
|---|---|
| 投入现金:首付 + 入场成本 | 70,000 |
| 年净租金利润 | 3,000 |
| 年偿还的贷款本金 | 6,000 |
| 估计年增值 | 9,000 |
| 年总收益 | 18,000 |
示意中 ROI ≈ RM18,000 ÷ RM70,000 = 约 25.7%。杠杆正是 ROI 能大幅超过回酬的原因——但同样的杠杆,在房价下跌或单位空置时也会放大亏损。
老实的 ROI 必须算进什么
一个好看的 ROI,通常是漏算了什么。真实的 ROI 每一项都算。
- 投入现金要含全部入场成本,不只是首付。
- 租金用净利润,扣掉管理费、门牌税、地税、保险、管理费和空置。
- 融资成本——利息是支出;只有偿还的本金才算你的收益。
- 务实的增值,不是一厢情愿的数字——而且卖出前它都只是账面。
- 模拟卖出时,要算退场成本,例如产业盈利税(RPGT)和中介费。
回酬 vs ROI——该信哪个
两者各有用途。回酬用来比较一间房和另一间,以及对比定存等安全选择,不受融资干扰。ROI 告诉你,用你这笔具体的贷款,这笔具体的交易值不值得你的现金。入场成本很高时,高回酬单位也可能 ROI 很差;而成长区里回酬普通的单位,靠增值和偿还本金,ROI 可能很强。用回酬评估资产,用 ROI 评估投资。
想知道你看上的单位真实 ROI 是多少?
把单位和你大概的贷款发给我,我帮你把老实的 ROI 和净回酬算出来,成本和融资全算进去。 我是 Louis Koh,深耕新山房产十余年。
常见问题
租金回酬和 ROI 有什么不同?
租金回酬是年租金除以房价——衡量的是资产。ROI 是年总收益除以你实际投入的现金,含增值和偿还的贷款本金——衡量的是你这笔投资。
为什么 ROI 常常比回酬高?
因为杠杆。银行出了大部分房价,所以你的现金投入相对资产很小,而收益是对着那个较小的现金数字来算的。杠杆同样会放大亏损,所以是双刃剑。
ROI 包含资产增值吗?
包含。完整的 ROI 会算净租金利润、偿还的贷款本金和估计的资产增值,再减去所有成本与融资。增值在你真正卖出前都只是账面。
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