投资与资产规划 · 算数字
租金回报率怎么算
毛回报是中介最爱报的数字。净回报才是真正进你口袋的那个。这篇教你两个都算出来——附一个清楚的实例。
⚡ 快速重点:毛租金回报率 = 年租金 ÷ 房价 × 100%。净回报 要先从租金扣掉一年的持有成本,再除以房价。净回报才是重点,因为那才是你真正留得住的。
回报率只是一个衡量「你的房子作为收入资产有多努力」的方式。花两分钟算个数,就能避免买到一个纸面好看、却让银行户头失望的单位。整套方法在这里。
毛回报——快速版
把月租乘以 12,再除以房价。实例:一间 RM450,000 的单位,月租 RM1,800。
RM1,800 × 12 = 一年 RM21,600 ÷ RM450,000
毛回报 4.8%
标题数字——还没扣任何成本净回报——老实版
现在扣掉你一年真正花在持有和打理这个单位上的钱。用同一间 RM450,000 单位的示意数字:
| 项目 | 金额(RM/年) |
|---|---|
| 年租金 | 21,600 |
| 减:管理费 + 储备金 | (3,600) |
| 减:门牌税 + 地税 | (800) |
| 减:保险 | (400) |
| 减:维修 + 空置预留 | (2,000) |
| 减:管理 / 中介费 | (1,700) |
| 净年收入 | 13,100 |
净回报 = RM13,100 ÷ RM450,000 = 约 2.9%。同一间、同样的租金——但把成本算老实后,是完全不同的画面。(上面是示意数字,请用你自己的。)
怎样的回报率算合理?
没有魔术数字,谁不给前提就报你一个数字,那是在推销。有用的对比是:
- 对比你的 房贷利率——如果净回报远低于你的利率,租金盖不过资金成本,你其实是在赌增值。
- 对比 安全选择 如定期存款——回报应该要补偿你多付的心力和风险。
- 记得回报率只是收入。总回报 = 净回报 + 资产增值。一个低回报但在成长区的单位,可能还是赢过一个高回报却原地踏步的单位。
相信一个回报数字之前
- 坚持看 净 回报,不是毛回报——永远问清楚扣掉了哪些成本。
- 用务实的租金,不是最乐观的开价租金。
- 算进空置预留——很少有单位能年年 12 个月都租满。
- 回报和增值一起看,绝不单看回报。
想让我帮你算某个单位的真实回报?
把你看上的单位发给我,我帮你算出老实的净回报——成本全算进去——让你靠真实数字下手,不是靠宣传单上的数字。我是 Louis Koh,在新山做产业超过十年。
常见问题
租金回报率怎么算?
毛回报 = 年租金 ÷ 房价 × 100%。净回报先从租金扣掉一年持有成本,再除以房价。
毛回报 vs 净回报?
毛回报不计成本;净回报是扣掉管理费、门牌税、地税、保险、管理费和空置预留之后。净回报才贴近现实。
怎样的回报算好?
没有标准数字——把净回报对比你的房贷利率和定存,并记得总回报还要加上增值。
回报率包含资产增值吗?
不包含——回报率只算收入。总回报是在上面再加增值。
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从新山到吉隆坡,我手上有正在热卖的楼盘——点进来看看有没有适合你的。