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新山 Adda Heights Adda 高原 现成店面

Adda Avenue 1 与 2 合计 202 间三层店屋（第三排其后已售罄），位于一个 500 英亩的社区内。柔佛极少数能查到店屋数量的商圈之一。

地面层租金
RM3,500–7,500每月
成交中位价
—— psf · — 宗
最旺时段
周四至周日晚间；露天餐饮
客群
中上层马来西亚华裔社区住户
Adda Heights Park, Johor Bahru
Adda 高原公园——社区的绿色主轴Photo: Chongkian / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
这条街到底在哪 街景 ↗ · 在 Google 地图打开 ↗

地图会在正式网站上载入。

01

如果你从未来过这里

60 秒读懂这个地方。

地址
Adda Heights Adda 高原Adda Avenue 1 & 2, 81100 Johor Bahru, Johor, Malaysia
GPS1.5335° N, 103.753° E
邮区81100
区划Mukim Tebrau
市政局MBJB
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区位
新山东部 · 新兴社区
主要商业街
Adda Avenue 1 & 2
成交数据窗口
无公开成交数据——仅有叫价
从 Adda 高原 出发的车程（非高峰）
目的地车程对租户的意义
Mount Austin Mount Austin10 min区域目的地；抢走你的节庆消费。
Taman Daya / Setia Indah Taman Daya / Setia Indah6 min相邻的成熟客群。
AEON Tebrau City 永旺 Tebrau City12 min周末零售的商场竞争。
Singapore (Causeway/CIQ) 新加坡（长堤关卡）30 min新加坡客流有限。
JB City Centre / RTS 新山市中心 / RTS22 min无法直接承接 RTS 人流。
02

这个商圈为什么会旺

需求引擎——以及它们各自真正买什么。

01

为露天餐饮而建的一条街

Adda Avenue 是作为餐饮目的地来设计的，而不是由普通店屋拼凑而成。格局、退缩线与户外座位都在规划时就做好了。

最强驱动高峰：周四至周日晚间
02

一个 500 英亩社区供养自己的街

商业部分位于自己的住宅腹地内，而不是与人共抢一个客群。住户走路或开两分钟车就到。

平日基本盘回头率每周 2–4 次
03

比东部平均更新的存量

Adda Heights 明显比柔佛再也或 Taman Daya 新。装修风险较低、管线现代，而且外观上镜。

品质落差确定性：高
04

有真实非必需消费力的中上客群

社区以中上层华裔为主——正是支撑咖啡馆、露天餐饮与才艺教育的人口结构。

客单 RM30–70确定性：中等
02b

Adda 高原实际长什么样

这个地区真实的、自由授权的照片——每张图注都附授权。

Little Yunnan restaurant shopfront, Adda Heights
Adda Avenue 上的一间餐馆Chongkian / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Muafakat Hall, Taman Adda, Johor
社区礼堂Chongkian / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Playground at Adda Heights Park
游乐场——年轻家庭客群Chongkian / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Public amenity at Adda Heights Park
公园设施——这个社区自己维护Chongkian / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

本页每一张照片都是这个地区真实的、采用自由授权的图片，依其标明的创作共用授权署名后使用——不是图库图，也不是生成图。各图注均附授权链接。如果你有自己店面更好的实拍，发给我们，我们会署名并链接你。

03

Adda 高原有、别人没有的

不是「优点」，而是结构性事实：竞争商圈复制不了。

01

有公开、确定的店屋数量

Adda Avenue 99 间、Adda Avenue 2 有 103 间，两排原始店屋合计 202 间。第三排 Adda Avenue 3 其后已售罄，所以 202 应理解为这两排的数量，而非整个社区的总数。即便如此，这里的供给仍是可数且有上限的——这在柔佛并不常见。

最接近的对手柔佛大多数商圈说不出自己有多少间店。
02

为露天而设计，而非事后改造

退缩线、人行道宽度与户外座位都是规划进去的。在老店屋排上事后加装露天座位，是牌照与物理条件的双重难题。

为什么能变现户外座位能在不加租金的前提下提高每间店的座位数。
03

自成一体的住宅腹地

500 英亩住宅环绕自己的商业主轴。住户不必在你这条街与别人那条街之间做选择。

取舍自成一体，也意味着过路客有限。
04

门口走过的到底是什么人

按种族与客户类型拆分的零售消费占比估算。签约前请务必读完最后一行。

Adda 高原 客群结构——2026 年零售消费占比估算
客群占比单次消费时段能拿下他们的业态
中上层马来西亚华裔住户55–65%RM30–70 每日；周四至周日晚高峰露天餐饮、咖啡、甜品、诊所、补习
马来族专业人士家庭15–20%RM20–50 晚间、周末、斋戒月清真餐饮、药房、儿童服务
邻近社区住户10–15%RM25–60 周末目的地型餐饮、咖啡馆
马来西亚印裔家庭6–10%RM20–45 晚间与周末嘛嘛档、诊所、杂货
有幼儿的家庭10–15% of spendRM40–90 周末日间才艺班、室内游乐、家庭餐饮
新加坡访客<5%RM50–110 罕见——不在任何行程里不要按跨境消费建模。

族群结构

P.158 地不佬 国会选区 2022 年公民选民册（本商圈属该选区）。选民册只计已登记选民——不含非公民（外劳、新加坡人、外派人士）与 18 岁以下人口。资料来源：ElectionData.MY。

华裔38.9%
马来／土著46.9%
印裔11.3%
其他2.9%

地不佬在选民册上是马来裔占相对多数的选区（马来／土著 46.9%，华裔 38.9%），尽管东部的店屋街在现场看起来明显是华裔为主。两件事都成立：居住人口是混合且偏马来裔的，而 Mount Austin 这类街的晚间餐饮生意偏华裔。若要在清真与非清真之间选：清真保住整个客群；非清真赢了晚上，却放弃约一半的日间基础。 Adda 高原本身的华裔比例高于地不佬选区平均——它是一个位于马来裔占多数选区内的中上层华裔社区，这正是露天餐饮街在这里能成立的原因。

腹地与市场深度

这个商圈的规模指标。

Adda Avenue units Adda Avenue 店屋99
Adda Avenue 2 units Adda Avenue 2 店屋103
Adda Avenue 1 + 2 shops Adda Avenue 1+2 店屋202
Township size (acres) 社区面积（英亩）500
05

租金与售价表

2026 年 9 月市场区间。角头、门面与现有租约会大幅改变价格。

租金——按楼层与位置
楼层与位置月租适合业态
地面层RM3,500–7,500主力餐饮、零售、诊所、美发
二楼RM1,500–2,800工作室、补习、水疗、私房菜
三楼RM1,000–2,000后勤办公、仓储、共享办公
整栋RM6,000–11,000多层餐饮、医疗、企业总部
售价与回报
资产类型叫价区间毛回报
店屋，中间单位RM1.6M–2.2M3.5–4.5%
店屋，角头单位RM2.4M–3.0M3.5–4.5%
参考：— 宗成交记录，中位价 —，每平方尺 —（无公开成交数据——仅有叫价）。来源：brickz.my，源自估价局成交数据。
如何解读这些数字。挂牌租金取自 2026 年 9 月各房产平台在售盘。成交价来自 brickz.my（估价与房产服务局记录），每一项都有自己的时段，已列于上表——部分时段已超过一年，请把它当作议价的下限，而不是今天的市价。所有数字仅供参考。租金为毛租，不含门牌税、地税、火险、管理费，以及适用的 6% 商业租金服务税（2026 年 1 月 1 日起由 8% 下调，且仅年营业额超过 RM100 万的业主须征收）。标准条件为 2+1 年租期、两个月押金加半个月水电押金，地面层单位一般有一至三个月免租装修期。
06

还缺什么——机会清单

整理自挂牌、商户名录与实地走访。查不到不等于确定没有——投入前请自行核实。

GAP日间生意。一条晚间餐饮街，日间功能有限。平日上午 10 点至下午 4 点很冷清。
GAP医疗与牙科。这个规模的中上客群，通常能支撑比现有更多的医疗供给。
GAP生鲜与日常便利。住户得开车出去做每周采买。这条街上没有生鲜锚定。
FULL再开一家露天咖啡馆
FULL再开一家甜品店
FULL再开一家补习中心
07

客观评估

左边这些，每个中介都会告诉你。右边这些，请读两遍。

真正的优势
  • 有公开且有限的供给。 两排原始店屋共 202 间三层店屋；Adda Avenue 3 其后已售罄。
  • 为露天餐饮而设计。 退缩线与户外座位是规划进去的，不是事后加装。
  • 自有的 500 英亩住宅腹地。 住户走路或开两分钟车就到。不必与人抢客群。
  • 比东部平均更新的存量。 装修与维护风险较低，而且上镜。
你必须计入的风险
  • 完全没有公开成交数据。 我们无法取得 Adda Heights 的 brickz 数据。本页每一个价格都是叫价。请委托估价。
  • 节庆消费被 Mount Austin 拿走。 车程 10 分钟、选择多得多。你拿到的是社区型生意。
  • 没有过路客。 自成一体的社区没有穿越车流。每一位客人都是刻意前来。
  • 更新，也意味着更未经验证。 Adda Avenue 2 的 103 间是近期供给。投入前请实地确认当前出租率。
  • 偏晚间。 请以每周四个旺晚建模，不要按七天全日营业来算。
08

与新山其他商圈的对比

地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。

新山各商圈地面层店面租金与经营特性对比
商圈地面层月租主要客群泊车什么情况下选它
Mount Austin RM3,800–9,500密集本地华裔；新山平日客流量最高拥挤你的模式需要一周七天走量，且能接受泊车困难。
Bukit Indah RM2,500–4,200永旺带动人流，加新加坡日游客尚可你想要 Eco Botanic 的客群，但只付约一半租金。
Eco Botanic RM6,000–15,000新加坡周末客、教育城学生、外派家庭免费充足你要的是高客单，且撑得住周一至周四的淡市。
Taman Molek RM4,500–15,000富裕华裔、外派与新加坡客紧张你是有既有客源的晚间或酒吧业者。
Sutera Utama RM3,500–25,000富裕士古来家庭；全州最高成交中位价尚可你卖的是高端，需要付得起的客群。
Johor Jaya RM2,200–4,5006.6 万住户；新山族群结构最均衡尚可你要的是最健康的回报与最深的成交流量。
City Centre / IIBD RM5,000–13,000经关卡步行入境的新加坡客；RTS 2027 年 1 月总站收费／有限你要的是步行跨境客流，且愿意为这个故事付钱。

地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。任何一处都预留 5–15% 议价空间。如果另一个商圈更适合你的业态，我们会直接说。

你是要买，不是要租？同一个地区的住宅面——NAPIC 政府登记成交、中位价、中位每尺价与 12 个月涨跌：Adda 高原 有地住宅数据 → · 公寓 · 工业
09

在这里开一间店，到底要多少钱

大家开口都问租金。但真正让人开不成的，通常不是租金，是装修。

以月租 RM5,500 的地面层餐饮店为例的启动资金
项目金额（RM）计算依据
装修——含厨房的完整餐饮231,000 – 539,0001,540 平方尺、每平方尺 RM150–350。抽风、隔油池与机电是推高成本的主因。
装修——基础零售（参考）150,000 – 280,000中档商业装修水平推算；马来西亚无零售专属公开基准。
押金——2 个月 + 1 个月预付 + 半个月水电19,250马来西亚「2+1+½」惯例，进场前须付清。
租约印花税264 （1 年） / 792 （3 年）一年以内每 RM250 年租征 RM1；1–3 年为 RM3。RM2,400 免税额已于 2025 年 1 月取消。
律师费——租约1,650依 2023 年律师报酬令附表二：租约月租 RM10,000 以内为一个月租金的 30%（最低 RM500）；月租超过 RM10,000 则降至 15–25%。租契（三年以上，商业单位常见）另计且更高——RM10,000 以内为一个月租金的 60%，之后为 30–50%。
中介佣金01.25 个月租金，惯例由业主支付。租客若被要求付这笔，就是被多收了。
TNB 三相电接驳 + 保证金4,300 – 6,900接驳费 RM1,700，另加 10–20 kW 保证金 RM2,600–5,200。保证金年息 2.5%，可退。
执照——营业执照 + 招牌，首年预留 700 – 1,200营业执照收费由管辖你的地方政府（MBJB／MBIP／MBPG／MPKu）按业态与面积订定——请向其确认。招牌执照 RM200–400。此栏为预算参考，不是报价。
私人有限公司注册1,000SSM 规费。外国人不能注册独资企业。
卖出第一份餐之前的实际总投入——餐饮259,250 – 579,250另需首批货品、收银系统、招牌设计、保险与 3 个月周转金。

签约前应该先算的回本模型

马来西亚餐饮业健康的租金占比是营业额的 12–22%。店屋应落在低端——20% 以上是商场铺位才该有的水平。

15%租金占营业额 15%，即 RM5,500 租金需要月营业额 RM36,666——每天约 RM1,222。
HEADS按人均消费 RM35 计算，等于每天要有 34 位付费客人，天天如此。
PRIME食材 28–35% 加人力 28–38%，主成本约 60%。马来西亚净利率通常落在 5–8%。
DANGER若食材 + 人力 + 租金超过营业额的 75%，利润就没了。请从这条线倒推，而不是从租金正推。
WAGE最低薪金 RM1,700。加上公积金 13%、社险 1.75%、就业保险 0.2%，一名员工实际成本约 每月 RM1,954。
STAFF每天约 40 万马来西亚人过境新加坡工作，薪资是柔佛的三到四倍。请按高于最低薪金编列预算才留得住人。
两个最常见的坑。第一，市政局明文警告：执照批准前不得动工装修——文件要走在装修队前面。第二，签约之前就要拿到业主书面同意安装厨房排烟管道；这是店屋交易中最常见的破局点。
10

执照、公司架构，以及外资的那个坑

如果你不是马来西亚人，请先看 WRT 那一行。它决定你的业态在这里到底合不合法。

在柔佛开店必须办妥的证照
项目费用时间关键提醒
WRT 执照——仅当外资超过 50% 无政府规费
RM1,000,000 实收资本／每间店		 2–3 个月 这是最常卡死外国人计划的一关。每间店需实收资本 RM100 万，且必须是私人有限公司。外国人被明文限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮。便利店外资上限 30%。
SSM 公司注册RM1,0001–3 天外国人不能注册独资企业，只能开私人有限公司。外国人可 100% 持有马来西亚私人有限公司。
市政局营业执照视情况预留 2–6 周需备 SSM 注册证、含尺寸的平面图、位置图与店内外照片。收费由业态、面积与管辖你这间店的地方政府决定——MBJB、MBIP、MBPG、MPKu 各自依其附例公布收费表，请直接问管辖你的市政局，不要相信网上看到的单一数字。MBJB 已改为「到期日对到期日」制：可在自己执照到期前三个月内续期而不罚款（其 2026 年续期通告期间为 2025 年 10 月 1 日至 12 月 31 日）。续期通常会触发复检。
招牌执照 + 国家语文局批准RM200–400／年6–8 周（合计）招牌上马来文必须是最大的字——业界通行做法是比其他语文大 30%。先取得国家语文局批准（1–2 周），再报市政局（2–6 周）。无照招牌罚款 RM250–5,000，并须自费拆除。
食品处理员培训 + 伤寒疫苗~RM50 ／人~3 小时依 2009 年食品卫生条例，每位食品处理员均须完成。证书终身有效；伤寒疫苗每 3 年更新。
852 号法令禁烟合规仅标示成本—2024 年 10 月 1 日起生效。必须张贴最新版本的禁烟标示，且不得提供烟灰缸。业主罚款最高 RM5,000——已有商家因张贴旧版标示（而非因容许吸烟）被罚。
清真认证RM20 + RM100–700／年15–30 工作天属自愿性质——内阁已于 2024 年否决强制认证。柔佛的申请经 MYeHALAL 门户递交柔佛州宗教局。规费很低，但合规成本不低——供应链上每一家供应商也必须持证。

以上费用为 2026 年参考值，由地方法令订定，会有变动。做预算前请先致电所属市政局执照组。若你透过我们承租，我们可全程协助跑完这套流程。

11

我们能帮你的两件事

我们手上有从不公开挂牌的现成单位，也有新期数的最新发展商优惠表。

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Adda 高原大多数好的地面层单位，在挂牌前就已易手。把你的行业、面积、预算与预计开业时间告诉我们，我们会回覆真正可承接的单位——包括现租户正在低调转让的店面。

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12

大家真正会问的问题

简短、直接的回答。

Adda 高原的店面租金是多少？
Adda 高原地面层店面月租为 RM3,500–7,500。楼上便宜得多，二楼 RM1,500–2,800、三楼 RM1,000–2,000，整栋为 RM6,000–11,000。面向主干道的角头单位处于各区间上限。
在Adda 高原买一间店面要多少钱？
中间单位叫价 RM1.6M–2.2M，角头单位 RM2.4M–3.0M。成交记录显示 — 宗成交的中位价为 —，每平方尺 —（无公开成交数据——仅有叫价）。毛回报 3.5–4.5%。
在Adda 高原要做多少营业额才够付租金？
店屋的租金应控制在营业额的 15% 或以下。以月租 RM5,500 计算，即需月营业额约 RM36,666、日均约 RM1,222；若人均消费 RM35，等于每天 34 位客人。
外国人可以在新山开餐厅或商店吗？
可以，但必须透过私人有限公司——外国人不能注册独资企业。若外资超过 50%，须申请 WRT 执照，每间店需实收资本 RM100 万，办理需二至三个月。外国人被限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮。
外国人可以在柔佛买店屋吗？额外成本是多少？
可以。柔佛对外国买家设有 RM100 万最低购价门槛，另加购价 3% 的州政府同意书征费，最低 RM30,000——依柔佛地政局 2025 年第 1 号通令，已于 2025 年 7 月 1 日由 2% 上调。有两个例外值得注意：买卖合约在 2025 年 7 月 1 日前签署并盖印、且同意书文件在 2025 年 8 月 29 日前送件的交易，仍适用旧的 2%；而依斯干达公主城的 Medini，直接向发展商购买的新分层产业不受最低价限制。此外，柔新经济特区内的商业产业转让另有 40% 印花税豁免。同意书办理约需三至六个月——请把它算进你的交楼时间。详见本站的外国人在柔佛买房与外资持有规定页面，购房成本计算器可以算出总额。
在柔佛开店需要哪些执照？
需要市政局营业执照——收费与时程由各地方政府依其附例订定，视业态与面积而异，请直接问管辖你这间店的市政局（预留 2–6 周）、招牌执照并须先取得国家语文局批准且马来文字体必须最大、SSM 公司注册；餐饮场所另需食品处理员培训与伤寒疫苗。清真认证属自愿。执照批准前切勿动工装修。
Adda 高原到底在哪里？
Adda Heights位于 Adda Avenue 1 & 2，邮区 81100，坐标 1.5335° N, 103.753° E，属 Mukim Tebrau，隶属 MBJB。区位为新山东部 · 新兴社区。
在Adda 高原开什么生意最合适？
请看本页的机会清单——上面点名了哪些品类还缺、哪些已经饱和。简单说：钱在缺口里；往已经拥挤的那一栏再加一家，是赔钱最常见的方式。
柔佛的租约条件一般是怎样的？
标准为两年租期加一年续约选择权，两个月押金另加半个月水电押金，地面层单位一般有一至三个月免租装修期。租金以毛租报价，不含门牌税、地税、火险、分层管理费，以及适用的 6% 服务税。
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