新山 Johor Bahru City Centre (IIBD) 新山市中心（IIBD） 现成店面
RTS 将于 2027 年 1 月在此设总站，车站周边三个十亿令吉级项目同时在建。这是柔佛房地产这十年最大的单一叙事。
- 地面层租金
- RM5,000–13,000每月
- 成交中位价
- RM1,266,693RM2,305 psf · — 宗
- 最旺时段
- 每日；新加坡步行客周五至周日高峰
- 客群
- 经关卡步行入境的新加坡客、通勤族、公务员、游客
这条街到底在哪
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01
如果你从未来过这里
60 秒读懂这个地方。
地址
Johor Bahru City Centre (IIBD) 新山市中心（IIBD）Jalan Wong Ah Fook, 80888 Johor Bahru, Johor, Malaysia
GPS1.462° N, 103.7615° E
邮区80888
区划Bandar Johor Bahru
市政局MBJB
- 区位
- 依布拉欣国际商业区
- 主要商业街
- Jalan Wong Ah Fook
- 成交数据窗口
- 2024 年 12 月至 2025 年 11 月，新山店屋整体
| 目的地 | 车程 | 对租户的意义 |
|---|---|---|
| Singapore CIQ / Causeway 新加坡关卡 / 长堤 | Walk 5–10 min | 柔佛唯一能让新加坡人步行抵达的商圈。不用车、不用泊位、不用在车龙里排队。 |
| RTS Bukit Chagar terminus RTS Bukit Chagar 总站 | Walk 5 min | 目标 2027 年 1 月启用。满载时单向每小时可达 1 万人次。 |
| JB Sentral / KTM 新山中央车站 | Walk | 城际与通勤铁路汇入同一节点。 |
| KSL City / Taman Abad KSL City / Taman Abad | 8 min | RTS 之前既有的新加坡购物节点。 |
| Mid Valley Southkey 中谷 Southkey | 12 min | 主要商场竞争者；2026 年扩建中。 |
02
这个商圈为什么会旺
需求引擎——以及它们各自真正买什么。
从新加坡步行可达——全柔佛唯一
柔佛其他任何商圈都需要一辆车与一个泊位。在这里，新加坡人走过来就进了你的店。这消除了跨境零售最大的两个摩擦点。
最强驱动高峰：每日
RTS 轻快铁，目标 2027 年 1 月
工程已完成逾九成，兀兰北站于 2026 年 9 月竣工。满载时，这条线单向每小时可将多达 1 万人次送进 Bukit Chagar。
兑现期：2027确定性：高，但非板上钉钉
三个十亿令吉级项目在建
Bukit Chagar 综合发展（RM26 亿，MRT Corp + 双威）、Coronation Square（RM50 亿，125 万平方尺商场，凯德集团参与）与 One Bukit Senyum。SKS City Mall JBCC 已于 2026 年 5 月开幕，出租率约九成。
兑现期：2026–2030确定性：资金已投入
机构与政府部门就业
州政府部门、法院、医院与企业办公楼，为这里带来郊区商圈没有的平日日间人口。
平日基本盘商业午餐、咖啡、服务业
02b
新山市中心（IIBD）实际长什么样
这个地区真实的、自由授权的照片——每张图注都附授权。
本页每一张照片都是这个地区真实的、采用自由授权的图片，依其标明的创作共用授权署名后使用——不是图库图，也不是生成图。各图注均附授权链接。如果你有自己店面更好的实拍，发给我们，我们会署名并链接你。
03
新山市中心（IIBD）有、别人没有的
不是「优点」，而是结构性事实：竞争商圈复制不了。
全马唯一步行可达的新加坡客群
这在柔佛任何其他地方、用任何价钱都复制不了。紧邻边境关卡是土地的永久属性。
最接近的对手没有。其他商圈都需要车辆。
轨道总站正建在这个商圈里
不是「靠近」，是「就在里面」。Bukit Chagar 站、新山中央车站与关卡构成单一转运枢纽，零售正建在其上方。
意义轨道导向型零售有一个车行导向零售没有的底线。
无法重建的历史建筑存量
Jalan Tan Hiok Nee 一带是战前店屋，地块窄、每层 550 至 900 平方尺。正在仕绅化、有差异性，且在新社区里根本复制不出来。
取舍楼板面积小，不是每种业态都塞得进去。
04
门口走过的到底是什么人
按种族与客户类型拆分的零售消费占比估算。签约前请务必读完最后一行。
| 客群 | 占比 | 单次消费 | 时段 | 能拿下他们的业态 |
|---|---|---|---|---|
| 新加坡人——步行入境日游客 | 30–40% | RM40–120 | 每日；周五至周日与公假高峰 | 换钱、药房、按摩、平价餐饮、采购 |
| 通勤族与跨境工作者 | 15–20% | RM10–30 | 平日早晚 | 早餐、咖啡、便利、电话充值 |
| 公务员与办公室职员 | 15–20% | RM15–40 | 平日午市 | 商业午餐、咖啡、打印、银行 |
| 本地柔佛居民 | 20–25% | RM20–50 | 晚间与周末 | 餐饮、老街咖啡、服务业 |
| 游客——老街区与酒店 | 5–10% | RM30–90 | 周末、假期 | 精品咖啡、艺廊、伴手礼 |
| 外籍劳工 | 5–8% | RM8–20 | 周末、汇款日 | 汇款、手机店、平价餐 |
| 晚间与住宅型客群 | <5% | RM15–40 | 很弱——市区 19 点后就空了 | 不要按市区人流规划晚餐或宵夜业态。整个晚间都被市区一环（彩虹花园、世纪花园）拿走。 |
族群结构
P.160 新山 国会选区 2022 年公民选民册（本商圈属该选区）。选民册只计已登记选民——不含非公民（外劳、新加坡人、外派人士）与 18 岁以下人口。资料来源：ElectionData.MY。
华裔39.1%
马来／土著52.5%
印裔5.9%
其他2.5%
市区选区在选民册上是马来裔占多数——马来／土著 52.5%，华裔 39.1%，印裔仅 5.9%，是本专栏六个柔佛选区中最低的。由此有两个修正：清真供给在市区的重要性高于老店屋门面所显示的；而印度菜业态在这里的住户基础，比地不佬或依斯干达公主城更薄。此外，选民册完全没有计入每日的新加坡客流。
腹地与市场深度
这个商圈的规模指标。
RTS capacity per hour per direction RTS 单向每小时运力10,000
RTS daily passengers at launch (est.) RTS 启用初期日客量（估算）40,000
Coronation Square mall (sq ft) Coronation Square 商场（平方尺）1,250,000
SKS City Mall JBCC (sq ft) SKS City Mall（平方尺）280,000
05
租金与售价表
2026 年 9 月市场区间。角头、门面与现有租约会大幅改变价格。
| 楼层与位置 | 月租 | 适合业态 |
|---|---|---|
| 地面层 | RM5,000–13,000 | 主力餐饮、零售、诊所、美发 |
| 二楼 | RM1,800–4,000 | 工作室、补习、水疗、私房菜 |
| 三楼 | RM1,200–2,800 | 后勤办公、仓储、共享办公 |
| 整栋 | RM9,000–20,000 | 多层餐饮、医疗、企业总部 |
| 资产类型 | 叫价区间 | 毛回报 |
|---|---|---|
| 店屋，中间单位 | RM1.2M–2.4M | 3.0–4.5% |
| 店屋，角头单位 | RM2.5M–5.0M | 3.0–4.5% |
| 参考：— 宗成交记录，中位价 RM1,266,693，每平方尺 RM2,305（2024 年 12 月至 2025 年 11 月，新山店屋整体）。来源：brickz.my，源自估价局成交数据。 | ||
如何解读这些数字。挂牌租金取自 2026 年 9 月各房产平台在售盘。成交价来自 brickz.my（估价与房产服务局记录），每一项都有自己的时段，已列于上表——部分时段已超过一年，请把它当作议价的下限，而不是今天的市价。所有数字仅供参考。租金为毛租，不含门牌税、地税、火险、管理费，以及适用的 6% 商业租金服务税（2026 年 1 月 1 日起由 8% 下调，且仅年营业额超过 RM100 万的业主须征收）。标准条件为 2+1 年租期、两个月押金加半个月水电押金，地面层单位一般有一至三个月免租装修期。
06
还缺什么——机会清单
整理自挂牌、商户名录与实地走访。查不到不等于确定没有——投入前请自行核实。
GAP车站周边的中价位优质餐饮。市区供给不是极平价就是酒店级。RTS 客流会想要中间那一层，而这一层几乎是空的。
GAPB 级写字楼的重新定位。柔佛写字楼出租率仅 54.6%。新总站旁的空置楼上单位是机会，不只是一个数字。
GAP面向铁路到站客的深夜餐饮。下班后过境的新加坡人要吃晚餐。市区大部分店屋餐饮打烊很早。
FULL再开一家换钱店
FULL再开一家没有差异化的按摩店
FULL再开一个手机配件摊位
07
客观评估
左边这些，每个中介都会告诉你。右边这些，请读两遍。
真正的优势
- 步行可达的新加坡客——全马唯一。 不用车、不用泊位、不用排车龙。全国摩擦最低的跨境零售。
- 轨道总站在商圈内启用。 目标 2027 年 1 月启用，截至 2026 年年中已完成逾九成。
- 已投入的机构资本。 RM26 亿 + RM50 亿 + One Bukit Senyum，全部在建。这不是传闻周期。
- 真正稀缺的历史建筑存量。 Jalan Tan Hiok Nee 的战前店屋无法复制。
你必须计入的风险
- RTS 尚未通车。 目标 2027 年 1 月，但仍需通过一项授权共用关卡的国会法案。请把这个日期当作目标，而非事实。
- 你买的是故事，而故事已经反映在价格里。 市区租金已因 RTS 预期而重新定价。上涨空间可能已经含在你的入场价里了。
- 写字楼空置率约 45%。 柔佛专用写字楼出租率 54.6%。这个商圈的楼上单位确实很难租。
- RTS 客群偏向找便宜。 学界评论指出，铁路到站客更偏好平价餐饮与短时停留，而非高端零售。别假设 RTS 带来的是奢侈品客群。
- 商场供给增速快于需求。 单是 Coronation Square 到 2029 年就增加 125 万平方尺，而柔佛零售存量在 2026 年已增加 140 万平方尺。
- 隔壁的 Danga Bay 就是前车之鉴。 Danga City Mall 自 2018 年荒废至今，滨海区叫价已跌至每平方尺 RM0.50–0.60。滨海与站旁不是同一回事——请查人流，不要只听故事。
08
与新山其他商圈的对比
地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。
| 商圈 | 地面层月租 | 主要客群 | 泊车 | 什么情况下选它 |
|---|---|---|---|---|
| Mount Austin | RM3,800–9,500 | 密集本地华裔；新山平日客流量最高 | 拥挤 | 你的模式需要一周七天走量，且能接受泊车困难。 |
| Bukit Indah | RM2,500–4,200 | 永旺带动人流，加新加坡日游客 | 尚可 | 你想要 Eco Botanic 的客群，但只付约一半租金。 |
| Eco Botanic | RM6,000–15,000 | 新加坡周末客、教育城学生、外派家庭 | 免费充足 | 你要的是高客单，且撑得住周一至周四的淡市。 |
| Taman Molek | RM4,500–15,000 | 富裕华裔、外派与新加坡客 | 紧张 | 你是有既有客源的晚间或酒吧业者。 |
| Sutera Utama | RM3,500–25,000 | 富裕士古来家庭；全州最高成交中位价 | 尚可 | 你卖的是高端，需要付得起的客群。 |
| Johor Jaya | RM2,200–4,500 | 6.6 万住户；新山族群结构最均衡 | 尚可 | 你要的是最健康的回报与最深的成交流量。 |
| City Centre / IIBD | RM5,000–13,000 | 经关卡步行入境的新加坡客；RTS 2027 年 1 月总站 | 收费／有限 | 你要的是步行跨境客流，且愿意为这个故事付钱。 |
地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。任何一处都预留 5–15% 议价空间。如果另一个商圈更适合你的业态，我们会直接说。
你是要买，不是要租？在这条街上班、消费的人总得住在附近——住宅供给决定了店面的租客需求。同一个catchment内已完工公寓的二手价、租金与毛回报：新山市中心 / RTS →
09
在这里开一间店，到底要多少钱
大家开口都问租金。但真正让人开不成的，通常不是租金，是装修。
| 项目 | 金额（RM） | 计算依据 |
|---|---|---|
| 装修——含厨房的完整餐饮 | 231,000 – 539,000 | 1,540 平方尺、每平方尺 RM150–350。抽风、隔油池与机电是推高成本的主因。 |
| 装修——基础零售（参考） | 150,000 – 280,000 | 中档商业装修水平推算；马来西亚无零售专属公开基准。 |
| 押金——2 个月 + 1 个月预付 + 半个月水电 | 31,500 | 马来西亚「2+1+½」惯例，进场前须付清。 |
| 租约印花税 | 432 （1 年） / 1,296 （3 年） | 一年以内每 RM250 年租征 RM1；1–3 年为 RM3。RM2,400 免税额已于 2025 年 1 月取消。 |
| 律师费——租约 | 2,700 | 依 2023 年律师报酬令附表二：租约月租 RM10,000 以内为一个月租金的 30%（最低 RM500）；月租超过 RM10,000 则降至 15–25%。租契（三年以上，商业单位常见）另计且更高——RM10,000 以内为一个月租金的 60%，之后为 30–50%。 |
| 中介佣金 | 0 | 1.25 个月租金，惯例由业主支付。租客若被要求付这笔，就是被多收了。 |
| TNB 三相电接驳 + 保证金 | 4,300 – 6,900 | 接驳费 RM1,700，另加 10–20 kW 保证金 RM2,600–5,200。保证金年息 2.5%，可退。 |
| 执照——营业执照 + 招牌，首年 | 预留 700 – 1,200 | 营业执照收费由管辖你的地方政府（MBJB／MBIP／MBPG／MPKu）按业态与面积订定——请向其确认。招牌执照 RM200–400。此栏为预算参考，不是报价。 |
| 私人有限公司注册 | 1,000 | SSM 规费。外国人不能注册独资企业。 |
| 卖出第一份餐之前的实际总投入——餐饮 | 271,500 – 591,500 | 另需首批货品、收银系统、招牌设计、保险与 3 个月周转金。 |
签约前应该先算的回本模型
马来西亚餐饮业健康的租金占比是营业额的 12–22%。店屋应落在低端——20% 以上是商场铺位才该有的水平。
15%租金占营业额 15%，即 RM9,000 租金需要月营业额 RM60,000——每天约 RM2,000。
HEADS按人均消费 RM35 计算，等于每天要有 57 位付费客人，天天如此。
PRIME食材 28–35% 加人力 28–38%，主成本约 60%。马来西亚净利率通常落在 5–8%。
DANGER若食材 + 人力 + 租金超过营业额的 75%，利润就没了。请从这条线倒推，而不是从租金正推。
WAGE最低薪金 RM1,700。加上公积金 13%、社险 1.75%、就业保险 0.2%，一名员工实际成本约 每月 RM1,954。
STAFF每天约 40 万马来西亚人过境新加坡工作，薪资是柔佛的三到四倍。请按高于最低薪金编列预算才留得住人。
两个最常见的坑。第一，市政局明文警告：执照批准前不得动工装修——文件要走在装修队前面。第二，签约之前就要拿到业主书面同意安装厨房排烟管道；这是店屋交易中最常见的破局点。
10
执照、公司架构，以及外资的那个坑
如果你不是马来西亚人，请先看 WRT 那一行。它决定你的业态在这里到底合不合法。
| 项目 | 费用 | 时间 | 关键提醒 |
|---|---|---|---|
| WRT 执照——仅当外资超过 50% | 无政府规费 RM1,000,000 实收资本／每间店 |
2–3 个月 | 这是最常卡死外国人计划的一关。每间店需实收资本 RM100 万，且必须是私人有限公司。外国人被明文限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮。便利店外资上限 30%。 |
| SSM 公司注册 | RM1,000 | 1–3 天 | 外国人不能注册独资企业，只能开私人有限公司。外国人可 100% 持有马来西亚私人有限公司。 |
| 市政局营业执照 | 视情况 | 预留 2–6 周 | 需备 SSM 注册证、含尺寸的平面图、位置图与店内外照片。收费由业态、面积与管辖你这间店的地方政府决定——MBJB、MBIP、MBPG、MPKu 各自依其附例公布收费表，请直接问管辖你的市政局，不要相信网上看到的单一数字。MBJB 已改为「到期日对到期日」制：可在自己执照到期前三个月内续期而不罚款（其 2026 年续期通告期间为 2025 年 10 月 1 日至 12 月 31 日）。续期通常会触发复检。 |
| 招牌执照 + 国家语文局批准 | RM200–400／年 | 6–8 周（合计） | 招牌上马来文必须是最大的字——业界通行做法是比其他语文大 30%。先取得国家语文局批准（1–2 周），再报市政局（2–6 周）。无照招牌罚款 RM250–5,000，并须自费拆除。 |
| 食品处理员培训 + 伤寒疫苗 | ~RM50 ／人 | ~3 小时 | 依 2009 年食品卫生条例，每位食品处理员均须完成。证书终身有效；伤寒疫苗每 3 年更新。 |
| 852 号法令禁烟合规 | 仅标示成本 | — | 2024 年 10 月 1 日起生效。必须张贴最新版本的禁烟标示，且不得提供烟灰缸。业主罚款最高 RM5,000——已有商家因张贴旧版标示（而非因容许吸烟）被罚。 |
| 清真认证 | RM20 + RM100–700／年 | 15–30 工作天 | 属自愿性质——内阁已于 2024 年否决强制认证。柔佛的申请经 MYeHALAL 门户递交柔佛州宗教局。规费很低，但合规成本不低——供应链上每一家供应商也必须持证。 |
以上费用为 2026 年参考值，由地方法令订定，会有变动。做预算前请先致电所属市政局执照组。若你透过我们承租，我们可全程协助跑完这套流程。
11
我们能帮你的两件事
我们手上有从不公开挂牌的现成单位，也有新期数的最新发展商优惠表。
给正在找店面的经营者
告诉我们你的业态，24 小时内发配对单位给你。
新山市中心（IIBD）大多数好的地面层单位，在挂牌前就已易手。把你的行业、面积、预算与预计开业时间告诉我们，我们会回覆真正可承接的单位——包括现租户正在低调转让的店面。
- 未挂牌单位与租约转让
- 平面图、实际杂费与执照可行性
- 外籍买家与非居民承租指引
或 WhatsApp／致电 +60 10-906 6685 · 电邮
租户与买家免收费用。一个工作日内回覆。
给投资者与一手买家
领取本区当期新项目优惠表。
新推商业期数带有从不公开的优惠——早鸟折扣、回扣、租金保证与装修津贴，且每月变动。我们会把当期优惠表发给你，并附上回报测算。
- 跨项目当期回扣与配套对比
- 扣除杂费与融资后的净回报模型
- 外国人购买门槛与州批准费说明
或 WhatsApp／致电 +60 10-906 6685 · 浏览新推项目
含柔佛州商业产业外国人 RM100 万门槛与 3% 州批准费说明。
12
大家真正会问的问题
简短、直接的回答。
新山市中心（IIBD）的店面租金是多少？
新山市中心（IIBD）地面层店面月租为 RM5,000–13,000。楼上便宜得多，二楼 RM1,800–4,000、三楼 RM1,200–2,800，整栋为 RM9,000–20,000。面向主干道的角头单位处于各区间上限。
在新山市中心（IIBD）买一间店面要多少钱？
中间单位叫价 RM1.2M–2.4M，角头单位 RM2.5M–5.0M。成交记录显示 — 宗成交的中位价为 RM1,266,693，每平方尺 RM2,305（2024 年 12 月至 2025 年 11 月，新山店屋整体）。毛回报 3.0–4.5%。
在新山市中心（IIBD）要做多少营业额才够付租金？
店屋的租金应控制在营业额的 15% 或以下。以月租 RM9,000 计算，即需月营业额约 RM60,000、日均约 RM2,000；若人均消费 RM35，等于每天 57 位客人。
外国人可以在新山开餐厅或商店吗？
可以，但必须透过私人有限公司——外国人不能注册独资企业。若外资超过 50%，须申请 WRT 执照，每间店需实收资本 RM100 万，办理需二至三个月。外国人被限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮。
外国人可以在柔佛买店屋吗？额外成本是多少？
可以。柔佛对外国买家设有 RM100 万最低购价门槛，另加购价 3% 的州政府同意书征费，最低 RM30,000——依柔佛地政局 2025 年第 1 号通令，已于 2025 年 7 月 1 日由 2% 上调。有两个例外值得注意：买卖合约在 2025 年 7 月 1 日前签署并盖印、且同意书文件在 2025 年 8 月 29 日前送件的交易，仍适用旧的 2%；而依斯干达公主城的 Medini，直接向发展商购买的新分层产业不受最低价限制。此外，柔新经济特区内的商业产业转让另有 40% 印花税豁免。同意书办理约需三至六个月——请把它算进你的交楼时间。详见本站的外国人在柔佛买房与外资持有规定页面，购房成本计算器可以算出总额。
在柔佛开店需要哪些执照？
需要市政局营业执照——收费与时程由各地方政府依其附例订定，视业态与面积而异，请直接问管辖你这间店的市政局（预留 2–6 周）、招牌执照并须先取得国家语文局批准且马来文字体必须最大、SSM 公司注册；餐饮场所另需食品处理员培训与伤寒疫苗。清真认证属自愿。执照批准前切勿动工装修。
新山市中心（IIBD）到底在哪里？
Johor Bahru City Centre (IIBD)位于 Jalan Wong Ah Fook，邮区 80888，坐标 1.462° N, 103.7615° E，属 Bandar Johor Bahru，隶属 MBJB。区位为依布拉欣国际商业区。
在新山市中心（IIBD）开什么生意最合适？
请看本页的机会清单——上面点名了哪些品类还缺、哪些已经饱和。简单说：钱在缺口里；往已经拥挤的那一栏再加一家，是赔钱最常见的方式。
柔佛的租约条件一般是怎样的？
标准为两年租期加一年续约选择权，两个月押金另加半个月水电押金，地面层单位一般有一至三个月免租装修期。租金以毛租报价，不含门牌税、地税、火险、分层管理费，以及适用的 6% 服务税。