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新山 Taman Mount Austin 奥斯汀花园 现成店面

新山单位价值最高的店屋市场，也是全市最旺的餐饮街。十二个月内 41 宗商业成交，中位价 RM265 万——全柔佛最深的佣金池。

地面层租金
RM3,800–9,500每月
成交中位价
RM2,650,000RM1,599 psf · 41 宗
最旺时段
周四至周日，晚 6 点至凌晨 2 点
客群
密集华裔本地客 + 新加坡周末客
Shophouse row at Mount Austin, Johor Bahru
Mount Austin 主店屋街Photo: Chongkian / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
这条街到底在哪 街景 ↗ · 在 Google 地图打开 ↗

地图会在正式网站上载入。

01

如果你从未来过这里

60 秒读懂这个地方。

地址
Taman Mount Austin 奥斯汀花园Jalan Mutiara Emas, 81100 Johor Bahru, Johor, Malaysia
GPS1.5528° N, 103.7716° E
邮区81100
区划Mukim Tebrau
市政局MBJB
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区位
新山东部 · Tebrau 走廊
主要商业街
Jalan Mutiara Emas
成交数据窗口
2025 年 3 月至 2026 年 2 月
从 奥斯汀花园 出发的车程（非高峰）
目的地车程对租户的意义
Singapore (Causeway/CIQ) 新加坡（长堤关卡）25 min周末与公假消费；晚市营业额的摆动因素。
JB City Centre / RTS Bukit Chagar 新山市中心 / RTS 总站20 min比东部任何一个主要商圈都更靠近 RTS。
AEON Tebrau City 永旺 Tebrau City8 min既是竞争对手，也是溢出客源。
Austin Heights / Nan Yang Street Austin Heights / 南洋街4 min子商圈；网红餐饮，共用同一客群。
Senai Airport 士乃机场30 min与服务型及楼上办公租户相关。
02

这个商圈为什么会旺

需求引擎——以及它们各自真正买什么。

01

纯粹的密度——东部单一最大的商业体量

Mount Austin 不是一条街，而是一整片路网：Jalan Mutiara Emas 1 至 10，加上 Austin Heights 与 Austin Perdana 子区。这个体量本身就是吸引力——客人来，是因为「什么都有」，这是任何单排店屋项目都挖不出的护城河。

最强驱动高峰：每晚
02

新加坡人的晚间与周末客流

距长堤关卡 25 分钟，泊车虽挤但确实有。按摩、KTV、海鲜与手摇饮，是新加坡旅游媒体点名的招牌。

客单 RM60–150周五至周日高峰
03

不会离开的在地客群

Johor Jaya、Taman Daya、Setia Indah、Desa Tebrau 与 Adda Heights 全在 15 分钟车程内。这是新山最密集的住宅带，也是 Mount Austin 能做七天生意而非四天的原因。

平日基本盘回头率每周 3–5 次
04

品类深度自带客流

手摇饮、甜品、火锅、KTV、按摩、牙科、美容，每一类在这里的商家数量都足以自成一个目的地。客人是为品类而来，不是为某一家店而来。

品类效应确定性：高
02b

奥斯汀花园实际长什么样

这个地区真实的、自由授权的照片——每张图注都附授权。

Jalan Dedap, Mount Austin at night
入夜的 Jalan Dedap——你买的就是这个ZKang123 / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Bubble tea shops in Mount Austin
手摇饮聚集带Encik Tekateki / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Little Paris cafe, Mount Austin
Little Paris——有名字的子目的地Chongkian / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Mount Austin roundabout
圆环——以及随之而来的车流Chongkian / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Mount Austin industrial area
零售背后的工业带Chongkian / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

本页每一张照片都是这个地区真实的、采用自由授权的图片，依其标明的创作共用授权署名后使用——不是图库图，也不是生成图。各图注均附授权链接。如果你有自己店面更好的实拍，发给我们，我们会署名并链接你。

03

奥斯汀花园有、别人没有的

不是「优点」，而是结构性事实：竞争商圈复制不了。

01

全新山最高的每平方尺成交价

41 宗成交，每平方尺 RM1,599。新山没有第二个商圈能同时做到这个价位与这个成交量。在这里持有产业的业主，握着全柔佛流动性最好的高价值商业资产。

最接近的对手Sutera Utama 单价更高，但成交量只有三分之一。
02

其他商圈比不了的营业时段

KTV、按摩与宵夜经济让这个商圈活到凌晨两点。柔佛大多数商圈晚上 9 点就死了。每晚多出两个营业时段，这是竞争对手没有同样租户组合就复制不了的收入结构。

意义你的租金被分摊到更多营业时数上。
03

子商圈品牌——南洋街

Austin Heights 的南洋街有自己的身份、自己的社群媒体声量与自己的客流。一个能孵化出有名字的子目的地的商圈，是在复利成长，而不是在走向成熟。

为什么能变现子品牌年复一年制造新的搜索需求。
04

门口走过的到底是什么人

按种族与客户类型拆分的零售消费占比估算。签约前请务必读完最后一行。

奥斯汀花园 客群结构——2026 年零售消费占比估算
客群占比单次消费时段能拿下他们的业态
马来西亚华裔住户——家庭与年轻上班族50–60%RM25–70 每日，周四至周日晚高峰火锅、咖啡、甜品、手摇饮、KTV、美容
新加坡人——晚间与周末访客20–30%RM60–150 周五晚至周日、公假按摩、海鲜、KTV、牙科、美发、采购
马来族中产家庭10–15%RM20–50 晚间、周末，斋戒月尤旺清真认证餐饮、药房、银行、儿童服务
学生——Austin Heights 国际学校、双威学院5–10%RM15–35 平日下午，学期内平价餐、手摇饮、打印、理发
马来西亚印裔家庭5–8%RM20–45 晚间与周末嘛嘛档、香蕉叶饭、金铺、药房
蓝领与外劳<5%RM10–20 有限——附近无工业带走量廉价餐饮应开在 Tampoi、Masai 或巴西古当，不是这里。

族群结构

P.158 地不佬 国会选区 2022 年公民选民册（本商圈属该选区）。选民册只计已登记选民——不含非公民（外劳、新加坡人、外派人士）与 18 岁以下人口。资料来源：ElectionData.MY。

华裔38.9%
马来／土著46.9%
印裔11.3%
其他2.9%

地不佬在选民册上是马来裔占相对多数的选区（马来／土著 46.9%，华裔 38.9%），尽管东部的店屋街在现场看起来明显是华裔为主。两件事都成立：居住人口是混合且偏马来裔的，而 Mount Austin 这类街的晚间餐饮生意偏华裔。若要在清真与非清真之间选：清真保住整个客群；非清真赢了晚上，却放弃约一半的日间基础。

腹地与市场深度

这个商圈的规模指标。

Taman Johor Jaya 居住人口（估算）60,000+
Taman Daya + Setia Indah 住宅单位（估算）20,000+
Adda Heights 三层店屋202
Austin Heights / Perdana 子商圈—
05

租金与售价表

2026 年 9 月市场区间。角头、门面与现有租约会大幅改变价格。

租金——按楼层与位置
楼层与位置月租适合业态
地面层RM3,800–9,500主力餐饮、零售、诊所、美发
二楼RM1,800–3,200工作室、补习、水疗、私房菜
三楼RM1,200–2,400后勤办公、仓储、共享办公
整栋RM7,000–14,000多层餐饮、医疗、企业总部
售价与回报
资产类型叫价区间毛回报
店屋，中间单位RM2.1M–3.2M3.0–4.0%
店屋，角头单位RM3.5M–4.55M3.0–4.0%
参考：41 宗成交记录，中位价 RM2,650,000，每平方尺 RM1,599（2025 年 3 月至 2026 年 2 月）。来源：brickz.my，源自估价局成交数据。
如何解读这些数字。挂牌租金取自 2026 年 9 月各房产平台在售盘。成交价来自 brickz.my（估价与房产服务局记录），每一项都有自己的时段，已列于上表——部分时段已超过一年，请把它当作议价的下限，而不是今天的市价。所有数字仅供参考。租金为毛租，不含门牌税、地税、火险、管理费，以及适用的 6% 商业租金服务税（2026 年 1 月 1 日起由 8% 下调，且仅年营业额超过 RM100 万的业主须征收）。标准条件为 2+1 年租期、两个月押金加半个月水电押金，地面层单位一般有一至三个月免租装修期。
06

还缺什么——机会清单

整理自挂牌、商户名录与实地走访。查不到不等于确定没有——投入前请自行核实。

GAP连锁健身房与 24 小时健身。这么密集、这么年轻的客群撑得起，但全国性连锁没有一家把旗舰店开在这里。
GAP共享办公与小型服务式办公室。楼上单位以 RM1,200–2,400 缓慢出租。共享办公运营商同时解决业主与你的问题。
GAP日间目的地型业态。这个商圈是为晚间而生的。平日上午 10 点至下午 4 点，冷清程度远超租金给人的印象。
FULL再开一家手摇饮、甜品或韩式炸鸡
FULL没有差异化的按摩或足浴
FULL再开一家牙科诊所
07

客观评估

左边这些，每个中介都会告诉你。右边这些，请读两遍。

真正的优势
  • 柔佛最深的买家池。 十二个月 41 宗成交，意味着你退得出来。柔佛大多数商圈做不到这一点。
  • 七天旺日，而非四天。 在地客群撑住周一至周三。更西边的目的地型商圈没有这个条件。
  • 深夜营业文化已成形。 KTV 与宵夜业者本来就营业到过午夜，先例与邻里接受度都已具备。
  • 距 RTS 总站最近的主要商圈。 距 Bukit Chagar 20 分钟——比 Bukit Indah、Molek 或 Eco Botanic 都近。
你必须计入的风险
  • 你付的是全州最高的入场价。 每平方尺 RM1,599、中位价 RM265 万。毛回报 3–4%，这是资本增值型资产，不是现金流资产。
  • 泊车是长年被投诉的问题。 拥挤是顾客转投 Eco Botanic 或 Bukit Indah 时最常提到的理由。这修不好——路网是在汽车保有量达到今天水平之前划定的。
  • 招牌品类已饱和。 手摇饮、甜品、按摩与牙科，都已过了「靠人流就能活」的临界点。
  • 楼上单位难出租。 地面层月租 RM3,800–9,500，三楼只有 RM1,200–2,400。整栋买入时，请只按地面层收入做测算。
  • RTS 可能把晚间客流拉回市区。 搭乘 RTS 抵达 Bukit Chagar 的新加坡访客，步行就能吃到市区餐饮。到 Mount Austin 还得再叫一趟车。
08

与新山其他商圈的对比

地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。

新山各商圈地面层店面租金与经营特性对比
商圈地面层月租主要客群泊车什么情况下选它
Mount Austin RM3,800–9,500密集本地华裔；新山平日客流量最高拥挤你的模式需要一周七天走量，且能接受泊车困难。
Bukit Indah RM2,500–4,200永旺带动人流，加新加坡日游客尚可你想要 Eco Botanic 的客群，但只付约一半租金。
Eco Botanic RM6,000–15,000新加坡周末客、教育城学生、外派家庭免费充足你要的是高客单，且撑得住周一至周四的淡市。
Taman Molek RM4,500–15,000富裕华裔、外派与新加坡客紧张你是有既有客源的晚间或酒吧业者。
Sutera Utama RM3,500–25,000富裕士古来家庭；全州最高成交中位价尚可你卖的是高端，需要付得起的客群。
Johor Jaya RM2,200–4,5006.6 万住户；新山族群结构最均衡尚可你要的是最健康的回报与最深的成交流量。
City Centre / IIBD RM5,000–13,000经关卡步行入境的新加坡客；RTS 2027 年 1 月总站收费／有限你要的是步行跨境客流，且愿意为这个故事付钱。

地面层挂牌租金，取自 2026 年 9 月的房产平台在售盘。任何一处都预留 5–15% 议价空间。如果另一个商圈更适合你的业态，我们会直接说。

你是要买，不是要租？同一个地区的住宅面——NAPIC 政府登记成交、中位价、中位每尺价与 12 个月涨跌：奥斯汀花园 有地住宅数据 → · 公寓 · 工业
09

在这里开一间店，到底要多少钱

大家开口都问租金。但真正让人开不成的，通常不是租金，是装修。

以月租 RM6,600 的地面层餐饮店为例的启动资金
项目金额（RM）计算依据
装修——含厨房的完整餐饮231,000 – 539,0001,540 平方尺、每平方尺 RM150–350。抽风、隔油池与机电是推高成本的主因。
装修——基础零售（参考）150,000 – 280,000中档商业装修水平推算；马来西亚无零售专属公开基准。
押金——2 个月 + 1 个月预付 + 半个月水电23,100马来西亚「2+1+½」惯例，进场前须付清。
租约印花税316 （1 年） / 948 （3 年）一年以内每 RM250 年租征 RM1；1–3 年为 RM3。RM2,400 免税额已于 2025 年 1 月取消。
律师费——租约1,980依 2023 年律师报酬令附表二：租约月租 RM10,000 以内为一个月租金的 30%（最低 RM500）；月租超过 RM10,000 则降至 15–25%。租契（三年以上，商业单位常见）另计且更高——RM10,000 以内为一个月租金的 60%，之后为 30–50%。
中介佣金01.25 个月租金，惯例由业主支付。租客若被要求付这笔，就是被多收了。
TNB 三相电接驳 + 保证金4,300 – 6,900接驳费 RM1,700，另加 10–20 kW 保证金 RM2,600–5,200。保证金年息 2.5%，可退。
执照——营业执照 + 招牌，首年预留 700 – 1,200营业执照收费由管辖你的地方政府（MBJB／MBIP／MBPG／MPKu）按业态与面积订定——请向其确认。招牌执照 RM200–400。此栏为预算参考，不是报价。
私人有限公司注册1,000SSM 规费。外国人不能注册独资企业。
卖出第一份餐之前的实际总投入——餐饮263,100 – 583,100另需首批货品、收银系统、招牌设计、保险与 3 个月周转金。

签约前应该先算的回本模型

马来西亚餐饮业健康的租金占比是营业额的 12–22%。店屋应落在低端——20% 以上是商场铺位才该有的水平。

15%租金占营业额 15%，即 RM6,600 租金需要月营业额 RM44,000——每天约 RM1,466。
HEADS按人均消费 RM35 计算，等于每天要有 41 位付费客人，天天如此。
PRIME食材 28–35% 加人力 28–38%，主成本约 60%。马来西亚净利率通常落在 5–8%。
DANGER若食材 + 人力 + 租金超过营业额的 75%，利润就没了。请从这条线倒推，而不是从租金正推。
WAGE最低薪金 RM1,700。加上公积金 13%、社险 1.75%、就业保险 0.2%，一名员工实际成本约 每月 RM1,954。
STAFF每天约 40 万马来西亚人过境新加坡工作，薪资是柔佛的三到四倍。请按高于最低薪金编列预算才留得住人。
两个最常见的坑。第一，市政局明文警告：执照批准前不得动工装修——文件要走在装修队前面。第二，签约之前就要拿到业主书面同意安装厨房排烟管道；这是店屋交易中最常见的破局点。
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执照、公司架构，以及外资的那个坑

如果你不是马来西亚人，请先看 WRT 那一行。它决定你的业态在这里到底合不合法。

在柔佛开店必须办妥的证照
项目费用时间关键提醒
WRT 执照——仅当外资超过 50% 无政府规费
RM1,000,000 实收资本／每间店		 2–3 个月 这是最常卡死外国人计划的一关。每间店需实收资本 RM100 万，且必须是私人有限公司。外国人被明文限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮。便利店外资上限 30%。
SSM 公司注册RM1,0001–3 天外国人不能注册独资企业，只能开私人有限公司。外国人可 100% 持有马来西亚私人有限公司。
市政局营业执照视情况预留 2–6 周需备 SSM 注册证、含尺寸的平面图、位置图与店内外照片。收费由业态、面积与管辖你这间店的地方政府决定——MBJB、MBIP、MBPG、MPKu 各自依其附例公布收费表，请直接问管辖你的市政局，不要相信网上看到的单一数字。MBJB 已改为「到期日对到期日」制：可在自己执照到期前三个月内续期而不罚款（其 2026 年续期通告期间为 2025 年 10 月 1 日至 12 月 31 日）。续期通常会触发复检。
招牌执照 + 国家语文局批准RM200–400／年6–8 周（合计）招牌上马来文必须是最大的字——业界通行做法是比其他语文大 30%。先取得国家语文局批准（1–2 周），再报市政局（2–6 周）。无照招牌罚款 RM250–5,000，并须自费拆除。
食品处理员培训 + 伤寒疫苗~RM50 ／人~3 小时依 2009 年食品卫生条例，每位食品处理员均须完成。证书终身有效；伤寒疫苗每 3 年更新。
852 号法令禁烟合规仅标示成本—2024 年 10 月 1 日起生效。必须张贴最新版本的禁烟标示，且不得提供烟灰缸。业主罚款最高 RM5,000——已有商家因张贴旧版标示（而非因容许吸烟）被罚。
清真认证RM20 + RM100–700／年15–30 工作天属自愿性质——内阁已于 2024 年否决强制认证。柔佛的申请经 MYeHALAL 门户递交柔佛州宗教局。规费很低，但合规成本不低——供应链上每一家供应商也必须持证。

以上费用为 2026 年参考值，由地方法令订定，会有变动。做预算前请先致电所属市政局执照组。若你透过我们承租，我们可全程协助跑完这套流程。

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我们能帮你的两件事

我们手上有从不公开挂牌的现成单位，也有新期数的最新发展商优惠表。

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告诉我们你的业态，24 小时内发配对单位给你。

奥斯汀花园大多数好的地面层单位，在挂牌前就已易手。把你的行业、面积、预算与预计开业时间告诉我们，我们会回覆真正可承接的单位——包括现租户正在低调转让的店面。

  • 未挂牌单位与租约转让
  • 平面图、实际杂费与执照可行性
  • 外籍买家与非居民承租指引
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  • 扣除杂费与融资后的净回报模型
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含柔佛州商业产业外国人 RM100 万门槛与 3% 州批准费说明。

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大家真正会问的问题

简短、直接的回答。

奥斯汀花园的店面租金是多少？
奥斯汀花园地面层店面月租为 RM3,800–9,500。楼上便宜得多，二楼 RM1,800–3,200、三楼 RM1,200–2,400，整栋为 RM7,000–14,000。面向主干道的角头单位处于各区间上限。
在奥斯汀花园买一间店面要多少钱？
中间单位叫价 RM2.1M–3.2M，角头单位 RM3.5M–4.55M。成交记录显示 41 宗成交的中位价为 RM2,650,000，每平方尺 RM1,599（2025 年 3 月至 2026 年 2 月）。毛回报 3.0–4.0%。
在奥斯汀花园要做多少营业额才够付租金？
店屋的租金应控制在营业额的 15% 或以下。以月租 RM6,600 计算，即需月营业额约 RM44,000、日均约 RM1,466；若人均消费 RM35，等于每天 41 位客人。
外国人可以在新山开餐厅或商店吗？
可以，但必须透过私人有限公司——外国人不能注册独资企业。若外资超过 50%，须申请 WRT 执照，每间店需实收资本 RM100 万，办理需二至三个月。外国人被限制经营迷你市场、杂货店与非专门型餐饮。
外国人可以在柔佛买店屋吗？额外成本是多少？
可以。柔佛对外国买家设有 RM100 万最低购价门槛，另加购价 3% 的州政府同意书征费，最低 RM30,000——依柔佛地政局 2025 年第 1 号通令，已于 2025 年 7 月 1 日由 2% 上调。有两个例外值得注意：买卖合约在 2025 年 7 月 1 日前签署并盖印、且同意书文件在 2025 年 8 月 29 日前送件的交易，仍适用旧的 2%；而依斯干达公主城的 Medini，直接向发展商购买的新分层产业不受最低价限制。此外，柔新经济特区内的商业产业转让另有 40% 印花税豁免。同意书办理约需三至六个月——请把它算进你的交楼时间。详见本站的外国人在柔佛买房与外资持有规定页面，购房成本计算器可以算出总额。
在柔佛开店需要哪些执照？
需要市政局营业执照——收费与时程由各地方政府依其附例订定，视业态与面积而异，请直接问管辖你这间店的市政局（预留 2–6 周）、招牌执照并须先取得国家语文局批准且马来文字体必须最大、SSM 公司注册；餐饮场所另需食品处理员培训与伤寒疫苗。清真认证属自愿。执照批准前切勿动工装修。
奥斯汀花园到底在哪里？
Taman Mount Austin位于 Jalan Mutiara Emas，邮区 81100，坐标 1.5528° N, 103.7716° E，属 Mukim Tebrau，隶属 MBJB。区位为新山东部 · Tebrau 走廊。
在奥斯汀花园开什么生意最合适？
请看本页的机会清单——上面点名了哪些品类还缺、哪些已经饱和。简单说：钱在缺口里；往已经拥挤的那一栏再加一家，是赔钱最常见的方式。
柔佛的租约条件一般是怎样的？
标准为两年租期加一年续约选择权，两个月押金另加半个月水电押金，地面层单位一般有一至三个月免租装修期。租金以毛租报价，不含门牌税、地税、火险、分层管理费，以及适用的 6% 服务税。
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