公积金提款买房：KWSP/EPF Akaun Sejahtera 提款条件与步骤
公积金提款买房主要从 Akaun Sejahtera（第二户口）提出：买房时最多可提“房价减贷款，再加房价 10%”，或户口全部余额，以较低者为准，条件是未满 55 岁、户口至少 RM500。下面整理公积金网站列出的 6 种房屋提款、计算例子、所需文件与通过 KWSP i-Akaun 申请的步骤（截至 2026 年 9 月）。
一句话答案
公积金（KWSP / EPF）的房屋提款一律从 Akaun Sejahtera（原第二户口，占每月缴款 15%）提出。买房时可提的金额，是“房价减批准贷款，再加房价 10%”与 Akaun Sejahtera 全部余额之中较低的一个：RM50 万的房子借 RM45 万，上限就是 RM10 万。基本条件是申请时未满 55 岁、户口至少有 RM500、买的是住宅，而且买卖合约（SPA）签署不超过 3 年。全额自付的买家，上限则是房价加房价 10%。
关键数字一览
| 提款户口 | Akaun Sejahtera（占每月缴款 15%） |
|---|---|
| 有贷款的买房提款上限 | （房价 − 批准贷款）+ 房价 10%，或户口余额，取较低者 |
| 全额自付的上限 | 房价 + 房价 10%，或户口余额，取较低者 |
| 年龄与最低余额 | 未满 55 岁；Akaun Sejahtera 至少 RM500 |
| SPA 时限 | 申请时买卖合约不超过 3 年 |
| 每月供房贷提款 | 户口至少 RM600，每月最少 RM100，至少 6 个月，限一间房 |
| 减少 / 还清房贷提款 | 贷款余额或户口余额较低者（最少 RM500），每次相隔 1 年 |
| 申请管道 | KWSP i-Akaun 或表格 KWSP 9C (AHL)；网上申请须 14 个工作日内验指纹 |
30 秒重点
- 2024 年 5 月 11 日起，每月公积金缴款分成 Akaun Persaraan 75%、Akaun Sejahtera 15%、Akaun Fleksibel 10%；房屋提款来自 Akaun Sejahtera。
- 买房提款额 = “房价减批准贷款，加房价 10%”与 Akaun Sejahtera 全部余额，取较低者；RM50 万房子借 RM45 万，上限是 RM10 万。
- 基本条件：未满 55 岁、Akaun Sejahtera 至少 RM500、首次房屋提款或之前的房子已卖出、SPA 日期不超过申请日 3 年。
- 每月供房贷提款：户口至少 RM600，每月最少 RM100，最少 6 个月，只限一间房子。
- 减少或还清房贷提款：每次相隔至少 1 年，提款额为贷款余额或户口余额中较低者（最少 RM500）。
公积金户口结构：哪个户口可以用来买房？
公积金（KWSP / EPF, Employees Provident Fund）从 2024 年 5 月 11 日起把会员的每月缴款分成三个户口：
| 户口 | 每月缴款比例 | 能否用来买房 |
|---|---|---|
| Akaun Persaraan（退休户口，原第一户口） | 75% | 不能作房屋提款 |
| Akaun Sejahtera（福利户口，原第二户口） | 15% | 可以：所有房屋提款都从这里提 |
| Akaun Fleksibel（灵活户口） | 10% | 可随时提取作任何用途（最少 RM50），不属于“房屋提款”，但钱当然可以拿去付首付 |
公积金提款买房有哪几种？6 种房屋提款一览
| 提款类型 | 用途 | 重点条件 |
|---|---|---|
| 买房提款（Buy House） | 付首付、费用或自资买房 | 55 岁以下；至少 RM500；SPA 不超过 3 年 |
| 建屋提款（Build House） | 自己买地建屋或在自己的地上建屋 | 建屋合约不超过 3 年 |
| 每月供房贷提款（Monthly Instalment） | 每月自动拨款供房贷 | 至少 RM600；每月最少 RM100；最少 6 个月 |
| 减少 / 还清房贷提款（Reduce/Redeem） | 一次过减少或还清房贷余额 | 每次相隔至少 1 年 |
| 灵活房屋提款（Flexible Housing） | 把部分存款“圈起来”，让银行视为收入，提高贷款能力 | 须与买房 / 建屋或减少房贷提款同时申请；最少 1 年 |
| PR1MA 房屋提款 | PR1MA 买家通过 SPEF 融资供款 | 马来西亚公民；通过参与银行申请 |
本文重点是买房提款和两种供房贷的提款。PR1MA 与其他首购优惠见首购族优惠 2026。
灵活房屋提款（Flexible Housing）是什么？它不是把钱提出来，而是把 Akaun Sejahtera 的一部分“圈起来”（ring-fence），银行在审核贷款时可以把这笔存款视为收入，从而提高你能借的额度。条件是马来西亚公民或永久居民、拥有住宅并有认可机构批准的房贷；最少圈存 1 年，同一时间只限一间房子，期间这笔钱不能再用于其他提款，股息照常存入 Akaun Sejahtera。申请要通过贷款银行，与买房 / 建屋或减少房贷提款一起提交。DSR 不够时可以问银行是否接受，见DSR 怎么算。
公积金付不了订金，也付不了签约时的 10%，因为要等 SPA 签好、贷款批准之后才能申请。把公积金算进首付的买家，常常在签约那天凑不出钱：二手房的诚意金一般是房价的 2%–3%，RM50 万的房子就是 RM10,000 至 RM15,000，交易谈不成时这笔钱有可能拿不回来。请把公积金当成事后补回的钱。
直接问 Louis
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我可以免费帮你算出这次买房的公积金提款上限，并列出 KWSP 会要求的文件清单。
公积金买房提款条件与可提金额
- 申请时未满 55 岁（公积金网站列明马来西亚人或非马来西亚人会员皆可申请这一项）。
- Akaun Sejahtera 至少有 RM500。
- 住宅产业：有地房屋、公寓、共管公寓、联排屋、SOHO，或附住宅单位的店屋。
- 从未作过房屋提款；或以前提过，但那间房子已经卖掉或转让。
- SPA（或拍卖房的 Proclamation of Sale）日期不超过申请日 3 年。
- 有认可贷款机构批准的房贷，或自资购买。
| 情况 | 可提金额（取较低者） |
|---|---|
| 有房贷 | （房价 − 批准贷款额）+ 房价的 10%，或 Akaun Sejahtera 全部余额 |
| 自资购买 | 房价 + 房价的 10%，或 Akaun Sejahtera 全部余额 |
计算例子：RM500,000 房子，贷款 RM450,000
- 算上限（RM500,000 − RM450,000）+ RM500,000 × 10% = RM50,000 + RM50,000 = RM100,000。
- 比较余额：买家 AAkaun Sejahtera 余额 RM60,000，低于上限，可提 RM60,000。
- 比较余额：买家 B余额 RM130,000，高于上限，只能提 RM100,000，其余留在户口，日后可申请减少房贷或每月供款提款。
多出来的 10% 就是让你应付印花税、律师费等开销，详见买房要准备多少钱与马来西亚买房印花税。
- 夫妻联名提款：配偶可以一起申请，每人的提款额以各自的 Akaun Sejahtera 余额为限，需附结婚证书。
- 第二间房：只有在第一间（曾用公积金买的）已卖出或转让，并提交转名表格、新地契等证明后，才可再提。
- 自资购买另需律师确认信与至少已付 20% 房价的收据。
什么时候可以提？新房、二手房与组合使用的例子
买房提款要等签了 SPA 并拿到贷款批准信之后才能申请，所以时间点对现金流影响很大：
| 新房 | 二手房 | |
|---|---|---|
| 订金 / 诚意金 | 自己先付 | 自己先付（2%–3%） |
| 签 SPA 时的 10% | 通常自己先付 | 通常自己先付 |
| 何时可申请买房提款 | SPA 签署、贷款批准后 | SPA 签署、贷款批准后 |
| 公积金款项付给谁 | 付入你的银行户口 | 付入你的银行户口 |
| 之后可用的提款 | 交屋后每月供款或减少房贷 | 完成转名后每月供款或减少房贷 |
组合例子：RM600,000 房子，贷款 90%
- 首付与上限贷款 RM540,000，首付 RM60,000。买房提款上限 = RM60,000 + RM60,000 = RM120,000。
- Akaun Sejahtera假设余额 RM80,000，低于上限，可提 RM80,000。
- Akaun Fleksibel假设余额 RM15,000，可另外随时提出，总共可动用 RM95,000，足以还回自己垫付的首付，并应付大部分印花税和律师费。
数字只是示范；你的实际可提额以 i-Akaun 显示的余额与公积金批准为准。费用算法见马来西亚买房印花税。
用公积金供房贷：每月提款 vs 减少 / 还清房贷
| 每月供房贷提款 | 减少 / 还清房贷提款 | |
|---|---|---|
| 年龄 | 55 岁以下（最高 54 岁 6 个月） | 55 岁以下 |
| 公民身份 | 马来西亚公民或永久居民（或 1998 年 8 月 1 日前已注册的会员） | — |
| 户口最低余额 | RM600 | RM500 |
| 金额 | 每月最少 RM100，不超过实际月供；总额不超过贷款余额或户口余额 | 贷款余额或户口余额，取较低者（最少 RM500） |
| 频率 | 最少连续 6 个月；只限一间房子 | 每次申请相隔至少 1 年 |
| 必要文件 | 1 个月内的房贷余额结单 | 3 个月内的房贷结单、产权证明 |
每月供款提款的做法是：公积金把钱从 Akaun Sejahtera 转入一个特别户口，每月拨给你，你再供房贷；特别户口的股息年底计入 Akaun Sejahtera。可以通过 i-Akaun 或 WDW004 表格取消，再按新余额重新安排。若房贷还清、房子卖掉或被拍卖，公积金可能自动取消。
公积金买房提款怎么申请？步骤与文件
- 签 SPA、拿到贷款批准信买房提款要先有 SPA 与银行批准信（Letter of Offer）。贷款流程见马来西亚房贷申请全流程。
- 准备文件身份证副本、银行存折或户口结单、SPA、贷款批准信；若批准已超过一年，加贷款合约 / Form 16A / 地契；联名提款加结婚证书。
- 网上提交通过 KWSP i-Akaun 手机应用程序或 i-Akaun 网站申请；也可到公积金分行或邮寄 KWSP 9C (AHL) 表格。
- 指纹验证网上申请后，须在 14 个工作日内完成指纹验证，否则申请会被拒绝。
- 收款批准后款项直接存入你在参与银行的户口；无法直接存入时以银行本票（Bankers Cheque）支付。
- 身份证（MyKad）副本，已由授权人士核证。
- 银行存折或户口结单副本。
- SPA（不超过 3 年）。
- 房贷批准信。
- 联名：结婚证书。
- 第二间房：第一间已卖出的证明。
- 自资：律师确认信、已付至少 20% 的收据。
公积金买房的常见错误
- 把公积金当首付的唯一来源：钱在签 SPA、拿到批准信后才能申请，订金与签约时的 10% 通常要先自己垫付，公积金事后才发还给你。
- SPA 超过 3 年才申请：过了期限就不能用买房提款，只能改用减少房贷或每月供款提款。
- 忘了 55 岁的限制：房屋提款都要在 55 岁前申请。
- 提光退休钱：Akaun Persaraan 不能动用，但 Akaun Sejahtera 也是生活保障的一部分，先算清楚每月供款能否负担，见DSR 怎么算。
延伸问题
订金和签约时的 10% 可以用公积金付吗？
不可以。买房提款要在买卖合约签好、贷款批准之后才能申请，所以订金（新房的 booking fee 或二手房 2%–3% 的诚意金）和签约时的 10%，通常得先用自己的现金付，公积金批下来后才等于把钱补回来。换句话说，公积金是事后报销的钱，不是入场费。现金怎么排，见买房要准备多少钱。
Akaun Fleksibel 的钱可以拿来买房吗？
可以拿来用，但它不算“房屋提款”。Akaun Fleksibel 占每月缴款 10%，随时可以提、任何用途都行，最少 RM50，也不受未满 55 岁、SPA 三年这些房屋提款条件限制。所以它反而补得上公积金买房提款补不到的位置，例如先垫付订金和签约时的 10%。不过提出来就少了退休储蓄，提多少要自己衡量。
夫妻两个人可以一起提公积金买同一间房吗？
可以。夫妻两人都能就同一间房申请买房提款，各自以自己的 Akaun Sejahtera 余额为限，申请时附上结婚证书。两人合起来仍然受同一个上限约束，即房价减贷款再加房价 10%。要注意的是，两人都会因此用掉自己的首次房屋提款资格，将来任何一方要再提，都得先把这间房卖出或转让。
买卖合约签了超过 3 年，还能提公积金吗？
买房提款不能了。SPA 超过 3 年，这一项就关上，只剩下和贷款有关的提款：每月供房贷提款（户口至少 RM600、每月最少 RM100、至少 6 个月、限一间房），以及减少或还清房贷提款（贷款余额或户口余额较低者，最少 RM500，每次相隔至少 1 年）。工程延误的新房尤其要留意这个日期，别等到交钥匙才想起要提。
常见问题
公积金可以提多少钱买房？
有房贷的话，可提“房价减批准贷款，再加房价 10%”或 Akaun Sejahtera 全部余额，取较低者。例如 RM50 万房子借 RM45 万，上限是 RM10 万；如果户口只有 RM6 万，就只能提 RM6 万。
公积金买房要用哪个户口？
房屋提款都从 Akaun Sejahtera（原第二户口）提出，它占每月缴款的 15%。Akaun Persaraan（75%）不能用于房屋提款；Akaun Fleksibel（10%）可随时提取作任何用途，最少 RM50。
公积金买房提款有什么条件？
申请时未满 55 岁、Akaun Sejahtera 至少 RM500、买的是住宅、SPA 日期不超过 3 年，而且是首次房屋提款，或以前用公积金买的房子已经卖出或转让。
可以用公积金每月供房贷吗？
可以。每月供房贷提款要求户口至少 RM600，每月最少 RM100、不超过实际月供，至少 6 个月，只限一间房子。申请人须是马来西亚公民或永久居民，且未满 55 岁。
公积金可以一次过还清房贷吗？
可以申请减少或还清房贷提款，金额为房贷余额或 Akaun Sejahtera 余额中较低者（最少 RM500），每次申请须相隔至少 1 年。提前还款前先确认贷款有没有锁定期罚款。
第二间房子还可以用公积金吗？
可以，但前提是以前用公积金买的那间房子已经卖出或转让，并提交转名表格、新地契等证明。如果从未作过房屋提款，第二间房也可以申请买房提款。
公积金买房提款怎么申请？
签好 SPA、拿到贷款批准信后，通过 KWSP i-Akaun 应用程序或网站提交，再在 14 个工作日内到公积金办事处完成指纹验证。也可到分行或邮寄 KWSP 9C (AHL) 表格。
资料来源与核实
- KWSP — Buy house withdrawal
- KWSP — Housing loan monthly instalment withdrawal
- KWSP — Reduce/redeem housing loan withdrawal
- KWSP — Build house withdrawal
- KWSP — Flexible housing withdrawal
- KWSP — PR1MA housing withdrawal
- KWSP — Housing withdrawal overview
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
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我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
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Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆