马来西亚房贷申请全流程：从预批到放款的每一步
马来西亚房贷申请一般分 8 步：先自评可贷额、做预批（pre-approval），再正式递交、银行估价、批出贷款批准信（Letter of Offer），签贷款合约，最后按新房进度或二手房一次性放款。以下按顺序说明每一步要做什么、会花多少钱、大约要多久，以及我常提醒客户避开的错误。
一句话答案
马来西亚房贷申请一般走 8 步：自评可贷额、做预批（pre-approval）、付订金或签购买意向书、正式递交文件、银行估价、收到贷款批准信（Letter of Offer）、签贷款合约，最后放款。第 1、2 笔房贷最高可贷 90%，第 3 笔起国家银行限定 70%；年限最长 35 年，一般以 70 岁为上限；银行按净收入计算 DSR。二手房从预批到放款通常要 3 至 6 个月。
关键数字一览
| 流程 | 8 步，从自评到放款 |
|---|---|
| 最高贷款成数 | 第 1、2 笔一般 90%；第 3 笔起 70%；公司名义 60% |
| 最长年限 | 35 年，且一般以借款人 70 岁为上限，取较低者 |
| DSR 计算基础 | 净收入（扣除公积金、社险、所得税后），不是毛收入 |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5%；首购 RM50 万以下豁免至 2027-12-31 |
| 参考利率 | SBR 2.75%（OPR 2.75%，2026 年 9 月），差别在各行的利差 |
| 所需时间 | 递交后审批约 2–4 周；二手房全程约 3–6 个月 |
| 锁定期起算 | 一般从第一次放款（first drawdown）起，不是签约日 |
30 秒重点
- 个人第 1、2 笔房贷银行一般最高可贷 90%，第 3 笔起国家银行（BNM）限定最高 70%。
- 贷款年限最长 35 年，且一般以借款人 70 岁为上限，二者取较低者。
- 银行按净收入（扣除公积金、社险、所得税后）计算 DSR，而不是毛收入。
- 贷款合约印花税为贷款额的 0.5%，符合条件的首购族（RM50 万或以下）可获豁免至 2027 年底。
- 新房按工程进度分期放款，施工期只付已放款部分的利息；二手房在补足差额后一次性放款。
- 锁定期（lock-in）通常从第一次放款（first drawdown）起算，而不是签约日。
马来西亚房贷申请流程总览：8 个步骤
很多买家以为“看中房子、交了订金，银行自然会批”。实际上，马来西亚的房屋贷款（housing loan / pinjaman perumahan）是一条有先后次序的流程，任何一步卡住，都可能让你赶不上跟发展商或卖家约定的期限。下面是我给客户的标准路线图：
- 1. 自评可贷额用净收入、现有贷款和 DSR 计算 估算每月能负担多少供款，并先查自己的 CCRIS 记录。
- 2. 预批（Pre-approval / pre-qualification）把基本收入文件交给 1–3 家银行，让对方初步评估可贷额和利率配套。预批不是正式批准。
- 3. 下订（Booking）新房签预订表格，二手房签 Offer to Purchase 并付订金。二手房记得加入“贷款不批可退订金”的条款，详见 二手房下订。
- 4. 正式递交申请提交完整文件，详见 房贷申请文件清单。银行会查 CCRIS、CTOS 等信用报告。
- 5. 估价（Valuation）银行委派其估价师小组（panel valuer）评估房产市值，估价报告会影响可贷额。
- 6. 批出贷款批准信（Letter of Offer, LO）银行列明贷款额、利率、年限、锁定期和各项条件。签署前请逐条看，详见 Letter of Offer 解读。
- 7. 签贷款合约在银行律师处签贷款合约（Loan Agreement / Facility Agreement）与抵押文件，缴付印花税和律师费。
- 8. 放款（Disbursement）新房按进度付款表分期放款；二手房在你付清差额（differential sum）后一次放款给卖家及其银行。
申请房贷前：我能借多少？
银行批多少，由三道关卡共同决定：贷款成数（margin of finance / LTV）、贷款年限和还款能力（DSR, Debt Service Ratio）。三者中最紧的那一项，就是你的实际上限。
| 规则 | 内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 第 1、2 笔个人房贷 | 银行一般最高可贷 90%（视银行政策） | 市场惯例 |
| 第 3 笔及以后 | 最高 70%（2010 年起实施，至今仍有效） | BNM 贷款政策 |
| 公司名义购买住宅 | 最高 60% | BNM 贷款政策 |
| 贷款年限 | 最长 35 年，一般以借款人 70 岁为上限，取较低者 | BNM 2013 年措施 |
| 计算基准 | 按扣除发展商回扣后的净售价（net selling price） | BNM 2013 年措施 |
| 还款能力 | 按净收入计算 DSR | BNM 2013 年措施 |
举例：房价 RM50 万，贷 90% 即 RM45 万。假设年利率 4.00%（仅作示范，并非任何银行报价）、35 年，每月供款约 RM1,992；同一笔贷款若只能借 30 年，月供约 RM2,148。年龄越大，可借年限越短，月供越高，DSR 也越吃紧。
另外，如果银行估价低于买价，可贷额可能随之减少，差额要由你自己补上，详见 银行估价与成交价。首付和其他一次性费用的总预算，可参考 买房要准备多少钱，或直接用 买房费用计算器。
先付钱、后申请，是最贵的次序。二手房的诚意金一般是房价的 2% 至 3%，RM50 万的房子就是 RM10,000 至 RM15,000；合约里没有“贷款被拒即退还”这一条，贷款批不下来这笔钱就有风险。只押一家银行也一样危险：被拒之后重新申请，往往已经吃掉 SPA 的期限，只能回头求卖家展期。见出价与诚意金。
直接问 Louis
把你的月薪、现有车贷、信用卡最低还款和年龄发给我，我帮你估一估银行大概会批多少、年限能拿多长。
给我你的收入与现有供款，我免费估算你的 DSR 与可贷额，并建议两三家适合你这种收入类型的银行。
怎么选银行？可以同时向几家银行申请吗？
自 2022 年 8 月 1 日起，新的浮动利率房贷统一以标准基准利率（SBR, Standardised Base Rate）为参考，而 SBR 只跟随隔夜政策利率（OPR, Overnight Policy Rate）变动。OPR 目前为 2.75%（2025 年 7 月降息后一直维持，最近一次是 2026 年 9 月 3 日的会议），主要银行的 SBR 也是 2.75%。所以比较银行时，真正的差别在于利差（spread）和配套条款。利率机制详见 OPR、SBR 与房贷利率。
| 项目 | 要问的问题 |
|---|---|
| 有效利率 | SBR 加多少？头几年和之后的利差是否不同？ |
| 配套类型 | Term loan、semi-flexi 还是 full flexi？见 Flexi 与 Term Loan 比较 |
| 锁定期与罚款 | 几年？罚款按原贷款额还是余额计算？ |
| 可融资的费用 | 律师费、估价费、MRTA 保费能否一并贷款？ |
| 保险要求 | 是否要买 MRTA/MLTA 才给较低利差？见 MRTA vs MLTA |
| 审批政策 | 怎样认可自雇、佣金或海外收入？ |
同时向 2–3 家银行申请是很常见的做法，可以比较条件，也能在某家拒批时有后路。不过要知道，CCRIS 报告会显示申请资料（application information），短时间内申请太多笔，有些银行会追问原因。我的做法是：先广泛做预批评估，再挑两三家条件最好的正式递交。
递交申请与估价：银行在审什么？
正式申请后，银行主要审查四件事：身份与收入是否真实、信用记录（CCRIS / CTOS）、DSR 是否在其内部上限以内，以及房产本身的价值和地契状况。
- 收入核实：工资单、银行对账单、公积金（KWSP / EPF）缴纳记录要互相吻合。自雇人士则看报税记录（Form B）和公司户口流水。
- 信用报告：CCRIS 显示过去 12 个月的还款记录；CTOS 等私人信用报告机构还会显示诉讼、破产等资料。
- 估价：二手房由银行委派的估价师到现场评估；估价费由买家承担，部分银行可把它纳入贷款。
- 地契与产权：分层地契（strata title）是否已发出、地契上是否有权益限制（Sekatan Kepentingan / restriction in interest）需州政府同意等，都会影响放款时间。
估价报告出来之前，银行一般不会发出 LO。二手房若遇到屋况差、周边成交价偏低或地契有问题，估价可能拖慢或低于买价；新房的单位同样要经过银行评估，而且银行仍会另外审核你个人的收入与信用。换句话说，房子过关和你本人过关，是两件分开的事。遇到估价偏低时，先别急着放弃，可以请银行说明依据，或同时看另一家银行的估价结果。
贷款批准后：Letter of Offer、贷款合约与费用
银行批准后会发出 Letter of Offer，写明贷款额、利率、年限、锁定期、先决条件和接受期限。LO 有自己的截止日期，过期未签就要申请延期或重新申请。签 LO 前请逐条核对，我在 Letter of Offer 逐条解读 中列了完整清单。
接受 LO 后，银行律师会准备贷款合约和抵押文件：已有独立地契或分层地契的，用土地法典下的抵押（charge, Form 16A）；地契尚未发出的新房，则通常用转让契约（Deed of Assignment）。买方律师、银行律师各做什么，详见 签约当天必知。
| 项目 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| 贷款合约印花税 | RM450,000 × 0.5% | RM2,250 |
| 律师费（SRO 2023 比例） | RM450,000 × 1.25% | RM5,625 |
| 律师费服务税（SST 8%） | RM5,625 × 8% | RM450 |
| 合计 | RM8,325 |
说明：律师费按 2023 年律师酬劳令（SRO 2023, Solicitors’ Remuneration Order）首 RM50 万收 1.25% 计算，允许的折扣另计；杂费（disbursements，例如查册、盖印、快递）另收。符合条件的首购族（大马公民、房价 RM50 万或以下、买卖合约于 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签署）可豁免贷款合约印花税。完整算法见 印花税与律师费 和 首购族优惠。以上为 2026 年 9 月的规定，2027 年财政预算案预计 10 月初提呈，届时可能调整。
银行怎么放款？新房与二手房的区别
| 新房（发展商项目） | 二手房（Subsale） | |
|---|---|---|
| 放款方式 | 按 进度付款表 分期放款，每期凭建筑师证书（architect’s certificate） | 一次性放款 |
| 放款前你要付 | 10% 首期（签买卖合约时） | 差额（differential sum），即房价减去贷款与已付订金 |
| 款项去向 | 发展商的住屋发展户口（HDA account） | 先还清卖家的银行贷款（redemption），余额付给卖家 |
| 完成前的供款 | 只付已放款部分的利息 | 放款后开始付全额月供 |
| 大约时间 | 跟随工程进度，可能持续数年 | 一般在 3+1 个月的完成期内 |
新房施工期的利息示范：RM45 万贷款已放出 30%（RM13.5 万），按示范利率 4.00% 计，当月利息约 RM450；放款到 60%（RM27 万）时约 RM900。最后一期放完后，才开始按全额贷款供本息。
二手房方面，银行只会在你把差额交给律师之后才放款；有些交易还要先等州政府同意转名。流程细节见 二手房转名流程。
房贷申请要多久？时间表与常见错误
| 阶段 | 大约时间 |
|---|---|
| 预批 | 1–2 周 |
| 正式递交申请 | 1–2 周 |
| 审批（含查信用、估价） | 2–4 周 |
| 接受 LO | 2–3 周 |
| 签约与法律文件 | 1–2 个月 |
| 放款 | 1–3 个月 |
整体来说，二手房从预批到放款一般要 3–6 个月甚至更久；新房则要等到施工完成才会全部放完。以下是我最常见到拖慢或搞砸申请的错误：
- 付订金前没做预批，结果可贷额不够，订金面临被没收的风险。
- 只申请一家银行，被拒后赶不上买卖合约的期限。
- 工资单、银行流水、EPF 数字对不上（例如部分工资领现金）。
- 申请期间新办车贷、分期付款或信用卡。
- 没看清 LO 的锁定期、罚款计算方式和先决条件就签名。
- 只准备了 10% 首付，忘了预留律师费、印花税和估价费。
想先了解整体买房步骤，可回到 购房必知总览；新房读者可看 新房专区，二手房读者看 二手房专区。外国买家的贷款规则不同，请看 外国人申请房贷。
延伸问题
银行估价低过成交价，会怎样？
银行是按估价而不是成交价放贷。RM60 万成交、估价只有 RM57 万的话，90% 就按 RM57 万算，即 RM513,000，你要多拿出 RM27,000 现金补上差额。遇到这种情况，先问银行估价的依据（参考了哪几宗成交），或换一家银行重新估一次，不同估价行的结果可以差几个巴仙。详见银行估价与成交价。
房贷审批中可以换工作吗？
最好不要。银行看的是收入的稳定性，换工作会让试用期、年资和薪水结构全部重来，很多个案因此要重新递交文件。同样道理，这段期间也不要新办信用卡、车贷或分期付款：部分银行在放款前会再查一次 CCRIS，新增的每月承担会直接拉高 DSR，严重时已批的贷款会被重新评估。等放款完成再动这些比较安全。
签贷款合约那天要付多少钱？
以 RM45 万贷款为例：贷款合约印花税 RM450,000×0.5% = RM2,250，律师费按 SRO 2023 收 RM450,000×1.25% = RM5,625，再加 8% SST 的 RM450，合计约 RM8,325，杂费（查册、盖章、快递）另计。符合条件的首购族（公民、房价 RM50 万或以下、SPA 在 2026 至 2027 年签署）可免掉那 RM2,250 印花税。银行一般不贷这笔钱。
付了订金之后贷款批不下来，订金拿得回吗？
要看合约怎么写。二手房一定要在购买意向书或 SPA 里写明：贷款被拒时诚意金全数退还，否则那笔 2% 至 3% 的订金可能拿不回来。新房 booking form 的条款则各家发展商不同，付款前先看清楚退款条件。更稳妥的做法是先拿预批，再同时向两三家银行递交，不要把希望全押在一家。见二手房出价与诚意金。
常见问题
马来西亚房贷一般可以贷几成？
个人名下第 1、2 笔房贷，银行一般最高可贷 90%；第 3 笔起，国家银行规定最高 70%；以公司名义买住宅最高 60%。实际成数还取决于你的 DSR、年龄和银行估价。
马来西亚房贷最长可以贷多少年？
国家银行 2013 年起规定房贷最长 35 年，并一般以借款人 70 岁为上限，两者取较低者。例如 45 岁申请，通常最多只能借 25 年，月供会比 35 年高不少。
房贷预批（pre-approval）算正式批准吗？
不算。预批只是银行根据你初步提交的收入资料作出的评估，正式申请后银行还会查信用报告、做估价和核实文件，最终以 Letter of Offer 为准。预批的用处是让你在付订金前心里有数。
房贷申请从递交到批准要多久？
资料齐全的受薪人士，审批一般约 2–4 周（含查信用和估价）；自雇、海外收入或文件不齐的个案会更久。整个流程从预批到二手房放款，通常要 3–6 个月。
新房和二手房的房贷放款有什么不同？
新房按进度付款表分期放款给发展商，施工期只付已放款部分的利息；二手房在买家把差额交给律师后一次性放款，先还清卖家的银行贷款，余额再付给卖家。
可以同时向几家银行申请房贷吗？
可以，这是常见做法，便于比较利差、锁定期和费用，也能防止单一银行拒批。不过 CCRIS 会显示申请资料，建议先做预批，再挑两三家条件最好的银行正式递交。
房屋贷款合约的印花税是多少？
贷款合约印花税为贷款额的 0.5%，例如 RM45 万贷款要缴 RM2,250。符合条件的大马首购族（房价 RM50 万或以下，买卖合约于 2026–2027 年签署）可全额豁免。此为 2026 年 9 月的规定。
资料来源与核实
- iProperty — Bank Negara Malaysia's lending policies
- Bank Negara Malaysia — Revised Reference Rate Framework (SBR, 1 Aug 2022)
- Bank Negara Malaysia — Monetary Policy Statement, 9 Jul 2026
- The Star — Bank Negara keeps OPR at 2.75% (3 Sep 2026)
- The Edge Malaysia — Local banks unveil new rates after OPR cut (Jul 2025)
- Bank Negara Malaysia — CCRIS Report
- RinggitPlus — Your first home loan: step-by-step guide
- iMoney — Lock-in periods on home loans
- KC Group — Stamp duty Malaysia 2026 guide
- Conventus Law — Solicitors' Remuneration Order 2023
- The Star — Budget 2026: first-home stamp duty exemption extended
- DNH — Cash-flow timing in a subsale purchase
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
同一阶段的其他文章
Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
给我你的收入与现有供款，我免费估算你的 DSR 与可贷额，并建议两三家适合你这种收入类型的银行。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆