Impiana Upeh @ 槟城浮罗山背
整个项目只有 24 间永久地契双层排屋，占地 2.23 英亩，位于 Pondok Upeh，直线距离浮罗山背市中心 1.2 公里——四房三卫，工程已经完成 81.46%。整个准证价格区间都低于槟岛对非公民购买有地房产的最低门槛，所以外国人不能购买。
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Impiana Upeh @ 槟城浮罗山背 项目速览
以下每一项数据均出自发展商官方公布资料或政府登记资料。两者都没有公布的内容，本页面一律不写。
- 项目名称
- Impiana Upeh发展商 Farlim Group (Malaysia) Berhad · 登记上的发展商编号 1136
- 位置
- 浮罗山背 Pondok Upeh槟岛西南县（Daerah Barat Daya）· 直线距离浮罗山背市中心 1.2 公里
- 地契
- 永久地契楼书写明「hakmilik kekal」，土地没有抵押 · 转让或出租须州政府书面批准
- 土地
- 2.23 英亩建筑图则由槟岛市政厅（MBPP）批准，编号 MBPP.OSC-PB1271-2025
- 单位数
- 24 间双层排屋 · 登记上为 Lot 10393 至 10416
- 户型
- A 型与 B 型 · 四房三卫地段 22 尺 × 82 尺与 21.65 尺 × 95 尺 · 建筑面积超过 1,800 平方尺
- 设施
- 没有公布公共设施没有会所或共用设施；楼书列的是房屋本身的规格
- 完工
- 预计 2027 年 7 月发展商公布的日期 · 政府登记显示完成 81.46%，进度正常
- 政府准证
- 1136-19/07-2027/0607(N)-(L)有效期 2025 年 7 月 25 日至 2027 年 7 月 24 日
- 外国买家
- 不开放给外国人整个准证价格区间都低于槟岛非公民购买有地房产的 RM3,000,000 门槛
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
关于 Impiana Upeh，询问之前该先知道的六件事
四件是槟城家庭会把它放进名单的理由，两件是要先问清楚的事。六件都出自 Farlim 自己的楼书、项目页面或政府登记。
槟岛上的永久地契有地房产
楼书写明「hakmilik kekal」，土地没有抵押；政府登记里，24 间屋子每一间都已经对应自己的地段编号和 Geran Mukim 地契编号。槟岛上全新的永久地契排屋并不常见，这里的文件在你签约之前就看得到。
邻居只有 24 户
整个项目就是 2.23 英亩上的 24 间屋子，登记上也只列这 24 间排屋一个组成部分——没有高楼，也没有其他类型。想要一条安静的街、孩子认得每一户人家，小规模本身就是卖点。
可以直接去现场看
政府登记的最新报告显示排屋已完成 81.46%，状态为「lancar」（进度正常）；发展商每个月都放工地照片，最新一组是 2026 年 9 月。你看的是 Pondok Upeh 一排真实的房子，不是效果图。
华小、中学和浮罗山背医院都在 1.5 公里内
从工地量直线距离：玛拉初级理科学院（MRSM）1.0 公里、浮罗山背医院 1.1 公里、SMK Pondok Upeh 国中 1.3 公里、崇德华小 1.4 公里、圣心华小 1.5 公里；威尔斯太子岛国际学校（POWIIS）3.3 公里。家里有学龄孩子，这就是每天的生活半径。
只限大马公民——其中 7 个地段是固打
准证价格区间的上限，远低于槟岛非公民购买有地房产的 RM3,000,000 门槛，外国买家买不了。登记还把 24 个地段中的 7 个标为土著固打，剩下 17 间公开发售，我读取当天其中 8 间已经登记为售出。
楼书没有交代的事
Farlim 没有公布 A 型和 B 型各有几间，没有说项目是围篱保安社区，也没有列任何公共设施。地契上还有一项权益限制：转让或出租须获得州政府书面批准。这些都不算少见，但每一点都要拿到书面答复。
整个项目，一次拆解清楚
这里的每一个数字，都来自发展商本身或政府登记资料。
选择房型
A 型
A 型的地段，楼书写的是宽 22 尺、深 82 尺，建筑占地 22 尺 × 42 尺、上下两层。把地段乘出来，土地大约 1,804 平方尺。房间配置和 B 型一样：四间卧室，其中一间在楼下，另有三间浴室。和 B 型比，少的是深度——建筑线以外大约少 13 尺。24 间里有几间是 A 型，发展商没有公布，逐个地段的清单可以向我要。
B 型
B 型稍微窄一点——21.65 尺——但地段深 95 尺，乘出来土地大约 2,057 平方尺。建筑占地 21.65 尺 × 42 尺、两层，所以房子本身和 A 型几乎一样，多出来的地都在屋外。想日后扩建厨房、前后多停一排车，或者留一块花园，就该问这一型。哪些地段是 B 型、还剩哪几间没卖，问我。
项目设施
Impiana Upeh 是一条街的房子，不是度假村式社区。Farlim 楼书列出的，是每间屋子里有什么，以及发展商自己估算开车到学校、医院和巴刹要多久。
每间屋子里有什么
- 四间卧室，其中一间在楼下
- 三间浴室
- 客厅与饭厅
- 厨房与杂物间
- 楼上阳台
- 车棚
- 客厅、饭厅、厨房铺瓷质地砖
- 两个冷气接点
- 三个热水器接点
- 光纤接点
- 1.5 米高砖砌围墙
公共设施
- 没有列出会所
- 没有列出泳池或健身房
- 没有标明围篱保安
- 空地规划可以向我索取核准图则
发展商列出的车程
- 玛拉初级理科学院（MRSM）——3 分钟
- SMK Pondok Upeh 国中——3 分钟
- 西南县清真寺——3 分钟
- 浮罗山背医院——6 分钟
- 崇德华小——7 分钟
- 圣心华小——8 分钟
- 巴士总站与公共巴刹——9 分钟
- 威尔斯太子岛国际学校——10 分钟
- TF Value-Mart 超市——10 分钟
项目现在走到哪一步
走进 Impiana Upeh @ 槟城浮罗山背
Impiana Upeh @ 槟城浮罗山背 在哪里
Pondok Upeh 位于浮罗山背市区南缘，属槟岛西南县（Daerah Barat Daya）——槟岛被山环抱、比较安静的那一边。工地直线距离市中心 1.2 公里，距离机场航站楼 7.0 公里。
地图定位取自国家房屋登记系统中项目 1136-19 的坐标。发展商项目页面上的地图标记与此点相距约 95 米。距离均为从登记坐标起算的直线距离。
- 玛拉初级理科学院（MRSM Balik Pulau）1.0 公里直线距离
- 浮罗山背医院（Hospital Balik Pulau）1.1 公里直线距离
- 浮罗山背市中心1.2 公里直线距离
- SMK Pondok Upeh 国中1.3 公里直线距离
- 崇德华小（SJK(C) Chong Teik）1.4 公里直线距离
- 圣心华小（SJK(C) Sacred Heart）1.5 公里直线距离
- 威尔斯太子岛国际学校（POWIIS）3.3 公里直线距离
- 槟城国际机场7.0 公里直线距离
- 光大（KOMTAR），乔治市13.7 公里直线距离
政府登记编号 1136-19——24 间排屋，工程完成 81.46%
发展商执照持有人是 Farlim Group (Malaysia) Berhad（1136），执照编号 1136/11-2028/1368(A)，有效期 2023 年 11 月 26 日至 2028 年 11 月 25 日。登记系统在这家发展商名下共有 20 个项目，Impiana Upeh 的编号是 1136-19，登记为槟城的双层排屋计划。
| 项目编号 | 登记名称 | 广告准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1136-19 | Impiana Upeh — two-storey terrace houses (Rumah Teres) | 1136-19/07-2027/0607(N)-(L) | 24 Jul 2027 | 24 | 4 / 3 | 完成 81.46% · 进度正常 |
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 10 月 2 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。你可以自己查：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=1136-19
登记 24 间，楼书也是 24 间
登记系统只列一个组成部分：24 间双层排屋（Rumah Teres），每间四房三卫。单位清单从 Lot 10393 排到 Lot 10416，地契编号 GM 1532 至 GM 1555。我读取当天，8 间登记为已售出、16 间尚未售出；24 间中有 7 间标为土著固打地段。登记上的面积是 194 至 199 平方米，这个数字和楼书上的地段、建筑占地尺寸对不太上——所以你那一间的面积，要以买卖合约附表为准。
准证价格区间说明了什么——以及为什么外国人不能买
广告准证为这 24 间屋子登记的最低价是 RM791,000，最高价是 RM945,000。这是广告准证上的价格区间，不是任何一个单位的售价。槟岛非公民购买有地房产的门槛是 RM3,000,000，整个区间都在门槛以下，所以 Impiana Upeh 不开放给外国买家。对大马买家来说，这个区间只说明发展商获准刊登广告的价格范围。
G 表合约，24 个月，没有延期记录
买卖合约采用 G 表（有地房产、个别地契），交屋期是标准的 24 个月，登记上没有已批准的延期。登记显示第一份合约日期是 2025 年 8 月 22 日，按那份合约计算，最迟交屋日是 2027 年 8 月 22 日。你自己的期限，从你的签约日起算 24 个月。另外留意：登记上显示的广告准证有效至 2027 年 7 月 24 日。
完成 81.46%，入伙证还没出
最新 7(f) 报告显示排屋完成 81.46%，状态为「lancar」（进度正常）。完工与合格证书（CCC）和交屋日期都还没有记录。发展商广告上写的预计完工日期是 2027 年 7 月——那是目标，不是合约承诺。
关于 Farlim Group（发林集团）
Farlim Group (Malaysia) Berhad 从 1982 年起就在槟城盖房子——官网写的是超过 40 年、建成超过 18,600 个单位，其中住宅超过 17,500 个、商业单位超过 1,100 个。它的大本营是 Bandar Baru Ayer Itam，也就是槟城人口中的「发林」，办公室至今还在 Lintang Angsana。
槟城以外，集团官网列出雪兰莪和霹雳的项目；目前规模最大的是霹雳的 Taman Impiana Bidor，官网新盘页面上大部分期数都属于它。Impiana Upeh 沿用同一个「Impiana」名字，规模却完全不同：浮罗山背一条街大小、24 间屋子的小项目。
Farlim 对 Impiana Upeh 的定位是现代设计与自然宁静之间的平衡，对象是重视舒适和社区关系的家庭。项目页面放了楼书、两个户型的平面图，以及从 2025 年 8 月起逐月更新的工地照片——就工程进度的透明度来说，比多数小型有地项目做得多。
老实说一句：这是发展商在大本营以外的小项目，公开资料对买家会问的几件事交代得不多——A 型和 B 型各几间、内部道路和空地怎么规划、有没有保安安排。楼书上的规格清单写得简短朴实。到现场走一圈，读清楚合约里的规格附表，再和你看到的实物对一对。
常见问题
Impiana Upeh 一共有多少间？
2.23 英亩土地上的 24 间双层排屋。发展商楼书和政府登记的总数一致。
登记上列为 Lot 10393 至 10416。其中 7 间标为土著固打地段，公开发售的是 17 间。
Impiana Upeh 是永久地契吗？
是。发展商楼书写明「hakmilik kekal」（永久地契），土地负担一栏写「tiada」，也就是土地没有抵押给银行。
同一份楼书也印有一项权益限制：土地须获得州政府书面批准才可以转让或出租。确切条文、以及日后转售时有什么影响，以签约时律师的查册结果为准。
Impiana Upeh 有哪些户型？地段和面积多大？
两个户型，都是四房三卫。A 型地段 22 尺 × 82 尺，建筑占地 22 尺 × 42 尺；B 型地段 21.65 尺 × 95 尺，建筑占地 21.65 尺 × 42 尺。Farlim 项目页面注明建筑面积超过 1,800 平方尺。
楼下：车棚、客厅、饭厅、厨房、杂物间和第四间卧室。楼上：主人房、另外两间卧室和阳台。四张图纸我都可以发给你。
外国人、新加坡人可以买 Impiana Upeh 吗？
不可以。准证价格区间是 RM791,000 至 RM945,000，而槟岛非公民购买有地房产的最低门槛是 RM3,000,000。土著固打地段同样不开放给外国人。
如果你是外国买家、想在槟岛买有地房产，把预算告诉我，我会给你价格过得了州政府门槛的项目，并解释州政府批准、征费，以及非公民一律 8% 的印花税。持大马身份证、在新加坡或外地工作的买家不受这个门槛限制，人不在槟城怎么安排签约，可以问我。
Impiana Upeh 什么时候完工交屋？
发展商广告写的预计完工日期是 2027 年 7 月；2026 年 10 月政府登记显示工程完成 81.46%，进度正常。
合约上，G 表规定从你的签约日起 24 个月内交屋。登记上第一份合约的日期是 2025 年 8 月 22 日，所以按那份合约，最迟是 2027 年 8 月 22 日。
A 型和 B 型，该选哪一个？
房子几乎一样，差在土地。B 型地段深 95 尺，A 型 82 尺；日后要扩建厨房、留花园或多停车，用的就是多出来的那段地。A 型则宽一点点，22 尺。
接下来看位置：边间和角头间、大门朝向、离入口多远。我读取登记时，公开发售的还有 9 间未售，另有 7 间固打地段未售；先问我还剩哪几间，再决定。
Impiana Upeh 价格多少？要付管理费吗？
唯一公开的价格资料是政府准证上的价格区间：RM791,000 至 RM945,000——这是广告准证上的区间，不是任何一个单位的售价。房产网站上的数字我不会转述。
这些是个别地契的房子，发展商没有公布任何每月收费。WhatsApp 我，我把最新价目表、剩余地段和收费的书面答复发给你。
Impiana Upeh 和威省的 Embun Hills 怎么比？
两个都是永久地契双层排屋，地段宽度都在 22 尺左右，概念却相反。大山脚的 Embun Hills 是 69.2 英亩的围篱保安城镇，有会所和 7.23 英亩公园，登记上的工程进度还不到 41%。Impiana Upeh 是 24 间屋子、没有公共设施、在槟岛上，已完成 81.46%。
想要城镇式设施、可以接受住威省，选 Embun Hills。更看重槟岛浮罗山背的地址、小街小巷和比较早交屋，选 Impiana Upeh。
住浮罗山背方便吗？孩子读华小、出租有需求吗？
日常生活：直线距离到浮罗山背医院 1.1 公里、市中心 1.2 公里、公共巴刹 1.8 公里，1.5 公里内有崇德和圣心两间华小。Queensbay Mall 直线 8.5 公里、光大 13.7 公里，都在山的另一边。华小学额和校车路线每年不同，报名前我可以帮你问清楚。
出租：浮罗山背以自住为主，有地房产的租客需求比峇六拜少。租金数字我不报。这一间适合买来自己住；如果你的目标是收租，告诉我，我另外建议其他地区。
索取最新价目表与可售单位
发展商价格会调整，好的单位也卖得快。告诉我你的预算，以及你是自住还是投资——我会挑真正适合你的单位发过去，不是一份通用楼书。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山、吉隆坡与槟城新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡与海外的跨境买家，以及本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-02 · 最后核对日期 2026-10-02，依据Farlim Group 项目页面与楼书、发展商提交给房屋登记系统的广告，以及房屋及地方政府部（KPKT）登记资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
值得跟这个放在一起看的项目
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
1136-19 · IMPIANA UPEH
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Teres 2 层 Lancar | 4 / 3 | 194 – 199 m² | 24 | RM791,000.00 – RM945,000.00 | 81.46% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-08，项目代码 1136-19。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。