Setia SV2 @ 槟城日落洞
单栋 34 层、268 户永久地契公寓，坐落在 Lorong Slim——和 S P Setia 已完工的 Setia Sky Ville 同一条路，直线距离恒毅中学约 220 米。四种面积从 1,087 到 1,647 平方尺，标准层每层 10 户；准证价格区间整体高于槟岛对非公民的最低门槛。
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Setia SV2 @ 槟城日落洞 项目速览
以下每一项数据均出自发展商官方公布资料或政府登记资料。两者都没有公布的内容，本页面一律不写。
- 项目名称
- Setia SV2S P Setia 项目 · 执照持有人 Kay Pride Sdn Bhd
- 位置
- 日落洞 Lorong Slim槟岛东北县（Daerah Timur Laut）· 与 Setia Sky Ville 同一条路
- 地契
- 永久地契发展商提交给政府登记的广告写明「hakmilik kekal」，土地没有注明抵押
- 建筑
- 1 栋 · 34 层土地 2.3 英亩，出自 EdgeProp 的推介报道 · 提交的广告标明停车场在 1 至 7 楼
- 单位数
- 268 户标准层每层 10 户；住宅层编号从 7 楼到 33A 楼
- 户型
- 1,087 至 1,647 平方尺13 个户型代号、四种面积 · 2+1 房、三房、3+1 房
- 设施
- 泳池、健身房、多用途球场另有溪流花园、禅意花园、共享办公空间和交谊厅 · 提交的广告标明设施层在 7 楼
- 完工
- 最迟交屋 2030 年 1 月 12 日按第一份合约计算的登记日期 · 发展商广告写的是 2028 年 9 月
- 政府准证
- 11978-4/10-2028/0885(A)-(S)有效期 2025 年 10 月 24 日至 2028 年 10 月 23 日
- 外国买家
- 可以买，须州政府批准整个准证价格区间都高于槟岛非公民购买分层产业的 RM1,000,000 门槛
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
关于 Setia SV2，询问之前该先知道的六件事
四件是槟城家庭会把它放进名单的理由，两件是要先问清楚的事。每一件都出自 S P Setia 自己的资料、具名的新闻报道或政府登记。
槟岛老社区里的永久地契
S P Setia 提交给房屋登记系统的广告写明「hakmilik kekal」，也就是永久地契，土地一栏没有注明抵押。日落洞是早已发展成熟的老区，像样的永久地契新地段不多；这一块按 EdgeProp 的推介报道是 2.3 英亩。
学区，用数字说话
Jalan Hamilton 的恒毅中学直线距离约 220 米；发展商页面自己列出：韩江中学和 Convent Green Lane 女中路程 1.5 公里，钟灵中学 2.8 公里。很多槟城华人家庭买房先看中学，这就是 Setia SV2 最核心的卖点。
只做家庭户型
这里没有小单位。四种面积是 1,087、1,367、1,421 和 1,647 平方尺，发展商提交的广告分别列为 2+1 房、3+1 房、三房和 3+1 房。其中 1,421 平方尺这一组最多，268 户里占 84 户。
每层 10 户，只有一栋
政府登记的单位清单显示，28 个住宅层的标准层每层 10 户，所以一栋 34 层的大楼总共只有 268 户。发展商自己的形容是低密度；数字你可以到公开的登记系统自己核对。
完工日期有三个说法
发展商提交的广告写 2028 年 9 月；推介时的新闻报道说 2030 年初；政府登记则显示已批准延长 14 个月，交屋期从 36 个月变成 50 个月，按第一份合约计算最迟是 2030 年 1 月 12 日。请以你自己那份合约上写的日期为准。
有几项基本资料没有公布
S P Setia 的页面没有写每户几个停车位、几部电梯、每月管理费多少。发展商向政府登记提交的广告则标明停车场在 1 至 7 楼、设施层在 7 楼。登记显示工程才完成 5.00%，这是要等几年的期房。缺的答案，我帮你要书面的。
整个项目，一次拆解清楚
这里的每一个数字，都来自发展商本身或政府登记资料。
设施，按楼层分
取自 EdgeProp 2025 年 12 月 30 日的推介报道，以及发展商提交给政府登记的广告。该广告标明 7 楼是设施层——游泳池、健身房、多用途礼堂、烧烤区、运动与休闲设施——1 至 7 楼是停车场。其余设施位于哪一层没有公布。
休闲与水景
- 游泳池
- 按摩池
- 儿童戏水池
- 迷你高尔夫区
- 多用途球场
- 溪流花园
- 禅意花园
- 烧烤区
- 健身房
共用空间
- 共享办公空间
- 交谊厅
- 会议室
- 多用途礼堂
大楼设备
- 公共区域太阳能板
- 雨水收集灌溉系统
- 电动车充电站
项目现在走到哪一步
Setia SV2 @ 槟城日落洞 全部 4 种户型图
13 个户型代号，其实是四种面积。S P Setia 项目页面写明：A、A1 型 1,087 平方尺；B 与 B3 系列 1,421 平方尺；B1、B2 型 1,367 平方尺；C 系列五款 1,647 平方尺。提交给政府登记的广告列的是同样四组，面积只相差几平方尺，最终以买卖合约上的面积为准。
发展商公布的 Setia SV2 图片与总平面图
Setia SV2 @ 槟城日落洞 在哪里
日落洞 Lorong Slim，属槟岛东北县（Daerah Timur Laut），夹在乔治市和牛汝莪之间的老牌住宅区。直线距离恒毅中学约 220 米、霹雳律巴刹约 390 米、光大 2.6 公里。
地图定位在日落洞 Lorong Slim——推介报道写明的路名，也是项目在 Google 地图上标示的位置。国家房屋登记系统为项目 11978-4 存档的坐标落在东南方约 400 米、霹雳律巴刹旁边，所以我没有采用。距离均为从 Lorong Slim 定位点起算的直线距离，取整数。
- 恒毅中学（Heng Ee，Jalan Hamilton）220 米直线距离
- 霹雳律巴刹（Perak Road Market）390 米直线距离
- 南华医院（Lam Wah Ee）1.2 公里直线距离
- 商务小学（SJK(C) Shang Wu）1.6 公里直线距离
- 岛屿医院（Island Hospital）2.4 公里直线距离
- 光大（KOMTAR），乔治市2.6 公里直线距离
- Gurney Plaza 新关仔角广场4.2 公里直线距离
- 槟城大桥6.5 公里直线距离
- 槟城国际机场12.3 公里直线距离
政府登记编号 11978-4——268 户，工程完成 5.00%
发展商执照持有人是 Kay Pride Sdn Bhd（11978），S P Setia 旗下公司，注册地址就是集团在 Setia Alam 的总部。它在国家登记系统里有四个项目：Setia V Residences（11978-1）、Rimbun Pangsapuri（11978-2）、Setia Sky Ville（11978-3）和 Setia SV2（11978-4）。
| 项目编号 | 登记名称 | 广告准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 11978-4 | Setia SV2 — flats / condominium, 34 storeys | 11978-4/10-2028/0885(A)-(S) | 23 Oct 2028 | 268 | 3 or 4 / 2 | 完成 5.00% · 进度正常 |
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 10 月 2 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。你可以自己查：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=11978-4
登记 268 户，发展商广告也是 268 户
登记系统把 Setia SV2 列为一个组成部分：34 层大楼内 268 个公寓单位，三房或四房、两卫。单位清单涵盖 28 个住宅层，编号从 7 楼到 33A 楼：其中 24 层每层 10 户，两层各 9 户，最低和最高的住宅层各 5 户，加起来正好 268 户。发展商提交的广告把同一个总数分成：A 型 50 户、B 系列 84 户、B1 与 B2 型 52 户、C 系列 82 户。我读取当天，登记显示 20 户已售出、248 户尚未售出，没有任何一户被标为土著保留单位。
准证价格区间说明了什么——外国买家站在哪里
广告准证登记的最低价是 RM1,069,916，最高价是 RM1,692,654。这是广告准证上的价格区间，不是任何一个单位的售价。槟岛非公民购买分层产业的门槛是 RM1,000,000，整个区间都在门槛之上，所以原则上每一户外国人都可以买，但必须获得州政府批准。批准时须缴州政府征费 3%，槟岛 RM1,000,000 至 RM1,500,000 的分层产业为 1.5%；非公民印花税一律 8%，并且三年后才能转售。
H 表合约，原定 36 个月——已获准延长到 50 个月
买卖合约采用 H 表（分层产业）。原定交屋期是 36 个月，登记显示已批准延长 14 个月，合共 50 个月。第一份合约日期是 2025 年 11 月 12 日，原本的期限是 2028 年 11 月 12 日，延长后按那份合约计算是 2030 年 1 月 12 日。拿到合约时，请看清楚交屋期那一条是怎么写的。
完成 5.00%，准证有效到 2028 年 10 月
最新报告显示大楼完成 5.00%，状态为「lancar」（进度正常）。完工与合格证书（CCC）和交屋日期都还没有记录。广告准证有效期是 2025 年 10 月 24 日至 2028 年 10 月 23 日，比延长后的交屋日期早，届时登记上应该会出现更新的准证。
关于 S P Setia 实达集团
S P Setia Berhad（实达集团）是马来西亚规模最大的上市发展商之一，槟城人比较熟悉的是它在威省的 Setia Fontaines 城镇，以及槟岛上的几个公寓项目。在槟岛，它通过 Kay Pride Sdn Bhd 开发，Setia V Residences、Rimbun Pangsapuri、Setia Sky Ville 和现在的 Setia SV2 都挂在这家公司名下。
要了解 Setia SV2，先看 Setia Sky Ville。它在同一条路 Lorong Slim 上：登记显示共 550 户，分两个 33 层的组成部分（307 户和 243 户），完工与合格证书日期是 2021 年 3 月 16 日。Setia SV2 是规模较小的续篇——一栋楼、268 户；发展商自己的图片档名就写着「Setia Sky Ville 2」。
EdgeProp 在 2025 年 12 月 30 日报道了项目推介：2.3 英亩永久地契土地上的一栋 34 层大楼，共 268 户，发展总值 RM3.43 亿。报道引述 S P Setia 区域总经理 Datuk Muhamad Zaili Muhammad Yusof 的说法：项目是为现代家庭设计的，重点是宽敞灵活的格局，加上智能和永续的功能。
关于过往记录，老实说一句：登记显示 Setia Sky Ville 的交屋期曾获批从 36 个月延长到 54 个月。它盖完了，但比原定时间晚。Setia SV2 工程才完成 5.00%，就已经有 14 个月的获准延长。这本身不算警讯，但正因如此，你应该以合约里的交屋条款为准，而不是宣传册上印的日期。
常见问题
Setia SV2 一共有多少个单位？
单栋 34 层公寓，共 268 户。发展商提交的广告、推介时的新闻报道和政府登记，三个来源的总数一致。
登记的单位清单显示 28 个住宅层（编号 7 楼到 33A 楼）标准层每层 10 户，最低和最高的住宅层各只有 5 户。
Setia SV2 是永久地契吗？
是。发展商提交给房屋登记系统的广告写明「hakmilik kekal」，即永久地契，土地一栏没有注明抵押。EdgeProp 的推介报道也说这块 2.3 英亩的地是永久地契。
最终仍以签约时律师的查册结果为准；查册也会显示之后有没有登记项目融资抵押。
Setia SV2 有哪些户型？面积多大？
S P Setia 项目页面列出四种面积：1,087 平方尺（A、A1 型）、1,367 平方尺（B1、B2 型）、1,421 平方尺（B、B(M)、B3、B3(M) 型）和 1,647 平方尺（C 至 C4 型）。提交的广告分别列为 2+1 房、3+1 房、三房和 3+1 房，都是两卫。在发展商的图纸上，A、A1 型的「+1」是书房，B1、B2 和 C 系列的「+1」是杂物房（utility）；1,647 平方尺的 C 系列画的是三间浴室，不是两间。
13 个户型代号发展商都有公布图纸，本页放了其中四张（A、B、B1 和 C 型）。告诉我你在考虑哪一型，我把那一张图连同它在楼层上的位置一起发给你。
外国人、新加坡人可以买 Setia SV2 吗？
原则上可以。准证价格区间是 RM1,069,916 至 RM1,692,654，整体高于槟岛非公民购买分层产业的 RM1,000,000 最低门槛；登记上也没有任何单位被标为土著保留单位。
但必须先获得州政府批准。州政府征费为 3%，槟岛 RM1,000,000 至 RM1,500,000 的分层产业为 1.5%；非公民印花税一律 8%；三年后才能转售。持大马身份证、在新加坡或外地工作的买家不受这个门槛限制，人在国外怎么安排签约，可以问我。
Setia SV2 什么时候完工交屋？
有三个日期。发展商提交的广告写预计 2028 年 9 月完工；2025 年 12 月推介时的报道说 2030 年初；政府登记显示交屋期在获准延长 14 个月后是 50 个月，按第一份合约计算最迟是 2030 年 1 月 12 日。
2026 年 10 月登记显示大楼完成 5.00%，进度正常。真正约束发展商的，是你自己那份买卖合约上写的期限，从你签约那天起算。
该选哪个户型、哪一层？
先想清楚实际需要几个房间。1,087 平方尺的 A 型是 2+1 房，适合夫妻或小家庭；1,421 平方尺的 B 系列是标准三房，数量也最多；1,367 平方尺的 B1、B2 型是 3+1 房；1,647 平方尺的 C 系列适合三代同堂。
然后向我要楼层平面图。每层 10 户，位置比楼层高低更重要：哪些户型面山、哪些面向市区和海峡、哪些正对 Setia Sky Ville。我读取登记时 268 户里还有 248 户未售出，选择还很多。
Setia SV2 价格多少？管理费多少？
我唯一会引用的公开价格资料，是政府准证上的价格区间：RM1,069,916 至 RM1,692,654——这是广告准证上的区间，不是任何一个单位的售价。房产网站上的数字我不会转述。
S P Setia 没有公布每月管理费和储备金。WhatsApp 我，我把最新价目表、还可以选的单位和书面的收费发给你。
Setia SV2 和 Setia Sky Ville 怎么比？
同一个发展商、同一个执照持有人、同一条路。Setia Sky Ville 是已经入住的社区：登记显示 550 户，分两个 33 层的组成部分，完工与合格证书日期是 2021 年 3 月 16 日。Setia SV2 只有一栋 34 层、268 户，邻居不到一半。
Sky Ville 今天就可以在二手市场走进去看；SV2 是新盘，格局和电动车充电等设备比较新，但要等到 2030 年左右才拿钥匙。急着入住，看 Sky Ville；可以等、又想要住户少一点的社区，选这一个。
住日落洞方便吗？孩子读华校、出租有需求吗？
日常生活是槟岛上比较方便的地段：直线距离到霹雳律巴刹 390 米、南华医院 1.2 公里、岛屿医院 2.4 公里、光大 2.6 公里。华校方面，恒毅中学约 220 米，商务小学约 1.6 公里；发展商页面另外列出韩江中学路程 1.5 公里、钟灵中学 2.8 公里。代价是 Jalan Perak 和 Jalan Masjid Negeri 在上学和上下班时间很塞。
出租：日落洞的租客主要是冲着学校来的家庭，以及在乔治市和各家医院上班的人。这里都是大户型，租客会是家庭而不是学生。租金数字我不报；同一条路上已完工公寓的实际成交租金，可以问我。
索取最新价目表与可售单位
发展商价格会调整，好的单位也卖得快。告诉我你的预算，以及你是自住还是投资——我会挑真正适合你的单位发过去，不是一份通用楼书。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山、吉隆坡与槟城新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡与海外的跨境买家，以及本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-02 · 最后核对日期 2026-10-07，依据S P Setia 的 Setia SV2 项目页面、发展商提交给房屋登记系统的广告、EdgeProp 2025 年 12 月 30 日的推介报道，以及房屋及地方政府部（KPKT）登记资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
11978-4 · SETIA SV2
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Pangsa/Kondo 34 层 Lancar | 3, 4 / 2 | — | 268 | RM1,069,916.20 – RM1,692,654.25 | 5.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-08，项目代码 11978-4。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。