Arte Star @ Sungai Besi —— 吉隆坡沙叻秀
两个已注册期、1,842 个单位，两座 63 层大楼：The Regal（期号 30590-1，846 个单位）与 Milano（期号 30590-2，996 个单位）。两期申报类型都是 SOHO —— 但两期的买卖合约都是附表 H（Jadual H），因此它们落在房屋发展法令之内。持牌开发商 SURIAMEGA DEVELOPMENT SDN BHD，执照 30590/10-2028/0265(A) —— 一家专案公司（SPV），不是 Arte Corp 这个品牌。
我回复的是开发商自己两期的已申报APDL（广告与销售许可证）条款与 KPKT 注册记录，不是宣传册摘要。
30590-1 与 30590-2 的政府项目记录 —— 两期已获批 18 个月延期，就是从这里查到的
Arte Star @ Sungai Besi 一览
十八项事实，每一项都附上印出它的那份文件。凡是没有被印出来的 —— 土地面积、mukim、任何一个以米计的距离 —— 该栏就写明没有，而不是把空白填满；因为在这个项目上，这些空白本身就是故事的一部分。
- 已注册项目名称
- ARTE STAR两份 KPKT 注册记录都写
「nama」: ARTE STAR，开发商自己两期的已申报条款都写 Nama Projek: Arte Star。没有另一个「Residensi」名称、也没有括号里的马来文别名 —— 这是好事。「The Regal」与「Milano」只是推广用的版本名称：注册记录两期只有一个项目名称，两期在申报文件里只靠期号与许可证号码区分。 - 持牌开发商
- SURIAMEGA DEVELOPMENT SDN BHD开发商编号 30590，注册状态 Aktif（活跃），mempunyaiKesalahan 为 null，名下 2 个项目 —— 就是本项目这两期。Arte Corp 是品牌，不是任何项目的开发商。四个 Arte 项目，四家不同的持牌公司。
- 公司注册号码
- 任何来源都没有印出五个载有条款的页面、条款与细则页、两期注册记录的开发商区块、GreenRE 那一行，以及
companieshouse.my—— 全部查无。执照号码是任何公开来源对这家公司给出的唯一识别资料，所以本页不为它刊登任何 SSM 号码。 - 开发商执照
- 30590/10-2028/0265(A)一张执照涵盖两期。有效期 2023 年 10 月 19 日至 2028 年 10 月 18 日 —— 截至 2026 年 10 月 8 日仍然有效。
- 地契年限
- 租赁地，94 年，2118 年 3 月 28 日届满两期都写 Pegangan Tanah: Pajakan 94 tahun, tamat 28 Mac 2118。是 94 年，不是惯常的 99 年 —— 而且没有任何来源解释原因。94 年期限至 2118 年 3 月 28 日，推算起始日约为 2024 年 3 月 28 日，这是我的推算，不是申报数据。
- 总单位数
- 1,842已申报：846（
30590-1，The Regal）＋ 996（30590-2，Milano）。两个数字在开发商条款与注册记录里都有，而且一致。 - 已申报建筑类型
- SOHO —— 两座楼、每一个单位两期条款都写 Jenis Kediaman: SOHO；两份注册记录都写 komponen.jenis: Soho。没有一个门户网站写对：PropertyGuru 写「Service Residence」，IQI 写「Highrise / Commercial」，EdgeProp 归在
/condo/之下。 - 买卖合约
- 两期都是附表 H（Jadual H）
30590-1与30590-2都写 pjb.jenis: Jadual H。所以这 1,842 个 SOHO 单位，是受 HDA 规管的分层地契房屋，带法定交付期限与法定违约赔偿金 —— 与同品牌的 Arte Solaris 正好相反，那边 433 间办公套房完全不在任何已注册期之内。 - 层数
- 每座 63 层 —— 只有注册记录给出这个数字两份注册记录都写 tingkat: 63。开发商自己的条款完全没有印层数，宣传册、PropertyGuru（它写「1 block」）与 IQI 也都没有。这个项目唯一的层数数字来自政府。
- 土地面积
- 没有印出两期条款都没有印 Keluasan Tanah，注册记录也没有 —— 它把单位 keluasan 登录为
0 mps。后果：密度无法计算，本页不刊登任何密度数字。全网唯一存在的土地面积数字，是某个代理广告页面上一个无法核实、涵盖范围不明的栏位。 - 批准机关
- 吉隆坡市政厅（DBKL）两期的 Pihak Berkuasa Melulus，建筑图批准编号为 DBKL.JKB.BP S1 OSC 2023 1640 (25)（Regal）与 DBKL.JKB.BP S1 OSC 2023 1808(26)（Milano）。DBKL 的规划管辖范围只在联邦直辖区之内，这正是确定本项目属于吉隆坡而非雪兰莪的依据。注册记录：Daerah Kuala Lumpur、Negeri WP Kuala Lumpur。
- Mukim、seksyen、地号与 PT 号
- 没有印出两期条款、注册记录、两份已申报宣传册档案以及每一个门户网站都没有。也没有任何马交所承建商公告可以回溯，因为品牌与持牌人都不是上市公司。本页就写成空白，因为它本来就是空白。
- 土地权益限制
- 有（ADA） —— 需联邦直辖区土地委员会同意两期都申报 Sekatan Kepentingan Tanah：未经吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会同意，土地不得转让、出租或抵押。该委员会的管辖权只在联邦直辖区，这是本项目属于联邦直辖区土地的第二个独立证明。
- 已申报预计完工
- Regal 2028 年 12 月 · Milano 2029 年 12 月 —— 两者都已被取代即开发商自己已申报条款上的 Jangkaan Tarikh Siap。PropertyGuru 印「2028」；iqiglobal.com 印「December 6, 2028」。请看下一栏。
- 真正管用的交付日期
- 2029 年 4 月 18 日（Regal）· 2030 年 5 月 27 日（Milano）注册记录在两期都写 pindaanTempohSerahKosong: Ya、tempohTambahanDiluluskan: 18 Bulan，施工期由 36 个月改为 54 个月。从第一份买卖合约（SPA）起算的交房（vacant possession）因此由 2027 年 10 月 18 日后移至 2029 年 4 月 18 日，以及由 2028 年 11 月 27 日后移至 2030 年 5 月 27 日。没有任何宣传来源提过这两次延期。
- 已申报法定售价区间
- Regal RM396,000 – RM711,000（注册记录：至 RM758,000）· Milano RM422,000 – RM948,000即开发商自己APDL（广告与销售许可证）条款上各期所印的 Harga Jualan Minima 与 Maksima，与 KPKT 注册记录的区间对照。两份公开记录在 Regal 的上限上相差 RM47,000；下限完全一致。Milano 两端都一致。此为推广资讯，不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。
- 底层商业店面
- 有推广，但两份申报文件里都没有被列在首页的项目特色里。但两期的单位组成表里没有任何零售、商业或店铺单位，两张APDL（广告与销售许可证）也都不涵盖。若要出售，它们落在两张许可证之外 —— 没有附表 H（Jadual H）、没有 HDA 违约赔偿金、没有 HDA 房屋发展账户。数量、面积、地契类型都没有人公布。
- 绿色评级
- GreenRE 金级 —— 临时（PROVISIONAL），日期 2024 年 9 月 5 日注册记录自己的字眼：项目 Arte Star、评级 GOLD、阶段 PROVISIONAL，开发商被印成 「Suriamega Developmnet Sdn Bhd」 —— 注册记录自己拼错了。而开发商首页宣称「GreenGE Gold certified SOHO」，既写错了认证机构名称，又把临时评级说成已认证。一行不分期的记录要对应一个两期、1,842 个单位的项目，而且没说是哪一期。
- 奖项
- 没有一项属于 Arte Star品牌的两个奖项分别属于 Arte Mont Kiara（ICONIC AWARDS 2021）与槟城的 Arte S（第 13 届金盘奖） —— 不同项目、不同持牌人。本页两项都不借用。
直接跳到你要看的部分
这一页按买家真正会问的顺序编排 —— 从这个项目上每一个宣传来源都漏掉的那一件事开始。
这个项目有十二处对不上的地方 —— 每一处都附上来源
每一张卡写清楚：政府记录怎么说、宣传资料怎么说、以及哪一方公布了哪一项。除卡上另有说明者外，这里没有任何推论。
两期都已经获批 18 个月的交付延期
注册记录在两期都载有 pindaanTempohSerahKosong: Ya 与 +18 个月：交房（vacant possession）由 2027 年 10 月 18 日后移至 2029 年 4 月 18 日（Regal），由 2028 年 11 月 27 日后移至 2030 年 5 月 27 日（Milano）。而开发商自己的已申报条款至今仍印 2028 年 12 月与 2029 年 12 月；PropertyGuru 印 2028；IQI 印 December 6, 2028。四个宣传来源，没有一个知道这两次延期。
1,842 个单位的申报类型全是 SOHO —— 而没有人这样说
开发商自己的条款写 Jenis Kediaman: SOHO、注册记录写 Soho，两期一致。PropertyGuru 叫它「Service Residence」，IQI 叫它「Highrise / Commercial」，EdgeProp 归在 /condo/ 之下。四个标签，一个申报类型。
……但合约是附表 H（Jadual H），所以这些 SOHO 单位在 HDA 之内
这是让人安心的那一半。两期都写 pjb.jenis: Jadual H，都在一张有效执照之下，各自持有自己的APDL（广告与销售许可证）。所以全部 1,842 个 SOHO 单位，是受 HDA 规管、以附表 H（Jadual H）出售的分层地契房屋，带法定交付期限与法定违约赔偿金 —— 与同品牌的 Arte Solaris 不同，那边 433 间办公套房完全不在任何已注册期之内。
推广中的底层商业店面，任何申报文件里都找不到
「G-floor retail lots」写在首页上。但两期的组成表里没有任何零售、商业或店铺单位；两张APDL（广告与销售许可证）也都不涵盖。若要出售，它们落在两张许可证之外 —— 而且数量、面积、地契类型全网都没有公布。这才是本项目真正的非 HDA 缺口。
按已申报价格，没有一个单位达到吉隆坡外国买家底线
吉隆坡对外国买家设定每单位 RM1,000,000 的最低购买价，并需州政府同意。整个项目已申报的最高数字是 RM948,000；Regal 的申报上限是 RM711,000（条款）或 RM758,000（注册记录）。按已申报区间，两期都没有一个单位达到这个门槛。比较是我做的；数字都是已申报的。
租约是 94 年而不是 99 年，没有人解释为什么
两期都写 Pajakan 94 tahun, tamat 28 Mac 2118。在一块新批的土地上出现 94 年期限，足够不寻常，值得开口问。推算起始日约在 2024 年 3 月 28 日，这是我依据申报届满日所做的推算；起始日本身没有人公布。
两个奖项、一个绿色认证 —— 全部都是别人的
ICONIC AWARDS 2021 属于 Arte Mont Kiara，金盘奖属于槟城的 Arte S。Arte Star 一项都没有。绿色方面：GreenRE 注册记录给 Arte Star 的是 金级 PROVISIONAL（临时），2024 年 9 月 5 日，而同品牌的 Arte Cheras 与 Arte Mont Kiara 都是 最终（FINAL） —— 但开发商自己的网站宣称 「GreenGE Gold certified」，既写错了机构名称，又把临时评级夸大成已认证。
开发商在 Regal 这一期刊登的是已失效的许可证序号
条款：30590-1/09-2027/0820(N)-(S)。注册记录：…0820(A)-(S)，并标示 (A) 活跃、(N) 不活跃。律师拿网站上的号码去 TEDUH 查，会查错后缀。本页刊登注册记录上的序号。Milano 两处一致。
户型表既无法归期，也无法与申报文件对上
527／625／840 平方英尺这三个数字，只来自一份在两个版本页面上一模一样的询问表格下拉选单。已申报宣传册可读的页面给出 JENIS A 42 平方米、JENIS B 50 平方米，而且没有 Type C。注册记录把面积登录为 0，卧房为 1–2（Regal）／1（Milano），而 IQI 广告写「2 to 3 bedrooms」。三套数字，没有一套对得上。
密度无法计算，所以本页不出现任何密度数字
没有任何申报文件印出土地面积 —— 两期条款都没有，注册记录也没有，它把 keluasan 登录为 0 mps。全网唯一存在的土地面积数字，是某一个代理广告页面上的栏位，没有第二个来源佐证，涵盖范围也不明：一座楼？两座楼？还是包含那座未注册第三座的整块地？所以这个数字不在本页，由它推算出来的任何数字也不在。
一个厅三个名字 —— 一次从别人知识产权上的撤退
KPKT 申报文件至今仍把这个多功能厅叫作 「Hogwarts Hall」。开发商 CMS 把那张概念图命名为 「Wizarding Hall」。而现行官网、以及同一张图自己的图说，写的是 「Hall of Lights」。本页只使用现行名称。
两座楼共用一个平台 —— 而「三部曲」其实只有两部
那份唯一的「Recreational Floor」清单在两个版本页面上一模一样，里面同时载有两座楼的大堂、两间健身房与两个泳池：一个平台服务 1,842 个单位，而开发商从未明说 —— 这是从它自己的清单推出来的。另一方面，已申报宣传册卖的是「Arte Star 三部曲中的第一座」，品牌页面也挂着第三张「COMING SOON」卡片，但 30590-3 是 404，注册记录给这家开发商记的是 2 个项目。
实际在建的东西，以及背后有日期的记录
数据条里只放申报文件、政府注册记录或具名来源公布过的数字 —— 而且刻意没有密度栏，因为根本没有土地面积可以用来算。设施栏则把开发商自己那份两层清单、只在它首页出现的说法，以及只有门户或代理网站承载的内容，分开来摆。
30590-1 —— 已申报30590-2 —— 已申报设施 —— 开发商自己那份两层清单，以及落在它之外的一切
该给的肯定要给：开发商公布的是文字清单，不只是一张图。但它把设施归到两个有名字、没有楼层号码的层，而且同一份合并清单在两个版本页面上一模一样 —— 这正是我们据以判断两座楼共用一个平台的根据，同时也是为什么没有任何设施可以归属到其中某一座楼。
「Recreational Floor」—— 18 项，一个共用平台
- Capri Club Pool
- The Roma Gym
- The Milano Lift Lobby
- La Vita Lobby
- Maze Garden
- Lemon Lounge
- Pool Deck
- Pop Art Pool
- Outdoor Lounge
- 洗手间与更衣室（Washrooms & Changing Rooms）
- Hall of Lights —— 申报文件写「Hogwarts Hall」，CMS 档名改成「Wizarding Hall」
- Jogging Path 慢跑道
- Union Jack Gym
- Yoga Tube
- The Regal Lift Lobby
- Buckingham Lobby
- 祈祷室（Surau）
- 管理处
「Sky Floor」—— 4 项
- Bambini Playhouse
- Sky Camp
- Royal Pickle Pavilion
- Tea Party Rooftop
只在首页出现 —— 未具规格或未申报
- G-floor retail lots（底层商业店面） —— 只出现在首页，两份申报文件里都没有，两张APDL（广告与销售许可证）也都不涵盖。没有数量、没有面积、没有地契类型，也没有任何装修、租户或开业承诺。
- EV 充电 —— 只出现在首页，以一个要点形式。没有车位数、没有充电规格、没有位置、没有楼层。
- 「专属接驳车」 —— 只出现在首页。没有路线、没有目的地、没有班次、没有营运方，也没有说明交房（vacant possession）之后还会营运多久。一个没有公布条件的接驳承诺，不算设施。
- 「顶楼设施」 —— 只出现在首页，除了 Sky Floor 那四个名字之外没有逐项列出。
- Welcome Plaza —— 同时出现在首页、已申报宣传册与 CMS 图库，却没有被列入两个版本页面的 Recreational Floor 清单。开发商有公布，但没有指定楼层。
只有门户或代理网站承载 —— 开发商没有
- 把「Parking（停车）」当成唯一的「top facility」 —— 只有 PropertyGuru，而且毫无信息量。任何来源都没有公布过这个项目的停车位总数。
- 把 Hall of Lights 形容为活动、共享餐饮与共享办公空间 —— 只有 iqiglobal.com，一个代理网站。开发商没有佐证。
- 「后方通往公共交通的行人出入口」 —— 只有 iqiglobal.com。这是代理网站的说法，不可读成开发商的承诺。
- 可望见 KLCC、TRX、吉隆坡塔与 Merdeka 118 的景观 —— 只有 iqiglobal.com；而景观说法因单位而异，任何申报文件都无法核实。
没有公布，所以不在本页
- 「Recreational Floor」与「Sky Floor」的楼层号码。开发商命名了两层，却两层都没有编号；没有来源公布过其中任何一个。
- 每座楼各有哪些设施落在这两层的哪一层 —— 清单是一份合并清单，所以本页不作任何归属
- 停车位总数、访客车位、摩托车位，以及每单位或每户型的配额 —— 任何来源（申报或推广）都没有公布
- 每座楼的电梯数、每层单位数，以及电梯对单位比
- 两座楼是否共用停车场与变电站，以及会成立一个还是两个管理机构（MC）
- 各户型的份额单位分配，以及平台是否有任何部分属于附属单位（accessory parcel）
- 每平方英尺的管理费与储备金费率
- 天花高度与层高，以及已申报规格之外的家具与饰面清单
- 是否正在申请最终（而非临时）GreenRE 认证，以及目标日期
有日期的记录 —— 两份申报文件与 KPKT 注册记录
30590-1 与 30590-2 的 KPKT 注册记录、开发商自己两期的已申报APDL（广告与销售许可证）条款、Regal 的已申报 HIMS 宣传册、GreenRE 注册记录，以及下方具名的门户来源核实。本次读取时注册记录的施工进度：41.32%（Regal）与 20.00%（Milano），状态均为 Lancar（顺利），两期都没有 CCC、也没有交房（vacant possession）记录。三套互不相容的户型数字 —— 并排摊开，而不是简化成一套
在你读到任何关于 Arte Star 的面积数字之前，请先读这一节。这个项目没有一套可归期的户型表。推广面积来自一份询问表格的下拉选单；已申报宣传册可读的页面给出不同的面积、而且少一个户型；而政府注册记录把面积登录为零。所以本页把三套都摊开，注明每一套的来源，并告诉你真正的数字该从哪里取。
推广 —— Type A，527 平方英尺
最小的推广户型。来源很弱，必须说清楚：这个数字是联络表格「preferred unit type」下拉选单里的一行，不是一份已公布的户型表。由于同一份下拉选单同时出现在共用的首页和两个版本页面上，没有任何来源把这个面积归给 Regal 或 Milano。不要让任何人把它说成「Regal 的户型」。公制换算是我自己做的；开发商一个都没公布。
索取已申报的 Type A 资料推广 —— Type B，625 平方英尺
来源相同，保留也相同。这个户型、以及其他任何户型的卧房、浴室与车位数，都没有被公布过 —— 开发商没有，申报文件也没有。门户网站给出的数字是门户自己的，而且至少有一个与注册记录相矛盾（见再下一张卡）。
索取已申报的 Type B 资料30590-1 的已申报宣传册里完全没有出现 JENIS C，它只印 JENIS A 与 JENIS B。没有东西可转载。推广 —— Type C，840 平方英尺 —— 而申报文件里没有 Type C
这是户型问题最尖锐的一处。推广在卖第三个户型；而申报文件可读的页面只有两个。一则 PropertyGuru 代理广告更进一步，写出 「3 Bedrooms, 840 sqft」，而注册记录登录的是 Regal 最多两房、Milano 一房。一个 840 平方英尺的三房 SOHO 本身就不寻常，而所有查到的申报文件都不支持它的存在。本页把它当作一个期号不明的推广面积处理，并把那个三房说法标示出来，而不是照抄。
问清楚 840 平方英尺三房单位是否存在已申报 —— JENIS A 42 平方米、JENIS B 50 平方米，出自宣传册的户型图页面
42 与 50 平方米换算为 452 与 538 平方英尺 —— 我的换算 —— 对比推广的 Type A 与 Type B 的 527 与 625 平方英尺。两组数字无论从哪个方向都对不上，而申报文件只印两个户型，推广却在卖三个。这项发现的限度要老实说明：这些数字来自宣传册的户型图页面，不是法定条款页，而本系列有一条长期规矩，不把申报文件的非法定页面当作已申报面积。所以结论不是「已申报面积是 452 与 538 平方英尺」，而是：没有可读的法定面积表，唯一可读的已申报面积与推广面积不一致，而注册记录把建筑面积登录为零。那些图纸上印的房间标示为：Ruang Tamu（客厅）、Bilik Air（浴室）、Ruang Hawa Dingin（冷气机位）。
索取法定单位面积表0 mps。没有东西可画。注册记录 —— 政府真正手上的东西：面积为 0，而卧房比每一个门户都少
注册记录登录的是 Regal 1 或 2 房、Milano 1 房，两者浴室各 1 至 2 间。相对地，iqiglobal.com 广告写「2 to 3 bedrooms」，一则 PropertyGuru 广告写三房。政府注册记录在整个项目里都不支持三房。那么可靠的面积从哪里来？从你自己的买卖合约（SPA）及其附表 H（Jadual H）图纸上来，别处都不行。在承诺任何事之前，先索取特定单位的价目表与图纸，并把合约上的建筑面积与你被展示过的数字核对一遍。
请我帮你核对某个单位的建筑面积户型资料读自 artestar.com.my、/the-regal-2/ 与 /milano-2/ 上的询问表格下拉选单；30590-1 的已申报 KPKT HIMS 广告宣传册（其文字层只覆盖推广与户型图页面）；30590-1 与 30590-2 的 KPKT TEDUH 组成区块；以及已注明来源的 iqiglobal.com 项目页与一则 PropertyGuru 代理广告。本页所有公制与英制换算都是我做的。开发商没有为任何版本公布过户型图页面、户型表、可下载图纸，或卧房、浴室与车位数。此为推广资讯，不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。
开发商自己的图，每一张都注明主体与证据等级
Facade_ Evening View-no 1、替代文字 Facade – Evening View，与 Regal 整套图同在 2024/10 上传。本页所有图片都是电脑绘制的概念图（CGI），不是实景照片。30590-1，846 个单位、63 层，申报类型为 SOHO。主体已确认（CMS 标题 The Regal-02）。此版以伦敦风格为主题；但「The Regal」只是推广用的版本名称，任何政府文件里都没有它。30590-2，996 个单位、63 层，同样申报为 SOHO。主体已确认（CMS 标题 ArteStarT2_Facade_Front_F01_Hires_V2_LumiC，替代文字 Facade_Day View）。开发商自己档名里的 T2 前缀，正是确定 Milano 为第二座、Regal 为第一座的依据。
Welcome Plaza-no 5）。它同时出现在开发商首页和已申报的 KPKT 宣传册里，却没有被列入两个版本页面的「Recreational Floor」设施清单 —— 所以没有任何来源说得出它在哪一层。
Pop Art Pool_no 12）。被列在那份唯一且共用的「Recreational Floor」清单里 —— 而这一层的楼层号码，没有任何来源公布过。
Union Jack Gym_11，即 Regal 那一侧健身房的名字。请注意：同一份共用设施清单里，还有另一间位于 Milano 一侧的健身房 The Roma Gym，两者在同一个平台上。
Wizarding Hall_no 9，但同一张图的图说与替代文字写的是 Hall of Lights，也就是官网现在用的名字。而已申报的 KPKT 宣传册至今仍把这个厅叫作「Hogwarts Hall」。本页只使用现行名称。
ArteStarT2_MilanLobby_Hires_F12_V2_Lumi，替代文字 La Vita Lobby_02）。两座大楼的大堂 —— Regal 的 Buckingham、Milano 的 La Vita —— 都落在同一个共用平台上。以上每一张都是电脑绘制的概念图，不是实景照片，而每一个主体都已从开发商自家 CMS 记录确认 —— 经 artecorp.com.my/wp-json/wp/v2/media 读取档案标题、图说、替代文字、像素尺寸与上传月份，并先跑过一次 404 反向对照，以证明该主机不会用网站的 HTML 外壳来回应不存在的档案。这道核实在这个项目上比在多数项目上更重要，因为一个图库同时服务所有 Arte 品牌：在它上面搜 Facade，回传的结果会把 Arte Cheras、Arte Solaris 与 Arte Mont Kiara 的概念图与 Arte Star 的交错在一起，而单看档名，任何一张都读得像「某座 Arte 大楼的外观」。唯一安全的判别依据是 CMS 标题与上传月份 —— Regal 那套是 2024/10，Milano 那套是带 ArteStarT2_ 前缀的 2025/07 —— 所以本页没有任何一张图是按档名挑的。刻意排除的是：artestar.com.my/updates/ 上的实景工地照片。四个月份标题下共七张，而开发商为每一张所写的图说只有「Image #1」或「Image #2」 —— 没有主体、没有楼层、没有座号 —— 所以没有一张能够被诚实地加上图说；一个为它们编造主体的页面，会比一个没有它们的页面更糟。
吉隆坡沙叻秀 —— 管辖权的申报证据，以及没有人公布的距离
下方的定位点是 Regal 那一期 KPKT 项目记录里的已注册坐标，不是猜的。这里的管辖权值得仔细确认，因为 Sungai Besi 一带紧贴雪兰莪州界，而没有一个门户网站证明得了项目落在界线的哪一边。有两份互相独立的申报文书把 Arte Star 放在联邦直辖区之内，两份都列在第一栏里。
两份已申报条款里，完全没有任何项目地址。流通的地址都是推广地址：开发商自己页面上的 Jalan Sungai Besi, 57100 Kuala Lumpur 与 Salak South, 57100 Kuala Lumpur，以及一则代理广告上的 Jalan Sungai Besi, Taman Salak Jaya, Salak South。注册记录没有印任何项目 poskod，所以本页只把 57100 当作推广邮区号码刊登。已申报坐标的反向地理编码本次研究无法取得（地理编码服务拒绝了请求），所以本页不提供任何街道层级的确认 —— 位置证据由 DBKL 的建筑图批准编号承担。
申报文件真正印出了什么关于位置的内容
- Pihak Berkuasa Melulus：吉隆坡市政厅（Dewan Bandaraya Kuala Lumpur） —— 出现在开发商自己两期的已申报条款里。DBKL 的规划管辖范围只在吉隆坡联邦直辖区之内
- No. Kelulusan Pelan Bangunan：
30590-1为 DBKL.JKB.BP S1 OSC 2023 1640 (25)，30590-2为 DBKL.JKB.BP S1 OSC 2023 1808(26) —— 两个都是 DBKL 的编号 - 第二个、互相独立的证明：两期已申报的 Sekatan Kepentingan Tanah 要求在转让、出租或抵押之前取得吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会的同意。该委员会只有联邦直辖区管辖权；一个雪兰莪的项目会写雪兰莪的土地机关
- Daerah Kuala Lumpur、Negeri WP Kuala Lumpur —— 两期的 KPKT 项目记录
- 已注册坐标 3.096923, 101.706442（Regal）与 3.096494, 101.706120（Milano）
- Mukim、seksyen、地号与 PT 号：没有印出。两期条款、注册记录、两份已申报宣传册档案与每一个门户网站都没有，而且因为品牌与持牌人都不是上市公司，也没有马交所途径可以回溯
- Keluasan Tanah（土地面积）：没有印出 —— 申报文件与注册记录都没有
- 吉隆坡没有雪兰莪那种可供交叉核对的公开土地登记，所以 DBKL 的建筑图批准编号就是位置证据
开发商点名的地点 —— 以及它自己的「约略」公里数
- Taman Tasik Permaisuri —— 2.7 公里
- EkoCheras Mall · Lotus’s Cheras —— 各 6 公里
- Sunway Velocity · AEON Maluri · IKEA 与 MyTOWN · Cheras Leisure Mall —— 各 7 公里
- 乐圣岭天后宫（Thean Hou Temple）· TRX／The Exchange TRX —— 各 8 公里
- Mid Valley Megamall —— 9 公里
- KLCC —— 10 公里
- 以上每一个数字都是开发商自己的，在
artestar.com.my上以「约略」刊登。本页没有估算任何一个，也没有从本站另一个 Sungai Besi 项目或任何同品牌 Arte 项目抄过任何一个
铁路与道路 —— 只公布站数与名称，从不公布米数
- 开发商公布的是站数：到 Mid Valley 2 站；到 TRX、Bandar Malaysia 与 KL Sentral 各 3 站；到 KLCC 5 站。它没有说是算哪一条线，而这些站数也无法从任何查到的地图或营运方资料核实 —— 所以本页把它们归到开发商名下，并保留「站」这个单位
- 在 Salak Selatan（沙叻秀）点名的路线：KTM、LRT，以及被开发商自己形容为「upcoming」（即将到来）的 MRT 环状线。它还没有通车，而且没有任何来源说 MRT3 会设站服务沙叻秀 —— 请不要把它读成现有的交通连接
- 车站名称要小心：「Salak Selatan」其实是两个不同的车站，一个 KTM Komuter 站、一个 LRT 士拉央线站，而开发商自己的文案把两者混成一个名字。两站之间、以及各站与项目之间的距离，都没有公布
- 政府申报文件本身写项目「within walking distance of KTM Salak Selatan station」 —— 而完全没有附上数字。这是目前最强的陈述，本页也不把它换算成米数
- 被点名、但任何来源都没有给距离的高速公路：Salak Expressway（东西走廊）、Sungai Besi Expressway、联邦大道（Federal Highway）、MEX、吉隆坡–芙蓉高速
- 首页宣称「direct Salak Expressway access」（直接通往沙叻高速）。没有任何人公布过任何交汇处、引道或距离来支撑「direct」这个字。
没有来源公布的距离 —— 所以不在本页
- 到 KTM 沙叻秀站的米数、到 LRT 沙叻秀站的米数，以及两站之间的米数
- 任何学校 —— 任何来源都没有点名过一所小学、中学、国际学校或私立学校
- 任何医院或诊所 —— 任何来源都没有点名过
- 任何巴士站、清真寺、场外祈祷室、巴刹或湿巴刹 —— 都没有被点名
- 除天后宫以外的任何庙宇，以及除 Taman Tasik Permaisuri 以外的任何公园
- Bandar Malaysia —— 被点名为铁路目的地，但没有公里数
- Sungai Besi 市中心、旧空军基地、Sungai Besi LRT 站与陈秀连（Chan Sow Lin）转换站
- 任何车程或行程时间 —— 任何来源都没有公布过一个以分钟计的数字
- 销售厅不在项目现场。它位于 Arte Mont Kiara，约 15 公里外；没有来源说明销售厅到项目现场的距离，所以本页不给
位置资料读自开发商自己两期的已申报APDL（广告与销售许可证）条款、30590-1 与 30590-2 的 KPKT TEDUH 项目记录、30590-1 的已申报 HIMS 宣传册，以及 artestar.com.my。门户网站的地址均已注明来源。本页没有任何一个距离是估算的、由站数换算的，或从其他项目抄来的。
法定申报资料 —— ARTE STAR 两个已申报期并列
马来西亚法律要求持牌开发商申报并展示法定广告条款，而该申报是公开的。Arte Star 有两份，在同一张开发商执照之下各期一份，而它们是本页的脊梁，不是脚注。以下每一栏都照开发商自己已申报条款所印的内容列出，并在两者不一致之处并列 KPKT 公开注册记录的栏位 —— 而在这个项目上，不一致之处有三个，而且都重要：一个许可证后缀、一个售价上限，以及交付日期本身。另有第三期在推广；30590-3 在注册记录里是 404，因此不在本表之内，因为它并不存在。
（甲）期号 30590-1 —— The Regal，846 个 SOHO 单位，63 层 | （乙）期号 30590-2 —— Milano，996 个 SOHO 单位，63 层 |
|---|---|
| Nama Pemaju（开发商）SURIAMEGA DEVELOPMENT SDN BHD —— 没有印出公司注册号码，这里没有，别处也没有 Alamat（地址）Unit 106, Block E, Phileo Damansara 1, No. 9, Jalan 16/11, Off Jalan Damansara, 46350 Petaling Jaya, Selangor —— 这是开发商的地址，不是项目现场 No. Tel（电话）03-7956 6676 —— 注册记录印的是 03-7955 6676，相差一个数字 Nama Projek（项目名称）ARTE STAR —— 唯一的已注册名称；「The Regal」是推广用的版本名称，任何申报文件里都没有 No. Lesen Pemaju（开发商执照）30590/10-2028/0265(A) —— 一张执照涵盖两期 Tempoh Sahlaku（执照有效期）19/10/2023 – 18/10/2028 · 截至 2026 年 10 月 8 日仍然有效 No. Permit Iklan & Jualan（APDL（广告与销售许可证）） 30590-1/09-2027/0820(A)-(S)，有效期 06/09/2024 – 05/09/2027 —— 尚未失效，还剩约 11 个月。但开发商自己的网站刊登的是 …0820(N)-(S) —— 而注册记录标示 (A) 活跃、(N) 不活跃。请用注册记录上的序号查证，不要用网站上的Pihak Berkuasa Melulus（批准机关）吉隆坡市政厅 DEWAN BANDARAYA KUALA LUMPUR（DBKL） No. Kelulusan Pelan Bangunan（建筑图批准）DBKL.JKB.BP S1 OSC 2023 1640 (25) Jenis Kediaman（建筑类型）SOHO —— 本期每一个单位的已申报类型 Jenis Perjanjian Jual Beli（买卖合约类型，注册记录）JADUAL H —— 所以这些 SOHO 单位在 HDA 之内 Bilangan Unit（单位数）846 Bilangan Tingkat（层数）注册记录为 63（tingkat: 63）—— 条款里没有印出，宣传册、PropertyGuru 与 IQI 也都没有 Pegangan Tanah（地契年限）租赁 94 年，2118 年 3 月 28 日届满 —— 是 94 年不是 99 年，而且没有任何来源解释 Sekatan Kepentingan Tanah（土地权益限制）有（ADA） —— 未经吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会同意，不得转让、出租或抵押 Bebanan Tanah（土地负担／抵押权人）「MALAYAN BAKING BERHAD」原文如此 —— 开发商自己法定条款里把 Malayan Banking Berhad 拼错了，而 Milano 的条款拼对了 Harga Jualan Minima（已申报法定售价下限）RM396,000 —— 条款与注册记录一致 Harga Jualan Maksima（已申报法定售价上限）RM711,000 —— 但 KPKT 注册记录同期印的是 RM758,000，相差 RM47,000。两个数字都列出，因为两者都是公开记录，而它们不一致 Keluasan Tanah（土地面积）没有印出 —— 条款与注册记录都没有。密度无法计算 建筑面积表 没有印出 —— 条款里没有任何户型表，注册记录把 keluasan 登录为 0 mpsBilik／Tandas（卧房／浴室，注册记录）bilik 1, 2 · tandas 1, 2 —— 相对于 IQI 广告写的「2 to 3 bedrooms」 Tempat Letak Kereta（停车位）没有印出 —— 任何来源（申报或推广）都没有公布车位总数或每单位配额 Diskaun／Kuota Bumiputera（土著让利／配额）任何来源都没有印出。请注意陷阱：注册记录组成区块的 peratus 栏位是施工进度百分比，不是配额 Taraf pembangunan（发展形式，注册记录）Berfasa —— 分期 Jangkaan Tarikh Siap（预计完工）2028 年 12 月 —— 已被取代，请看下面两栏 Serah kosong ikut PJB（按原本 36 个月附表 H（Jadual H）期限的交房日）2027 年 10 月 18 日 Pindaan tempoh serah kosong（交付期限修改）YA —— 已获批 18 个月；施工期由 36 个月改为 54 个月 Serah kosong baharu（修改后交房日）2029 年 4 月 18 日 —— 这才是真正管用的交付日期，而没有任何宣传来源提过 Tarikh PJB pertama（第一份买卖合约日期）2024 年 10 月 18 日 Kemajuan pembinaan（施工进度，注册记录本次读取）41.32% · 状态 Lancar（顺利） CCC／交房（vacant possession）记录 –（尚无） 条款上的声明 「Iklan ini telah diluluskan oleh Jabatan Perumahan Negara (JPN)」（本广告已获国家房屋局批准），并指示到 teduh.kpkt.gov.my 查证项目 | Nama Pemaju（开发商）SURIAMEGA DEVELOPMENT SDN BHD —— 没有印出公司注册号码，这里没有，别处也没有 Alamat（地址）Unit 106, Block E, Phileo Damansara 1, No. 9, Jalan 16/11, Off Jalan Damansara, 46350 Petaling Jaya, Selangor —— 这是开发商的地址，不是项目现场 No. Tel（电话）03-7956 6676 —— 注册记录印的是 03-7955 6676，相差一个数字 Nama Projek（项目名称）ARTE STAR —— 唯一的已注册名称；「Milano」是推广用的版本名称，任何申报文件里都没有 No. Lesen Pemaju（开发商执照）30590/10-2028/0265(A) —— 一张执照涵盖两期 Tempoh Sahlaku（执照有效期）19/10/2023 – 18/10/2028 · 截至 2026 年 10 月 8 日仍然有效 No. Permit Iklan & Jualan（APDL（广告与销售许可证）） 30590-2/11-2028/0955(N)-(S)，有效期 11/11/2025 – 10/11/2028 —— 尚未失效，还剩约 2 年 1 个月。这一期条款与注册记录一致，所以没有后缀陷阱Pihak Berkuasa Melulus（批准机关）吉隆坡市政厅 DEWAN BANDARAYA KUALA LUMPUR（DBKL） No. Kelulusan Pelan Bangunan（建筑图批准）DBKL.JKB.BP S1 OSC 2023 1808(26) Jenis Kediaman（建筑类型）SOHO —— 本期每一个单位的已申报类型 Jenis Perjanjian Jual Beli（买卖合约类型，注册记录）JADUAL H —— 所以这些 SOHO 单位在 HDA 之内 Bilangan Unit（单位数）996 Bilangan Tingkat（层数）注册记录为 63（tingkat: 63）—— 条款里没有印出，宣传册、PropertyGuru 与 IQI 也都没有 Pegangan Tanah（地契年限）租赁 94 年，2118 年 3 月 28 日届满 —— 是 94 年不是 99 年，而且没有任何来源解释 Sekatan Kepentingan Tanah（土地权益限制）有（ADA） —— 未经吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会同意，不得转让、出租或抵押 Bebanan Tanah（土地负担／抵押权人）MALAYAN BANKING BERHAD —— 这里拼对了 Harga Jualan Minima（已申报法定售价下限）RM422,000 —— 条款与注册记录一致 Harga Jualan Maksima（已申报法定售价上限）RM948,000 —— 这一期条款与注册记录在区间两端都一致 Keluasan Tanah（土地面积）没有印出 —— 条款与注册记录都没有。密度无法计算 建筑面积表 没有印出 —— 条款里没有任何户型表，注册记录把 keluasan 登录为 0 mpsBilik／Tandas（卧房／浴室，注册记录）bilik 1 · tandas 1, 2 —— 相对于 IQI 广告写的「2 to 3 bedrooms」 Tempat Letak Kereta（停车位）没有印出 —— 任何来源（申报或推广）都没有公布车位总数或每单位配额 Diskaun／Kuota Bumiputera（土著让利／配额）任何来源都没有印出。请注意陷阱：注册记录组成区块的 peratus 栏位是施工进度百分比，不是配额 Taraf pembangunan（发展形式，注册记录）Berfasa —— 分期 Jangkaan Tarikh Siap（预计完工）2029 年 12 月 —— 已被取代，请看下面两栏 Serah kosong ikut PJB（按原本 36 个月附表 H（Jadual H）期限的交房日）2028 年 11 月 27 日 Pindaan tempoh serah kosong（交付期限修改）YA —— 已获批 18 个月；施工期由 36 个月改为 54 个月 Serah kosong baharu（修改后交房日）2030 年 5 月 27 日 —— 这才是真正管用的交付日期，而没有任何宣传来源提过 Tarikh PJB pertama（第一份买卖合约日期）2025 年 11 月 27 日 Kemajuan pembinaan（施工进度，注册记录本次读取）20.00% · 状态 Lancar（顺利） CCC／交房（vacant possession）记录 –（尚无） 条款上的声明 「Iklan ini telah diluluskan oleh Jabatan Perumahan Negara (JPN)」（本广告已获国家房屋局批准），并指示到 teduh.kpkt.gov.my 查证项目 |
请把两栏放在一起读。执照、批准机关类型、地契年限、土地权益限制、已申报建筑类型与买卖合约类型，两期完全相同，所以差异才是重点。其中三项是实质差异。第一，Regal 的许可证序号：开发商刊登 (N) 形式，而注册记录标示它不活跃，注册记录的活跃形式是 (A)。第二，Regal 的已申报售价上限：条款写 RM711,000，注册记录写 RM758,000，而下限完全一致 —— Milano 两端都一致。第三，也是后果最大的一项：交付日期 —— 两期都已获批 18 个月延期，把交房（vacant possession）移到 2029 年 4 月 18 日与 2030 年 5 月 27 日，而这个项目上没有一个宣传来源提过。另有两项缺失贯穿两栏，而且不是无关痛痒的：持牌人没有公司注册号码，以及没有土地面积 —— 后者正是本页不刊登任何密度数字的原因。
价格标示，以免对上面刊登的内容产生误解。两栏里的每一个 RM 数字，都是开发商自己该期已申报APDL（广告与销售许可证）条款上所印的法定单位售价下限或上限（Harga Jualan Minima／Maksima），并与 KPKT 注册记录同期的 harga 区间并列。这些是项目层面的已申报区间，绝不是分户型价格，也绝不是单一单位的价格：没有人公布过哪一个户型落在区间的哪个位置。此为推广资讯，不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。真正决定你付多少钱的，是销售厅现场、针对特定单位、当日的价目表与买卖合约（SPA）。
外国人可以买吗？按已申报价格不行 —— 而且差距不小
吉隆坡／联邦直辖区对外国买家设定每单位最低购买价 RM1,000,000，并需取得州政府（联邦直辖区）同意。（该门槛取自 iProperty 的外国人购房指南，更新于 2026 年 2 月 18 日；该指南没有引用任何法令或政府公报条文，所以请当作现行政策门槛，行动前务必取得书面确认。）现在拿它来对照申报文件。整个项目已申报的最高法定数字是 RM948,000 —— Milano 的上限 —— 而 Regal 的申报上限在条款里是 RM711,000、在注册记录里是 RM758,000。三个数字全部低于 RM1,000,000。所以按已申报的法定售价区间，两个已注册期里没有一个单位达到吉隆坡的外国买家底线。这个比较与算术是我做的；其中每一个价格数字都是已申报的。这一点在本站的页面里，在这里比在多数页面上更重要，因为我有相当一部分读者是从马来西亚境外买房的：按已公布的记录，按已申报价格，Arte Star 并不是一个海外个人买得进去的项目，而任何被告知相反说法的人，都应该要求对方在签下订购表之前，把资格途径用书面写清楚。补充完整：在建筑形式上这些单位是符合的，因为两期都申报为附表 H（Jadual H）的分层地契房屋。过不了关的是价格，不是形式。
施工进度 —— 建了多少？
注册记录的组成区块载有一个 peratus 栏位，它跟随 HIMS 上最新一份 7(f) 表格进度申报。本次读取的数值是 Regal（30590-1）41.32%，Milano（30590-2）20.00%，两期状态都是 Lancar（顺利），而两期都没有 CCC、也没有交房（vacant possession）记录（注册记录两栏都显示 -）。这两个百分比是这个项目唯一一组硬的施工数据，而它们来自政府，不是来自开发商。开发商确实发布有日期的工程进度资料，但它 2026 年 4 月那份是纯图片 PDF、没有可读文字，而更新页上的工地照片图说只有「Image #1」与「Image #2」。读这个栏位有一点很重要：这里的 peratus 是施工进度百分比，不是土著配额，也不是任何形式的价格让利 —— 这是个很容易读错的栏位，而本页读对了。
这一页刻意不刊登什么，为什么
这是高老师的长期政策，适用于本站每一个项目页面：永远不刊登任何折扣、回扣、净价、促销、赠品、优惠、佣金、土著数字、回租或保证租金回报率，以及任何收益率或投资回报预测。在这个项目上，具体指的是两则低于已申报法定下限 RM396,000 的代理广告标题价。数字一律不公布；记录下来的只有差异存在的事实，以及背后那个真正有信息量的独立性检查：两则都来自同一家发布平台，而且两则都是个别代理的转售广告，不是开发商或门户网站的项目起价。没有任何独立来源为 Arte Star 刊载低于下限的数字。另外，有一个代理门户刊出一个高于两期申报下限的「起价」；那是无法对应到任何买卖合约（SPA）价格的门户推广数字，所以本页也不转载。而所有来源都没有触及任何 Diskaun Bumiputera 栏位，所以这一项根本无从隐去 —— 它单纯没有被印出来。买家会问、而没有任何来源回答的事项，已列在上面的设施部分与下面的常见问题里；简短版本是：地号与 mukim、土地面积、租约起始日、地契上的土地用途类别、停车位总数、一份可读的法定建筑面积表、商业店面的数量与许可证涵盖范围、第三座作为一个已承诺期的存在、持牌人的注册号码，以及所有以米或以分钟计的距离。需要的话问我，我会以书面向 Suriamega Development Sdn Bhd 提出其中任何一项。
Suriamega Development Sdn Bhd —— 一家两项目专案公司，以及本页拒绝借用的那些资历
持牌开发商是 SURIAMEGA DEVELOPMENT SDN BHD，它在自己两期的已申报APDL（广告与销售许可证）条款里被点名，在 KPKT 注册记录里是开发商编号 30590，状态 Aktif（活跃），mempunyaiKesalahan 为 null，名下 2 个项目 —— 也就是 Arte Star 自己的两期，两期都未完工。执照是 30590/10-2028/0265(A)，有效期 2023 年 10 月 19 日至 2028 年 10 月 18 日。所有查到的来源都没有为它公布公司注册号码，这很不寻常：本系列大多数申报文件都会在公司名后用括号印出持牌人的 SSM 号码。查过、都是空的：artestar.com.my 五个载有条款的页面、条款与细则页（它以执照号码作为唯一识别）、两期注册记录的开发商区块、GreenRE 注册那一行，以及 companieshouse.my。执照号码是任何公开来源对这家公司给出的唯一识别资料，所以本页不为它刊登任何注册号码。签任何东西之前，请索取号码与股东资料。
「Arte Corp」是一个品牌，而这个品牌不是任何项目的开发商。artecorp.com.my/development-item/arte-star/ 刊登这个项目时完全没有写出开发商名字 —— 只有一行「© Arte Corp 2026」。PropertyGuru 把开发商写成「Arte Corp」。iqiglobal.com 的地图标签写「by Arte Corp」，正文里没有任何开发商名称。只有微型网站的法定条款与 KPKT 注册记录写出了真正的持牌人。这个模式在整个品牌上已被四次证实：Arte Star —— Suriamega Development Sdn Bhd（编号 30590）；Arte Solaris —— Solaris Ceria Sdn Bhd（1133387-W）；Arte Cheras —— Asiamega Capital Sdn Bhd；Arte Mont Kiara —— Nusmetro Property Sdn Bhd。四个项目、四家不同的专案公司、一个品牌。由此得出的结论很简单，而且值得说出口：品牌的业绩与品牌的奖项，坐落在与 Arte Star 买家签约的那家法人之外的、不同的法人身上。
一家持牌公司还有三个不同的地址，而且没有一个是项目现场。注册记录给的注册办事处在 No. 17-A, Jalan Daya 6, Taman Daya, 52100 Kuala Lumpur，营业地址在 C305, Block C, Level 3, Pusat Dagangan Phileo Damansara 1, No. 9, Jalan 16/11, 46350 Petaling, Selangor，而已申报条款印的是 Unit 106, Block E, Phileo Damansara 1 —— 品牌自己的办事处则是同一个 Phileo Damansara 地址的第四个版本。电话号码也不同：开发商自己条款里是 03-7956 6676，KPKT 注册记录里是 03-7955 6676，相差一个数字。注册记录另外载有 enquiry@artecorp.com.my 作为联络电邮 —— 那是品牌的信箱，不是持牌人的。还有一个小而说明问题的细节：Regal 自己的法定条款把抵押权人拼成 「Malayan Baking Berhad」，而 Milano 的条款写对了 Malayan Banking Berhad。在你要寄出任何必须留下记录的信件之前，这些值得先知道。另外要注意，销售厅不在项目现场 —— 它在 Arte Mont Kiara，约 15 公里外，而没有来源说明销售厅到现场的距离。
关于奖项，本页什么都不借用，而理由很具体。artecorp.com.my/about-us/ 是品牌自己的奖项页面，上面只列两项。ICONIC AWARDS 2021：创新建筑（国内组）（德国设计委员会）属于 ARTE MONT KIARA，那是 Nusmetro Property Sdn Bhd 的项目。第 13 届金盘奖国际组年度最佳公寓属于槟城 Gelugor、Bukit Gambier 的 ARTE S。两项都不是 Arte Star 的，而 Arte Star 没有任何来源记录到的奖项。在这个语境下，连「获奖开发商」这个说法都很勉强，因为与你签约的持牌人是一家什么奖都没得过、也没有建造过那两个得奖项目的两项目专案公司。品牌自己的企业说法 —— 在吉隆坡、雪兰莪、槟城与沙巴「over 20 years」的开发历史，以及「total developments reaching RM8 billion」 —— 都是品牌层面、未经审计，而且不是持牌人的。Suriamega 持有一张 2023 年 10 月发出的执照，名下两个已注册项目，两个都未完工。不要把品牌的那 80 亿令吉转移到这个买卖合约（SPA）对手身上。
关于绿色认证，请照抄注册记录的字眼，不要照抄开发商的。GreenRE 公开注册记录那一行写的是：项目 Arte Star · 评级 GOLD · 阶段 PROVISIONAL · 日期 05/09/2024，开发商被印成 「Suriamega Developmnet Sdn Bhd」 —— 注册记录自己拼错了。而开发商自己的首页，却在其核心亮点里列出 「GreenGE Gold certified SOHO」。这句话错了两次。「GreenGE」不是任何认证机构 —— 持有该评级的注册机构是 GreenRE，所以开发商在自己的推广材料上把自己的认证机构名字拼错了。而 「certified」（已认证）夸大了「provisional」（临时）：GreenRE 的临时证书是设计阶段的评定，最终认证要在完工与查验之后才会发出，而本项目目前建成 41% 与 20%，两期都还没有 CCC。诚实的说法、也是本页采用的说法是：GreenRE 金级 —— 临时（设计阶段）认证，日期为 2024 年 9 月 5 日；最终认证尚未发出。再加两点保留。注册记录只有一行不分期的 Arte Star 记录，却要对应一个两期、1,842 个单位的项目，而且没有说明涵盖哪一期；临时认证日期落在 Regal 许可证生效日的前一天，指向 Regal，但这是我从两个日期做的推论，不是任何来源陈述的事实，而且没有来源说 Milano 自己持有任何 GreenRE 注册。而同一份注册记录里的同品牌项目 —— Arte Cheras（金级、最终、24/04/2024，Asiamega Capital Sdn Bhd）与 Arte Mont Kiara（Office Suite）（最终、10/12/2020，Nusmetro Property Sdn Bhd） —— 正好就是品牌自称的那两个「GreenRE certified properties」。两者都是最终认证。Arte Star 是临时认证，而品牌那两张最终认证不能代替它。至于 GBI：查不到 Arte Star、Suriamega 或 Arte Corp 的记录，但 GBI 认证建筑名录对本次研究回传 404，所以正确的说法是 GBI 状态不明，而不是「本项目未获认证」。
还有两个结构性的缺口值得点名，因为本页好几处空白就是因为它们才留白的。第一，这个项目没有马交所途径可查：Arte Corp 与 Nusmetro 都不是上市公司，而且查不到任何上市承建商以 Suriamega Development Sdn Bhd 为业主的公告。在本系列的其他项目上，这条途径正是用来回溯地号或 PT 号、土地面积、停车位总数与总承建商名称的。这里它不存在，所以地号、mukim、土地面积、停车位总数，以及两座楼的承建商身份全部无从回溯 —— 商业店面那个缺口也无法用惯常的方法补上。第二，任何地方都没有点名任何联营伙伴、土地卖方或地主，两期也都没有公布股权分配或 GDV。第三也是最后，关于那个「三部曲」。Regal 的已申报宣传册把它卖作「Arte Star 三部曲中的第一座」，品牌页面也挂着第三张内容空白的 「COMING SOON」 卡片 —— 但 30590-3 在注册记录的项目 API 上回传 404，而开发商注册记录给 Suriamega 记的是 两个项目。第三座没有执照期号、没有许可证、没有申报单位数、也没有申报完工日期；而如果它真的建起来，它会在同一块地上、紧贴已入住的单位，在那些买家交房（vacant possession）之后再施工好几年。已公布的文件对任何一边都没有约束。
开发商、奖项与认证资料读自 artestar.com.my 及其 /the-regal-2/、/milano-2/、/updates/、/terms-and-conditions/ 页面上开发商自己两期的已申报APDL（广告与销售许可证）条款；30590-1 与 30590-2 的 KPKT TEDUH 项目记录（含其开发商区块）以及 30590-3 的 404；30590-1 的已申报 KPKT HIMS 广告宣传册；GreenRE 公开注册记录的金级表；artecorp.com.my 及其 about-us 页面；以及具名的门户页面。本页没有把任何只有代理网站发布过的内容归到 Arte Corp 名下，也没有从任何同品牌 Arte 项目取用任何奖项、绿色评级、距离或图片。全部读取于 2026 年 10 月 8 日。
买家真正会问的 Arte Star @ Sungai Besi 问题
Arte Star 到底几时交房？交付日期改过吗？
建筑类型申报为 SOHO，是不是就不受房屋发展法令保护？
30590-1 与 30590-2 的 pjb.jenis: Jadual H），两期都在一张有效的开发商执照之下，而且各自持有自己的APDL（广告与销售许可证）。因此全部 1,842 个 SOHO 单位，尽管挂着 SOHO 的标签，实质上是受 HDA 规管、以附表 H（Jadual H）出售的分层地契房屋，带法定交付期限与法定违约赔偿金。可以对照同品牌的 Arte Solaris（吉隆坡 Mont Kiara）：那边有 433 间办公套房完全不在任何已注册期之内。真正没有人公布的，是地契上的土地用途类别 —— 而这一项决定 SOHO 产品的门牌税、水电费率与地税。记得要。各大门户网站怎么称呼它？哪一个标签才是对的？
/condo/ 与 /all-non-landed/ 之下。真正约束你合约的是申报文件，所以请读成「SOHO，以附表 H 出售」，并把每一个门户标签当成搜索分类，而不是法律描述。底层的商业店面，受同样的保障吗？
外国人可以买 Arte Star 吗？
Arte Star 是永久地权还是租赁地？
持牌开发商是谁？是 Arte Corp 吗？
artecorp.com.my 刊登这个项目时完全没有写出开发商名字，只有一行「© Arte Corp 2026」；PropertyGuru 把开发商写成「Arte Corp」；IQI 的地图标签写「by Arte Corp」，而正文里没有任何开发商名称。只有官方微型网站的法定条款与 KPKT 注册记录，写出了真正的持牌人。这个模式现在已被四次证实：Arte Star —— Suriamega Development Sdn Bhd；Arte Solaris —— Solaris Ceria Sdn Bhd；Arte Cheras —— Asiamega Capital Sdn Bhd；Arte Mont Kiara —— Nusmetro Property Sdn Bhd。四个项目、四家不同的专案公司、一个品牌。请核对你买卖合约（SPA）上的公司名称写的是 Suriamega Development Sdn Bhd。开发商的公司注册号码是多少？
artestar.com.my 五个载有APDL（广告与销售许可证）条款的页面；只以执照号码作为唯一识别的条款与细则页；两期注册记录里的开发商区块；GreenRE 注册记录那一行；companieshouse.my；以及针对性的网络搜索。执照号码 30590/10-2028/0265(A) 是任何公开来源对这家公司给出的唯一识别资料。因此本页不为它刊登任何注册号码。执照发出于 2023 年 10 月 19 日，而第一期的建筑图批准是一份 2023 年的 DBKL 档案，这把这家公司定位在 2022–2023 年成立 —— 但这是推论，不是申报事实。签约前，请索取 SSM 号码与股东资料。价格是多少？
30590-1）：下限 RM396,000。上限方面两份公开记录不一致 —— 开发商条款印 RM711,000，注册记录印 RM758,000，相差 RM47,000，而下限完全一致。Milano（30590-2）：RM422,000 至 RM948,000，这一期条款与注册记录在两端都一致。此为推广资讯，不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。本页有两件事不会做。第一，不会刊登任何低于已申报法定下限的标题价格：有两则代理广告为 Arte Star 挂出这样的价格，两者在此一律不公布 —— 而独立性检查才是关键：两则都来自同一家发布平台，而且两则都是个别代理的转售广告，不是开发商或门户网站的项目起价。没有任何独立来源刊载低于下限的数字。另外，有一个代理门户刊出一个高于两期申报下限的「起价」；那是无法对应到任何买卖合约（SPA）价格的门户推广数字，所以本页也不转载。最后，依本站长期政策，本页不刊登任何形式的价格让利。真正决定你付多少钱的，是销售厅现场的价目表与买卖合约（SPA）。有哪些户型？面积多大？
/the-regal-2/ 以及 /milano-2/ —— 所以没有任何来源把任何一个面积归给 Regal 或 Milano。开发商没有发布任何户型图页面、户型表、可下载图纸，也没有公布任一版本的卧房、浴室或车位数。（二）已申报宣传册（30590-1）在可读的户型图页面上给出 JENIS A 42 平方米、JENIS B 50 平方米 —— 而且完全没有 JENIS C，但推广却在卖第三个户型。（三）注册记录把两期的 keluasan（面积）都登录为 0 mps，也就是政府手上根本没有这个项目的面积数据；卧房则登录为 Regal 1 或 2 间、Milano 1 间。相对地，iqiglobal.com 广告写「2 to 3 bedrooms」，一则 PropertyGuru 广告写「3 Bedrooms, 840 sqft」。注册记录在整个项目里都不支持三房的存在。关于第（二）点的限度，要老实说明：宣传册的法定条款页是没有文字层的图片，所以 42 与 50 平方米来自非法定的户型图页面，本页不把它们当作已申报的法定面积。正确的结论是：Arte Star 没有任何可公开读取的法定建筑面积表。你的面积，请只从自己的买卖合约（SPA）及其附表 H（Jadual H）图纸上取，不要从别处取。到底有几座楼？宣传册提到「三部曲」。
artecorp.com.my/development-item/arte-star/ 挂着第三张标示 「COMING SOON」、内容空白的卡片。但 teduh.kpkt.gov.my/api/projek-swasta/30590-3 回传 404，而 KPKT 开发商注册记录给 Suriamega Development Sdn Bhd 记的是 2 个项目，不是三个。所以第三版没有开发商执照期号、没有APDL（广告与销售许可证）、没有申报单位数、也没有申报完工日期。对已注册两座里的买家，这有两个后果：第一，没有任何已公布文件约束开发商一定会把它建起来；第二，如果真的建，它会在同一块地上、就在你旁边，在你自己交房（vacant possession）之后再施工好几年。关于它的名称、单位数、层数、推出与施工时间，全部没有公布。两座大楼的设施是共用的吗？
为什么同一个多功能厅有三个名字？
Arte Star 是低密度项目吗？
0 mps，也就是政府手上根本没有这个项目的面积数据。全网唯一的一个土地面积数字，是某一个代理广告页面上的一个栏位，没有第二个来源佐证，而且没有任何说明它涵盖的是一座楼、两座楼，还是包含那座未注册第三座的整块地。本系列已经被同样的含糊害过两次，所以诚实的说法就是本页印的那一句：Arte Star 的密度无法计算。如果你想要一个规模感，请用已申报的事实：两座 63 层大楼、1,842 个 SOHO 单位、共用一个康乐平台，另有一座尚未兴建、也未注册的第三座。Arte Star 有绿色认证吗？得过奖吗？
artecorp.com.my/about-us/ 只列两项，而两项都不是 Arte Star 的。ICONIC AWARDS 2021 创新建筑（国内组）（德国设计委员会）属于 Arte Mont Kiara，那是 Nusmetro Property Sdn Bhd 的项目。第 13 届金盘奖国际组年度最佳公寓属于槟城Bukit Gambier 的 Arte S。Arte Star 没有任何来源记录到的奖项，而在这里连「获奖开发商」这个说法都很勉强，因为与你签约的持牌人，是一家什么奖都没得过、也没有建造过那两个得奖项目的两项目专案公司。本页两项都不借用。至于绿色认证，照抄注册记录自己的字眼：项目 Arte Star · 评级 GOLD（金级）· 阶段 PROVISIONAL（临时）· 日期 05/09/2024，开发商名字在那里被印成 「Suriamega Developmnet Sdn Bhd」 —— 注册记录自己拼错了。相对地，开发商首页宣称 「GreenGE Gold certified SOHO」，这句话错了两次：「GreenGE」不是任何认证机构 —— 持有评级的注册机构是 GreenRE；而 「certified」（已认证）夸大了「provisional」（临时），后者是设计阶段的评定，最终认证要在完工与查验之后才会发出。本项目目前建成 41% 与 20%，两期都还没有 CCC。诚实的说法是：GreenRE 金级 —— 临时（设计阶段）认证，日期为 2024 年 9 月 5 日；最终认证尚未发出。再加两点保留。注册记录只有一行不分期的 Arte Star 记录，却要对应一个两期、1,842 个单位的项目，而且没有说明涵盖哪一期；临时认证日期落在 Regal 许可证生效日的前一天，指向 Regal —— 但这是我从两个日期做的推论，不是任何来源陈述的事实，而且没有来源说 Milano 自己持有任何 GreenRE 注册。而同一份注册记录里的同品牌项目 —— Arte Cheras（金级、最终、24/04/2024）与 Arte Mont Kiara（Office Suite）（最终、10/12/2020） —— 正是品牌自称的两个「GreenRE certified properties」。两者都是最终认证。Arte Star 是临时认证，品牌那两张最终认证不能代替它。至于 GBI：查不到 Arte Star、Suriamega 或 Arte Corp 的记录，但 GBI 认证建筑名录对本次研究回传 404，所以正确的说法是 GBI 状态不明，而不是「没有认证」。我该用哪一个许可证号码去政府注册网站查证？
30590-1/09-2027/0820(N)-(S)。KPKT 注册记录在同样的有效期下印的是 30590-1/09-2027/0820(A)-(S)，并明确标示 (A) 为活跃、(N) 为不活跃。所以开发商网站上那个号码是失效序号：买家或律师把它抄进 TEDUH 查，会查错后缀。日期、批准机关、单位数与价格区间不受影响。Milano 的许可证在条款与注册记录里都是 (N)-(S)，两者一致，所以那一期没有后缀陷阱。截至 2026 年 10 月 8 日，两张许可证都仍然有效：Regal 的由 2024 年 9 月 6 日至 2027 年 9 月 5 日，还剩约 11 个月；Milano 的由 2025 年 11 月 11 日至 2028 年 11 月 10 日。两者都不是占位符 —— 两个地方都填了真实序号 —— 所以这个项目的「有效或已失效」是真的查得出来的，而本页已经查过了。最近的车站有多远？
这一页刻意不刊登什么，为什么？
-），以及两座楼的总承建商身份 —— 这一项没有任何马交所公告可以回溯；持牌人的 SSM 号码与股东、任何联营、土地卖方或地主，以及 GDV；Milano 自己是否持有任何 GreenRE 注册、是否正在申请最终认证；以及所有距离 —— 任何来源都没有点名过一所学校、一间医院、一间诊所、一个巴士站、一个巴刹或一间清真寺，也没有任何人公布过一个以分钟计的车程或行程时间。需要的话问我，我会以书面向 Suriamega Development Sdn Bhd 提出其中任何一项。想要两份申报条款与注册记录，而不是一份摘要？
我可以把这些发给你：开发商自己 30590-1 与 30590-2 的已申报APDL（广告与销售许可证）条款；载有已获批 18 个月延期与修改后交房（vacant possession）日期（2029 年 4 月 18 日与2030 年 5 月 27 日）的 KPKT 注册记录；Regal 在注册记录上的活跃许可证序号（而不是开发商网站上那个失效的）；以及 GreenRE 注册记录的原文。而本页上每一处空白，我都会以书面向 Suriamega Development Sdn Bhd 提出：土地面积、地号与 mukim、停车位总数、法定建筑面积表、商业店面的许可证涵盖范围，以及第三座。
Louis Koh（高老师）· Director, LK Group Marketing · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产中介公司。此为推广资讯，不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。
高老师（Louis Koh）
Director, LK Group Marketing · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产中介公司
我做吉隆坡与雪兰莪的新项目，而我刊登的是已申报的法定条款与政府注册记录，不是宣传册文案。在 Arte Star 上，这件事带来的是很具体的东西。只有注册记录说得出两期都已获批 18 个月延期，把交房（vacant possession）移到 2029 年 4 月 18 日与 2030 年 5 月 27 日 —— 而开发商自己的条款、PropertyGuru 与 IQI 至今都还印着 2028 年 12 月与 2029 年 12 月。注册记录也是唯一给出层数的地方、唯一标示 Regal 已刊登许可证序号为不活跃的地方，以及唯一把 Regal 的已申报售价上限印成 RM758,000（而开发商写 RM711,000）的地方。而按已申报价格，两期都没有一个单位达到吉隆坡 RM1,000,000 的外国买家底线 —— 这是海外买家第一需要知道、却是任何宣传册最后才会提的一件事。凡是没有公布的 —— 土地面积、地号、停车位总数、商业店面、第三座 —— 我都会写明没有，然后替你去问。
发布于 2026 年 10 月 8 日 · 最后核实 2026 年 10 月 8 日 · 内容建立于开发商自己两期的已申报 APDL 条款、30590-1 与 30590-2 的 KPKT TEDUH 项目记录、30590-1 的已申报 KPKT HIMS 广告宣传册、GreenRE 公开注册记录、开发商自家 CMS 媒体记录，以及具名的 PropertyGuru、IQI 与 EdgeProp 来源，全部读取于 2026 年 10 月 8 日。此为推广资讯，不是价目表、不是报价、也不构成任何要约。
值得跟这个放在一起看的项目
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
30590-1 · ARTE STAR
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Soho 63 层 Lancar | 1, 2 / 1, 2 | — | 846 | RM396,000.00 – RM758,000.00 | 50.46% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-23，项目代码 30590-1。本站每周自动重读一次。
30590-2 · ARTE STAR
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Soho 63 层 Lancar | 1 / 1, 2 | — | 996 | RM422,000.00 – RM948,000.00 | 20.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-23，项目代码 30590-2。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。
这一页没有转载户型图 —— 但图纸找得到
户型图是发展商的著作权。本站不会把别人的图搬过来、再让你以为那是官方版本。能做的是把你送到图纸本身那里去。
真正约束发展商的那一份，是附在你自己买卖合约上的平面图。任何网站上的图都只是参考版本 —— 签约前请核对合约附件。