ANYA at Shorea Park，蒲种

没有。它已经完工并有人入住。PropertyGuru 一则2026年8月12日的出租广告写的是全新单位、「可即时入住」，iProperty 上有31个单位在售，而广告与销售许可证已在2025年7月19日到期 — 发展商停止销售一期已完工的项目时，本来就会这样。备案的完工期是2026年9月。实际交屋（VP）与竣工合格证（CCC）日期没有任何来源公布过，所以交屋是提早、准时还是延迟，没有记录。门户网站上读起来还像新盘的面板都已过时 — 包括 PropertyGuru 那个「2022年第三季」的完工栏，那其实是原定的开盘季度。

750。混乱来自政府备案自己跟自己矛盾。备案手册的 Jumlah Unit 那一行印的是「390 Unit」，但同一行的户型分项写着 A型150、B型279、C型201、D型120，加起来是750。同一个政府文件夹里的备案报纸广告直接写750，大约十个独立来源也都是750。没有任何地方写390，而390也不是一个合理的分楼座数字，因为备案根本没有分楼座。我们公布750，并把390记录为备案文件里的错误，因为翻开那份手册的买家一定会看到它。

没有。任何等级都没有。ANYA 的备案手册完全没有 GreenRE 字样，而 ANYA 的微型官网、OSK 的 ANYA 项目页与 OSK 的 ANYA 发布新闻稿全部沉默。最关键的是第三方核查：兴业银行（RHB）2026年5月版的绿色项目名单（用于核定绿色房贷）列出了「Nara at Shorea Park (Phase 3)」为 GreenRE 铜级，而没有列出 ANYA。该名单明确把 NARA 标为「Phase 3」，也说明 OSK 是分期评级的。NARA 的临时铜级与 ANYA 同在一个城镇，但它不是 ANYA 的。GreenRE 自己的公开查询平台目前关闭，这只能算查不到、不能当成否定 — 但就公开记录而言，ANYA 没有做过任何绿色声明，任何页面也不该替它做。

它从来没有公布过，所以没有人能诚实地给你一个号码。ANYA 2023年的备案副本把这一栏印成字面上的 XXXXXXX 占位符；现行的2025年备案整栏留空；而微型官网、发展商项目页与所有门户网站上都没有。两份2025年的备案确实印出来的是有效期：2022年7月20日至2025年7月19日 — 所以这张许可证已经到期约十四个半月。要特别留意一种偷换：发展商执照 10139/07-2028/1003(A) 的有效期到2028年7月27日，那是另一份文件。任何把2028年这个日期当成许可证有效期的人，都读错了行。

作为公开市场价格，几乎肯定不是。RM250,000 是一个上限到 RM842,950 的区间的法定最低价，而这个区间横跨两类完全不同的买家。在同胞期数 NARA 上，《The Edge》2024年5月27日把结构写得很清楚：公开市场单位 RM460,000，雪兰莪可负担房屋配额（SAMM，Rumah Mampu Milik）单位 RM250,000。ANYA 的法定最低价完全相同，所以同样的双层结构很可能也适用 — 但ANYA 的配额单位数量、申请条件与公开市场入门价，没有任何来源公布过。请把 RM250,000 当成备案之下法律上可卖的最低价，而它很可能挂在一个有条件限制的配额单位上，不要当成市场价。况且今天这栋楼是在转售市场上流通的，而转售价不由备案决定。

ANYA 自己的地块是 3.90英亩，750个单位建在3.90英亩上是约每英亩192个单位 — 这是我们自己算的，不是公布的数字。地块面积来自业界媒体：《The Edge》、OSK 自家的 ANYA 新闻稿、StarProperty、EdgeProp 与 ANYA 微型官网都写3.90英亩，而备案完全没有印土地面积。注意分母，因为陷阱是发展商自己设的：OSK 的 ANYA 项目页把土地面积写成27.77英亩，那是整个五期规划区。用它来除，会得出每英亩约27个单位，宽松了七倍。作为对照，同胞期数 NARA 是709个单位建在4.34英亩上，约每英亩163个 — 所以两期之中 ANYA 更密。

雪邦市政厅（Majlis Bandaraya Sepang），而备案的建筑图则编号也是 MPSepang 的，即 MPSepang 600-34/1/165。这会让人意外，因为邮区地址是47100蒲种，读起来像 MBSJ 的地盘 — 但 Pulau Meranti 与 Taman Meranti Permai 位于雪邦县。它在两件实务上有影响：请预期适用雪邦的门牌税率而不是梳邦再也的；以及如果你需要批准图则，请到雪邦市政厅查，因为查 MBSJ 的记录会什么都查不到。ANYA 自己的备案确认了这一点，所以这不是笔误。

不是。它们是同一个城镇里两份各自备案的期数，而且现在共同点比早前研究以为的更多：ANYA 的执照已换发成 NARA 那一张，即 10139/07-2028/1003(A)，抵押权人也改成了与 NARA 相同的 Malaysian Trustees Berhad。所以有两个区分点不成立了。但仍有十一个栏目不同：建筑图则165对212；备案34层对完全没有印出层数；750个单位对709个；户型表只有 A 型相同，ANYA 的 B、C、D 为915、1,195、1,389平方尺，NARA 为807、936、1,055；最多浴室数3对2；完工期2026年9月对2028年6月；法定最高价 RM842,950 对 RM828,400；APDL 已到期对现行有效；3.90英亩对4.34英亩；没有绿色评级对临时铜级；以及已完工对在建。两份不同的建筑图则批准加两份不同的户型表，不可能是同一个项目。

不属于。它在 ANYA 那3.90英亩的地块之外。它是整体规划的设施：《The Edge》把它描述为27.77英亩规划区内一个一英亩的公共中央公园，并把 NARA 描述为「紧邻」它。ANYA 自己的备案设施图例没有列任何地面公园，ANYA 的微型官网与 OSK 的 ANYA 页面也都没有声称它 — 而 OSK 的 NARA 页面却把它列成一个卖点，这本身就是一个有用的信号。地块算术也一致：MIRA 4.98 加 ANYA 3.90 加 NARA 4.34 是27.77英亩中的13.22英亩，剩下约14.5英亩留给商业期数、道路与共用开放空间。请把这个公园当成共享的城镇用地，并注意它今天是否已经建成并开放，没有任何来源公布过。

全世界唯一存在的数字来自 PropertyGuru：Puchong Prima 约5公里与 Puchong Perdana 约6公里，两站都在 Sri Petaling 线上。请把它们当成某一个门户网站的估算。发展商没有公布任何轨道距离，也没有点名任何车站 — ANYA 的微型官网与 OSK 的 ANYA 页面，通往任何地方的公里数字一个都没有，而备案的位置图只有一个笼统的 Laluan LRT 图例符号。我们也刻意没有照搬 NARA 的距离表：NARA 的微型官网确实公布了具体数字，但那是从 NARA 自己的地块量的，挪到 ANYA 身上就是造假。如果轨道交通是这笔交易的决定因素，请在你实际会出门的那个时段自己走一趟或开一趟。

只有 D 型。发展商把「灵活宽敞的双钥匙户型」与「双钥匙概念」说得像是全项目通用，但证据是具体的：EdgeProp 指明双钥匙是 D 型，而 D 型也是备案里唯一给到三间浴室与两个 lanai 的户型 — 这个房间清单与两个可独立上锁的子单位相符。A、B、C 型只有一到两间浴室、一个阳台或 lanai，不是双钥匙。再更正一处：只有 PropertyGenie 把 D 型叫做复式（duplex）。备案与发展商自己的材料都没有写复式，而1,389平方尺的双钥匙平层通常也不是复式。请当成门户网站的错误。

备案没有写，而我们也不会给出任何自己不敢担保的数字。ANYA 的备案法定资料完全没有 Tempat Letak Kereta 栏：没有每户配额、没有总车位数、没有停车层数。OSK 自家的新闻稿与门户网站按户型列出「1个 / 2+ / 2+ / 3个车位」；那是营销，本页不会把它当成事实重述。好消息是这是一栋已完工的楼，所以答案写在你能读到的纸上：你要买的那个具体单位，其分层地契上记录的附属地块。签约前先要来看。

没有公布，而这是本页最大的商业缺口。EdgeProp 的「每平方尺 RM0.34（含储备金）」是2023年开盘期的门户数字，发展商从未确认；PropertyGuru 显示的是「RM 0/psf」的空值占位符。这栋楼现在已经有人入住，所以实际收费一定存在，而且由管理机构决定，不是由三年前的宣传册决定。这里的共用部分负担很重 — 750个单位、两座楼、34层、一个50米泳池、6楼室内设施层、7楼户外设施层、三层屋顶、幼儿园、桑拿与月子房 — 所以请在下定之前要来现行的管理费单与最新账目，不要事后才要。

按备案数字，实务上不行。蒲种属于八打灵县，雪兰莪划为第一区，外国买家的最低购买价门槛是 RM2,000,000，而且只限分层产权物业与有围篱的分层有地住宅。ANYA 是服务式公寓，所以建筑形态符合 — 但它的备案法定最高价是 RM842,950，不到门槛的一半。按备案区间，这里没有任何单位达到外国人购买的价格下限。今天私下谈成的转售价不受备案限制，所以这个问题不是纯算术，但外国买家应当先假定这栋楼不开放，并在为它花钱之前先取得州层面的意见。作为参考：雪兰莪第三区（乌鲁雪兰莪、沙白安南）是 RM1,000,000，吉隆坡是 RM1,000,000 并需 EPU 批准。

没有公布的评分，也没有任何奖项 — 而这一点值得注意，正因为这栋楼已经建成、本来可以有。我们专门搜过。在这个城镇里流传的 QLASSIC 82% 属于 MIRA，也就是第一期，这是 OSK 自己在 NARA 发布新闻稿里写的；「售罄」与「比预定提早13个月完工」同样属于 MIRA。ANYA 自己的完工故事恰好相反：备案日期往后推了十二个月。OSK 集团的企业荣誉属于公司，不属于这一期。

这些数字是带日期的时间序列，不是一个状态：《The Edge》报的是2024年5月27日为70%，以及到该年下半年 NARA 开盘时为90%。2024年之后不存在任何销售进度数字，而这一期之后已经完工，所以没有人能诚实地告诉你现在的数字 — 而且「售罄」属于 MIRA，不属于 ANYA。可以观察的反而是转售市场：iProperty 目前有31个单位在售，对今天的买家或房东来说，这是更有用的信号。