Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 碧桂园金海湾-皇家海岸
这个项目现在二手挂牌从 RM635,000 到 RM1,030,000——价差 RM395,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Royal Strand @ Country Garden Danga Bay
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay（碧桂园金海湾-皇家海岸） 是位于马来西亚新山 Danga Bay 的Freehold公寓，由 Country Garden Danga Bay Sdn Bhd（碧桂园） 开发，2017 年完工，共 3 栋、46 层／47 层／55 层（层数据 CTBUH，尚无第二来源互证；房屋部 TEDUH 只按期数登记，本组件属 FASA 1，CCC 2017 年 9 月 5 日；组件级户数无公开登记）。地址：Danga Bay, 81200 Johor Bahru, Johor（Country Garden Danga Bay 大盘内，57 英亩永久地契大盘的一部分）。
户型 851 平方尺起，共 1 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM635,000 – RM1,030,000，中等价位约 RM832,500；成交 PSF 区间 RM446–640／尺。整户月租 RM2,900 – RM4,800，毛租金回报率 4.0% – 5.5%。管理费约 RM0.35／平方尺／月——据 2026 年 9 月在售挂牌，由 6 位不同中介互证；1,291 平方尺实报 RM450／月（≈RM0.349／平方尺），1,450 平方尺实报 RM500＋＋／月（≈RM0.345）。另有两条只报金额未给面积：RM538.23／月与 RM476／月。挂牌未注明是否已含 sinking fund（储备金）。
交通定位：距 RTS Bukit Chagar 约 5-8 分钟车程
官方成交中位价（历史参考）：RM689,000（694 令吉／尺），统计区间 2021 年 – 2026 年（1,630 宗二手成交），来源 list.my（数据源为 NAPIC / JPPH，通常滞后约 6 个月）。 这个数字是「Country Garden Danga Bay」整个 57.11 英亩、41 栋、8,500 户大盘的合并统计（邮区 80300 Kampung Ah Siang），不是 Royal Strand 单独的数字，Amberside、Bay Laurel、Bay Point、Kings Bay、Lovell 全部混在一起算。同一页显示中间 50% 成交落在 RM574,000 – RM804,000、psf 核心区间 RM624 – RM764，过去 12 个月中位价变动 −1.4%。更值得注意的是成交量：2022 年 401 宗、2023 年 740 宗、2024 年 418 宗、2025 年只有 19 宗、2026 年至今 8 宗（NAPIC 有约半年滞后，2025–2026 数字会往上修，但落差幅度已经不是滞后能解释的）。买 Royal Strand 时不要拿这个大盘中位数当自己单位的行情，一定要向经纪索取同栋（Block 11A/11B 等）、同面积、近 12 个月的实际成交纪录。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2017 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Country Garden Danga Bay Sdn Bhd（碧桂园）Country Garden 碧桂园
- 完工年份
- 2017已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- —3 栋 · 46／47／55 层（层数据 CTBUH，尚无第二来源互证；房屋部 TEDUH 13130-1 登记为 FASA 1，CCC 2017 年 9 月 5 日）· 组件级户数无公开登记
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.35／平方尺／月据 2026 年 9 月在售挂牌（6 位中介互证）；1,291 平方尺 RM450／月，1,450 平方尺 RM500＋＋／月，两个 psf 值高度吻合。未注明是否含 sinking fund，以管理处实际收费为准
- 在售 PSF
- RM446–640经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 4.0–5.5%以整户出租计算
碧桂园与柔佛州属 KPRJ 合资项目。需特别注意：Royal Strand 与 Lovell 两栋楼的联合管理机构（JMB）曾正式起诉碧桂园，指控工程质量差、材料不达标，2018-2022 年间发出 27 封催缺函未获妥善处理。母公司碧桂园自 2023 年起深陷中国债务危机。
Danga Bay，出门能到哪里
完整地址：Danga Bay, 81200 Johor Bahru, Johor（Country Garden Danga Bay 大盘内，57 英亩永久地契大盘的一部分）（邮编 81200）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 RTS Bukit Chagar 约 5-8 分钟车程
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 5-8 分钟车程
- 🚌 其他交通距第二通道 (Tuas) 车程约 20-25 分钟
🛍️ 购物商场
- Beletime Danga Bay
- KSL City Mall
🎓 学校
- SK Kompleks Uda（最近的国民小学 · Bandar Baru UDA）
- SK Bandar Uda 2（国民小学）
- SMK Bandar Baru UDA（国民中学）
- SJK(C) Foon Yew 4 宽柔华小四校（最近的华文小学）
- SJK(C) Tampoi 丹柏华小
🏥 医疗
- KPJ Johor Specialist Hospital（约 4-5 km，同区）
1 个户型，851 平方尺起
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM832,500，高价位到 RM1,030,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准户型（最小单位约 851.5 sqft 起，详细户型表资料待查） | 851.5+ sf | 资料待查 | RM635,000 – RM1,030,000 | — | RM2,900 – 4,800 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM372–533／尺，本页采用 RM446–640／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
以上为 Country Garden Danga Bay 官方项目视觉，取自发展商官网 cgdangabay.com.my，著作权属 Country Garden Danga Bay。发展商仅按整个 Danga Bay 项目发布影像，未按单栋分开发布，因此以上为整体社区实景，非本栋专属立面。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
1 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM2,900 到 RM4,800 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.0% – 5.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 真正值钱的地方
大盘里少见的大户型，816 至 1,523 平方尺，适合真正要住的人
iRumah 记录 Royal Strand 的建筑面积区间是 816 至 1,523 平方尺，最常成交的组合是 3 房 / 1,226 平方尺，面积上限比同大盘的 Amberside（407–1,226 平方尺）高出一截。对自住家庭来说，这是 Danga Bay 一带少数不用为了「看得到海」而牺牲房间数的选择；1,378 与 1,474 平方尺的 4 房单位在整个新山市区都不算多见。
永久地契，2017–2018 年完工，可以看到实体单位再决定
Royal Strand 是永久地契（freehold），PropertyGuru 登记完工年份 2017、iRumah 登记约 2018 年，已经交楼多年。这跟买期房最大的差别是：漏水、电线、水压、公共区维护状况全部可以在下订前亲眼看到、亲手试过。以本项目的历史来说（见风险区），这一点不是加分项，而是必要条件。
距 Bukit Chagar RTS 站直线约 3.53 公里，2026 年 12 月通车
以项目坐标（1.46327, 103.73073）与 Bukit Chagar RTS 站坐标（1.466507, 103.762283）计算，直线约 3.53 公里。该站预定 2026 年 12 月启用，是柔佛第一座捷运站，与 JB Sentral 之间有约 400 米连廊。要讲清楚的是：3.5 公里不是走路距离，通勤仍然要开车或搭巴士接驳，RTS 对本项目是「区域利多」，不是「门口就有站」。
楼下就是 Beletime Danga Bay 商场与 400 米人造沙滩
Beletime Danga Bay 位于同一大盘的 Bay Point 地面层（Persiaran Danga Perdana），第一期可租面积 35,000 平方米，主力店包括 AEON、AEON Wellness、Womei 影城（1,162 座）、LOVEYOYO 室内雪场，商场旁是 400 米人造白沙滩。日常买菜、看电影、吃饭不必出大盘，这在新山滨海项目里确实少见——但商场的实际经营状况请务必看风险区。
🏊 设施清单
- 电梯
- 儿童游乐场
- 日光平台 (sun terrace)
- 免费 WiFi 公共区
- 停车位
- 大盘共享游泳池、健身房等
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Bukit Chagar RTS 站柔佛第一座捷运站，预定 2026 年 12 月启用，与 JB Sentral 之间有约 400 米连廊；距离不是步行可达，仍需驾车或巴士接驳约 3.53 km（直线）
- CIQ 关卡大厦（Bangunan Sultan Iskandar）Beletime Danga Bay 官网表述为「走高速约 7 公里」，即实际驾车距离，不是直线驾车约 7 km（商场官网数据）
- 新山市中心（Komtar JBCC / City Square 一带，以 Galleria @ Kotaraya 坐标计）餐饮、银行、旧街区都在这一带约 3.63 km（直线）
- Danga Bay 海滨 / Tropicana Danga Bay 一带同一条滨海带上的另一个大型发展案，可作为同区二手竞品参考约 1.94 km（直线）
- 新柔第二通道（Tuas Second Link）发展商与代理行销资料称车程约 30 分钟；此数字来自销售资料，未见独立来源核实车程约 30 分钟（销售资料数据）
🛍️ 购物餐饮
- Beletime Danga Bay（大盘内，Bay Point 地面层）第一期可租面积 35,000 平方米，主力店 AEON、AEON Wellness、Womei 影城（1,162 座）、LOVEYOYO 室内雪场；营业时间每日 10:00–22:00同一大盘内，步行可达
- Danga City Mall位于 Jalan Tun Abdul Razak，总楼面约 100 万平方尺、可租约 50 万平方尺约 3.01 km（直线）
- KSL City Mall约 500 家商户、2,800 个车位，附设酒店，是本区最耐用的日常商场约 4.29 km（直线）
- Mid Valley Southkey新山最大商场之一，需驾车约 6.69 km（直线）
🎓 学校
- SMK Bandar Baru UDA本区主要国民中学，1994 年创校约 4.02 km（直线）
- Bandar Baru UDA 学区（SK Bandar Uda 2、SK Kompleks Uda 两所国小）以 Bandar Baru UDA 社区中心坐标计算；本大盘内没有中小学约 4.14 km（直线，以社区中心点计）
- 宽柔中学 总校（Stulang Laut）全马最大华文独中；本区没有步行可达的华小或独中约 5.37 km（直线）
🏥 医疗
- Hospital Sultanah Aminah柔佛最大公立医院，位于 Jalan Abu Bakar，24 小时急诊约 1.77 km（直线）
- KPJ Puteri Specialist Hospital（Jalan Tun Abdul Razak 一带）最近的私立专科选择；大盘内没有医院。此距离按 Jalan Tun Abdul Razak 沿线位置粗估，非精确坐标计算约 3 km（直线，粗估）
- Hospital Sultan Ismail位于 Taman Mount Austin 的公立综合医院，需驾车约 11.61 km（直线）
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
要住大面积、且愿意自己承担修缮的自住家庭
面积是 Royal Strand 最实在的价值，同价位在新山市区很难找到这么大的高层单位。前提是你接受两件事：公共区缺陷官司还没结论，短期内可能有特别摊派；单位内的问题没有任何保修，验屋与翻修预算要另外抓一笔。适合有现金余裕、买来自己长住的人，不适合把预算掐到刚好够付头期的人。
冲着永久地契与低单价进场、且能等的长线持有者
永久地契加 RM480–600 psf 的实际成交区间，在新山滨海带确实便宜。但这个便宜是有原因的：整盘 2025 年只录得 19 宗成交，退出通道基本堵住。适合完全不靠这套房周转、也不介意帐面浮亏的人。若你五年内可能要变现，这里的流动性风险会直接变成价格损失。
不适合：靠租金覆盖月供的杠杆型投资者
PropertyGuru 上 Royal Strand 同时有 202 个在售与 215 个出租挂牌，出租端竞争极度激烈，iRumah 挂牌里 1,200 平方尺单位从 RM700 到 RM3,000 都有人开价，代表定价已经乱掉。加上管理费与随时可能出现的缺陷特别摊派，实际净回报会远低于表面租金收益率。要做这套模型，先按「空置 3 个月 + 租金再降 15%」重算一遍。
不适合：不打算请律师做完整查册的人
本项目的核心风险全部藏在文件里：分层地契是否已发、管理机构是谁、缺陷官司现况、有没有特别摊派、有没有发展商产权负担。这些都不是看房当天用眼睛能看出来的。如果你不愿意为一次完整的土地查册与文件审阅付钱，这个项目不适合你。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠Royal Strand 与 Lovell 的 JMB 正在告发展商，案子 2026 年 8 月被中止
2023 年 2 月，Royal Strand 与 Lovell 两栋服务式公寓的联合管理机构（JMB）入禀起诉 Country Garden Danga Bay Sdn Bhd，指工程粗糙、材料不达标。JMB 说 2018 至 2022 年间发出 27 封信列明缺陷未获修复，并自掏 RM700,245 去修漏水的水箱、故障电线与阻塞的污水系统，涉及一千多名业主。发展商 2023 年 2 月 10 日发文否认。2026 年 8 月 10 日，新山高庭司法专员 Budiman Lutfi Mohamed 批准发展商的中止（stay）申请，等上诉庭裁定 MC 成立后 JMB 与个别业主还有没有诉讼资格。对买家的实际影响：你买进来就是业主之一，缺陷修复费用目前由业主端垫付，短期内不会有结论。
⚠管理权曾被发展商方面强行接管，2023 年由警方到场才拦下
2023 年 7 月 5 日，JMB 取得针对发展商的临时禁制令。同年 8 月 1 日，一个在争议中的常年大会（AGM）上成立、由发展商董事 Li Jun 带领的管理机构（MC）拿着信函到场要接管管理权，警方到场后告知须先取得法庭命令——因为该禁制令禁止执行那次 AGM 的所有决议，也禁止发展商及其代理人进入 JMB 办公室。2026 年 5 月，三名新加坡业主（Soh Hup Ling、Ho Chee Kian、Jiang Fang）获准加入为共同原告，理由正是他们指管理委员会已由与发展商直接或间接有关联的人控制。对买家的实际影响：管理费怎么用、缺陷追不追，可能不是由纯业主意志决定。
⚠缺陷保修期早已过，索赔只能靠这场官司或自掏腰包
本项目 2017–2018 年完工，标准买卖合约的缺陷责任期（defect liability period）是交楼后 24 个月，也就是说保修在 2019–2020 年间就结束了。现在能走的路只剩两条：一是等 JMB / 业主这场官司判下来命令发展商付钱修，而这案子刚被中止；二是业主自己出钱。原告要求的救济包含「委任独立工程师评估并强制修复」，法庭在批准中止时也点名这类实体修复工程一旦做了不易回复。对二手买家的实际影响：你接手的是一间没有任何保修、公共部分缺陷仍在争议中的房子，验屋成本与后续修缮都要自己扛。
⚠整个大盘二手成交量近乎冻结，卖出去要花的时间远超预期
list.my 的 NAPIC 数据显示，Country Garden Danga Bay 全盘 2023 年成交 740 宗、2024 年 418 宗，2025 年只剩 19 宗、2026 年至今 8 宗；NAPIC 有约半年滞后，数字会往上修，但落差幅度已经不是滞后能解释的。同一时间，PropertyGuru 上光 Royal Strand 就有 202 个在售、215 个出租挂牌。对买家的实际影响：想退出时你面对的是几百个同栋竞争对手和几乎停摆的买盘，急售通常要在挂牌价上再让 10–20%，而且可能要等一年以上。
⚠同栋已经出现拍卖屋，法拍底价明显低于挂牌价
list.my 的拍卖资料显示，Royal Strand Block 11B #17-03A（1,378 平方尺，Persiaran Danga Perdana）订于 2026 年 9 月 15 日拍卖，底价 RM660,000、折合 RM478.96 psf。iRumah 另记录 2026 年 3 月 16 日一间 1,434 平方尺拍卖标的 RM642,600、2025 年 3 月 14 日 786 平方尺 RM459,000。对买家的实际影响：银行估价与法拍价会互相拉扯，你若以 RM600 psf 以上买进，未来银行估价可能对不上；同栋若持续出现法拍，也会压低整栋的成交参考价。
⚠母公司碧桂园债务重组刚完成，未建部分与地契流程仍是未知数
碧桂园（Country Garden Holdings）177 亿美元境外债重组 2025 年 12 月 4 日获香港高等法院批准、12 月 30 日生效，2026 年 6 月 29 日完成持有期分配。境外债这一关算过了，但对丹加湾业主而言，实际影响一直在另一头：CNA 2023 年报导中，业主形容分层地契（strata title）办理过程「缓慢」；律师 Ng Vinod 指若发展商被清盘，还没拿到地契的业主可能要向清盘官举证自己是真正屋主，并支付相关费用。本地块的管理机构（MC）已经成立，代表这一块的分层地契流程已经推进到一定阶段，但地契发出的确切时间点公开来源查不到。
Danga Bay / Tampoi / Skudai 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Royal Strand @ Country Garden Danga Bay ← | 2017 | Freehold | — | RM446–640 | RM635,000 – RM1,030,000 | 4.0–5.5% |
| Tropez Residences @ Tropicana Danga Bay | 2014 | Freehold | 1,149 | RM600–900 | RM430,000 – RM1,080,000 | 4.5–6.0% |
| Bay Laurel @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM420–660 | RM415,000 – RM960,000 | 4.0–5.5% |
| Amberside @ Country Garden Danga Bay | 2017 | Freehold | — | RM480–840 | RM670,000 – RM2,040,000 | 4.0–5.5% |
| Kipark Apartment (KIP Villa Indah) | 2008 | Leasehold | 196 | RM360–504 | RM350,000 – RM480,000 | 5.0–6.5% |
| Greenfield Regency | 2016 | Freehold | 561 | RM420–600 | RM265,000 – RM935,000 | 6.0–6.6% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 的二手挂牌价区间为 RM635,000 至 RM1,030,000，中等价位约 RM832,500，成交 PSF 约 RM446–640／尺。各户型价格带：标准户型（最小单位约 851.5 sqft 起，详细户型表资料待查）（851.5+ sf）RM635,000–RM1,030,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM2,900 – RM4,800。毛租金回报率约 4.0% – 5.5%；这是毛回报，扣除管理费（1,291 平方尺约 RM450／月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 什么时候完工？谁开发的？
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 于 2017 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 3 栋、46 层／47 层／55 层（层数据 CTBUH，尚无第二来源互证；房屋部 TEDUH 只按期数登记，本组件属 FASA 1，CCC 2017 年 9 月 5 日；组件级户数无公开登记）。发展商为 Country Garden Danga Bay Sdn Bhd（碧桂园）。碧桂园与柔佛州属 KPRJ 合资项目。需特别注意：Royal Strand 与 Lovell 两栋楼的联合管理机构（JMB）曾正式起诉碧桂园，指控工程质量差、材料不达标，2018-2022 年间发出 27 封催缺函未获妥善处理。母公司碧桂园自 2023 年起深陷中国债务危机。
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 交通方便吗？离关卡多远？
距 RTS Bukit Chagar 约 5-8 分钟车程；距 CIQ 约 5-8 分钟车程；距第二通道 (Tuas) 车程约 20-25 分钟
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 有哪些户型？
共 1 个户型：标准户型（最小单位约 851.5 sqft 起，详细户型表资料待查） 851.5+ sf（资料待查）。面积 851 平方尺起。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 管理费多少？有什么设施？
管理费约 RM0.35／平方尺／月——据 2026 年 9 月在售挂牌，由 6 位不同中介互证。两个能算出每平方尺的独立单位分别是：1,291 平方尺实报 RM450／月（≈RM0.349／平方尺），1,450 平方尺实报 RM500＋＋／月（≈RM0.345）——两个数字几乎一致。另有两条挂牌只报金额、没给面积：RM538.23／月（3 位中介代理同一套 RM698,000 的单位）与 RM476／月。挂牌均未注明是否已含 sinking fund（储备金），确切数字请向管理处索取最近一期收费通知与经审计报表。设施包括：电梯、儿童游乐场、日光平台 (sun terrace)、免费 WiFi 公共区、停车位、大盘共享游泳池、健身房等。
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 适合什么人买？
预算中等、看重较大户型（850 sqft 起）的家庭型买家/租客
买 Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 有什么风险要注意？
已有业主联合起诉开发商工程质量问题的公开记录，需实地验房、查阅 JMB 维修记录；母公司碧桂园财务危机持续影响项目形象与保修落实
Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Beletime Danga Bay、KSL City Mall。学校：SK Kompleks Uda（最近的国民小学 · Bandar Baru UDA）、SK Bandar Uda 2（国民小学）、SMK Bandar Baru UDA（国民中学）、SJK(C) Foon Yew 4 宽柔华小四校（最近的华文小学）、SJK(C) Tampoi 丹柏华小。医疗：KPJ Johor Specialist Hospital（约 4-5 km，同区）。
业主告发展商的官司现在到哪一步了？会影响我买吗？
2023 年 2 月由 Royal Strand 与 Lovell 的 JMB 入禀，指工程粗糙、材料不达标；JMB 说 2018–2022 年发了 27 封信没结果，自己先垫了 RM700,245 修水箱、电线与污水管。2026 年 5 月，三名新加坡业主获准加入为共同原告。2026 年 8 月 10 日，高庭批准发展商的中止申请，要等上诉庭先厘清「MC 成立后 JMB 与个别业主还有没有诉讼资格」。会影响你：你买进来就成为业主之一，修复费用目前仍由业主端承担，官司拖着代表短期内不会有人赔钱，也代表未来可能出现特别摊派。买前一定要看 JMB / MC 的财务报表与储备金余额。
碧桂园债务重组完成了，是不是就没事了？
境外那一段算是过了：177 亿美元境外债重组 2025 年 12 月 4 日获香港高等法院批准、12 月 30 日生效，2026 年 6 月 29 日完成持有期分配。但对本地业主真正要紧的是另外三件事：一、缺陷保修期 2019–2020 年就过了，索赔只能靠官司；二、分层地契流程，CNA 2023 年报导中业主形容「缓慢」，律师提醒若发展商清盘，未拿地契者可能要向清盘官举证屋主身份并付费；三、大盘内未建成地块的后续开发承诺。所以「重组完成」不等于「你的地契到手」。
网上查到 Country Garden Danga Bay 中位价 RM68.9 万 / RM694 psf，Royal Strand 也是这个价吗？
不是。list.my 那个数字是整个 57.11 英亩、41 栋、8,500 户大盘（邮区 80300）的合并统计，Amberside、Bay Laurel、Bay Point、Kings Bay、Lovell、Royal Strand 全部混在一起，1,630 宗成交横跨 2021 到 2026 年。Royal Strand 的实际参考点更该看：iRumah 记录最常成交组合 3 房 / 1,226 平方尺、近期中位约 RM600 psf；同栋 Block 11B 一间 1,378 平方尺的拍卖标的订于 2026 年 9 月 15 日、底价 RM478.96 psf。请经纪调同栋、同面积、近 12 个月的实际成交纪录，不要用大盘中位数说服自己。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Royal Strand @ Country Garden Danga Bay 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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