DSR 怎么算？CCRIS 与 CTOS 是什么？房贷被拒的常见原因
DSR 怎么算？把每月所有债务供款加起来，除以每月净收入（扣除公积金、社险和所得税之后），就是你的偿债比率（DSR, Debt Service Ratio）。多数银行希望它低于 60%，房贷有时可放宽到 70% 左右，但各银行标准不同。本文用实际数字示范计算，再解释银行一定会查的 CCRIS 与 CTOS，以及房贷被拒的常见原因和补救方法。
一句话答案
DSR ＝ 每月债务供款总额 ÷ 每月净收入 × 100%，净收入是扣除 EPF、SOCSO 和所得税后的收入。PIDM 指出银行一般接受 60% 以下，房贷有时约 70%。供款 RM3,592、净收入 RM6,000 即约 59.9%。
关键数字一览
| 计算公式 | 每月债务供款总额 ÷ 每月净收入 × 100% |
|---|---|
| 用哪种收入 | 净收入（扣除 EPF、SOCSO、PCB 后） |
| 常见上限 | 一般 60% 以下（PIDM）；房贷有时放宽至约 70% |
| 算进去的债务 | 房贷、车贷、个人贷款、信用卡、PTPTN、AEON 分期 |
| CCRIS | 国家银行资料库，12 个月还款记录，没有分数 |
| CTOS | 私人机构，分数 300–850，另含诉讼、破产、商业欠款 |
| 查询费用 | CCRIS 免费；MyCTOS 基本报告每年免费 2 次；分数报告约 RM27 |
30 秒重点
- DSR = 每月债务供款总额 ÷ 每月净收入 × 100%，净收入指扣除 EPF、SOCSO 和所得税后的收入。
- 国家存款保险机构 PIDM 指出银行一般接受 60% 以下的 DSR，房贷有些银行放宽至 70% 左右，各银行自定标准。
- CCRIS 是国家银行（BNM）的信用资料库，显示过去 12 个月的还款记录，可通过 eCCRIS 免费查询。
- CTOS 是私人信用报告机构，分数 300–850，除 CCRIS 资料外还包括诉讼、破产等记录；MyCTOS 基本报告每年可免费查 2 次。
- 还清欠款后，过去的迟还记录仍会留在 12 个月的 CCRIS 报告里，所以最好在申请前一年就保持准时还款。
DSR 怎么算？公式与计算例子
偿债比率（DSR）衡量的是：你每个月的收入中，有多少比例要拿去还债。公式很简单：
债务供款包括新申请的房贷月供。
关键在于“净收入”。国家银行（BNM）2013 年的措施规定，银行评估还款能力时用净收入，即扣除公积金（KWSP / EPF）、社险（PERKESO / SOCSO）和所得税（PCB）之后的收入，而不是工资单上的毛收入。很多人用毛收入自己算，结果比银行算出来的乐观。
| 项目 | 每月金额 |
|---|---|
| 车贷 | RM900 |
| PTPTN 教育贷款 | RM200 |
| 个人贷款 | RM500 |
| 现有承担小计 | RM1,600 |
| 新房贷月供（RM45 万，4.00%，35 年） | 约 RM1,992 |
| 每月债务总额 | 约 RM3,592 |
| DSR | RM3,592 ÷ RM6,000 ≈ 59.9% |
这个例子刚好卡在 60% 边缘。若先还清那笔 RM500 的个人贷款，DSR 就降到约 51.5%，审批空间大很多。4.00% 只是示范利率，并非任何银行的报价；实际利率请看 OPR、SBR 与房贷利率。
反过来算：DSR 决定你最多能借多少
同一位申请人，如果银行的上限是 60%，每月可用于还债的总额是 RM3,600，扣掉现有 RM1,600，剩 RM2,000 可以供房贷，按 4.00%、35 年约可借 RM45.2 万。若银行允许 70%，剩余空间 RM2,600，约可借 RM58.7 万。若还清个人贷款、银行上限仍是 60%，剩余 RM2,500，约可借 RM56.5 万。这就是为什么我常说：申请房贷前先清掉小额贷款，效果往往比加薪还快。
马来西亚银行的 DSR 上限是多少？
国家银行没有公布一个所有银行统一的 DSR 上限，各银行按自己的信贷政策设定，而且可能按收入高低、贷款种类而不同。公开资料的说法如下，我把几种说法并列，方便你对照：
| 来源 | 说法 |
|---|---|
| PIDM（马来西亚存款保险机构） | 银行一般接受 60% 以下；建议保持在 30%–40% 较健康 |
| RinggitPlus | 多数银行要求低于 60%；房贷通常低于 70% |
| CTOS | 61%–70% 属吃紧，一般只限高收入者；70% 以上通常被拒 |
| iProperty（2013 年改用净收入时） | 部分银行把 DSR 上限从 65% 调高至 85%，以抵消改用净收入的影响 |
实际操作上，收入越高，银行通常越愿意接受较高的 DSR，因为扣完供款后剩下的生活费绝对值仍然足够。你的银行职员可以告诉你他们对你收入级别的内部标准，这个问题值得在预批阶段就问。
哪些债务会被算进去？
- 房贷、车贷（租购 / hire purchase）、个人贷款。
- 信用卡的每月还款（银行有自己的计算方法）。
- PTPTN 教育贷款。
- 非银行机构的分期付款，例如 AEON Credit 等。
- ASB 融资等其他定期供款。
- 联名申请时，两人的承担都要算。
二手房诚意金一般 2%–3%，RM50 万的屋子就是 RM1 万至 RM1.5 万，意向书还写明几天内要签 SPA。贷款若因 DSR 超标或 CCRIS 有迟还记录被拒，这笔钱可能拿不回来。见出价与诚意金。
直接问 Louis
把你的净收入和每月供款（车贷、个人贷款、PTPTN、信用卡）发给我，我帮你算出 DSR 和比较实际的价位范围，再决定要不要下定。
把净收入和现有供款发给我，我免费帮你算 DSR，并列出在 60% 和 70% 上限下分别可以借多少。
联名申请与利率上升：DSR 会怎样变化？
联名申请时，银行把两人的净收入相加，也把两人的承担相加。沿用上面的例子：甲净收入 RM6,000、承担 RM1,600；乙净收入 RM4,000、承担 RM400。合并后净收入 RM10,000、承担 RM2,000。申请同样 RM45 万房贷（月供约 RM1,992），DSR 只有约 39.9%；若银行上限 60%，剩余空间 RM4,000，按 4.00%、35 年约可借 RM90.3 万。
但也要看风险的另一面：浮动利率房贷会随 SBR 调整。同一笔 RM45 万、35 年的贷款，利率从 4.00% 升到 4.50%，月供从约 RM1,992 增至约 RM2,130，每月多约 RM137。第一个例子中那位单独申请人的 DSR 会从 59.9% 升到约 62.2%。银行批了，不代表你住得舒服。
CCRIS 是什么？怎样免费查询？
CCRIS（Central Credit Reference Information System，中央信贷资料系统）由国家银行拥有和运作，收集参与机构提供的借贷资料。它没有分数，只是如实列出你的贷款和还款记录。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 记录期 | 过去 12 个月的还款记录（逐月显示） |
| 资料提供者 | 商业银行与伊斯兰银行、投资银行、发展金融机构，以及部分保险公司、信贷/租赁公司和政府机构（例如 PTPTN） |
| 显示内容 | 贷款类型、额度、余额、月供、还款状况、法律行动状态，以及申请资料 |
| 谁能查 | 你本人；银行在你申请贷款时；获你同意的信用报告机构 |
| 费用 | 通过国家银行的官方渠道免费 |
| 是否决定批贷 | 不决定。国家银行强调 CCRIS 只是银行评估的其中一项资料 |
- eCCRIS 网上查询在国家银行的 eCCRIS 平台注册后，可随时在网上免费下载自己的报告。
- BNMLINK / TELELINK通过国家银行的 BNMLINK（telelink.bnm.gov.my）网上登记。
- AKPK 柜台到全国的信贷咨询与管理机构（AKPK）办事处免费登记查询。
CTOS 是什么？和 CCRIS 有什么不同？
CTOS 是根据 2010 年信用报告机构法令（Credit Reporting Agencies Act 2010）注册的私人信用报告机构。马来西亚另外还有 Experian 和 Credit Bureau Malaysia 等同类机构。银行审批时，通常会同时参考 CCRIS 和其中一家的报告。
| CCRIS | CTOS | |
|---|---|---|
| 经营者 | 国家银行（BNM） | 私人信用报告机构 |
| 有没有分数 | 没有，只列事实 | 有，CTOS Score 300–850，越高越好 |
| 资料来源 | 参与机构的借贷资料 | CCRIS 资料，加上法院诉讼、破产、商业往来欠款（trade reference）、SSM 公司董事与股东资料等 |
| 个人查询费用 | 免费 | MyCTOS 基本报告每年免费 2 次（不含分数和 CCRIS）；含分数的报告需付费 |
含分数的 MyCTOS Score Report 价格，各来源说法略有不同：StashAway 写 RM27，Finmart 在 2026 年 7 月记录为含 SST 的 RM27.90。请以结账时显示的价格为准。
如果想多一份参考，Experian 也提供免费的个人基本信用报告，其付费版和 Credit Bureau Malaysia 的报告则要收费（据 Majalah Labur 整理，分别约 RM23.90 和 RM25）。不同机构的资料来源和评分方法不完全一样，所以同一个人在不同报告上的分数有高有低是正常的。银行最终看的是整体记录，而不是某一个分数。我的建议是：申请前至少看一份 CCRIS 和一份私人机构的报告，把能处理的问题先处理掉。
CTOS 上最伤的通常是法律行动和破产记录，以及商家报上去的欠款，例如电讯公司的未付账单。这类问题往往连本人都不知道，所以申请房贷前查一次 CTOS 很值得。若你已还清欠款，应向债权人索取结清信（settlement / release letter），再按 CTOS 的程序要求更新记录。
房贷被拒的常见原因与补救方法
以下是我这些年见得最多的房贷被拒原因。很多情况并非无解，只是需要时间或换个做法：
| 被拒原因 | 补救方法 |
|---|---|
| DSR 太高 | 先还清小额贷款或车贷；选较长年限；找收入稳定的家人联名；或降低房价预算 |
| CCRIS 近 12 个月有迟还 | 立即还清欠款，之后保持准时；等迟还月份逐渐移出 12 个月记录再申请 |
| CTOS 有诉讼、破产或商业欠款记录 | 还清并取得结清信，按程序更新；破产者要先解除破产身份 |
| 收入无法核实 | 让薪水固定入本人户口；自雇人士如实报税，备齐 2 年 Form B 与流水，见 房贷申请文件清单 |
| 工作资历太短或在试用期 | 等转正后再申请，或附上雇主的确认信 |
| 估价低于买价 | 补足差额，或让另一家银行估价，见 银行估价 |
| 房产本身有问题 | 如地契限制、剩余租期太短，见 永久地契与租赁地契 和 地契种类 |
| 年龄使可借年限太短 | 提高首付、缩小贷款额，或找较年轻的联名人 |
| 短时间内申请太多笔 | 暂停申请，集中向两三家条件最合适的银行递交 |
如果债务已经压得透不过气，可以向国家银行设立的信贷咨询与管理机构（AKPK）寻求免费咨询。先整理好财务，再申请房贷，比勉强申请更划算。
申请房贷前 12 个月：信用记录该做与不该做的事
- 每月准时还所有贷款和信用卡，包括金额很小的账单。
- 申请前先上 eCCRIS 免费查一次，再查一次 CTOS 基本报告。
- 发现错误，立刻找提供资料的银行或机构更正，并保留书面记录。
- 还清可以还清的小额贷款，降低 DSR。
- 不要在申请前后新办车贷、个人贷款或“先买后付”分期。
- 不要当别人的贷款担保人，除非你清楚那笔债也会影响你的评估。
- 电讯、水电等账单也要按时付，避免被报上商业欠款记录。
准备好了，就可以按 马来西亚房贷申请全流程 一步步走。整体预算请用 买房费用计算器 先算一遍。
延伸问题
车贷会影响我能借多少房贷吗？
车贷月供直接算进 DSR。净收入 RM6,000、上限 60%，可还债总额是 RM3,600，一笔 RM900 的车贷就吃掉四分之一空间。先还清一笔 RM500 的个人贷款，按 4.00%、35 年大约多可借 RM11.3 万。清掉小额贷款，往往比加薪来得快。
月薪 RM6,000 在马来西亚大概可以借多少房贷？
要看净收入和现有承担。净收入 RM6,000、没有其他债务、上限 60%，每月可供房贷约 RM3,600，按 4.00%、35 年约可借 RM81 万；若已有 RM1,600 承担，只剩 RM2,000，约 RM45.2 万。银行还会看 CCRIS 和银行估价。
同时向很多家银行申请房贷，会不会反而被拒？
会有影响。每次申请都留下记录，短时间内大量申请，银行会怀疑你急需资金或已被别家拒绝。先算好 DSR、查过 CCRIS 和 CTOS，再挑两三家最合适的提交。已被拒的话，先修好被拒的原因，换一家银行通常还是查到同样的问题。
自雇或做生意，银行怎么算我的 DSR？
银行看可以核实的收入。自雇人士通常要备 2 年 Form B、报税单和 6 个月银行往来记录，银行据此推算平均月收入，再套同一条公式。长期少报收入的人最吃亏。文件见房贷文件清单，至少提前一年把收入进账做规范。
常见问题
DSR 怎么算？用毛收入还是净收入？
DSR = 每月债务供款总额 ÷ 每月净收入 × 100%。国家银行 2013 年起规定按净收入计算，即扣除 EPF、SOCSO 和所得税后的收入。例如净收入 RM6,000、债务供款 RM3,000，DSR 就是 50%。
马来西亚房贷的 DSR 上限是多少？
没有全国统一上限，由各银行自定。PIDM 指出银行一般接受 60% 以下，RinggitPlus 说房贷通常低于 70%；高收入者有时可以更高。递交前最好先问银行对你收入级别的标准。
怎样免费查自己的 CCRIS？
可以在国家银行的 eCCRIS 平台注册后网上免费下载，也可以通过 BNMLINK 网上登记，或到 AKPK 办事处办理。报告显示过去 12 个月的贷款和还款记录，没有分数。
CCRIS 和 CTOS 有什么不同？
CCRIS 是国家银行的资料库，只列出你的贷款与 12 个月还款事实，没有分数。CTOS 是私人信用报告机构，给出 300–850 的分数，并加入诉讼、破产和商业欠款等资料。银行通常两者都会参考。
还清欠款后 CCRIS 记录会马上消失吗？
不会。CCRIS 如实显示过去 12 个月的记录，已还清的迟还月份仍会留在报告中，之后几个月会显示已结清。要让记录变好看，只能持续准时还款，等迟还月份逐渐移出 12 个月范围。
房贷被拒后多久可以再申请？
没有法定等待期，关键是先解决被拒原因。DSR 太高就先减债；CCRIS 有迟还就保持准时还款几个月；文件问题则补齐再递交。换一家银行也可以，但同样的问题通常会被再次发现。
MyCTOS 报告要钱吗？
MyCTOS 基本报告每年可免费查 2 次，但不含 CTOS 分数和 CCRIS 资料。含分数的 Score Report 需付费，约 RM27 至 RM27.90（含 SST，各来源略有出入），以结账时价格为准。
资料来源与核实
- Bank Negara Malaysia — CCRIS Report
- PIDM — What is Debt Service Ratio
- RinggitPlus — Debt Service Ratio (DSR) explained
- CTOS — What is DSR and why it matters
- iProperty — Bank Negara Malaysia's lending policies
- StashAway — CCRIS vs CTOS
- Finmart — CTOS check: free report, score and 2026 pricing
- Majalah Labur — 3 credit reporting agencies in Malaysia: CTOS, Experian and CBM
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
把净收入和现有供款发给我，我免费帮你算 DSR，并列出在 60% 和 70% 上限下分别可以借多少。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆