Vesta Garden @ Kota Permai，槟城大山脚
Jalan Bukit Minyak 旁一个规模不大的永久地契有地住宅区，只有 67 户双层住宅——65 间排屋加一对半独立屋，全部四房，直线距离 Billion Kota Permai 891 米、日新国中 1.2 公里。政府登记名称是 Taman Aman Permai，工程已完成 85%。准证价格区间横跨威省有地产业的外国人门槛，所以外国买家要逐间确认资格。
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Vesta Garden @ Kota Permai，槟城大山脚 项目速览
以下每一项数据均出自发展商官方公布资料或政府登记资料。两者都没有公布的内容，本页面一律不写。
- 项目名称
- Vesta Garden登记名称 Taman Aman Permai（百利镇）· 发展商 Thunderflash Realty Sdn Bhd
- 位置
- 大山脚 Kota PermaiMukim 14 第 33441 号地段，Jalan Bukit Minyak 旁，威中县
- 地契
- 永久地契发展商提交的广告写明「Hakmilik Kekal」，并注明没有权益限制
- 房型
- 双层排屋与半独立屋有地住宅，采用 G 表买卖合约
- 单位数
- 67 户A 型排屋 47 间、B 型排屋 18 间、C 型半独立屋 2 间
- 格局
- 四房三卫半独立屋广告标示四间浴室 · 登记面积 111 平方米起
- 设施
- 没有公布小型街区式住宅区；规划图上只看到一块绿地
- 完工
- 广告写 2026 年 9 月2026 年 10 月政府登记：完成 85%，整体状态为进度落后
- 政府准证
- 30664-1/09-2026/0887(A)-(L)有效期 2024 年 9 月 30 日至 2026 年 9 月 29 日 · 10 月 5 日查阅时未见新准证
- 外国买家
- 逐间确认排屋的准证价格区间横跨威省有地产业 RM1,000,000 门槛；半独立屋区间在门槛之上
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
看 Vesta Garden 之前，先弄清楚这六点
前四点是大山脚买家会考虑它的原因，后两点是签约前必须问清楚的事。资料全部来自发展商提交给房屋登记系统的广告，或登记本身；两边都没写的，我会直接说没有。
大山脚市区的永久地契有地屋
广告上打着「Hakmilik Kekal」，也写明土地没有租约、没有权益限制。在大山脚已经成熟的地段买排屋，这是买家能拿到最干净的地契形式，日后转售或重新贷款都少一层手续。
全区只有 67 户
一期、一块地：三排排屋，东边再一排，加上唯一的一对半独立屋。登记上没有后续期数，也没有高楼部分，规划图上看到的就是整个社区，邻居数量一目了然。
离日新国中 1.2 公里
日新国民型中学（SMJK Jit Sin）距离项目直线 1.2 公里，发展商自己的位置图也把它标了出来。很多家庭选大山脚就是为了华校，住在离校门 1.2 公里的地方，每天接送省下的是实实在在的时间。日新独中和这一带华小的实际车程，我可以另外帮你整理。
买菜和上高速都在 2.3 公里内
直线距离到 Billion Kota Permai 891 米、AEON Big 武吉敏惹 1.2 公里、南北大道如鲁收费站 2.3 公里。南面 3.1 公里就是武吉敏惹工业区，这一带不少上班族都在那里工作。
进度已经落后于广告日期
广告写的预计完工日期是 2026 年 9 月。到了 2026 年 10 月，政府登记显示工程完成 85%，整体状态是「Lewat」，也就是进度落后。按登记上第一份合约计算，最迟要在 2026 年 11 月 27 日交屋。签约之前，我会替你向发展商要书面的最新交屋日期。
公开资料不多，准证也要确认
建筑面积、有没有保安，这些广告上都没有写，我也找不到项目官网。标准地段尺寸（21 × 57、20 × 60 和 35 × 76 英尺）只见于公开资料中发展商较早一版的广告，半独立屋也没有公开图纸。登记上显示的广告准证在 2026 年 9 月 29 日到期，10 月 5 日查阅时还没有看到新的准证。这两件事都要向发展商确认，我会替你追。
整个项目，一次拆解清楚
这里的每一个数字，都来自发展商本身或政府登记资料。
选择房型
A 型排屋
47 间双层排屋，四房三卫。在发展商提交给政府登记的广告里，地段编号 1 到 47 的三排平行排屋就是这一型，面向 Jalan Bukit Minyak 后方的内部道路。登记上这一型的面积从 111 平方米（约 1,195 平方尺）起，排头排尾最大到 270 平方米。我读取登记当天，24 间记录为已售出，23 间尚未售出。
B 型排屋
18 间双层排屋，同样是四房三卫。广告上的规划图把它们标成 50 到 67 号，沿着东侧边界排成一列，旁边就是从 Jalan Bukit Minyak 进来的出入道路。登记上这一型的面积从 112 平方米（约 1,206 平方尺）起，最大 296 平方米。我读取当天，9 间已售出、9 间未售出；三个组成部分里，只有这一型在登记上标为进度正常。
C 型半独立屋
全区唯一的一对双层半独立屋，规划图上的 48 和 49 号，位于北端的绿地旁边。广告上写四房四卫，登记资料则是四房三卫，所以一定要看图纸。登记上的面积是 255 至 357 平方米。我读取当天，两间之中已有一间记录为售出。
项目现在走到哪一步
Vesta Garden 总平面图与位置图
Vesta Garden @ Kota Permai，槟城大山脚 在哪里
位于 Mukim 14 第 33441 号地段，从 Kota Permai 南缘的 Jalan Bukit Minyak 进出——夹在大山脚市区和如鲁交流道之间，东边是阿尔玛。
地图定位取自国家房屋登记系统中项目 30664-1 的坐标，与项目在 Google 地图上的标记相差约 30 米。距离均为从此点起算的直线距离。
- Billion 购物中心（Kota Permai）891 米直线距离
- 日新国民型中学（SMJK Jit Sin）1.2 公里直线距离
- AEON Big 武吉敏惹1.2 公里直线距离
- 南北大道如鲁收费站2.3 公里直线距离
- 武吉敏惹工业区3.1 公里直线距离
- AEON Mall 大山脚3.1 公里直线距离
- 大山脚 KTM 火车站3.5 公里直线距离
- KPJ 槟城专科医院4.3 公里直线距离
- 槟城大桥12.0 公里直线距离
政府登记名称是 Taman Aman Permai，项目编号 30664-1
发展商执照持有人是 Thunderflash Realty Sdn Bhd（30664）。Vesta Garden 是销售用的名字，登记系统和地契文件上用的是 Taman Aman Permai。这也是这家公司在国家登记系统里唯一的一个项目。
| 项目编号 | 登记名称 | 广告准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30664-1 | Taman Aman Permai — Type A, two-storey terrace | 30664-1/09-2026/0887(A)-(L) | 29 Sep 2026 | 47 | 4 / 3 | 完成 85% · 进度落后 |
| 30664-1 | Taman Aman Permai — Type B, two-storey terrace | 30664-1/09-2026/0887(A)-(L) | 29 Sep 2026 | 18 | 4 / 3 | 完成 85% · 进度正常 |
| 30664-1 | Taman Aman Permai — Type C, two-storey semi-detached | 30664-1/09-2026/0887(A)-(L) | 29 Sep 2026 | 2 | 4 / 3 | 完成 85% · 进度落后 |
| 合计 | 67 | 持牌发展商：Thunderflash Realty Sdn Bhd (30664) | ||||
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 10 月 5 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。你可以自己查：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=30664-1
登记 67 户，广告也是 67 户
登记系统把项目分成三个组成部分：47 间双层排屋、另外 18 间双层排屋，以及 2 间双层半独立屋，合计 67 户，与发展商广告上的总数和 A、B、C 三型的分法完全一致。2026 年 10 月 5 日的单位清单显示，34 户记录为已售出、33 户尚未售出：A 型 24 与 23，B 型 9 与 9，半独立屋 1 与 1。
准证价格区间与外国人门槛
准证登记的区间是：A 型 RM779,000 至 RM1,172,000，B 型 RM809,000 至 RM1,235,000，半独立屋 RM1,360,000 至 RM1,580,000。这是广告准证上的价格区间，不是任何一个单位的售价。外国个人在威省购买有地住宅，最低门槛是 RM1,000,000，所以排屋的区间正好横跨门槛，要按每一间在买卖合约上的价格逐间判断；半独立屋的两个数字都在门槛之上。土著保留单位则一律不开放给外国人。
G 表合约，24 个月，没有延期记录
有地住宅采用 G 表买卖合约，发展商必须在签约日起 24 个月内交出空屋。登记显示第一份合约的日期是 2024 年 11 月 27 日，最早一批买家应在 2026 年 11 月 27 日之前拿到钥匙，登记上没有已批准的延期。你自己的 24 个月从你的签约日起算，逾期交屋则按合约计算延迟赔偿。
完成 85%，准证日期要再核实
最新的 7(f) 进度报告显示三个组成部分都完成 85%。A 型和半独立屋标为进度落后，B 型标为进度正常，整体状态是落后；完工与合格证书（CCC）还没有记录。另外，登记上显示的广告准证在 2026 年 9 月 29 日到期，10 月 5 日查阅时没有列出新的准证；准备任何文件之前，我会先向发展商确认更新情况。
关于 Thunderflash Realty 雷光发展
发展商兼执照持有人是 Thunderflash Realty Sdn Bhd（广告上的中文名是雷光发展）。广告列出的总部是柔佛 Masai 的 Wisma Thunderflash（Taman Perindustrian Plentong），大山脚的分行设在 Pusat Perniagaan Permai Utama。公司在广告上的口号是「we build homes that last a lifetime」。
它的发展商执照编号是 30664/01-2029/0006(A)，有效期从 2024 年 1 月 4 日到 2029 年 1 月 3 日。建筑图则由威省市政厅（MBSP）批准，参考编号 MBSP/40/20-44/158 (12)；广告也注明土地没有租约、没有权益限制。
Vesta Garden 的产品很单纯：一小块地上的双层住宅，没有会所，也没有公布任何共用设施。好处是社区日后的开销低；相对地，价值就落在屋子本身、地契和地点上，而不是设施。
要老实说的是过往记录。Taman Aman Permai 是这张执照在国家登记系统里唯一的项目，所以我没办法在登记上指给你看同一家公司已经完工的旧项目，也找不到列出过往作品的官网。再加上工程在 85% 时被标为进度落后，更有理由亲自去工地，看已经盖起来的屋子做工如何，并且拿到书面的交屋日期。
常见问题
Vesta Garden 一共有多少间屋子？
一共 67 户：A 型双层排屋 47 间、B 型双层排屋 18 间、C 型双层半独立屋 2 间。发展商广告和政府登记的数字一致。
全区只有一期。2026 年 10 月 5 日登记显示 34 户已售出、33 户尚未售出。
Vesta Garden 是永久地契吗？
是。发展商提交给房屋登记系统的广告标明「Hakmilik Kekal」，即永久地契，并写明没有土地租约、没有权益限制。
这是采用 G 表合约的有地住宅，每一间都应有自己的个别地契。最终仍以签约时律师的土地查册为准。
Vesta Garden 有哪些房型？面积多大？
全部是双层、四房。排屋是三间浴室；半独立屋在广告上标示四间浴室，登记资料写三间，所以要看图纸确认。
广告没有印出建筑面积。登记上的面积是：A 型 111 至 270 平方米，B 型 112 至 296 平方米，C 型 255 至 357 平方米；同一型之间差距这么大，看起来是土地面积，排头排尾的地段比较大。公开资料中发展商较早一版的广告标示标准地段：A 型 21 × 57 英尺，B 型 20 × 60 英尺，C 型 35 × 76 英尺。A 型和 B 型的户型图已放在这一页；C 型户型图和地段面积表我可以发给你。
外国人、新加坡人可以买 Vesta Garden 吗？
部分可以，不是每一间。外国个人在威省买有地住宅，价格必须达到 RM1,000,000。排屋的准证区间从门槛以下到门槛以上都有，所以要按每一间的合约价格判断；半独立屋的两个数字都高于门槛。
外国人购买还需要州政府批准、批准时缴 3% 州征费、三年内不能转售，并适用非公民一律 8% 的印花税；土著保留单位不开放。持大马身份证、在新加坡或外地工作的买家不受这个门槛限制，人在国外也可以安排远程签约，流程问我。
Vesta Garden 什么时候完工交屋？
发展商广告写的是 2026 年 9 月。到 2026 年 10 月，政府登记显示工程完成 85%，整体状态为进度落后，完工证书还没有记录。
合约上，G 表规定从签约日起 24 个月内交屋。登记上第一份合约的日期是 2024 年 11 月 27 日，所以那一批买家的最迟交屋日是 2026 年 11 月 27 日。发展商目前的目标日期，我替你去问。
该选哪一排、哪一间？
先看规划图（就在这一页的图库里）。1 到 47 号是里面的三排；50 到 67 号沿东侧边界排成一列，旁边是出入道路；48 和 49 号是绿地旁的那对半独立屋。里面的几排离 Jalan Bukit Minyak 比较远，排头排尾的地段土地比较大。
目前还有 33 户没有记录为售出，位置上仍然有得选。告诉我你的要求，我把还剩的地段连同土地面积和朝向标在图上给你。
Vesta Garden 价格多少？有没有管理费？
唯一公开的价格资料是政府准证上的价格区间：A 型 RM779,000 至 RM1,172,000，B 型 RM809,000 至 RM1,235,000，半独立屋 RM1,360,000 至 RM1,580,000。这是广告准证上的区间，不是任何一个单位的售价；房产网站上的数字我不会转述。
发展商没有公布任何每月收费，广告上也没有写这是围篱保安社区。WhatsApp 我，我把最新价目表、剩余地段和各项收费用书面发给你。
Vesta Garden 和 Embun Hills 怎么比？
两种不同的有地生活。Vesta Garden 是 Kota Permai 市区地段上的 67 户永久地契住宅，没有公布共用设施，工程已到 85%。Embun Hills 在东面 5.8 公里的马章武莫，是 Paramount Property 的围篱保安城镇，有私人会所和中央公园，第一期预计 2028 年 8 月完工。
想早一点入住、要住在离日新 1.2 公里、离如鲁收费站 2.3 公里的地方，看这里；想要有保安、有会所的城镇，而且等得起，就把 Embun Hills 那一页也看一看。
住 Kota Permai 方便吗？孩子上学、出租有需求吗？
日常生活：直线距离到 Billion Kota Permai 891 米、AEON Big 武吉敏惹 1.2 公里、AEON Mall 大山脚 3.1 公里、KPJ 槟城专科医院 4.3 公里。Kota Permai 是成熟住宅区，商店、诊所、茶室都已经在营业。上学方面，日新国中直线 1.2 公里。
出租：这一带的租客主要是孩子在日新等学校上学的家庭，以及在南面 3.1 公里武吉敏惹工业区上班的人。租金数字我不报；想知道 Kota Permai 同类排屋目前实际租多少，问我，我给你看当下的成交和放租资料。
索取最新价目表与可售单位
发展商价格会调整，好的单位也卖得快。告诉我你的预算，以及你是自住还是投资——我会挑真正适合你的单位发过去，不是一份通用楼书。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山、吉隆坡与槟城新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡与海外的跨境买家，以及本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-05 · 最后核对日期 2026-10-07，依据发展商提交给房屋登记系统的广告、发展商较早一版的广告，以及房屋及地方政府部（KPKT）登记资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
30664-1 · TAMAN AMAN PERMAI
整体状态：Lewat — 进度落后
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Teres 2 层 Lewat | 4 / 3 | 111 – 270 m² | 47 | RM779,000.00 – RM1,172,000.00 | 85.00% |
| Rumah Teres 2 层 Lancar | 4 / 3 | 112 – 296 m² | 18 | RM809,000.00 – RM1,235,000.00 | 85.00% |
| Rumah Berkembar 2 层 Lewat | 4 / 3 | 255 – 357 m² | 2 | RM1,360,000.00 – RM1,580,000.00 | 85.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-08，项目代码 30664-1。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。