Embun Hills @ 槟城大山脚
紧邻大山脚森林保留地的 69.2 英亩永久地契围篱社区，第一期 201 户双层有地住宅——排屋、集群式半独立屋和半独立屋，每一户都是四房四卫。外国买家方面：集群屋和半独立屋的准证价格区间都高于威省有地房产 RM1,000,000 的门槛；排屋的区间跨过这条线，所以要按买卖合约价格逐个单位判断。
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Embun Hills @ 槟城大山脚 项目速览
以下每一项数据均出自发展商官方公布资料或政府登记资料。两者都没有公布的内容，本页面一律不写。
- 项目名称
- Paramount Embun Hills登记名称 Taman Bukit Embun · 执照持有人 Paramount Property (PG) Sdn Bhd
- 位置
- 大山脚 Jalan Kulim，马章武莫槟城威省，由威省市政厅（MBSP）批准；紧邻大山脚森林保留地
- 地契
- 永久地契发展商楼书写明永久地契、土地没有抵押、没有权益限制
- 整体规划
- 69.2 英亩 · 497 户围篱住宅另有 30 间双层店屋和 7.23 英亩公园绿地（发展商资料）
- 第一期单位数
- 201 户排屋 95 户 · 集群式半独立屋 92 户 · 半独立屋 14 户，楼书与登记一致
- 户型
- 2,230 至 2,518 平方尺 · 四房四卫地段 22′ x 70’、35′ x 70’、35′ x 75′
- 设施
- 私人会所与中央公园泳池、健身房、幼儿园、多用途礼堂、450 米慢跑道
- 完工
- 预计 2028 年 8 月发展商公布的日期 · 政府登记显示完成 34.69% 至 40.72%，进度正常
- 政府准证
- 30948-1/07-2028/0565(A)-(S)有效期 2025 年 7 月 15 日至 2028 年 7 月 14 日
- 外国买家
- 逐个单位判断集群屋与半独立屋的区间高于威省有地房产 RM1,000,000 门槛；排屋区间跨过门槛。须获州政府批准
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
关于 Embun Hills，询问之前该先知道的六件事
四件是大山脚家庭会把它放进名单的理由，两件是要先问清楚的事。六件都出自 Paramount 自己的楼书或政府登记。
永久地契，土地没有抵押
楼书写明永久地契，「土地抵押：无」「权益限制：无」。很多新项目在完工前土地都押在银行；这里发展商声明没有，签约时你的律师少追一份文件。
69.2 英亩里留了 7.23 英亩做公园
Paramount 划出 7.23 英亩做中央公园，有观景亭、木制迷宫、露天剧场、禅园和 450 米慢跑道，并表示会种植超过 550 棵本土树木。地段紧邻大山脚森林保留地，直线距离 Cherok Tokun 森林公园 2.3 公里，周末爬山不必开远路。
每户四间套房，其中一间在楼下
三种房型都是四房四卫，楼书特别注明楼下有一间方便长辈的套房。对三代同堂的家庭，这比外观重要：父母不必爬楼梯，也有自己的浴室。
从设计上省电省水
发展商表示每一户都是南北朝向，减少西晒；屋内预留太阳能板线管和电动车充电隔离开关，水龙头洁具采用 WELPS 节水认证产品。社区路灯用太阳能，会所屋顶装太阳能板并设雨水收集槽。
是有地住宅，但地契是分层地契
政府登记的买卖合约是 H 表，也就是分层产业合约。围篱保安社区加私人会所，法律上就是这样管理的；这代表拿到钥匙那天起就要付每月管理费和储备金。Paramount 没有公布金额，我帮你要书面的。
你买的是 497 户里的头 201 户
目前只有第一期在登记上。发展商说整个社区分大约四年建完，所以你入住之后，后面几期和店屋可能还在施工。楼书也没有写会所会不会跟第一期一起交付——签约前要问清楚，这决定你头一年实际用得到什么。
整个项目，一次拆解清楚
这里的每一个数字，都来自发展商本身或政府登记资料。
选择房型
双层集群式半独立屋
92 户集群式半独立屋（Cluster Semi-D），地段 35 尺 x 70 尺，建筑面积 2,509 平方尺，四间套房式卧室、三车位车棚，楼书另外写明侧边有 12 尺宽的花园地。集群屋除了一面侧墙，后墙也和邻居共用，所以门面比排屋宽，又不必负担整块半独立地段。我读取当天，登记显示 92 户里已售出 83 户。
双层半独立屋
14 户双层半独立屋，地段 35 尺 x 75 尺，建筑面积 2,518 平方尺，四房四卫。楼书对这个房型的说明比另外两种少很多，例如没有写车棚能停几辆车；我读取当天，登记显示 14 户全部尚未售出。如果你要的是这一种，先看下面的户型图，再向我要它在总规划图上的位置。
项目设施
取自 Paramount Property 的 Embun Hills 楼书。哪些设施会跟第一期一起交付，发展商没有公布。
私人会所
- 度假式泳池
- 健身房
- 幼儿园
- 多用途礼堂
- 会议室
中央公园
- 观景亭
- 木制迷宫
- 静心池
- 足底按摩步道
- 儿童游乐场
- 450 米慢跑道
- 阴瑜伽平台
- 露天剧场
- 禅园
- 体能训练公园
保安
- 入口保安亭
- 24 小时保安
- 围墙沿线闭路电视
- 每户大门电子锁
- 尽头路式街道布局
绿色设计
- 太阳能路灯
- 会所太阳能板
- 雨水收集槽
- 3R 资源回收中心
- 共享香草园
- 排屋后方绿化后巷
- 每户预留太阳能线管与电动车充电隔离开关
项目现在走到哪一步
走进 Embun Hills @ 槟城大山脚
Embun Hills @ 槟城大山脚 在哪里
位于大山脚东边马章武莫的 Jalan Kulim，这条路再往前就是吉打居林——直线距离圣安纳教堂 3.4 公里、SJK(C) Kay Sin 华小 927 米。
政府登记里 30948-1 的坐标（5.326567, 100.221801）落在槟岛上，对一个由威省市政厅批准、位于 Jalan Kulim 的项目来说显然不对。所以本页地图改用 Google 地图上「Embun Hills 发展工地」在马章武莫 Jalan Kulim 的位置，所有距离都是从这一点起算的直线距离。
- SJK(C) Kay Sin 华小（马章武莫）927 米直线距离
- 圣安纳教堂（St. Anne）3.4 公里直线距离
- AEON Mall 大山脚3.9 公里直线距离
- 金星华小（SJK(C) Kim Sen）4.6 公里直线距离
- 日新独立中学5.3 公里直线距离
- 大山脚 KTM 火车站7.0 公里直线距离
- KPJ 槟城专科医院8.5 公里直线距离
- 吉打居林高科技园（地图中心点）12.9 公里直线距离
- 槟城大桥17.7 公里直线距离
政府登记名称 Taman Bukit Embun，编号 30948-1——共 201 户
发展商执照持有人是 Paramount Property (PG) Sdn Bhd（30948），也就是 Paramount Property 在槟城的公司。Embun Hills 以马来文名称 Taman Bukit Embun 登记，这也是该执照持有人在国家登记系统里唯一的项目。
| 项目编号 | 登记名称 | 广告准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30948-1 | Taman Bukit Embun — two-storey terrace (Rumah Teres) | 30948-1/07-2028/0565(A)-(S) | 14 Jul 2028 | 95 | 4 / 4 | 完成 34.69% · 进度正常 |
| 30948-1 | Taman Bukit Embun — two-storey cluster (Rumah Kluster) | 30948-1/07-2028/0565(A)-(S) | 14 Jul 2028 | 92 | 4 / 4 | 完成 40.11% · 进度正常 |
| 30948-1 | Taman Bukit Embun — two-storey semi-detached (Rumah Berkembar) | 30948-1/07-2028/0565(A)-(S) | 14 Jul 2028 | 14 | 4 / 4 | 完成 40.72% · 进度正常 |
| 合计 | 201 | 持牌发展商：Paramount Property (PG) Sdn Bhd (30948) | ||||
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 10 月 2 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。你可以自己查：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=30948-1
登记 201 户，楼书也是 201 户
登记系统在同一张准证下列出三个组成部分：95 户排屋、92 户集群屋、14 户半独立屋，全部双层、四房四卫，合计 201 户，与 Paramount 楼书上的数字完全一致；这是整个社区规划 497 户围篱住宅中的第一期。我读取当天，登记显示 155 户已售出、46 户尚未售出：排屋 23 户、集群屋 9 户，以及全部 14 户半独立屋。
准证价格区间对外国买家说明了什么
广告准证登记的区间是：排屋 RM924,000 至 RM1,147,000，集群屋 RM1,101,000 至 RM1,200,000，半独立屋 RM1,190,000 至 RM1,202,000。这是广告准证上的价格区间，不是任何一个单位的售价。在威省，外国个人购买有地或有地分层房产的门槛是 RM1,000,000，所以集群屋和半独立屋的整个区间都在门槛之上，排屋的区间则跨过门槛：排屋能不能买，要按买卖合约价格逐个单位判断。无论哪一种，都需要州政府批准并缴付 3% 州政府征费。
H 表合约，36 个月，没有延期记录
买卖合约采用 H 表，也就是分层产业的合约格式——围篱社区以分层地契持有，所以有地住宅也用这一表——交屋期 36 个月，登记上没有已批准的延期。登记显示第一份合约日期是 2025 年 8 月 15 日，按那份合约计算，最迟交屋日是 2028 年 8 月 15 日。你自己的期限，从你的签约日起算 36 个月。
第一份合约之后 14 个月，工程完成约 35% 至 41%
最新报告显示排屋完成 34.69%、集群屋 40.11%、半独立屋 40.72%，项目状态为「lancar」（进度正常）。完工与合格证书（CCC）和交屋都还没有记录。楼书上写的预计完工日期是 2028 年 8 月——那是目标，不是合约承诺。
关于 Paramount Property
Paramount Property 是马来西亚交易所上市公司 Paramount Corporation Berhad（中文媒体称百乐门）旗下的房地产发展业务。它在槟城最为人熟悉的是峇都加湾的 Utropolis，登记上执照持有人的营业地址也在那里；发展商新闻稿把 Embun Hills 称为集团在槟城的第三个项目。
同一份新闻稿公布 Embun Hills 的发展总值为 RM4.6 亿，占地 69.2 英亩：497 户围篱双层住宅、69 户围篱范围以外的住宅，以及 30 间名为 The Shoppes @ Paramount Embun Hills 的双层店屋，预计分大约四年建完。项目在 2025 年 8 月 3 日正式推介，展销厅设在大山脚 Icon City，直线距离工地 8.0 公里。
楼书里的绿色设计写得够具体，可以到现场核对：每户南北朝向、超过 550 棵本土树木、保留和移植的树木比规定多 55%、低挥发性有机物油漆，并有树艺师监督移植。如果这些是你买这里的原因，可以要求看园景规划图。
老实说一点：Paramount Property (PG) Sdn Bhd 在房屋登记系统里只有这一个项目，所以这张执照下没有已完工的项目可以去看，你能参考的是整个集团的记录。登记资料里的地图坐标也填到了槟岛上，属于申报错误。这两点单独看都不算警讯，但都提醒你要仔细读合约和地契资料，而不是只看楼书。
常见问题
Embun Hills 一共有多少个单位？
第一期 201 户：95 户双层排屋、92 户双层集群式半独立屋、14 户双层半独立屋。楼书和政府登记的数字一致。
整个社区规划在 69.2 英亩土地上建 497 户围篱住宅，另有 30 间双层店屋。发展商新闻稿还提到 69 户位于围篱范围以外的住宅。
Embun Hills 是永久地契吗？
是。发展商楼书写明永久地契，土地没有抵押，也没有权益限制。
虽然是有地住宅，但登记上的买卖合约是 H 表，也就是围篱保安社区内的分层地契。地契年限和地契类型，最终以签约时律师的查册结果为准。
Embun Hills 有哪些房型？面积多大？
排屋：地段 22′ x 70’，建筑面积 2,230 平方尺。集群式半独立屋：地段 35′ x 70’，2,509 平方尺，侧边有 12 尺宽花园地。半独立屋：地段 35′ x 75’，2,518 平方尺。全部双层、四房四卫。
楼书另外注明排屋和集群屋有楼下长辈房、步入式衣帽间和可停三辆车的车棚。本页的户型图取自发展商向政府登记提交的广告。
外国人、新加坡人可以买 Embun Hills 吗？
要看是哪一户。在槟城威省，外国个人购买有地或有地分层房产，价格必须达到 RM1,000,000。集群屋和半独立屋的准证区间都在门槛以上；排屋的区间是 RM924,000 至 RM1,147,000，所以只有买卖合约价格达到门槛的排屋才符合资格。
此外须获州政府批准，批准时缴付 3% 州政府征费；非公民购买住宅一律缴 8% 印花税；购入后三年内不能转售；土著保留单位不开放给外国人。持大马身份证、在新加坡或外地工作的买家不受这个门槛限制，人在外地怎么签约、怎么办贷款，可以问我。
Embun Hills 什么时候完工交屋？
楼书写的预计完工日期是 2028 年 8 月。2026 年 10 月政府登记显示三种房型完成 34.69% 至 40.72%，进度正常。
合约上，H 表规定从你的签约日起 36 个月内交屋。登记上第一份合约的日期是 2025 年 8 月 15 日，所以按那份合约，最迟是 2028 年 8 月 15 日。
排屋、集群屋、半独立屋，该选哪一种？
先想清楚家里几辆车、几代人同住。排屋用最窄的地段给你四间套房；集群式半独立屋门面更宽、多一块侧边花园地，建筑面积多大约 280 平方尺；半独立屋地段最深，但总共只有 14 户。
登记可以告诉你还剩什么：我读取当天，排屋还有 23 户、集群屋 9 户、半独立屋 14 户未售出。向我要总规划图，看看剩下的地段哪些面向公园、哪些靠围墙、哪些离 Jalan Kulim 最近。
Embun Hills 价格多少？管理费多少？
我只转述政府准证上的价格区间：排屋 RM924,000 至 RM1,147,000，集群屋 RM1,101,000 至 RM1,200,000，半独立屋 RM1,190,000 至 RM1,202,000——这是广告准证上的区间，不是任何一个单位的售价。
围篱社区的每月管理费和储备金，发展商没有公布。WhatsApp 我，我把最新价目表、剩余地段和书面的收费发给你。
Embun Hills 和 Paramount 在峇都加湾的 Utropolis 怎么比？
同一个集团，完全不同的产品。Utropolis 是峇都加湾的高楼社区，本站的 Sensasi 和 Savana 就是那里的公寓项目；Embun Hills 是大山脚这一边的双层有地住宅，直线距离峇都加湾工业园 14.4 公里。
想在峇都加湾工业区和大学城一带住公寓，看 Utropolis；想要有车棚、有花园的房子，生活圈在大山脚的学校或居林那一边，看 Embun Hills。
住 Jalan Kulim 方便吗？孩子读华小、独中远不远？
直线距离：SJK(C) Kay Sin 华小 927 米、金星华小 4.6 公里、日新独立中学 5.3 公里、AEON Mall 大山脚 3.9 公里、KPJ 槟城专科医院 8.5 公里。发展商规划在社区入口建 30 间店屋。华小学额和实际车程，我可以另外整理给你。
出租方面：这里的四房有地住宅，适合在居林高科技园（地图中心点直线 12.9 公里）或大山脚、北赖工业区上班的家庭和主管级租客。租金数字我不报。大山脚的有地住宅多数是买来自住的，出租只能当后备方案，不要当成主要计划。
索取最新价目表与可售单位
发展商价格会调整，好的单位也卖得快。告诉我你的预算，以及你是自住还是投资——我会挑真正适合你的单位发过去，不是一份通用楼书。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山、吉隆坡与槟城新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡与海外的跨境买家，以及本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-02 · 最后核对日期 2026-10-07，依据Paramount Property 的项目页面、楼书与新闻稿，以及房屋及地方政府部（KPKT）登记资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
30948-1 · TAMAN BUKIT EMBUN
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Berkembar 2 层 Lancar | 4 / 4 | — | 14 | RM1,190,000.00 – RM1,202,000.00 | 40.72% |
| Rumah Kluster 2 层 Lancar | 4 / 4 | — | 92 | RM1,101,000.00 – RM1,200,000.00 | 40.11% |
| Rumah Teres 2 层 Lancar | 4 / 4 | — | 95 | RM924,000.00 – RM1,147,000.00 | 34.69% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-08，项目代码 30948-1。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。