Grains Residences @ 槟城大山脚
单栋 45 层、401 户永久地契服务式公寓，楼下是 14 间商铺，坐落在 Bandar Perda，直线距离 KPJ 槟城专科医院 458 米。六种户型，从开放式单位到双钥匙单位，425 至 1,162 平方尺；政府登记显示大楼已盖到 46.18%。准证价格区间横跨威省对外国买家的最低门槛，所以外国人能不能买，要按单位、以买卖合约价格逐一判断。
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Grains Residences @ 槟城大山脚 项目速览
以下每一项数据均出自发展商官方公布资料或政府登记资料。两者都没有公布的内容，本页面一律不写。
- 项目名称
- Grains Residences登记名称 Pangsapuri Servis Bijirin · ZNEN Group 项目，执照持有人 ZNEN Landmark Development Sdn Bhd
- 位置
- 大山脚 Bandar Perda槟城威省威中县（Seberang Perai Tengah）· 直线距离大山脚 KTM 火车站 1.2 公里
- 地契
- 永久地契发展商官网写明，发展商向政府登记提交的广告也注明「Kekal」（永久地契）· 最终以签约时律师的查册结果为准
- 建筑
- 1 栋 · 45 层服务式公寓建在 14 间商铺之上，发展商称总面积 25,187 平方尺
- 单位数
- 401 户登记的单位清单从 7 楼排到 43A 楼 · 标准层每层 11 户
- 户型
- 425 至 1,162 平方尺六种：开放式、两房、三房、四房，以及三房双钥匙
- 设施
- 底层、7 楼与顶楼无边际泳池、普拉提室、健身房、四座主题花园与空中休息廊
- 完工
- 预计 2028 年 6 月发展商公布的日期 · 政府登记显示完成 46.18%，进度正常
- 政府准证
- 30059-1/12-2026/1371(A)-(S)有效期 2023 年 12 月 28 日至 2026 年 12 月 27 日
- 外国买家
- 按单位逐一判断准证价格区间横跨威省外国个人购买分层产业的 RM500,000 门槛 · 须州政府批准
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
关于 Grains Residences，询问之前该先知道的六件事
四件是威省买家会把它放进名单的理由，两件是签约之前要先问清楚的事。每一件都查得到出处：发展商官网、政府登记，或注明日期的报道。
Bandar Perda 里的永久地契
发展商写明这是永久地契。Bandar Perda 是大山脚老街场西北边的规划新镇，而威省大多数新高楼都盖在更外围的地段。在一个已经成熟的市镇里拿到永久地契的分层地契，是很多人来问这栋楼的第一个原因。
医院 458 米，火车站 1.2 公里
从登记坐标量直线距离：KPJ 槟城专科医院 458 米，大山脚 KTM 火车站 1.2 公里，威省理工学院（Politeknik Seberang Perai）1.9 公里。这三个地点已经说明谁会住、谁会租：医院员工、搭火车通勤的人和学生。
一层楼里六种户型
最小是 425 平方尺的开放式单位，最大是 1,162 平方尺的双钥匙单位；中间有 725 平方尺的两房，以及同样 1,020 平方尺、分别隔成两房、三房或四房的三种格局。同一栋楼，单身租客、小两口和三代同堂都找得到合适的。
政府登记查得到，进度正常
国家房屋登记系统把项目列为 30059-1，401 户全数在册，工程完成 46.18%，状态为「lancar」（进度正常）。我读取当天，登记显示 228 户已售出、173 户尚未售出，楼层和户型都还有得选。
交屋期已经延长过一次
登记显示已批准延期 12 个月：H 表合约的交屋期从 36 个月变成 48 个月，第一份合约的交屋日从 2027 年 4 月 14 日延到 2028 年 4 月 14 日。发展商官网写的预计完工日期是 2028 年 6 月，而广告准证只到 2026 年 12 月 27 日。签约前要问清楚：你那份合约写的是哪一个交屋期。
地不大、楼很高，发展商也还年轻
发展商自己的说法是：401 户公寓加 14 间商铺，总面积 25,187 平方尺——以 45 层的高度来说，占地相当紧凑。停车位怎么分配、有几部电梯、每月管理费多少，官网文字都没有写。ZNEN Group 说自己成立于 2020 年，我在登记系统里也只找到这家执照持有人名下的这一个项目。缺的答案，我帮你要书面的。
整个项目，一次拆解清楚
这里的每一个数字，都来自发展商本身或政府登记资料。
设施，按楼层分
设施名称和楼层取自 EdgeProp.my 2026 年 8 月 26 日的项目专题报道。发展商官网以两页设施说明图公布（见下方图片），另外也展示了健身房。
入口与社区空间
- 主大堂
- Festive Garden 节庆花园
- Hobbit Garden 花园
- 多用途礼堂
- 展示廊
- 祈祷室（Surau）
Coastal Garden 海岸花园
- 无边际泳池
- 水疗池／按摩池
- 泳池平台
- 池畔休息区
- 戏水泻湖
- 沙滩步道
- 花园草坪
- 户外淋浴角
- 天篷吧台
- 开放草坪
- 烧烤区
- 露天用餐平台
- 木栈道
- 普拉提室
- 景观土丘
- 儿童游戏土丘
- 雾景土丘
Sky Garden 空中花园
- 空中花园
- 空中休息廊
- 休闲吧台
- 水景
- 空中花园步道
- 空中露天用餐区
- 花园休憩区
项目现在走到哪一步
Grains Residences @ 槟城大山脚 全部 6 种户型图
一共六种户型，下面六张图纸都是发展商自己的，取自发展商官网。每张图纸都印有面积和房间数，发展商向政府登记提交的广告上也是同样的面积：A 型 425 平方尺，B 型 725 平方尺，C、C1、C2 三型 1,020 平方尺，D 型 1,162 平方尺。每种户型各有多少户，发展商没有列出数字，但每张图纸都附有位置图，标明该户型在楼层的哪个位置、分布在哪些楼层。按这些位置图去数：A 型 36 户、B 型 144 户、C 型 48 户、C1 型 37 户、C2 型 98 户、D 型 38 户，加起来正好是登记的 401 户。这是我自己数出来的，你看中的单位仍请以买卖文件为准。
走进 Grains Residences @ 槟城大山脚
Grains Residences @ 槟城大山脚 在哪里
槟城威省威中县（Seberang Perai Tengah）的 Bandar Perda——大山脚老街场西北边的规划新镇。从登记坐标量直线距离，KPJ 槟城专科医院 458 米，大山脚 KTM 火车站 1.2 公里。
地图定位取自国家房屋登记系统中项目 30059-1 的坐标，不是发展商办公室，也不是旁边的地标。距离均为从此点起算的直线距离。
- KPJ 槟城专科医院458 米直线距离
- 大山脚 KTM 火车站1.2 公里直线距离
- 威省理工学院（Politeknik Seberang Perai）1.9 公里直线距离
- Mydin 大山脚2.6 公里直线距离
- 日新独立中学2.9 公里直线距离
- 如鲁 Auto City3.7 公里直线距离
- 诗布朗再也医院4.3 公里直线距离
- Sunway Carnival Mall，诗布朗再也5.4 公里直线距离
- 槟城大桥10.3 公里直线距离
政府登记编号 30059-1——401 户，工程完成 46.18%
发展商执照持有人是 ZNEN Landmark Development Sdn Bhd（30059）。Grains Residences 在登记系统里用的是马来文名称 Pangsapuri Servis Bijirin——「bijirin」就是马来文的「谷物」——所以用英文名去查是查不到的。在国家登记系统里，我只找到这家公司名下的这一个项目。
| 项目编号 | 登记名称 | 广告准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30059-1 | Pangsapuri Servis Bijirin (Grains Residences) — serviced apartments, 45 storeys | 30059-1/12-2026/1371(A)-(S) | 27 Dec 2026 | 401 | 1–4 / 1–3 | 完成 46.18% · 进度正常 |
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 10 月 2 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。你可以自己查：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=30059-1
登记 401 户，发展商官网也是 401 户
登记系统把项目列为一个组成部分：45 层大楼内 401 个服务式公寓单位，一至四房、一至三间浴室。单位清单从 7 楼排到 43A 楼：7 楼 3 户，其中 36 层每层 11 户，43A 楼 2 户，加起来正好 401 户。楼层编号跳过 14、24、34，改用 13A、23A、33A。我读取当天，登记显示 228 户已售出、173 户尚未售出。发展商所说的 14 间商铺不在这份房屋登记之内。
准证价格区间与外国人资格
广告准证登记的最低价是 RM136,000，最高价是 RM719,000。这是广告准证上的价格区间，不是任何一个单位的售价。在槟城威省，外国个人购买分层产业的门槛是 RM500,000（外国公司是 RM1,000,000），区间正好横跨这条线：能不能买，要按单位、以买卖合约上的价格逐一判断。符合门槛的单位仍须州政府批准、批准时缴 3% 州征费，并缴非公民一律 8% 的印花税；属于可负担房屋类别或土著保留配额的单位，不开放给外国人。
H 表合约，36 个月延长到 48 个月
买卖合约采用 H 表（分层产业）。原本的交屋期是 36 个月，登记上记录了一次已批准的 12 个月延期，变成 48 个月。以 2024 年 4 月 14 日的第一份合约计算，交屋日从 2027 年 4 月 14 日延到 2028 年 4 月 14 日。签约前请要求看延期批文，并确认你那份合约写的是哪一个期限——迟交屋赔偿就是从那一条算起的。
完成 46.18%，入伙证还没出
最新报告显示大楼完成 46.18%，状态为「lancar」（进度正常）。完工与合格证书（CCC）和交屋日期都还没有记录。发展商官网写的预计完工日期是 2028 年 6 月——那是目标，不是合约承诺。登记上显示的广告准证在 2026 年 12 月 27 日到期；如果你在那之后才买，更新后的准证是要先确认的一项。
关于 ZNEN Group
ZNEN Group 自我介绍是一家成立于 2020 年、总部设在槟城的产业发展集团，由承包商转型为发展商，过去替北马多家发展商承建项目，之后才自己开发。官网没有列出那些承建过的项目名称。
Grains Residences 由 ZNEN Landmark Development Sdn Bhd（1335792-W）开发。发展商官网列出的房屋发展商执照是 30059/04-2027/0058(A)，有效期 2022 年 4 月 21 日至 2027 年 4 月 20 日；建筑图则的批准单位是威省市政厅（Majlis Bandaraya Seberang Perai）。公司办公室在 36 Lorong Perda Selatan 2, Bandar Perda——和项目同一个市镇。
发展商自己的说法是：401 户服务式公寓「悬」在 14 间商铺之上，组成一栋 45 层的综合大楼，对象是想要看得到绿意、日常采买又方便的家庭。户型也印证这一点：六种户型里有三种是 1,020 平方尺的家庭格局。
关于过往记录，老实说一句：我在国家登记系统里找不到这家执照持有人名下已经完工的项目，而这个项目的交屋期也已经获批延长 12 个月。这两点都不代表大楼一定会迟交，登记今天也标示进度正常；但这代表你应该仔细读合约里的交屋期和延迟赔偿条款，并且请发展商说明它的团队承建过哪些已完工的大楼，亲自去看一栋。
常见问题
Grains Residences 一共有多少个单位？
单栋 45 层，共 401 户服务式公寓，楼下另有 14 间商铺。发展商官网和政府登记的住宅总数一致。
登记的单位清单从 7 楼排到 43A 楼：7 楼 3 户，其中 36 层每层 11 户，43A 楼 2 户。
Grains Residences 是永久地契吗？
是，这是发展商的说法：官网写明永久地契（freehold），发展商向政府登记提交的广告也把土地地契列为「Kekal」（永久）。
同一份广告注明土地没有抵押负担（Bebanan Tanah: Tiada），并印有一项权益限制：未经州政府批准，这块地不得转让、抵押或出租。这三点的正式确认，都是签约前律师做的土地查册；也请律师说明，买进和日后转售时这项批准怎么办理。
Grains Residences 有哪些户型？面积多大？
六种户型，425 至 1,162 平方尺。按发展商自己的图纸和它向政府登记提交的广告所印：A 型开放式单位 425 平方尺；B 型两房 725 平方尺；C、C1、C2 三型同为 1,020 平方尺，分别是三房、两房和四房；D 型三房双钥匙 1,162 平方尺。
六张图纸都放在本页的户型图部分，每张都附有位置图，标明该户型在楼层的哪个位置。需要原尺寸的图档并排比较，我也可以发给你。
外国人、新加坡人可以买 Grains Residences 吗？
有些单位可能可以，有些不行。在槟城威省，外国个人购买分层产业必须达到 RM500,000（外国公司 RM1,000,000），而这里的准证价格区间是 RM136,000 至 RM719,000，所以要按单位、以买卖合约价格逐一判断。
单位过了门槛，还要州政府批准、批准时缴 3% 州征费、缴非公民一律 8% 的印花税，而且三年内不能转售；可负担房屋类别和土著保留配额的单位不开放给外国人。持大马身份证、人在新加坡或外地工作的买家不受门槛限制，签约可以安排远程办理——告诉我你看中哪个户型，我替你查。
Grains Residences 什么时候完工交屋？
发展商官网写的预计完工日期是 2028 年 6 月。2026 年 10 月政府登记显示大楼完成 46.18%，进度正常。
合约上，登记显示采用 H 表，交屋期已获批从 36 个月延长到 48 个月。以 2024 年 4 月 14 日的第一份合约计算，就是 2028 年 4 月 14 日。你自己的交屋日，要看你那份合约写的期限和你的签约日期。
该选哪一种户型？
先想清楚谁来住。单身租客或医院轮班的员工，425 平方尺的开放式单位就够；小两口或第一间房，看 725 平方尺的 B 型。一家人的话，三种 1,020 平方尺的格局差别只在怎么隔：C1 是两间大房，C 是三房，C2 隔成四间较小的房。发展商的图纸把这三型和 D 型都标为角头单位。
1,162 平方尺的 D 型是双钥匙设计，适合父母和成年子女同住又各自有门，或者自己住一边、另一边出租。每张图纸上的位置图标明户型所在位置：A 型是 03A 号单位；B 型是 05、06、09、10 号；C1 型是 03 号；D 型是 02 号；C 型是 8 至 23 楼的 07、08、11 号，这三个位置在 23A 至 43 楼则是 C2 型，另外每个住宅楼层的 01 号也是 C2 型。决定之前，先问我目前还剩哪些单位。
Grains Residences 价格多少？管理费多少？
我只公布一项公开的价格资料，就是政府准证上的价格区间：RM136,000 至 RM719,000——这是广告准证上的区间，不是任何一个单位的售价。房产网站上的数字我不会转述。
发展商没有以文字公布每月管理费和储备金。WhatsApp 我，我把最新价目表、剩余单位和书面的收费发给你。
Grains Residences 和 Embun Hills 怎么比？
同样在大山脚，却是两种相反的答案。Grains Residences 是成熟市镇 Bandar Perda 里的 45 层服务式公寓，425 至 1,162 平方尺。Embun Hills 在直线 8.1 公里外的 Jalan Kulim，是有围篱保安的有地住宅社区，第一期是 2,230 至 2,518 平方尺的双层住宅。
想要面积小、锁门就走、旁边有医院和火车站的，选高楼；需要四房、车廊和院子、不介意什么都要开车的，选有地社区。按各自发展商的说法，两者都是永久地契。
住 Bandar Perda 方便吗？孩子上学、出租有需求吗？
日常生活：直线距离到 KPJ 槟城专科医院 458 米、大山脚 KTM 火车站 1.2 公里、Mydin 大山脚 2.6 公里、日新独立中学 2.9 公里、Sunway Carnival Mall 5.4 公里。到槟城大桥是 10.3 公里，在槟岛上班的话每天都要过桥。大山脚的华小和国民型中学选择不少，实际距离和校车路线，我可以另外整理给你。
出租：最可能的租客是医院员工、1.9 公里外威省理工学院的学生和教职员，以及搭火车通勤的人。租金数字我不报。另外要记得，服务式公寓的水电和门牌税通常按商业费率计算——打算买来出租的话，先问我这里实际适用哪一种。
索取最新价目表与可售单位
发展商价格会调整，好的单位也卖得快。告诉我你的预算，以及你是自住还是投资——我会挑真正适合你的单位发过去，不是一份通用楼书。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山、吉隆坡与槟城新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡与海外的跨境买家，以及本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-02 · 最后核对日期 2026-10-07，依据ZNEN Group 的 Grains Residences 官网、发展商向政府登记提交的广告、EdgeProp.my 2026 年 8 月 26 日专题报道，以及房屋及地方政府部（KPKT）登记资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
30059-1 · PANGSAPURI SERVIS BIJIRIN
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pangsapuri Servis 45 层 Lancar | 1, 2, 3, 4 / 1, 2, 3 | — | 401 | RM136,000.00 – RM719,000.00 | 46.18% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-08，项目代码 30059-1。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。