e.Sentral SmartCity，莎阿南 Seksyen U5、Subang Bestari —— 法定申报名称为 SENTRAL ELIT

第一期发售 973 个单位，法律只保护其中 774 个

按发展商自己的数字，第一期是 774 个服务式公寓 + 186 个「LoSo」单位 + 13 个商铺单位 = 973。而发展商执照与APDL只针对 774 个服务式公寓申报。另外 199 个单位完全在《房屋发展（控制与许可）法令》的范围之外 —— 而偏偏就是这 199 个单位，无论是建筑面积、分型单位数、所在楼层、地契类型还是价格，没有任何人公布过，包括发展商自己。这不是我资料查得不够，这就是这个产品的结构。

这个项目有十二处对不上的地方 —— 每一处都附出处

以下没有一条是传闻。每一条都出自法定销售广告申报资料、发展商自己的宣传册或网站、认证机构登记册、马交所披露的新闻报道，或具名门户网站。凡发展商自己的两份文件互相矛盾之处，两者都列出。

六个已申报型号、四种申报面积 —— 以及四种完全没有分型表的营销产品

前四行全部取自法定销售广告申报资料的法定分型表：单位数、建筑面积，以及各型号法定申报的最低与最高售价。法定申报的每单位售价区间：RM270,000 至 RM597,000，完全依照法定销售广告资料所申报，并在发展商自己的宣传册法定资料栏中一字不差地重印。此区间只涵盖 774 个已申报的服务式公寓单位。这是营销资讯，不是价格表，不是报价，也不是任何要约。 之后三行是法定申报管不到的营销产品 —— 在那里，发展商只公布一个型号字母和一张图，别的什么都没有。

发展商没有公布这个型号的可取得平面图。法定分型表公布了它的面积、单位数与售价。

A 型与 A1 型 —— 554 平方英尺 · Mampu Milik 可负担单位

155 个单位 · 申报 51.47 平方米 · 1 房 + 1 工作间 · 1 浴室

554 平方英尺1 房 + 1 工作间1 浴室申报 155 个单位申报价：RM270,000 – RM270,000SAMM / Mampu Milik

这是可负担部分，在法定分型表中申报为 Mampu Milik，在宣传册中标为 「Pangsapuri Perkhidmatan Mampu Milik」。其法定申报售价为 最低 RM270,000、最高 RM270,000 —— 是一个受控的单一数字，不是区间。计划名称为 SAMM，由雪兰莪州房屋与房产局（LPHS）管理，而 SAMM 不是 Rumah Selangorku：发展商自己的 SAMM 页面把两者当作不同计划处理。「+1」是工作间，不是第二间卧房 —— 申报文件自己的房间清单写的是 1 间卧房、1 间工作间、1 间浴室，加客厅、餐厅与厨房。某门户网站印成「1+1 bedrooms」，某个已过期的广告标题把 554 平方英尺的单位打成「2 Bedroom」；两者都是错的。没有任何来源对本项目任何型号作出双钥匙（dual key）的说法，房间清单里也没有任何内容支持这种说法。

询问 Mampu Milik 申请资格

这个型号没有公布可取得的平面图。其面积、单位数与申报售价取自法定分型表。

A2 型与 A3 型 —— 554 平方英尺 · 公开市场

35 个单位 · 申报 51.47 平方米 · 1 房 + 1 工作间 · 1 浴室

554 平方英尺1 房 + 1 工作间1 浴室申报 35 个单位申报价：RM432,000 – RM432,000

与 A、A1 型同一个 51.47 平方米的平面，只是申报在公开市场而非可负担计划之下，法定申报售价为 最低 RM432,000、最高 RM432,000。774 个单位中只有 35 个申报为这个型号 —— 全楼最小的一群。房间清单相同：1 间卧房、1 间工作间、1 间浴室，加客厅、餐厅与厨房。这是营销资讯，不是价格表，不是报价，也不是任何要约。

索取 A2 / A3 型平面图

B 型 —— 678 平方英尺

440 个单位 · 申报 62.99 平方米 · 2 房 · 2 浴室 · 阳台

678 平方英尺2 房2 浴室阳台申报 440 个单位申报价：RM513,000 – RM516,000

这是全楼的主力产品：774 个已申报单位中占 440 个，超过一半。房政部副本申报建筑面积 62.99 平方米，宣传册法定资料栏为 63；发展商以 678 平方英尺推广，与两者换算后误差均在 1 平方英尺之内（我的换算：62.99 平方米 = 678.0 平方英尺）。申报文件自己的房间清单为 2 间卧房、2 间浴室，加客厅、餐厅、厨房与阳台。法定申报售价 RM513,000 至 RM516,000。阳台面积、楼层净高与装修程度，没有任何人公布过。这是营销资讯，不是价格表，不是报价，也不是任何要约。

索取 B 型平面图

这个型号没有公布可取得的平面图。其面积、单位数与申报售价取自法定分型表。

C 型 —— 815 平方英尺

144 个单位 · 申报 75.72 平方米 · 3 房 · 2 浴室 · 阳台

815 平方英尺3 房2 浴室阳台申报 144 个单位申报价：RM594,000 – RM597,000

最大的已申报型号，也是申报 PDF 叙述页唯一没写错建筑面积的型号。申报 75.72 平方米（宣传册资料栏为 75.69），以 815 平方英尺推广；我的换算为 815.1 平方英尺，数字对得上。房间清单：3 间卧房、2 间浴室，加客厅、餐厅、厨房与阳台。法定申报售价 RM594,000 至 RM597,000，也就是整个计划申报区间的上限。这是营销资讯，不是价格表，不是报价，也不是任何要约。

索取 C 型平面图

发展商自己的 LoSo 页面上只有四个型号字母、四张图和一句营销文案。再没有别的可展示，所以本页也不展示别的。

LoSo 单位，D / E / F / G 型 —— 完全没有数字

共 186 个单位 · 在《房屋发展（控制与许可）法令》之外

不在法定申报内未公布建筑面积未公布分型单位数未公布楼层未公布地契类型不存在任何法定售价

186 个 LoSo 单位的建筑面积、分型单位数、楼层与价格，没有一项被公布过 —— 发展商没有，任何人也没有。目前存在的数字只有某门户网站的汇总：450–597 平方英尺、最多 2 个房间（PropertyGuru 的「e.Sentral SmartCity」项目档）；186 这个总数则是发展商自己的。宣传册完全没有 LoSo 分型表，而宣传册的法定资料栏也管不到它们。发展商从未说明「LoSo」是什么的缩写。而由于这些单位在《房屋发展（控制与许可）法令》之外，它们没有法定售价，将来也不会有 —— 房政部没有管辖权去申报一个。

索取 LoSo 分型表与合约

发展商的商铺页面列出 G1–G8、G9 与 G10–G13 的型号，有平面图图像，但没有任何尺寸。

商铺，G1–G13 型 —— 情况相同

共 13 个单位 · 在《房屋发展（控制与许可）法令》之外

不在法定申报内未公布建筑面积未公布楼层不存在任何法定售价商业分层地契未经确认

十三个型号编码，与发展商声称的 13 个商铺单位数量吻合 —— 但这个吻合是我对编码的算术，是一个一致性检查，不是一份已公布的分型表。它们任何一个的建筑面积与楼层都没有公布。任何地方唯一的数字是某门户网站的 「最大 1,905 平方英尺」（PropertyGuru 的「e.Sentral SmartCity」项目档）。请注意标号的冲突：LoSo 页面上的 TYPE G 与商铺页面上的 G1–G13，是同一个发展商网站上的两种不同产品。与 LoSo 单位一样，这些单位在《房屋发展（控制与许可）法令》之外，不适用附表 H。

索取商铺分型表与合约

没有东西可以展示。这些是空白，而本页如实把它们印成空白。

一份完整的分型表本该告诉您什么 —— 而这里没有

没有任何人公布过

空白如实印成空白不如直接问我

B 型与 C 型的阳台面积。楼层净高与层高。任何单位是清水房、半装修还是全装修，以及厨具、衣柜与空调配置包含哪些。任何型号的朝向。分型停车位配额 —— 两份法定资料栏只印了「Unit Parkir: 2」，而都没有说明 2 是每单位还是总数。电梯数量与电梯／单位比例。186 个 LoSo 与 13 个商铺单位占用哪些楼层，以及第 1 至 9 层是什么用途。155 个 Mampu Milik 单位是否与公开市场单位共用电梯核心。以上每一项，所有已公布来源都没有回答。找我，我会把它们以书面向 HCK Bestari 提出。

把我的问题转给 HCK Bestari

以上建筑面积取自法定销售广告申报资料的法定分型表，以及发展商自己公布的平方英尺数字，两者换算后误差在 1 平方英尺之内。它们不是取自申报 PDF 的叙述页 —— 那里印的是「550 / 673 / 815 Meter Persegi」，单位错了，三个数字里还有两个也错了。以上每一个价格都只是该型号的法定申报最低与最高售价，不是别的任何东西。这是营销资讯，不是价格表，不是报价，也不是任何要约。

艺术构想图 —— 每一张都注明主体内容并标明确认等级

以上六张图全部出自发展商自己的素材集，每一张的主体内容都由发展商自己的档案标题确认 —— 没有一张是单凭档名推断的。发展商首页上另有四张轮播图被刻意不采用：它们的档案标题没有指明主体，图集标记里也没有图说或替代文字，为它们写图说就等于猜测，而本页不猜测图片内容。任何人都没有公布过带日期的施工进度照片，也没有任何可取得的楼层平面或钥匙图。发展商自己的免责声明写明：其资讯可能变更，不构成要约或合约，所有效果图均为艺术构想图，且发展商可在竣工前修改建筑、发展项目或单位。

莎阿南 Seksyen U5、Subang Bestari —— 以「Damansara West」推广，法定申报为 U5

没有任何政府登记册公布过本项目的坐标，也没有任何法定文件印出街道地址，所以下面这个定位点是法定申报的区段，不是申报坐标，并已如实标明。法定申报的工地图编号 MBSA/PRG/KMPB/SEK: U5/0193-3-2023 已把区段编在里面，而 Seksyen U5 属 Bandar Pinggiran Subang / Subang Bestari，归莎阿南市政厅管辖。瓜沙白沙罗 Kwasa Damansara 是 Seksyen U4。按发展商自己的 3.3 公里数字，把这个项目说成邻近瓜沙白沙罗是公平的 —— 发展商自己的宣传渠道正是这么写的：DASH 大道 「从瓜沙白沙罗前方经过，并从 e-Sentral 后方经过」，并把项目定位为 「邻近瓜沙白沙罗」。它不在里面。

法定资料栏 —— SENTRAL ELIT 申报了两次，而两份申报对不上

马来西亚法律要求持牌房屋发展商申报并展示法定销售广告资料，而该申报是公开的。本项目有两份这样的资料栏，而它们互相矛盾。A 栏是房政部 HIMS 系统存档的法定销售广告资料，即向房政部申报的版本。B 栏是印在发展商自己的宣传册 PDF里的同一份法定资料栏 —— 它是较晚的文件，因为它填上了房政部副本留成字面占位符的APDL。C 栏是两份都没有的内容；而在这个项目上，C 栏才是更重要的一栏，因为那 199 个未申报单位就住在那里。法定申报的每单位售价区间：RM270,000 至 RM597,000，完全依照法定销售广告资料所申报，并在发展商自己的宣传册法定资料栏中一字不差地重印。此区间只涵盖 774 个已申报的服务式公寓单位。这是营销资讯，不是价格表，不是报价，也不是任何要约。

两份资料栏都已完整读取并分别转录，然后才作比对。两者一致之处，数值只列一次；两者不一致之处，两个数值都列出，不隐去任何一个。有两处日期的内部矛盾存在于来源本身，而不是在我的解读里：执照编号内含 12-2028，而印出的有效期止于 12/06/2028；许可证编号内含 10-2027，而印出的有效期止于 10/09/2027。马来西亚的编号以月-年编入到期日，所以两个编号各自暗示的日期，都比它自己印出的到期日晚几个月。两份法定资料栏印的日期相同，所以这是申报文件本身的特征。无论怎么读，今天的答案都不变：执照与许可证都有效。

发展商执照 30636/12-2028/0311(N)，有效期 07/12/2023 – 12/06/2028。APDL 30636-1/10-2027/0924(N)-(S)，有效期 10/10/2024 – 10/09/2027，出处为发展商自己的宣传册，并由propertysifu.my独立转录。房政部存档的副本在该栏仍是空白占位符，因此单凭房政部副本无法做失效核查。绝不可把执照有效期当成许可证有效期。这是营销资讯，不是价格表，不是报价，也不是任何要约。

法定申报售价区间是什么，不是什么

本计划法定申报的每单位售价自 RM270,000 至 RM597,000，按型号列表：155 个 Mampu Milik 单位统一 RM270,000；同样面积的 35 个公开市场单位统一 RM432,000；440 个 B 型单位 RM513,000–RM516,000；144 个 C 型单位 RM594,000–RM597,000。两份法定资料栏印法完全一致。它只涵盖 774 个服务式公寓。它就是申报的买卖合约售价区间，不是别的 —— 不是价格表，不是报价，也不是要约，更不是一个已经被扣减过任何东西的数字。本页刻意不转载两个已公布的数字。其一，某门户网站公布的每平方英尺价格区间，其下限与任何已申报型号都对不上 —— 它比任何「申报价÷面积」组合所得的最低值还要低约三分之一。其二，另一个门户网站公布的「起价」数字精确到个位令吉，却与任何申报区间都不符：它高于申报的 Mampu Milik 最低价，却低于同一面积公开市场的申报最低价。一个精确到个位、却落在两个申报区间之间的数字，读起来就不是申报价，所以两者都不在本页公布。两者各由一个来源承载。超出申报区间之外的任何数字，真正的文件是销售厅的价格表与买卖合约 —— 找我，我两份都帮您拿。

外国人可以买吗？—— 雪兰莪的门槛，以及它如何自己给出答案

雪兰莪对外国买家设定的最低购买价为第一区与第二区 RM2,000,000，且外国人只能购买分层产业与围篱式有地分层产业。第三区（乌鲁雪兰莪与沙白安南）的门槛为 RM1,000,000。莎阿南不属第三区，因此适用 RM2,000,000 的门槛。而本计划法定申报售价的上限是 RM597,000。因此按申报数字，本项目没有任何一个单位可供外国买家购买；155 个 Mampu Milik 单位在州计划之下更只限马来西亚公民。（作为对照，吉隆坡与联邦直辖区的门槛为 RM1,000,000，须经经济规划单位批准 —— 即使如此，本项目的答案也不会改变。）门槛与分区由州政府机关设定，并会变动：在依据本段行动之前，请先确认适用于您具体单位的当前规定，也可以找我向州政府机关取得书面确认。

可负担部分 —— SAMM，以及发展商公布的条件

774 个已申报单位中有 155 个列为 Mampu Milik，申报价 RM270,000。计划名为 SAMM，由雪兰莪州房屋与房产局（LPHS）管理；发展商自己的页面从未把这个缩写拼写出来，只是与 「Servis Apartmen Mampu Milik」 并用。SAMM 不是 Rumah Selangorku —— 发展商的页面把两者当作不同计划，并说明现有 Rumah Selangorku 业主不受一单位上限限制。发展商印出的资格条件：18 岁以上马来西亚公民（申请人及／或配偶）；家庭月收入不超过 RM15,000，RM10,000 以下者优先；该计划之下只限一个单位；40 岁或以下的年轻创业者优先；自买卖合约日起 5 年后方可转让，且须经州政府机关批准；申请有效期 2 年，期满后候补名单上的申请将被剔除，须重新提交。该页面没有写明单位数，也没有写明价格 —— 155 个单位与 RM270,000 来自法定申报，不是来自那个页面。5 年转让限制是否批注在分层地契上，没有公布，而这是第一个该问的问题。另请注意：同一个页面是把这个计划套在 「Pangsapuri Kediaman Komersial」或「Boutique Office」之上提供的，而「Boutique Office」在任何法定文件中都查不到。

本页不公布什么，以及为什么

高老师在每一个项目页上的一贯规则是：只公布法定申报的买卖合约售价（合同价），这样页面上就没有任何东西会先替买家把该直接与他谈的事情扣减掉或预先定调。因此本页不公布任何折扣、回扣、净价、促销、套餐、赠品、优惠、佣金、土著折扣百分比、租回或保证租金回报率，也不公布任何回报率或投资回报预测 —— 这些都没有去查，也没有一项被记录下来。本项目有三处具体的保留，在此写明它们存在，以免您误以为是我漏查：（一）Diskaun Bumiputera 栏在房政部副本中填为「Tiada」，在发展商自己的宣传册资料栏中则已填入数值 —— 这个栏目存在、两份申报互相矛盾，而其数值不写在本页任何地方；（二）某门户网站的每平方英尺价格下限，与任何已申报型号都对不上；（三）另一个门户网站的「起价」数字，落在两个申报区间之间。找我，我会把其中每一项都以书面方式向 HCK Bestari 提出，并连同出处文件一起把答案发给您。

e.Sentral SmartCity —— 常见问题，依据法定申报资料回答

本站相关项目 —— 包括这个项目并不位于的那个镇区

发布于 2026 年 10 月 8 日 · 最后核实 2026 年 10 月 8 日 · 内容依据：执照 30636、序号 30636-1 向房政部申报的法定销售广告资料；印在发展商自己宣传册内的同一份法定资料栏；GreenRE 自己的公开登记册；经 The Edge、EdgeProp 与 The Star 报道的马交所土地收购公告；发展商自己的项目官网与集团项目页；以及四个具名门户网站。凡发展商自己的两份法定资料栏互相矛盾之处，两个数值都列出，不隐去任何一个。本页出现的价格只有各型号法定申报的最低与最高售价，别无其他；三处具体的保留及其理由，列在法定资料栏中的「本页不公布什么，以及为什么」一节。这是营销资讯，不是价格表，不是报价，也不是任何要约。