AMARA RESIDENCES @ Ara Damansara 30775-1 — Ara Damansara，八打灵再也，雪兰莪八打灵县：KPKT 官方登记显示交屋期已获批延长 15 个月，合约交屋日期由 2028年4月8日推到 2029年7月8日 — 而官方登记价格区间里的 RM270,000 是 412 个单位中 42 个的州受控 LPHS 价格，不是入门价。自由市场的最低价是 RM574,200

这个项目已经有一个大致正确的开发商官网，那本页为什么还要存在

在本系列里相当少见：这家开发商自己的法定资料栏是正确的。执照、许可证、抵押权人、建筑图编号、批准当局、地契年限、权益限制、单位拆分，连价格区间都到「仙」为止 — amara-residences.com 全部写对，而且它公开了自己报备文件里印成占位符的广告与销售许可证。所以本站平常会抓到的那一整类「开发商资料栏出错」在这里根本不会发生，本页也把这一点说清楚。剩下的是开发商没有说的四件事、它的相册做了的一件事，以及一个任何读者单看都会读错的数字。

户型表 — 只有一个户型有报备，其余都是宣传，而那两个区间其实对得上

先看解释，因为没有它这些数字看起来像矛盾。报备的 630–1,230 平方英尺是主体地块。宣传的 655–1,272 平方英尺是主体地块加上 +25、54、62、42 平方英尺的附属地块。两个都对。它们量的是不同的东西。只有报备那个是法定数字，而本页不会把它们平均。附属地块是分层产权里的附属地块。它不是一层楼、也不一定是封闭空间，而报备文件根本没有给它面积。接着是限制。报备的法定细表只详列了至少四个户型之中的一个 — Type B/B1，880 平方英尺、3 房、2 卫，附完整的卫浴与电气清单。其他户型没有任何报备的装置表，任何报备文件里都没有出现户型代码，而任何来源上都没有各户型的数量或价格，所以任何东西都算不出每平方英尺价格、算不出余量、也算不出配比 — 本页也不会编一个出来。

这一栏里什么没有报备，具体如下。任何报备文件里都没有出现户型代码。除了 Type B/B1 的 880 平方英尺以外，没有报备任何单一户型的建筑面积 — 报备文件只给了 370 个自由市场单位的整体范围 630–1,230 平方英尺，以及 42 个 LPHS 单位的单一数字 550 平方英尺。任何来源上都没有各户型的数量与各户型的价格，所以算不出每平方英尺价格、算不出余量、也算不出配比，本页也不发布这些。除 B/B1 以外，没有报备任何户型的卧房或浴室数，而官方登记自己的 bilik: 1, 2, 3, 4 与 tandas: 1, 2, 3 里包含一个任何宣传来源都没有列出的一房一卫配置。即使是 B/B1，也没有 Sinki Dapur、也没有 Kadar Bayaran 时间表。被点名拒用的数字：官网那三组「Renovation Floor」上下层数字（其中两组相加超过报备最大值）；EdgeProp 的 624 平方英尺与 Type A2 635 平方英尺；以及某个聚合网站的 54 / 80 / 112 / 130 平方米（最大那个换算约 1,399 平方英尺）。本栏任何地方都没有出现同集团项目 MYARA PARK 或 ARATRE’ RESIDENCES 的任何数字。真正的户型表在销售中心的价格表与买卖合约（SPA）里。本页任何内容都不是价格表、不是报价、也不是要约。

这一页为什么没有效果图

本站不转载发展商的行销图。效果图是画来卖楼的，发展商没有合约义务照着盖，而且图里没有任何一样东西可以拿去跟文件核对。

该书面索取的是这三样：已批准的建筑图则、注明建筑面积的单位平面图，以及附在买卖合约后面的规格清单。这三样对发展商有约束力，效果图没有。

Ara Damansara，八打灵再也，八打灵县，雪兰莪 — 本系列里最干净的一组地址

这一点值得先说，因为它很不寻常。没有任何来源把这个项目放错州、放错县或放错城市。本站曾经遇过五个来源（包括开发商本身）把一个八打灵县项目写成吉隆坡、一个雪兰莪新镇用着吉隆坡邮区号码、还有一个项目出现六种地址写法、四条街、两个邮区号码与三个错的县 — 而这里每一个来源都一致：Ara Damansara，八打灵再也，雪兰莪。而且批准当局是用最强的路径确定的，不是用备用路径：建筑图批准编号 MBPJ/120100/T/P10/869/2024 出现在两份报备文件上，MBPJ 也被单独印为 Pihak Berkuasa Yang Meluluskan，而 MBPJ 的管辖范围只在八打灵再也市内。所以：八打灵再也 → 八打灵县 → 雪兰莪 → 第一分区 → 外国买家门槛 RM2,000,000，是吉隆坡的两倍。而这里有一个陷阱是真实存在、必须点名的：持牌公司的注册办公地址与官方登记的营业地址两个都在槟城，距离 350 公里。绝对不要从这家持牌公司的官方登记记录上读地区、县或邮区号码。

AMARA RESIDENCES，KPKT 项目 30775-1 — 报备的法定记录，逐栏列出

这个项目有一份完整的法定记录，而这不是本系列每次都能说的话。一个在册项目、一张有效执照、一张有效广告许可证、两份报备的法定广告、一个与官方登记连「仙」都一致的报备价格区间、一个具名的抵押权人、一个建筑图批准编号，以及一份合约交屋时间表。内容于 2026年10月13日从公开的 KPKT TEDUH 官方登记 读取，运行了六种 developer-swasta 搜索形式并各配同一时段的正对照，走过 projek-swasta 序号，并分别读取两份报备的 HIMS 文件。表格里是官方登记与报备文件印出来的内容。表格之后是它们没有印的内容。

内容于 2026年10月13日从公开的 KPKT TEDUH 官方登记 读取 — 开发商代码 30775 的持牌公司记录与项目记录 30775-1 — 并分别读取两份报备的 HIMS 法定广告。关于在这个官方登记上搜索，有两件事能帮客户省下一个白费的下午。第一：q=AMARA 返回零，尽管这个项目确实以 AMARA RESIDENCES 这个名称在册。q= 这个端口只匹配开发商名称，而这个集团没有一家公司名字里有「Amara」 — 持牌公司的名字取的是地区里的 Ara 这个音节。对照同一时段的正对照 q=EXSIM = 16，这个零是端口按设计运作，不是记录缺失。所以请用开发商代码 30775、项目代码 30775-1，或持牌公司名称 LUSTER ARA 来搜。第二：这个集团的三家持牌公司需要三个不同的搜索字串 — q=PUNCAKDANA = 1、q=PD ARA = 1、q=LUSTER = 1，而 q=PUNCAK 返回十五家持牌公司、里面没有 PD Ara，因为「PD ARA」里没有「Puncak」。没有任何单一品牌词能找到这一组。而报备文件内部本身有一处诚实的差异。报备宣传册把开发商写成 LUSTER ARA SDN. BHD.。报备的报纸广告写的是 LUSTER SDN. BHD. — 比持牌公司名称少一个词，公司注册号相同，而且是在一份盖有 IKLAN INI DILULUSKAN OLEH JABATAN PERUMAHAN NEGARA 的文件里；两份文件其他每一个法定栏位都完全一致。这项发现必须附上两个诚实的说明，本页也附上了：同一栏里的公司注册号是正确的那一个，而这个差异是从一份机器转录的 PDF 上读到的单一个词。q=LUSTER 只返回一家持牌公司，就是 LUSTER ARA；没有任何 LUSTER SDN. BHD. 持有开发商执照。本页把它记录下来、附上说明，而不对任何人的行为做任何指控。官方登记的状态会变。今天有效的许可证会到期 — 这一张还剩 141 天 — 而今天的工程进度只是一份 7(f) 报告的快照。请在您做任何决定的那一天自己用开发商代码 30775 与项目代码 30775-1 核实官方登记。这个表格里的任何内容都不是价格表、不是报价、也不是要约。

这个表格里最重要的一行在交付那一栏，而没有别人公开过它：pindaanTempohSerahKosong: Ya、+15 bulan、tempohPembinaanBaharu: 51 bulan — 合约交屋日期由 2028年4月8日变成 2029年7月8日。第二重要的一行在价格那一栏：官方登记的 RM270,000 下限是 412 个单位里 42 个的雪兰莪州受控 LPHS 价格，而自由市场的最低价是 RM574,200。两者都是直接从报备记录上读出来的。而它们都不出现在开发商的官网上、不出现在两个门户网站上、不出现在任何一份报备的法定广告里，也不出现在持牌公司上市母公司已审计的 2025 年年报里。

那 15 个月的延期，完整版 — 以及它公平的读法

这个项目最重要的发现是官方登记里的一个栏位，而值得完整写出来，因为没有别的来源载有它。项目 30775-1 记录了 pindaanTempohSerahKosong: Ya、tempohTambahanDiluluskan: 15 bulan 与 tempohPembinaanBaharu: 51 bulan。合约是第H附表（Jadual H），tempohAsal: 36 Bulan，而第H附表（Jadual H）之下交屋期的起算点是第一份买卖合约（SPA）的日期，官方登记给的是 2025年4月8日。所以合约交屋（VP）原本是 2028年4月8日，加上这次获批延期之后是 2029年7月8日。那是有约束力的日期，别的都不是。接下来是公平的读法，它和那项发现同样重要，这也是这一条写得这么长的原因。第一：这个延期还没有被用掉。官方登记显示 komponen.peratus: 23.42、ccc: “-” 与 vp: “-” — 楼大约建了四分之一，没有完工与合规证书（CCC）、也没有交屋，所以修订后的日期并没有被错过。第二，而本页在每一个项目上都会去找这一项：官方登记没有把这个项目标为 Lewat。status.keseluruhan 写的是 Lancar。我是专门去找 Lewat 的，因为那是本系列任何地方能找到的最锋利的交付发现，而它不在那里。把这件事明说出来，是对日期这件事诚实的一部分。第三：开发商的销售端与修订后的日期是一致的。官网与电子宣传册都印 2029年6月，与 2029年7月8日只差约一个月。这是加分项，本页也给了它。但它从未说过有延期、从未给出原本的日期，而它自己报备的法定广告还与它相差二十个月。第四是算术，而且两个方向都算，因为任何地方都没有动工日期，所以浮动检验在两个方向上都做不了。对修订后的 51 个月工期：2025年4月8日到 2026年10月13日是 18.2 个月，即已过 35.6%，而工程完成 23.42%。对原本的 36 个月工期：已过 50.5%，对 23.42%。（两者都是我自己以报备日期与官方登记自己的百分比计算的。）第二种读法明显落后，也与为什么需要延期这件事相符；第一种只是稍微落后。两个都印出来，什么都不预测。第五是那六个日期，以及买家该怎么用它们。2027年11月 — 在两份报备文件上，而且比原本的合约日期还早五个月，所以它从来不可能达成，现在已落后二十个月。2028年4月8日 — 原本的合约日期，已被取代。2028年第四季 — 某个聚合网站，与任何报备数字都对不上。2029年6月 — 开发商自己现行的数字。2029 — EdgeProp 的新盘记录，只有年份，而它自己同一编号的 condo 记录写 N/A。2029年7月8日 — 官方登记的修订后合约日期，有约束力。而持牌公司上市母公司已审计、2026年4月30日发布的 2025 年年报，描述了这个项目、报告它已开始贡献营收，却完全没有给日期、没有修订日期、没有延期、也没有进度数字。这是本系列里第二次由一份已审计的年报扮演「不披露方」。该怎么用：请以书面索取将会写进您自己那份买卖合约（SPA）里的合约交屋日期，并问清楚适用哪一套违约赔偿计算方式、由哪一天起算。您合约里的那个日期是唯一可以执行的日期，而它不是上面六个宣传日期里的任何一个。有一个通常帮得上忙的来源在这里用不上：本系列在另外四个项目上用来做延期算术的第三方发布者，在这个项目的网址形式上是 robots 禁止的。所以全世界只有 KPKT 官方登记公开了这 15 个月，而这也是本页载有的最有价值的一件事。

RM270,000 到底是什么 — 以及为什么自由市场的最低价是 RM574,200

如果本页您只读一段，请读这一段。KPKT 官方登记对 30775-1 列出的价格区间是 RM270,000.00 至 RM1,136,000.00。这个区间在算术上完美，在结构上会误导人 — 而报备的法定广告恰恰解释了原因，而且是公开地、用两行分开标示的栏位。Jenis Pangsapuri Servis Harga Bebas — 370 个单位，630kps 至 1,230kps，RM574,200.00（最低）至 RM1,136,000.00（最高）。这是自由市场。Jenis Pangsapuri Servis Harga Mampu Milik (LPHS) — 42 个单位，Keluasan Unit: 550kps，Harga Seunit: RM270,000.00。那是雪兰莪州房屋与房地产局的受控价格：一个由雪兰莪州房屋局为可负担房源定下的数字，涵盖 412 个家之中的 42 个。所以 RM270,000 是州政府定下的可负担房屋价格。它不是市场价格、不是项目的开盘价，自由市场买家也完全买不到；而本页任何形式上都不会把 Amara Residences 写成「RM270,000 起」。自由市场的最低价是 RM574,200.00。独立旁证，来自雪兰莪州政府的清单而不是门户网站。LPHS 雪兰莪自己那份《Senarai Projek Hartanah Harga Kawalan Negeri Selangor（Pangsapuri Perkhidmatan / SOHO / SOVO / SOFO Mampu Milik）》，更新至 2026年9月10日，载有另外两个 Bandar Petaling Jaya 的服务式公寓项目，价格正是 RM270,000 — PANGSAPURI PERKHIDMATAN RESIDENSI NEWURBAN / NEW URBAN SDN BHD，以及 PANGSAPURI PERKHIDMATAN RESIDENSI SENURI / ANGKASA SENURI SDN. BHD.这就独立确立了 RM270,000 是这个 bandar 里这类产品的州定受控价格，而不是 Amara 的入门价。Amara 不在那份清单上，而这并不能说明任何关于它的事：那份清单看来只列出开放申请的受控价格房源，所以缺席最可能只是意味着这 42 个单位还没有通过州政府渠道释出。那不是报备记录的登记册，本页也不把它当成登记册来读。这一条里有两个加分项。第一：官方登记区间两端与报备数字连「仙」都一致。没有拼接。本系列在另外四条记录上抓到过被拼接的官方登记区间 — 一个区间由不同报备世代拼凑而成；而这里官方登记的下限正是报备的 LPHS 价格、上限正是报备的自由市场最高价，完全吻合，而且它只有一个报备世代，根本无从拼接。第二：有一个消费者来源把入门价写对了。EdgeProp 的新盘记录印的是「Starting from RM 574,200」 — 报备的法定自由市场最低价，连「仙」都对。它是这个项目上唯一做到这一点的消费者来源，本页点名给它肯定。而那 42 个单位还有一道与价格无关的门槛。没有任何来源 — 报备文件没有、官方登记没有、LPHS 自己 2026年9月的清单没有、官网也没有 — 说明 LPHS 房源附带的申请资格、申请渠道、配额规则、禁售期或转售限制。所以本页不把那 42 个单位描述为可供购买，也不暗示自由市场买家或外国买家可以买到其中一个。这一条里的每一个数字都是报备数据或公开登记数据，每一次都如此标明，而且它不是价格表、不是报价、也不是要约。

外国买家 — 412 个单位里零个达标，而地契上每一项检验都对买家有利

这个项目得出的是本系列里最干净的外国买家答案，而它需要两半都说，否则就会误导人。先说价格那一半，因为它把问题关上了。Daerah Petaling 属于雪兰莪第一分区，外国买家的最低购买价门槛是 RM2,000,000，适用于分层地契以及有围篱保安的有地分层产业。那是吉隆坡与联邦直辖区 RM1,000,000 的两倍，这也是为什么本页把州搞对这么重要。这个项目整个报备区间里最贵的单位是 RM1,136,000.00，等于门槛的 56.80%。自由市场最低价 RM574,200.00 是 28.71%。LPHS 价格 RM270,000.00 是 13.50%。（我自己以报备数字除以共识门槛所得。）所以 412 个单位里没有一个达到门槛，而没有任何来源说过这件事。再说地契那一半，而这是不寻常的地方。本系列通常会找到的两道门槛在这里都不存在，而且这个问题在每一条上都对买家有利。（一）第H附表（Jadual H）加上 -(S) 许可证后缀，表示单位是分层地契；而雪兰莪在第一分区允许外国人购买分层与有地分层产业 — 被禁止的是个别地契的有地产业。所以在本站另外四个项目上把门关上的那道产权门槛，在这里不适用。（二）报备的法定广告印的是 Sekatan Kepentingan: Tiada。报备的权益限制（Sekatan Kepentingan）是本系列读到的、关于外国买家最强的单一信号，它曾经不论价格就把另外四个项目的门关上；而这里报备文件印的是 Tiada，即没有 — 所以没有报备任何需要州政府批准的要求。这个词是逐字引用而不是改写，因为少一个字整句的意思就完全反过来。（三）地契年限是 Pegangan Bebas，即永久地契，所以不存在年限问题，也不存在续期需要批准的问题。结论，而且要按这个顺序：地契是本系列见过最干净的，而价格对全部 412 个单位把门关上了。绝不能让「分层、永久地契、没有限制」被读成「外国人可以在这里买」。三个说明，其中一个是本页自身的限制而不是这个项目的限制。第一：RM2,000,000 这个数字是三方来源的共识，包括 IQI 自己公开的指南。雪兰莪州土地与矿产局没有可取得的通令，所以买家在依赖它之前应该向雪兰莪州土地与矿产局核实目前的数字，而且应该从地契查询报告上读权益限制，不要从广告上读。第二：有地分层的许可在别处附带「围篱保安」的条件，而这个项目上两个方向都没有证据 — 报备文件完全没有设施或保安表，而官网与电子宣传册的设施清单里都没有任何一项保安项目。唯一的保安说法来自一个聚合网站的标签，那不是证据。这一点在价格上已经不重要，但本页把它记录下来而不是带过。第三：那 42 个 LPHS 单位是州受控价格房源，而申请资格规则没有人公开，所以这一条里的任何内容都不应该被读成外国买家可以买到其中一个。

没有公开、因此不在本页上的 — 二十九个没有人回答的问题

本站每一页都有这份清单，因为一个项目公开记录里「缺什么」和「有什么」同样实质。而在这个项目上，官方登记与报备文件异常完整，这反而让剩下的缺口变得具体、可以点名。1. LUSTER ARA SDN. BHD. 另外那 49.9% 是谁的 — 已审计的集团架构图点名了持有 50.1% 的一方，没有点名其余。2. 层数 — 两个数字，相差九层。3. 楼座或塔楼数量。4. 车位 — 任何来源上都没有总数、没有各户型分配、没有访客车位、没有层数。5. 地段号（lot 或 PT）与地契号码 — 所以请索取地契查询报告。6. Mukim，很可能是 Bandar Petaling Jaya，但这块地本身未经确认。7. 地契上的土地用途类别 — 「commercial freehold」只出现在一份 2022 年新闻报道里，任何报备文件里都没有。8. 项目的街道地址 — 只有办公室与销售中心那条街有报备。9. 任何报备文件里的土地面积 — 2.3609 英亩来自一份交易所土地公告。10. 那 412 个家是否占满整块地，以及零售部分占掉多少。11. 零售部分的面积、单位数量、地契年限、价格、房屋发展法令地位，以及它将来会不会注册。12. 一个建筑总楼面面积（GFA）数字 — 任何人都没有。13. 一个发展总值数字 — 任何人都没有，包括已审计的母公司。14. 承包商、建筑师、工程师与工料测量师 — 任何地方都没有点名其中任何一个，而施工记录这条路以一种「照着走会误导人」的方式被堵住了。15. 任何动工日期，所以做不了浮动检验。16. 各户型的数量与各户型的价格，因此也算不出任何每平方英尺价格。17. 除一个户型以外所有户型的卧房、浴室与装置。18. LPHS 单位的申请资格、申请渠道、配额、禁售期与转售限制。19. 为什么官方登记的 20 层与开发商的 Level 29 对不上。20. 那 15 个月延期的任何说明 — 没有原因、没有获批日期、没有批准方；只知道它存在。21. 为什么报备的法定广告印的是 2027年11月。22. 开发商官网上那五个奖项标志到底是什么。23. Amara 自己相册里那些 Myara Park 图片是占位图、刻意的品质参照，还是错误 — 没有任何来源提到这件事。24. 管理费或储备金费率 — 没有公开，本页也不从别的项目借。25. 任何保安配置。26. 任何族群配额栏位 — 而这里诚实的答案不是平常那一个：这个项目的任何来源上都没有这个栏位。它不是被隐去，而是不存在。27. 持牌公司的董事。28. 销售进度 — 这条记录没有报备 Baki Unit 栏，也没有任何来源写出销售进度数字，这同时意味着本系列会留意的那两个 Baki Unit 陷阱在这里根本不会出现。29. CCC 与交屋 — ccc: “-”、vp: “-”，工程进度 23.42%。另外还有一项关于报备文件本身的缺席：IKLAN_BROSUR_02.pdf 返回 404，而这个项目没有新格式的 P45 记录，所以没有任何跨世代比对可做。这记录为一项缺席，不是一项被省略的检查。可做的同世代比对确实存在 — 宣传册对报纸广告 — 而它并不干净：见表格下方的注记。高老师会替您向开发商索取这份清单上的每一项，并告诉您哪些答案是以书面回来的。

这个项目上「持牌范围与宣传范围」的差距，就是那个零售裙楼

本站对每一个混合项目都会问一个问题：持牌范围与宣传范围之间的差距去了哪里？在这个项目上，答案很精确。持牌公司自己的上市母公司，在它已审计的 2025 年年报里，称这个项目是「位于雪兰莪 Ara Damansara 的高层服务式公寓与整合零售发展项目」，而官网称它是「永久地契混合发展项目（住宅附便利零售）」。而广告与销售许可证涵盖的是 412 个住宅单位、别无其他。序号走到 -1 就结束，jumlahProjek: 1 与 bilanganProjek: 1 都是一，而且没有第二个注册。所以零售部分没有 KPKT 开发商注册、没有广告与销售许可证、没有报备价格，也没有说明它的房屋发展法令地位。用平白的话说后果 — 这正是买家真正需要的：这个项目里的一个零售单位不会有第G或第H附表的法定合约、不会有房屋发展法令之下的迟交违约赔偿公式、不会有第 7A 条的房屋发展账户来保管款项、不会有法定的缺陷保修期（DLP），也没有购屋人仲裁庭这条路。那些保障附着在持牌的房屋产品上。它们不附着在一个没有注册的商业部分上。而全部 412 个住宅单位确实是持牌的，这是同一句话的另一半，必须一起说。如果您在这里买的是一个家，您买的就在持牌项目之内，有第H附表合约、有有效许可证、有房屋发展账户。如果有人向您推销这个项目里的店铺、摊位或零售单位，那是另一桩交易、背后是另一套法律，而第一个该问的问题是它有没有自己的 KPKT 注册。没有任何来源说明零售部分的面积、单位数量、地契年限或价格。一份 2022 年新闻报道把这块地本身描述为「commercial freehold」，这与 Pangsapuri Servis 并不冲突，而且会影响门牌税、水电费率与贷款 — 但任何报备文件都没有写出土地用途类别，所以本页把它印成一个需要地契查询报告回答的疑问，而不是一项事实。本页也不会把 Jadual H 与「商业地契」摆成互相矛盾的样子：管住宅的是报备文件的第H附表与官方登记的 Pangsapuri Servis。

为什么本页归类为公寓与服务式公寓与新盘，而不是商业

主要分类是公寓与服务式公寓，而这是报备的、不是推断的。两份报备的法定广告里 Jenis Bangunan 都写 Pangsapuri Servis，官方登记自己的组件栏也一样。本站归类看的就是报备的建筑类型。次要分类是新盘，而在这个项目上它是对的 — 但附带一条用词规则。执照有效、广告许可证有效、第一份买卖合约（SPA）签于 2025年4月8日、官方登记写 Lancar，而项目已建 23.42% 并在销售。所以诚实的说法是：2025 年开盘，目前在建，合约交屋日 2029年7月8日。本页不会说的是「新开盘」。第一笔销售在十八个月前，楼已经建起四分之一。一个暗示刚释出的标签会是错的，而本系列在别处正好抓到过这种情况。还有一项刻意的省略：本页没有挂上商业，尽管有三个来源都在诱导这么做。已审计的年报说「服务式公寓与整合零售」；官网说「混合发展项目（住宅附便利零售）」；一份 2022 年报道把这块地称为「commercial freehold」。但向公众提供的产品是住宅，走的是第H附表、在房屋发展法令执照与房屋发展法令广告与销售许可证之下，而报备的建筑类型是 Pangsapuri Servis。把它归为商业，会告诉读者这是一个商业投资产品，而它不是。本页改做的是：用开发商自己的话说出零售部分，并说明它没有 KPKT 注册 — 而那正是「商业」这个标签原本想代表的信息。有一个门户网站把产品写成 Hotel/Service Apartment，而它自己同集团的另一份记录又称它是混合用途发展项目；两者都与报备的 Pangsapuri Servis 不符，本页点出而不采纳。

绿色评级、奖项与 QLASSIC — 这个项目都没有，被点名拒掉的借用也在这里

AMARA RESIDENCES 没有绿色评级、也没有奖项，而这里的否定结论格外有力。GreenRE 认证登记的四个等级 — Platinum、Gold、Silver 与 Bronze — 都读过了，另外还单独读了 Bronze 的认证条目清单。里面没有 AMARA RESIDENCES、LUSTER ARA SDN. BHD.、PD ARA SDN. BHD. 或 PUNCAKDANA SDN. BHD. 任何一条记录。用本站的标准说明为什么这个否定结论比平常有力。Platinum 在 95 条干净收尾 — 那一级连续第十六次表现一致 — 所以 Platinum 没有命中是一个真正干净的否定结论。Gold（130 条）、Silver（141 条）与 Bronze（约 330 条）都会截断，所以那三级没有命中只等于「在可读取的范围内没有记录」，本页绝不把它当成干净的否定结论。但决定性的一读是 Bronze 的认证条目清单：332 条，涵盖 2024年4月4日至 2026年3月30日 — 对一张 2024年5月27日签发的执照与一张 2025年3月4日签发的许可证来说，正好是对的时间窗 — 而它的开发商栏里没有一栏含有 Luster、Puncakdana、PD Ara、Amara 或 Myara。在之前两个项目上，这项检查必须附带限制一起公开，因为时间窗不对或清单缺了自己的记录。这里时间窗是对的、清单是干净的。这就是这个否定结论最有力的形式。绿色建筑指数（GBI）的登记是 robots 禁止的，今天重测过：结论不定，绝不是否定结论。没有任何来源主张这个项目有 GBI 评级。然而报备的法定报纸广告的标题偏偏写着 BANGUNAN “IKONIK DAN HIJAU” — 即「标志性的绿色建筑」— 旁边还有 SENI BINA UNGGUL, INSPIRASI URBAN，而宣传册也重复了这句。一份法定文件里的主张仍然是主张，而它背后什么都没有：没有认证、没有临时评级、没有标志、没有评级等级、没有评估工具代码，也没有任何登记记录。本页拒用这句口号，并点名它印在哪里，因为一个页面去面对它比把它省略掉更值得信任。另一面也要给肯定：开发商任何地方都没有主张取得认证。这不是本系列平常抓到的过度宣称，而是一份法律文件里的一个宣传形容词。接着是奖项。官网有一个 Award Winning Developer 的标题，底下是五个图片占位符 — 对不执行 JavaScript 的抓取来说，每一个的 src 都是空的：没有文件名、没有网址、没有替代文字、没有标题 — 而页面文字里完全没有出现任何奖项名称。电子宣传册写的是 Award Winning Puncakdana Group，把这个主张挂到了集团而不是项目身上，而且同样没有点名任何奖项。项目本身什么都没有：没有房地产奖、没有设计奖、没有可持续发展奖，也没有 CIDB QLASSIC 分数 — 而 QLASSIC 正是一个在建项目唯一真正可能持有的评价。已审计的 2025 年年报也没有为这个项目或这家子公司点名任何奖项。所以诚实的说法是：开发商自己的资料声称自己获奖、却没有点名任何一个奖项，而项目本身没有奖项。五个读不出来的标志，比本站已经拒用的一个赤裸认证标志还更不算证据。有十二条 GreenRE 记录被检验并拒用，其中最具诱惑力的两条在这里点名，因为它们是这个项目上最容易发生的借用。MAYA ARA RESIDENCES（Gold，有效，2026年1月5日，住宅评估工具）与 Ara Bloc Residences（Gold，有效，2025年9月25日，住宅评估工具），两条都属于 SIME DARBY PROPERTY (ARA DAMANSARA) SDN. BHD. — 也就是把 Amara 这块地卖出去的两家公司之一。它们在卖方、地区、产品类型与评估工具上同时吻合，这使它们成为本系列记录过最锋利的诱饵形态。两条都拒用：那是另一家持牌公司的项目。同样被点名拒用的还有：DME HUB @ ARA DAMANSARA（Silver 临时，而且是非住宅评估工具，所以根本不是住宅评级）· Amaya Residences (Residensi Damansara Avenue 1)（Silver 临时 — 与 Amara 只差一个字母、位于另一个新镇，而且在本站已经是一个独立页面，这正是这类借用会被忽略的方式）· Arcuz Kelana Jaya · Plaza @ Kelana · THE ASCENT @ PARADIGM PJ · ZENIA (Phase 1A) 与 (1B) · Myra Idaman（对应这个项目相册图说里的 Myara — 一个字母之差，两家毫无关系的公司）· Aetas Damansara 与 Aetas Seputeh · Atwater Office Tower A 与 B · Menara Livingston · 以及其他只在 Damansara、Subang、Kelana 或 Sime Darby 上吻合的每一条记录。每一条都是另一家持牌公司，其中几条还是非住宅评级。它们没有一条在本页上作为资历出现，而同集团或集团层面的奖项永远不是项目的奖项。

图片：本页一张都没有，理由在这里完整说明

这是本系列第五个宁可零图片、也不去给一张图片编一个图说的页面，而在这个项目上，理由本身就是其中一项发现。理由一：没有任何可取址的东西可以评级，而「已确认」这个等级在结构上就无法达到。amara-residences.com 上每一张内容图片 — 相册、设施、户型，连那五个奖项标志 — 对不执行 JavaScript 的抓取来说 src 都是空的。整个网站只有两个能取址的图片网址：一个标志和一个回到顶部的箭头。一张你连地址都取不到的图片，是无法评级的。而这个网站不是 WordPress — 内容系统的媒体查询返回错误，而网站用的是静态图片资料夹 — 所以没有内容系统的标题、也没有内容系统的日期可以读，这意味着本站对一个有图说的主体所要求的「已确认」等级，在这个服务器上根本达不到。我用真实文件名的合理延伸形式、跨两种文件扩展名、各做了一次对照探测：它只确认那两个界面素材存在，而对任何东西都确立不出主体。在这个服务器上，可取址毫无价值。理由二，也是决定性的那一个：二十二条相册图说里有十一条写的是另一个项目。它们写的是 Myara Park Suites Lobby、Myara Park Suites Stylish Living Room、Room、Bedroom（三次）、Bathroom（两次）、Myara Park Residence Lobby、Living Room 与 Kitchen。MYARA PARK 是一个真实、独立、已完工的在册项目：KPKT 30041-1，持牌公司 PD ARA SDN. BHD.，255 个单位，完工与合规证书（CCC） 2026年2月10日，交屋 2026年3月12日 — 而且依它自己的报备坐标，距离这里 1.25 公里。所以在开发商自己的网站上，每一张室内图都是另一栋楼、属于另一家持牌公司、2026 年完工，却被放在一个还没建成的 412 单位项目的相册里。网站上没有任何地方说明这件事。本系列里没有任何先例与它相同：别处曾有开发商把工程相册在自己两个项目之间共用；而这里的图说公开写出另一家持牌公司已完工项目的名字，却没有人指出来。剩下那十一条写着 Amara 的，是一栋还没建成的楼的设施效果图 — Residence Entrance、Garden Pavilion、Kid’s Playground（两次）、Sky Lounge、Sky Infinity Pool（两次）、Sky Gymnasium（两次）、Residence Drop Off、Courtyard Garden。每一张都没有日期，而项目已建 23.42%、没有 CCC、没有交屋，还存在一个九层之差的层数矛盾 — 那正是一张没有日期的效果图可能画着永远不会建成的东西的情形。即使取回了文件名，那些也只能达到「图说已公开」的等级，永远达不到「已确认」。确实有五个来自某个聚合网站的图片网址，附有点名这个项目的替代文字。五个全部拒用，理由有四：它是第三方聚合网站而不是开发商，所以它的替代文字只能确立那个聚合网站自己相信什么；它自己的页面载有两个互相对不上的价格区间、与任何报备数字都对不上的单位面积、与任何报备数字都对不上的完工日期，以及替持牌公司编造的交付统计 — 它把持牌公司写成完成过两个项目、交付 600 个单位，而官方登记写的是一个项目、没有 CCC、没有交屋 — 而一个编造到这个程度的来源无法赋予主体；它的文件名是时间戳加一串哈希值，本身不带任何独立证据；而五个里有三个只有项目名、完全没有主体。平面图也同样无法取址：唯一报备的那一张在 HIMS 的 PDF 里，官网的户型图片是空的，而且没有任何 360 度导览。所以：没有上传任何图片、没有用任何图片替代，本页任何地方都没有图库照片。而一张 Myara Park 的图片永远不会出现在上面。真正能产生图片的，是开发商在代理系统里自己的项目资料夹，或者一次能取回 JavaScript 载入文件名的浏览器抓取 — 而在任何取回的集合里，那十一条 Myara Park 的项目仍然会被拒用。

该给的肯定 — 这家开发商的法定资料栏就是正确的

本系列抓到开发商官网把自己的法定资料写错的次数，多到足以让「相反的情况」值得大声说出来。它抓到过一家开发商在有效许可证之下公开的八个最低价里有六个低于它自己报备的最低价；抓到过另一家在两个页面上整整落后一个报备世代；抓到过一家印出编造的执照有效期；抓到过一家把广告许可证的有效期印在执照栏位里；也抓到过一家公开低于它自己报备最低价的「价格由……起」数字。amara-residences.com 这些都没有。它的法定资料栏印出正确的执照号码与有效期、正确的广告许可证号码与有效期 — 而那是它自己报备文件里印成占位符的，所以开发商的官网是买家唯一能读到许可证的地方 — 正确的抵押权人、正确的建筑图批准编号、正确的批准当局、正确的地契年限、正确的 Sekatan Kepentingan、正确的 370／42 单位拆分，以及到「仙」为止的报备价格区间。所以本站平常会公开的那一整类「开发商资料栏」发现，在这一页上根本不可能出现，而本页把这一点说出来，而不是让它变成沉默。它唯一的错误是完工日期，而连这个错误都对买家有利 — 因为载着那个不可能达成的 2027年11月的是报备文件、不是官网，而官网的 2029年6月与修订后的合约日期只差约一个月。同一条里还有三项加分。许可证历史是连续的：Rekod Lesen Terdahulu 是空的，官方登记也只显示一张许可证，所以从来没有出现无许可期间 — 这与本站某个出现 13 个半月空档的项目正好相反。第一张许可证比第一份买卖合约早 35 天，所以销售是在有效许可证之下开始的。而整条时间线的顺序都是对的：土地收购（2022年3月公告）、建筑图获批（2024年）、执照签发（2024年5月27日）、广告许可证签发（2025年3月4日）、第一笔销售（2025年4月8日）。没有任何一步跑在它的授权之前 — 而这在本站不是每个项目都做到的。同样给肯定的还有：官方登记区间与报备数字连「仙」都一致；单位拆分在七个来源上都对得上；本系列有五个项目一个距离都不公开，而这家开发商公开三十二个以公里为单位的距离；EdgeProp 的「2 到 4 房；2 到 3 卫」与电子宣传册完全印证；EdgeProp 的「Starting from RM 574,200」就是报备的自由市场最低价、连「仙」都对；官方登记与开发商的许可证后缀一致，所以本系列在八个项目上抓到的后缀陷阱在这里不会出现；开发商没有主张取得任何绿色认证；而且没有任何来源把这个项目放错州、放错县或放错城市 — 这是本系列里最干净的一组地址。这些都不会让延期、LPHS 价格结构、层数矛盾或那个相册消失。它们的意思是：本页是在一家从文件上看大致都做对了的开发商面前，把这些事说出来。

本页不公开什么，以及为什么

本代理行有一条绝对的合规规定，本页逐字执行。本页任何地方都不会出现任何折扣数字、任何回扣数字、任何净价、任何促销信息、任何优惠配套细节、任何佣金信息，不论来源为何、出处为何 — 而这六个词在本页上各自只出现一次，就在这一句话里，别处一次都没有。另有第七个词为求完整在此点名，同样只出现一次，也在这里：土著。而在这个项目上，关于它诚实的说法是最干净的那一种：这个项目的任何来源上都没有族群配额栏位 — 报备宣传册没有、报备报纸广告没有、官方登记没有、官网没有、电子宣传册没有、两个门户网站也没有。所以在这一项之下没有任何东西被隐去，因为那里根本没有东西可隐；而这与「隐去一个数值」是两种不同的陈述。接着是价格，而这个项目需要四段分开的陈述，而不是一段。陈述一：本页公开了什么，以及每一项为什么符合资格。来自合法报备的广告资料的报备法定售价区间 — 370 个 Harga Bebas 单位的 RM574,200.00 至 RM1,136,000.00，以及 42 个 Harga Mampu Milik (LPHS) 单位的每单位 RM270,000.00 — 因为那正是报备的买卖价格范围，而这恰恰是本站被允许载有的那一类数字。它每一次出现都标明是报备的法定数据。30775-1 的公开登记区间 RM270,000.00 至 RM1,136,000.00，标明为公开登记数据。来自 LPHS 自己 2026年9月清单的雪兰莪州受控价格旁证，标明为州政府清单。以及 2022 年的地价 — RM35,000,000 现金买 9,554 平方米，每平方英尺地价 RM340.33 — 那是向交易所披露的公司之间交易，标明为地价成本，绝不当作买家价格。它们每一个都附同一句话：不是价格表、不是报价、也不是要约。陈述二，也是本页最重要的一句话：RM270,000 是州政府定下的可负担房屋价格，它不是入门价。它是一个报备的法定数字，这也是它根本可以被公开的原因；它涵盖 412 个单位里的 42 个，价格由雪兰莪州房屋局定。它不是对任何东西的减让、不是购房诱因，也不是一个自由市场单位的价格。自由市场的最低价是 RM574,200。任何页面在没有这句话的情况下把这个项目写成「RM270,000 起」，都在误导它的读者；而本页在两种语言、四个不同位置上都把它说清楚，让它不可能被漏看。陈述三：有四类数字被本页不予公开，而每一类的理由不同，因为一个不给理由的空缺读起来就是隐瞒。（甲）某个聚合网站标题区的一个价格区间，它的下限低于报备的自由市场最低价 RM574,200、又高于 LPHS 的 RM270,000 — 也就是说它与两个报备数字都不符。这个数字不予记录。发布者数量：一个聚合网站，不是「好几个来源」；两个被合并计算的发布者集团里，没有任何一个载有低于报备最低价的数字。（乙）同一个聚合网站页面上的第二个、与第一个对不上的区间— 它的单位表、问答栏与外资持有栏载有与它自己标题区不同的区间，所以这个页面自相矛盾，而第二个区间也与任何报备数字都不符。两个都不予记录，而两者的理由都是准确性，不是一道合规禁令。（丙）同一个聚合网站的毛回报率区间、入住率百分比、「市场定位」与买家成本百分比 — 依本代理行关于回报率与投资回报预测的绝对规定，全部不予公开。本页不载有任何回报率数字。它那个「外资配额 40%」的说法也不予转载：那是无来源的断言，而且它说的是一个整个报备区间都达不到雪兰莪第一分区门槛的项目。（丁）开发商自己电子宣传册里印在单位表旁边、没有标注的一对数字，没有计量单位、没有货币标示、也没有列标题。它无法辨识 — 它可能是每平方米价格、可能是分期款、可能是订金，也可能是一项购房诱因 — 基于准确性与合规两方面的理由，都不予记录。陈述四：有两项本站平常会做的检验在这里无法进行，而这是一项发现，不是一段沉默。发展总值检验做不了：任何人都没有为这个项目公开发展总值 — 开发商没有、媒体没有，已审计的 2025 年年报也没有，它给的分部数字归因于另一个完全不同的发展项目。我自己在报备数字上做的上下界算术是 RM223,794,000 至 RM431,660,000，而它是上下界而不是加总，因为没有报备各户型数量。母公司 2025 财年 RM113.3 百万的房地产分部营收不会被分摊到这个项目上，而官网那句「发展总值远超过 10 亿令吉」是 Puncakdana 集团商业多元化的集团数字，绝不被允许挂到 Amara 身上。各户型每平方英尺价格的检验同样做不了，因为报备文件给的是类别总数与类别区间、没有各户型数量，所以拼接出来的每平方英尺价格并不存在，本页也不会编一个出来。真正的数字从哪里来：销售中心的价格表与买卖合约（SPA）。请向高老师索取这些，并索取各户型的价格与数量表 — 那是任何公开来源都没有的。

本页是怎么做出来的，以及它的限制

以上每一项内容，要么追到一个具名的公开来源，要么被标明为没有公开。骨干是公开的 KPKT TEDUH 官方登记 — 开发商代码 30775 的持牌公司记录与项目记录 30775-1，2026年10月13日读取 — 再加上两份分别读取的报备 HIMS 法定广告。有七项限制值得明说。第一是搜索的限制，而它更像一堂课而不是一道障碍。开发商索引上 q=AMARA 返回 零，对照同一时段的正对照 q=EXSIM = 16，尽管官方登记确实以 AMARA RESIDENCES 这个名称在册。那个端口只匹配开发商名称。持牌公司是通过一份点名了项目公司的门户记录找到的，然后用 q=LUSTER，它只返回一家持牌公司。品牌搜索、街道搜索与新镇搜索都找不到它。所以在那个端口上用地址词或项目名得到的零毫无价值，而客户自己搜「Amara」也会失败。请给他们代码。第二是报备文件的限制。IKLAN_BROSUR_02.pdf 返回 404，而这个项目没有新格式的 P45 记录，所以这个项目没有任何跨世代比对可做 — 这记录为一项缺席，不是一项被省略的检查。我在同一时段用同集团另一家持牌公司对新路径格式做过正对照，取回了一份可读取的文件，所以那个路径格式是可用的，只是这个项目没有它底下的记录。可做的同世代比对确实存在，而且已在上面公开：宣传册与报纸广告把开发商名字写得不一样。第三是承包商的限制，而它是一种新形态。任何来源都没有为这个项目点名承包商、建筑师、工程师或工料测量师，而施工记录的搜索表返回错误。比单纯缺席更糟的是：这条街上唯一存在的施工公告属于同集团相关持牌公司的其他项目 — 一份是同一条路上第三方项目的打桩与加固工程，另一份是主体建筑工程接手，而它「18 层加 11 层」的范围与 MYARA PARK 报备的组件完全吻合。照着街道路径走会得出一个自信但错误的答案，所以我走了它，然后拒掉它。后果是没有动工日期、浮动检验在两个方向上都做不了；本页改做已过工期对已完成进度的检验，而且两个方向都做。第四是绿色登记的限制。Gold、Silver 与 Bronze 都会截断，所以那三级没有命中只等于「在可读取的范围内没有记录」，本页绝不把它说成干净的否定结论。而 Platinum 干净收尾、Bronze 的认证条目清单涵盖的正好是对的时间窗而且是干净的 — 这才是这个否定结论有力的原因。绿色建筑指数登记是 robots 禁止的：结论不定，绝不是否定结论。第五是地理编码的限制。官方登记的坐标有公开，但没有对照过街道，因为反向地理编码服务是 robots 禁止的 — 结论不定，不是否定结论。这组坐标只被用在一件事上：量出到 MYARA PARK 的 1.25 公里，那是两组报备坐标之间的比较，不需要地理编码服务。第六是图片的限制，上面已有专门一条完整说明。没有任何东西达到可发布等级，所以本页一张图片都没有。第七，而这是关于「确定性」的限制，不是关于来源的限制。这个项目上有两件事无法从任何公开文件得到答案，本页让它们保持没有答案而不是取平均值：层数（官方登记 20 对开发商自己的 Level 29，而报备文件沉默），以及分期（官方登记写 Berfasa，却把全部 412 个单位报成一个不可分割的组件栏）。后果只说一次、清楚说：这个项目上每一个按塔楼、按楼座、按分期的数字都是宣传数字。最后是这个地区比本站任何地方都更需要的纪律。Ara Damansara 及其紧邻有九个项目名称在流传，其中八个不是这个项目。本页不会从 MYARA PARK（PD Ara Sdn Bhd，2026年2月完工）、ARATRE’ RESIDENCES（Puncakdana Sdn Bhd，已完工）、ARRA Residence、Andara、Amaya Residences、Amaya Saujana、Maya Ara Residences、Oasis Ara、Myra，或 Luster Industries 在槟城、乌鲁冷岳、雪邦与 Cybersouth 的任何发展项目 — 其中一个的「422 个服务式公寓加 180 个可负担单位」的形态与 Amara 的 370／42 几乎是镜像，绝不能与它混淆 — 搬来任何数字、距离、地积、价格区间、CCC、交屋、层数、交付纪录、奖项或绿色评级。上述每一个都是不同的项目，各有自己的持牌公司或自己的页面。

买家真正会问的关于 AMARA RESIDENCES @ Ara Damansara 的问题

邻近与同类情况的页面 — 每一个都用同样的方法做，而每一个都与本页分开

发布于 2026年10月13日 · 最后核实 2026年10月13日，核实对象为 KPKT TEDUH 官方登记（开发商代码 30775、项目记录 30775-1，运行六种搜索形式并各配同一时段的正对照，并走过项目序号）、两份报备的 HIMS 法定广告、LPHS 雪兰莪 2026年9月10日的受控价格清单、持牌公司上市母公司已审计的 2025 年年报与它 2022 年的交易所土地收购公告、GreenRE 四个等级的登记加上 Bronze 的认证条目清单、开发商自己的官网与电子宣传册，以及 EdgeProp 的两份记录。宣传资料，不是要约。不是价格表，也不是报价。官方登记的状态会变：今天有效的许可证会到期，而工程进度只是一份 7(f) 报告的快照。在依赖本页任何内容之前，请先核实。本页刻意不放任何图片，完整理由见上方官方登记栏。