M Aurora @ 旧巴生路

M Aurora 值得看的地方，以及要先弄清楚的六件事

这是我们在吉隆坡高楼项目里记录过最干净的地契条件，而两个 KTM 车站都在六分钟步程之内。未解的问题，集中在日期、算术，以及买地之后营销悄悄改掉的东西。

全部五个户型

少见的是，以下建筑面积以及房间与浴室数，全部来自政府备案自带的分户型附表，而不是营销材料。平方米为我们的换算。各户型各有多少个单位，任何地方都没有公布。

A 型 — 556平方英尺，入门产品

556平方英尺（约51.7平方米）· 1房加1间工作间 · 1浴

备案：1 bilik tidur + 1 bilik utiliti营销称之为1+1房比2024年公布的小21%

最小的户型，也是承载标价的那一个。请注意用词：备案把第二个房间描述为工作间（bilik utiliti），而营销把这个户型称为「1+1房」——同一个房间，两种标签；如果你原本打算把它当两房出租，这个差别就很要紧。这也是缩小了的那个户型：2024年11月的马交所公告把方案描述为由702平方英尺起，而实际建的入门单位比最初公布的小21%。PropertyGuru 的项目页把户型配比写成「2房、3房与4房」，完全漏掉了 A 型。

B 型与 C 型 — 两房与三房主力

B 型737平方英尺（约68.5平方米），2房2浴 · C 型858平方英尺（约79.7平方米），3房2浴

两者都在备案中确认C 型阳台仅见于营销单位数未公布

这里的建筑面积与房间数都来自政府文件，这一点值得一说，因为它意味着你可以用文件去核对销售说法，而不是用另一份宣传册。C 型的阳台只出现在开发商的户型页，备案附表里没有，所以请在盖章平面图上确认。营销另称部分单位为 双钥匙（dual-key），且户型设有 可敲除隔墙 以便合并房间——这两项备案都没有，而哪些单位编号是双钥匙，任何地方都没有公布，所以不要假设带你看的那一个就是。

D 型与 E 型 — 家庭型，三个浴室

D 型916平方英尺（约85.1平方米），3房3浴 · E 型1,019平方英尺（约94.7平方米），4房3浴

各三个浴室两者都在备案中确认阳台仅见于营销

这里真正有用、也与几个同类项目形成实质差别的细节是 浴室数：三个，而且是在政府备案中确认的，不是宣传册里声称的。1,019平方英尺的四房配三浴，对家庭来说是可用的比例；同样房间数只配两浴就不是。D 型是三房但也配三浴，就这一项而言配置更充裕。两者的阳台都只出现在营销材料里。

平方英尺建筑面积、房间数与浴室数全部取自以执照序号13262备案的广告资料中的分户型附表——这是一份异常完整的备案。平方米为我们按 1平方英尺 = 0.092903平方米 所做的换算。C、D、E 型的阳台只出现在开发商营销材料里，备案附表中没有。双钥匙单位与可敲除隔墙属营销说法；哪些单位是双钥匙没有公布。备案只给了全项目每单位1至3个车位的范围——任何地方都没有各户型配额，也没有停车位总数。各户型的单位数任何地方都没有公布；只有分塔数：Menara A 747、Menara B 797。

M Aurora 图片

所有图片均为开发商自有，发布于 m-aurora.com.my，并确认存在于其媒体库中。图片主题取自各图在媒体库中的标题与档名，而非经视觉确认，因此请把这些说明视为开发商自己的标注。本页其他位置使用的2026年9月工地进度照片是真实的施工照片；其余全部为艺术家示意图，不代表建成后的实际状况。

位置与距离

以下每一个距离都是开发商在自家位置页公布的，另有注明来源者除外。这里没有任何由我们估算的数字。凡只点名而没有距离的，就照实说明，不作填补。

法定资料原文

这是以执照序号13262在房屋及地方政府部 HIMS 门户备案的广告资料，文件带有该部门自己的批准页脚。它比多数备案更完整——附上了带房间与浴室数的分户型附表。有两个栏位缺失，一个日期与开发商官网冲突；三者都列在下面。

批准机关吉隆坡市政局；建筑图则编号 DBKL.JKB.BPS1OSC20260503(7)。土地抵押：抵押给大华银行（马来西亚）有限公司。单位总数1,544——Menara A 747、Menara B 797。备案预计完工：2029年3月。法定单位售价：Menara A RM495,360–RM856,560，Menara B RM492,960–RM768,960。五个户型建筑面积556至1,019平方英尺。以此执照序号查询期别1或期别3均无结果，表示只有一个注册期别——营销上的「Tower B Phase 1A / 1B」是销售期，不是另行注册的房屋发展法期别。

来源：马来西亚房屋及地方政府部 HIMS 门户上以执照序号13262、期别2备案的广告资料，读取日期2026年9月30日。该文件带有法定页脚，载明本广告已获国家房屋局批准，并可通过 TEDUH 门户查核已批准的资料。

这份文件里最好的东西是地权

两行各自独立，而且都有利，应该一起读。Pegangan Kekal——永久地权，没有租期、没有到期年份。以及 Sekatan-Sekatan Kepentingan：「Tiada」——没有登记任何限制条款，因此不同于大多数联邦直辖区的租赁地，这张地契在转让、出租或抵押之前，不存在州政府或土地委员会的同意要求。实务上这意味着，日后转售会比同类租赁地权产业更简单、也更省钱。土地本身抵押给 大华银行（马来西亚）有限公司，这完全是常规的发展融资：开发商必须在转名前为每个单位取得部分解除抵押，对正常完成交易的买家没有影响。

冲突——完工日期相差18个月

备案写「Tarikh Dijangka Siap: Mac 2029」——2029年3月。开发商自家官网 m-aurora.com.my 写2030年9月，EdgeProp 新盘挂牌与官网一致。PropertyGuru 的项目页写2029年，与备案一致。与某些项目「政府副本过期」可以解释落差的情况不同，这份备案是完整且内部一致的——执照编号在、完整价格附表也在（APDL 栏位除外）——因此没有明显理由把它当成已被取代。备案日期同时也是经国家房屋局批准、因而具法定效力的那一个。请以书面问开发商它认哪一个日期，并读买卖合约里的交付条文，因为真正有约束力的是那一条以及它的逾期赔偿条款。

缺口——备案文件里没有 APDL 编号

No. Permit Iklan & Jualan 这一栏在备案 PDF 里没有印出。我们能找到的、任何地方公布过的唯一 APDL 编号是 13262-2/03-2029/0221(N)-(S)，有效期2026年3月19日至2029年3月18日，而它来自 EdgeProp 挂牌而非原始备案——因此未经核实。另请注意 开发商执照于2028年1月16日到期，早于那个已报道的 APDL 到期日，也早于两个完工日期中的任何一个。执照通常会续期，这不是缺陷，但请要求出示现行执照与 APDL，并让你的产业律师核实。

缺口——完全没有停车位数字

备案只写 「No. tempat letak kereta seunit: 1 sehingga 3 unit」——全项目每单位1至3个车位。它没有停车层数，也没有停车位总数，而这两个数字别处也没有公布。各户型配额同样没有。营销描述有「快速坡道」式停车场动线设计，那说的是动线而不是数量。对一个1,544个单位的项目来说，这是一个实质缺口：请把你那个户型的配额写进订购单。

法定价格区间，以及它不是什么

Menara A RM495,360 至 RM856,560；Menara B RM492,960 至 RM768,960，全项目区间为 RM492,960 至 RM856,560。这是备案资料中的法定广告单位售价。它不是价格表、不是报价、不是销售要约，也不说明任何单一单位现在可以什么价钱买到。本项目没有政府成交价格带，因为它仍在施工、没有完成的成交。另外，并且是刻意说明：开发商标语与各门户上带星号的「由…起」标价，比备案的法定最低价低约 31%，而 PropertyGuru 还另有第三个不同的「由…起」数字。低于备案法定最低价的标价，只能是扣除了某些东西之后的数字，因此 本页不转载那些数字。

发展总值对不上——请核算

已报道的发展总值为 6亿6千万零吉（马交所公告经 Malay Mail 2024年11月7日报道，The Edge 与 EdgeProp 转述）。把备案的法定价格取最低值套到每一个单位：747 × RM495,360 = 3亿7,000万零吉，加 797 × RM492,960 = 3亿9,290万零吉，合计 7亿6,290万零吉——已比所述总值高出约1亿300万零吉，而这还没算任何高于本塔最低价成交的单位，也还没算商业部分。按各塔区间中点计算约为10亿零吉，比所述总值高出五成以上。最可能的解释是6亿6千万属设计前的旧数字：同一份2024年11月的公告把单位描述为 由702平方英尺起，而依备案的方案由556平方英尺起。无论原因为何，不要把发展总值与法定价格区间当成彼此吻合。

没有公布，所以本页也不会有

各户型的单位数；停车层数与停车位总数；各户型车位配额；楼层数（「双塔各46层」出自开发商标语，并获 The Edge 与 EdgeProp 佐证，但不在备案里）；每平方英尺管理费；储备基金；确定的交屋日期；哪些单位是双钥匙；以及到任何高速公路的距离。本页同样不会出现任何折扣、回扣、净价、优惠套餐、赠品或佣金数字，不论这些是否存在——包括如上所述、低于备案法定最低价的那些「由…起」标价。

M Aurora：买家真正会问的问题

其他以同样方式整理的吉隆坡项目

发布日期：2026年10月2日 · 法定资料于2026年9月30日自房屋及地方政府部 HIMS 门户上执照序号13262、期别2的备案读取，该文件带有国家房屋局批准页脚。备案完工日期为2029年3月，开发商自家官网为2030年9月；APDL 栏位在备案文件中没有印出。GreenRE 登记已对照 greenre.org 查核，查不到任何条目。图片为开发商自有，主题取自其媒体库标题。