SENTRAL SUITES @ KL SENTRAL，Jalan Rozario / Jalan Chan Ah Tong，位于 Jalan Tun Sambanthan 侧，十五碑 Brickfields，50470 吉隆坡，Daerah Kuala Lumpur，WP KUALA LUMPUR — 一个已完工、受 Jadual H 管辖的 Apartmen Servis：三座大楼共 1,434 个单位，2023年3月15日取得 CCC — 而它在册的名称是 Suite Sentral，也就是宣传名称的两个字反过来，在册编号 14606-1

为什么这一页读起来和其他写这栋楼的页面都不一样

关于 Sentral Suites，市面上有三笔 PropertyGuru 记录、三篇 Edge 集团的报道、一篇 Star 集团的专题，以及一个第三方的 KPKT 面板。而它们之间在名称、层数、单位数量、土地面积、完工年份与地契上互相矛盾。这一页从报备的法定广告与官方登记出发，每一次都把分歧点明，并且把属于别的大楼的东西逐一点名拒绝。

报备的十个单位类型 — 而十个都与开发商精确到平方尺地对上

报备的法定广告载有一张十行的建筑面积「与车位」表，标题是 Jenis Unit (Tempat Letak Kereta)。十个报备的建筑面积，每一个都被开发商自己的四个单位类型页与它的电子宣传册精确到平方尺地重现。本站在一个又一个项目上点出过建筑面积的落差，所以十比十全中值得平实地说一句：这个项目在报备文件与开发商之间没有任何建筑面积落差。以下的平方米数字是开发商自己的换算，印在它自己的平方尺旁边。而睡房与浴室数量属于宣传内容，因为官方登记填的是 0／0，报备文件一个都没印。而任何来源都没有公布过哪个类型在哪一座、每个类型有多少个单位，或分类型的价格。

Type A — Jenis A

650 平方尺 · 60.40 平方米（开发商自己的换算） · 报备车位 1 / 2 / Tandem

报备建筑面积 650精确对上1 睡房（宣传）1 浴室（宣传）

入门类型，也是把外国买家那个问题定调的类型。报备的建筑面积是 650，而开发商印的是 650 平方尺。官方登记把睡房与浴室都填成 0／0，所以「一房一浴」是开发商的说法，不是报备过的事实。它在哪一座，没有任何人公布过。

索取这个类型的报备资料

这个类型没有单独具名标注的平面图公布过。开发商的类型页里放的是 A 系列的整组平面图；本页只刊登那四张主体已由档案名、以及旁边印出的资料表共同确立的平面图。

Type A1 — Jenis A1

653 平方尺 · 60.65 平方米 · 报备车位 1 / 2

报备建筑面积 653精确对上1 睡房（宣传）1 浴室（宣传）

在报备文件与开发商自己的页面上，它都比 Type A 大三平方尺。而这一行「没有」提供 Tandem 车位，而 A 系列另外四行里有三行有 — 这个差别只存在于报备那一栏里，因为开发商自己的页面根本没有车位这个数字。

这个类型没有单独具名标注的平面图公布过。转角平面图混在 A 系列那一组里，没有自己的标注。

Type Corner A — Jenis Penjuru A

724 平方尺 · 67.30 平方米 · 报备车位 1 / 2 / Tandem

报备建筑面积 724精确对上1 + 1 睡房（宣传）1 浴室（宣传）

开发商自己对这个类型的房间清单写的是「1 + 1」睡房、一间浴室 — 也就是把书房或工作间另外算一间。报备文件对任何类型都没有印睡房数量，所以那个「+1」是开发商自己的描述。The Edge 在完工之后报道过一个针对这个面积的「起价」数字；本页不公布那个数字。

这个类型没有单独具名标注的平面图公布过。

Type Corner A1 — Jenis Penjuru A1

765 平方尺 · 71.10 平方米 · 报备车位 1 / 2 / Tandem

报备建筑面积 765精确对上1 + 1 睡房（宣传）1 浴室（宣传）

A 系列里最大的一个。有一家门户网站把整个项目的建筑面积范围写成「600 到 1,000 平方尺」，另一家在标题写「651 到 1,166」、而在自己的正文里写「650 到 1,138」 — 前者两头都错，后者自己前后矛盾。报备的范围是十个类型、650 到 1,166 平方尺。

Type B — Jenis B

826 平方尺 · 76.75 平方米 · 报备车位 1 / 2

报备建筑面积 826精确对上2 睡房（宣传）2 浴室（宣传）

报备资料表的中段。B 系列在报备文件与开发商自己的页面上都是 812、826 与 858 平方尺。要注意报备文件是按建筑面积排序的，所以 812 平方尺的 Jenis B2 排在 826 平方尺的 Jenis B 前面 — 类型字母不是大小的排序。

索取这个类型的报备资料

这个类型没有单独具名标注的平面图公布过。

Type B1 — Jenis B1

858 平方尺 · 79.70 平方米 · 报备车位 1 / 2

报备建筑面积 858精确对上2 睡房（宣传）2 浴室（宣传）

报备资料表里最大的两房类型。在每一座楼的法定最低价上，它仍然低于联邦直辖区的外国买家门槛；而这个类型里有没有任何个别单位高过 RM1,000,000，从任何报备文件都答不出来，因为法定价格是按「座」报备的，不是按类型。

这个类型没有单独具名标注的平面图公布过。

Type B2 — Jenis B2

812 平方尺 · 75.45 平方米 · 报备车位 1 / 2

报备建筑面积 812精确对上2 睡房（宣传）2 浴室（宣传）

最小的两房类型，也是报备资料表的第五行。有一家门户网站说这个项目有「七种规划」；而报备文件载的是十种，而且同一笔记录自己的类型说明又点出四个系列，所以它自相矛盾。

Type C — Jenis C

1,138 平方尺 · 105.75 平方米 · 报备车位 2

报备建筑面积 1,138精确对上3 睡房（宣传）3 浴室（宣传）

按「建筑面积」看，这是最有可能高过 RM1,000,000 联邦直辖区门槛的三个类型之一 — 另外两个是 1,025 平方尺的 Jenis Penjuru C 与 1,166 平方尺的 Jenis Penjuru D。那是按「面积」排序，不是价格上的结论，而本页也这样标明，因为任何人都没有报备过分类型的价格。

索取这个类型的报备资料

这个类型没有单独具名标注的平面图公布过。

Type Corner C — Jenis Penjuru C

1,025 平方尺 · 95.20 平方米 · 报备车位 2

报备建筑面积 1,025精确对上3 睡房（宣传）3 浴室（宣传）

一个 1,025 平方尺的三房转角单位 — 虽然叫转角，它却比 1,138 平方尺的 Jenis C 小，这正是为什么这张表要按建筑面积读、而不是按名称读。报备两个车位，而这是任何类型的报备上限：没有任何一行报备三个，而某门户网站写的是「每单位 1 至 3 个车位」。

Type Corner D — Jenis Penjuru D

1,166 平方尺 · 108.30 平方米 · 报备车位 2 · 2 睡房 + 1 套房，3 浴室（开发商自己的说法）

报备建筑面积 1,166精确对上2 睡房 + 1 套房（开发商）3 浴室（宣传）装置测试做不了

报备资料表里最大的类型，也是报道与开发商说法不同的那一个。开发商自己的类型页与电子宣传册印的是 「Type Corner D — 2 Bedrooms + 1 Suite — 3 Baths — 1,166 sq ft」，而且从来没有用过别的说法；有两个报道面把这个类型描述为 dual-key 单位。房间清单支持的是「有一个带独立浴室、可以分开的套房」 — 而开发商自己那几张 Type Corner D 套房的图像，是用它们自己独立的档案名存放的，这本身就是这个类型「有这样一个套房」的证据。而无法确定的是：那个套房是不是一个独立自足的第二居住单元。因为报备的法定广告完全没有任何装置、电力或卫生设备清单 — 所以本来可以回答这件事的厨房水槽测试「做不了」，而且也没有第二个报备世代可以比对。因此本页既不断言、也不否认，而是改为向您索取买卖合约里的装置清单。

索取 Type Corner D 的平面图与装置清单

任何来源都没有提供的、分类型的资料：每个类型在哪一座 · 分类型或分单位的价格 · 分类型的单位数量 · 朝向 · 楼底高度 · 阳台面积 · 附属产业面积 · 管理费与储备金费率 · 以及任何装置、电力或卫生设备清单。报备文件按「座」定价，官方登记按「组成部分」定价，两者是同一件事 — 而这正是为什么外国买家符合门槛的单位数量无法确定。而管理费没有任何人公布过。

开发商自己的图像 — 十九项，而每一项都是开盘时期的效果图或平面图

本页每一张图像都是开盘时期的艺术示意图或平面图，而这本身就是发现：这是一栋「已完工」的楼，而它唯一公布过的图像全是开盘时期的效果图。开发商微型网站的页脚写着 Copyright © 2019，这栋楼在 2023年3月取得完工与合规证书，而本页能查到的任何面上都没有已完工大楼的照片。没有从开发商的主机上抄过任何 alt 文字，因为那里根本没有 — 那个站上每一张内容图像的 alt 属性都是空的，这至少意味着它不可能误导人。刊登了十九项，没有刊登六十二项。刻意保留不登的：商铺的图像与那两张商铺布局图，因为商铺部分没有在册项目、没有广告与销售许可证、没有报备的建筑类型，在法令下的身份也没有任何文件说明过 — 把一个不在册部分的图像完全排除在住宅页面之外，比在它旁边绕着写标注要干净。另外拒绝的还有：十张影片封面图（两个世代、而且编号有断层）、一张从网站根目录提供的弹出广告、母集团自己的品牌标志、一个任何页面都没有引用过的闲置档案，以及母公司主机的整个图库 — 那个图库里，一个「另一个 KL Sentral 发展项目」的档案，就放在这个项目那一个的两项之外，两者的 alt 文字都是空的，而能分辨它们的只有一个缩写档案名。还有一项因为只能「推断」而保留不登：一个设施档案，它的档案名什么都没描述、它打断了自己文件夹的编号，而它的主体只靠位置配对。而「推断」不是一个可以刊登的等级。

十五碑 Brickfields，隔着 Jalan Tun Sambanthan 与 KL Sentral 商务区相望

诚实的地理位置，而这一页因为写出它而更有用。产品的宣传名称是 Sentral Suites @ KL Sentral — 而 MRCB 自己的企业页面写这栋楼「located just 5 minutes away from KL Sentral」；MRCB 自己的 2011 年年报称它是「a mixed development on government land next to KL Sentral」；而 The Edge 写它「across the road from KL Sentral」。三个开发商方面的面，加上一家主要出版方，都把这栋楼放在 KL Sentral 的「旁边」，而不是「里面」。这不是一个需要裁决的矛盾：这块地是一个十五碑 Brickfields 的街区，位于 Jalan Tun Sambanthan 的 Jalan Rozario / Jalan Chan Ah Tong 那一侧，与商务区相对而紧邻，并共用它的 50470 邮区号码。而管住本节其余部分的那条规则是：紧邻不是距离。就在对面、就在旁边、步行可达 与 五分钟 都不是数字，而这里也不会把它们任何一个换算成数字。

在册项目 Suite Sentral — 在册编号 14606-1，持牌人 COUNTRY ANNEXE SDN. BHD.

请先看这一行，再看本页任何其他数字。这个项目在册的名称，是任何开发商的面、任何门户网站与任何报道都不使用的名称，所以在册编号与执照号码，是客户唯一可以拿去查的字串。官方登记查阅日期为 2026年10月14日。

来源，具名：14606-1 的 KPKT KPKT TEDUH 官方登记记录，查阅日期 2026年10月14日；以及那唯一一份报备的法定广告 — HIMS 文件 P45-20230109-00005755 的 IKLAN_BROSUR_01，提交日期 2023年1月9日，它带文字层、载有完整的 BUTIR-BUTIR IKLAN 区块，以及批准声明 IKLAN INI TELAH DILULUSKAN OLEH JABATAN PERUMAHAN NEGARA。而开发商自己的商铺电子宣传册补上了报备文件留空的广告许可证编号，而且在其他每一个可交叉核对的栏位上都正确 — 这一点在下面会记上。

上表每一个数字都是报备或在册的数值，原文引用，不做推算。法定单位售价区间之所以在这里公布，是因为它们就是报备过的买卖合约价格区间，而且属于公开记录。它们不是价目表、不是报价、也不是要约，而且它们是按「座」给的，不是按单位或按类型；而在一栋 2023年3月 已完工的楼上，现在的价格是二手价格，只有具体那位卖方说得出来。本行唯一会给的价格，是买卖合约价（合同价），按要求以书面提供。

外国买家 — 联邦直辖区的门槛是 RM1,000,000，三座楼全部横跨它，而数量「无法确定」

先说门槛，而确定它的顺序很重要。报备的建筑图编号是 BP S1 OSC 2016 1002，报备的批准当局是 Dewan Bandaraya Kuala Lumpur。DBKL 的规划管辖范围只有联邦直辖区吉隆坡、没有别的，所以县是「先」从这个编号前缀确定的，门槛是「后」查出来的。联邦直辖区的门槛是 RM1,000,000，而分层产业与有地产业是同一个数字 — 有两个独立的公开来源给出这个数字，其中一个是本行自己的指南，另一个把它归因于经济部自 2022年7月13日 生效的 Garis Panduan Perolehan Hartanah，并引用国家土地法典（第828号法令）第433B条作为州政府批准的一般依据。这一页完全不适用任何雪兰莪分区的数字 — 雪兰莪的主要分区是 RM2,000,000、第三分区是 RM1,000,000，而这个项目不在那个州。现在说那项发现，而它没有人公布过。三座楼报备的法定价格区间全部横跨这个门槛。在官方登记自己的三行上，最低价分别是 RM1,000,000 的 69.2%、80.9% 与 72.6%，最高价分别是它的 1.40 倍、1.57 倍与 1.37 倍；而在报备的法定广告那组剩余存货区间上，最低价是 72.9%、84.2% 与 80.5%，最高价是 1.30 倍、1.57 倍与 1.37 倍。也就是说：按开发商自己的法定价格，每一座楼里最便宜的单位都「低于」门槛，而每一座楼里最贵的单位都「高过」门槛 — 高过 1.30 至 1.57 倍，这个余裕比本站在别处记录到的都要窄得多。而 1,434 个单位里有多少个高过 RM1,000,000，「无法确定」，而且必须用这几个字说出来，因为任何人都没有报备过分单位或分类型的价格 — 宣传册没有、官方登记那三行没有（它们是按座定价的）、开发商没有、任何门户网站也没有。本页不估算它、不从每平方尺价格推导它，也不在区间内插值。可以诚实说出来的，是一个按「面积」的排序，而本页也这样标明：按建筑面积看，最有可能高过门槛的类型是 1,138 平方尺的 Jenis C、1,025 平方尺的 Jenis Penjuru C 与 1,166 平方尺的 Jenis Penjuru D。而地契上的权益限制在这里不阻碍任何人，这本身就是一项发现。Sekatan Kepentingan 在报备的法定广告上读的是 Tiada，在开发商自己的栏位上是 Nil — 这是本站第一个报备文件上完全没有权益限制（Sekatan Kepentingan）的吉隆坡项目，而这就移走了关于外国买家最强的单一阻碍信号。但并不能因此推论说外国买家不需要任何批准：在联邦直辖区的外国人取得产业，无论如何都要走 Garis Panduan Perolehan Hartanah 与第433B条这条路；而那两个来源之一，一边把这个批准说成由经济规划单位处理，一边又在别处把批准描述为州政府当局的程序。这个矛盾要点明，而主管当局请向马来西亚律师确认。在唯一查得到的来源上，商业土地类别「不会」改变 RM1,000,000 这个数字，因为它的吉隆坡那一行写的是「所有产业类型同一个门槛」，而它列举那些对商业地契另有处理的州属时，并没有点名吉隆坡。而让以上这一切从学术变成实际的背景是：这个项目当年明确地卖给外国买家。一篇 2016 年的报道点明目标客群是「30 至 50 岁的投资者，加上来自中国、日本与印尼的外国买家」。一栋公开卖给中国、日本与印尼买家的楼，而它整个入门级存货当年都低于法定门槛 — 而没有任何来源说过这件事。这就是那项发现，也是这一页对华语读者最有用的一件事。门槛会变；在依赖这里任何内容之前，请向马来西亚律师确认当前数字与批准程序。

两套法定价格区间，以及它们在十二个数字里有六个不同的原因

有两个面公布过法定价格区间，而它们不一样。官方登记的三行是 第一座 RM692,360 – RM1,399,800、第二座 RM809,210 – RM1,572,800、第三座 RM726,120 – RM1,367,800。报备的法定广告是 第一座 RM728,800 – RM1,299,800、第二座 RM841,800 – RM1,572,800、第三座 RM804,800 – RM1,367,800。十二个数字里有六个不同。而原因就在栏位标题里：报备那张价格表的数量栏位是 Baki Unit — 剩余单位 — 而不是 Jumlah Unit。这样读下来，六个差异的方向一次全部对上。报备的最低价在三座楼上都「高于」官方登记 — 分别高 RM36,440、RM32,590 与 RM78,680 — 因为到 2023年1月 报备的时候，最便宜的单位已经卖掉了，当时只剩 1,434 里的 226 个。报备的第一座最高价比官方登记低 RM100,000，因为第一座最贵的那个单位也卖掉了。而第二座与第三座的最高价精确到林吉特地相同，因为那两座楼里最贵的单位当时还没卖出去。这不是孤立的区间、不是把两代数字拼接起来，也不是价格下跌。这是一份报备的法定广告在做法律要求它做的事 — 把「实际在售的存货」登出来 — 而拿它去跟官方登记比，只有在不读栏位标题的时候才会看起来不对。这是本站第二次完整演示这条规则、第一次在高楼项目上，也是第一次靠它把一个十二个数字的落差完全解开。在把报备区间与在册区间对比之前，先读数量栏位的标题。而另外半边的记功：这里没有拼接、没有孤立数字、也没有多出来的第四行 — 读懂标题之后两个面完全吻合，而这在本站比一个解不开的矛盾更少见。开发商完全没有公布过任何价格 — 住宅电子宣传册没有、商铺电子宣传册没有、微型网站没有、它自己的投资文件也没有。所以本站在别处抓到过的那一整类「开发商价格栏位过期」的问题，在这里根本不可能发生，而这一点也要记上。不是价目表、不是报价、也不是要约。

发展总值测试「通过」，而算式照样公布 — 通过的时候也要公布，跟不通过的时候一样

这个项目有两个被公布过的发展总值：15 亿林吉特（2016年10月与2017年2月）与 15.2 亿林吉特（2017年5月）。拿官方登记自己的区间来跑：最低价之和是 458 × 692,360 + 458 × 809,210 + 518 × 726,120 = RM1,063,849,220，最高价之和是 458 × 1,399,800 + 458 × 1,572,800 + 518 × 1,367,800 = RM2,069,971,200。15.2 亿落在两者之间 46% 的位置 — 稳稳在区间内。没有世代过期的信号。测试通过。本站在另外三个项目上抓到过「公布的发展总值低于报备最低价之和」，每一次都是世代过期的信号；而这里公布的发展总值与持牌存货按报备价格算出来的结果是一致的，这对开发商有利。而第二个独立的一致性核对指向同一个方向：2017年5月 有报道说「976 个第一期单位里超过 700 个」已签约、合约金额 5 亿林吉特，折算每单位平均约 RM714,000，而这个数字落在官方登记第一座与第三座的区间内，并刚好低于第二座的下限 — 一个第一座与第三座的第一期平均值，本来就应该落在这里。报道的数字与官方登记互相佐证。而有一个数字「不可以」读成这个项目的：2011年7月 被报道的「潜在 10 亿林吉特」属于那份私营化整套计划 — 街道升级、巴扎与 212 个政府宿舍 — 那是另一个范围，而且早五年。

完工百分比，以及报备文件几乎是无意间带出来的那条销售进度线

peratus 在三个组成部分每一行上都读 100.00，而这个栏位叫 peratus、不是 peratusSiap。这里只是原文引用，不从它推算任何东西。status.keseluruhan 读的是 Siap Dengan CCC，三行都是 CCC 2023年3月15日、交屋 2023年4月20日；而 status.maklumatPembangunan 读的是 Berfasa — 分期 — 而官方登记确实把这个项目归档为三个组成部分、三个不同层数、三个不同价格区间。它说分期，而它也就按分期归档，这个方向是对的，要记上一笔。而报备的那张价格表几乎是无意间带出了一条销售进度线。它的数量栏位是 Baki Unit：到 2023年1月9日 报备时，78 + 71 + 77 = 226 个剩余、1,434 里已售 1,208 个，销售率 84.2%。今天查到的第三方 KPKT 面板给的剩余是 221，也就是 84.6%。将近四年只动了五个单位 — 而这是对这栋楼一手市场状况最清楚的说明：实际上已经结束，原始存货大约 15% 开发商从来没有卖出去，而现在的市场是二手市场。这也是这一页归在二手而不是新盘之下最强的一个理由。补充一句：2017年5月 有报道说「976 个第一期单位里超过 700 个」已被预订，也就是第一份买卖合约之后四个月，第一座与第三座大约 72%。

许可证历史，两个方向都读 — 本站记录到最窄的正面边际，与两段在销售期内的无证空档

这笔在册登记上有六张许可证，全部状态都是 Tamat：14606-1/01-2019/20(P)，2017年1月10日 至 2019年1月9日（24 个月） · 14606-1/01-2020/01290(P)，2019年1月22日 至 2020年1月21日 · 14606-1/01-2021/01424(P)，2020年1月22日 至 2021年1月21日 · 14606-1/02-2022/01374(P)，2021年2月24日 至 2022年2月23日 · 14606-1/02-2023/0159(R)-(S)，2022年2月24日 至 2023年2月23日 · 以及 14606-1/02-2024/0248(R)-(S)，2023年2月24日 至 2024年2月23日。先说记功，而这是本站记录到最窄的一个边际：第一张许可证从 2017年1月10日 生效，而第一份买卖合约签在 2017年1月13日，所以销售是在一张有效的广告与销售许可证（APDL）之下开始的 — 只早了三天。作为对比，本站在别处记录到的边际从 18 天到 409 天。三天是最紧的一个，而它仍然算是记功，因为方向是对的 — 而这正是这项测试要问的。本页说出这个边际，不只说方向。现在说过失，而这个区分很重要：两段空档都落在「销售期内」，不是在第一笔销售之前。空档一：2019年1月10日 至 21日，十二天，那是第一份买卖合约之后两年，当时还有 226 个以上的单位没卖出。空档二：2021年1月22日 至 2月23日，三十三天。两段合计 45 天没有覆盖，而第 2→3、4→5、5→6 张许可证是逐日衔接的。在第一份买卖合约「之前」的无证空档，意思是开发商在还没有资格的时候就开始推销。而在「销售期内」的无证空档，意思是在 2019年1月的十二天与 2021年2月的三十三天里，这个项目是在没有任何有效广告许可证的情况下被宣传与销售的。这是两件不同的事，而这个项目属于后者，而且发生了两次。再说失效，而它「不是」缺陷。现在这张许可证在 2024年2月23日 失效，就在 CCC 之后十一个月。广告与销售许可证授权的是「未售存货」的广告与销售，所以在一栋楼经证明完工之后十一个月失效，正是开发商停止做广告时会发生的事。而它「确实」意味着一件要平实说出来的事：现在没有有效许可证，所以不存在任何来自开发商方面的在售要约 — 现在的市场是二手市场，卖方是业主，不是 MRCB。给任何要重复这项查核的人再多一句：从 2017年1月 到 2022年2月 连续四张许可证都是 (P)、没有尾码，这是本站第八次确认 (P) 不是 2017 年之前才有的型式。不要用年份去框这项查核。而从许可证尾码免费读出「有地或分层」这件事，在这里一直到 2022年2月 那次续期引入 -(S) 之前都「做不到」。关于官方登记自己的执照历史，有一点要提醒：rekodLesenTerdahulu 是空的，而这里那「不是」一项正面发现。现在这张执照带着 (R) 续期尾码，而另外两个面都印出了被取代的执照号码，所以这个空数组的意思是：官方登记对这家持牌人根本没有填这个栏位，而这必须写成「官方登记的一处缺口」。

报备了什么、什么是空白的、什么根本没有报备 — 以及那个干净的案例，就用这几个字说

严格分开来讲，因为这是四件不同的事。只存在一份 HIMS 文件：P45-20230109-00005755 的 IKLAN_BROSUR_01，提交日期 2023年1月9日，带文字层，并载有完整的 BUTIR-BUTIR IKLAN 区块。它载有开发商与两个注册号、执照与它的有效期、DBKL 与建筑图编号、Apartmen Servis、到 2115年9月25日 的 99 年租赁地契、Sekatan Kepentingan: Tiada、Bebanan Tanah: Maybank Islamic Berhad、458 + 458 + 518 = 1,434 个单位与 Baki Unit 78 / 71 / 77、一张十行的建筑面积「与车位」表、Tarikh Dijangka Siap Jan 2024、按座的法定价格区间，以及一个族群配额栏位，而本页不公布它的数值。「没有印出来」，但文件存在而且完全读得到的：Nama Skim 与 Nama Projek — 根本没有项目名称这个标签、也没有任何标题；印出来的第一行是 Pemaju: · Bilangan Tingkat · Keluasan Tanah · 项目地址 · 开发商地址 · 建筑师与所有顾问 · 网站 · 分类型的睡房与浴室数量 · 车位总数 · 任何设施清单 · 以及任何楼层分配。「报备为一个空白栏位」— 标签存在、而数值不存在的：No. Permit Iklan dan Jualan 与它的有效期。而那个空白并「没有」妨碍失效查核：许可证编号与两个日期都从官方登记的 permitNo 与许可证历史、「以及」开发商自己的商铺法定栏位里补回来了，所以失效这件事完全可以评估。「从报备文件上读不到」不等于「无法核实」。「根本没有报备」— 文件不存在的：第二份宣传册 IKLAN_BROSUR_02 · IKLAN_AKHBAR_01，所以没有报备过任何报纸广告 · 以及整个旧版 HIMS 路径型式，所以「没有第二个世代可以比对」。把两个报备世代逐栏位比对，是本站最有价值的一招，而它在这里做不了 — 而诚实的说法是「没有世代可以比对」，不是「这项查核不可用」，更不是「报备文件是最新的」：那是一份 2023年1月 的报备文件，在 2026年10月 读的。「读不到」的：没有。这是那个干净的案例，而且就用这几个字说出来，因为本站有三份资料必须写相反的话。那唯一一份报备文件里的每一个栏位都读得到，而且每一个都读过了。「官方登记里没有」的：持牌人的注册号 · 网站栏位的内容 · 电邮栏位的内容（那是一个光秃秃的破折号） · 电话栏位的内容（null） · mukim · 睡房与浴室（填成 0） · 一个可用的 keluasan（它带着一个乱码字符，而且是一个以平方米表示的「建筑面积范围」，不是土地面积） · 以及任何 rekodLesenTerdahulu 条目。「任何来源都查不到」的：这块地的地号与面积、以及它的批地日期 · 私营化协议的对价金额 · 总承包商与所有顾问 · 开工日期 · 车位总数 · 建筑总楼面面积 · mukim · DMIA Sdn Bhd 的注册号，以及那个 70/30 的股权结构今天是否仍然成立 · 商铺部分逐间的清单与它在法令下的身份 · 以及商铺的法定资料 — 那些资料根本不存在，因为没有任何在册登记可以承载它们。

开发商自己的两份法定栏位 — 一份完全正确，另一份把许可证编号填进了执照栏位

这个开发商很不寻常地公布了「两份」法定栏位，在两份不同的 PDF 里、属于两个不同的世代 — 所以本站平时跑的三方比对在这里变成四方比对，而这正是那个错误被找出来的原因。第一份，住宅电子宣传册，页面日期是 2022年5月，一个区块里有四个错。它把 14606-1/02-2022/01374(L) 印成 Developer’s License No.，把 14606-1/02-2022/01374(P) 印成 Advertising & Sales Permit No. — 同一个号码填进两个栏位、用两个不同的尾码。而那个号码是「广告许可证」：官方登记自己的许可证历史里有 14606-1/02-2022/01374(P)，2021年2月24日 至 2022年2月23日，一字不差。它不可能是开发商执照，因为开发商执照号码里没有 -1 这个项目索引。第二，它自己的页面日期是 2022年5月，而两个有效期都在那之前就已经过期 — 它们在 2022年2月23日 结束。第三，那个时段真正的执照 14606/02-2025/0206(R) 它一个字都没印。第四，这份栏位现在已经落后三个许可证世代、一个执照世代。而它应得的记功是：那份栏位上的注册号 (439669-X) 是「正确」的那一个，而 KPKT 报备文件上的不是。第二份，商铺电子宣传册，在每一个可交叉核对的栏位上都正确。它的执照 14606/02-2025/0206(R)、2022年2月24日 至 2025年2月23日，与报备文件完全一致。它的许可证 14606-1/02-2023/0159(R)-(S)、2022年2月24日 至 2023年2月23日，与官方登记的许可证历史逐日一致 — 而且比报备文件更完整，因为报备的法定广告把那个栏位留空了。它的批准当局、建筑图编号、地契年限、到期日与权益限制，全部与报备文件吻合。只有一个栏位矛盾：它写土地负担为 Nil，而同一个执照世代的报备文件点名了 Maybank Islamic Berhad。两边都说出来；不作裁决。那笔抵押可能在这份栏位定稿与 2023年1月 报备之间已经解除，也可能这份栏位本身就写错了 — 没有任何文件能裁决，而在一个 2023年3月 已经证明完工的项目上，买方的产业律师用一次地契查询就能为具体那个单位查清楚。这个项目确立的一般规则是：「开发商的法定栏位」不是单一个面，也没有单一的新旧程度。把每一份 PDF、每一个页面分别抓下来比对，并且「逐文件、逐栏位」点明哪一个是过期的。而两份栏位都没有公布任何价格，这就是为什么那一整类「价格栏位过期」的问题在这里不会出现。

没有 RUMAWIP 那一行 — 从四个方向确认，而且明确说出来，因为本站有三页在这一点上说法不同

这笔在册登记上没有 RUMAWIP、没有 Residensi Wilayah、也没有 Harga Mampu Milik 配额。四条证据线：（一）RUMAWIP、Residensi Wilayah 与 Harga Mampu Milik 这些字在报备的法定广告里完全不出现，逐栏位读过两遍；（二）官方登记有三个组成部分，而每一个只有一个价格区间 — 没有一个由州政府控制的第二行压在市场价那一行底下、没有明确标示的可负担房屋那一行、没有 -RMM／-AH 这类型号配对，也没有任何建筑面积以两个价格重复出现；（三）官方登记里最低的数字是 RM692,360，是 RM300,000 RUMAWIP 上限的 2.31 倍，而没有任何一行等于或低于 RM300,000；（四）联邦直辖区自己的可负担房屋登记，在已读的部分里，在 KL Sentral、十五碑、Lembah Pantai 或 Jalan Tun Sambanthan 都没有任何项目。第四条的限制要诚实说明：十页里读了两页，所以这一条本身只是「已读部分里没有记录」，承载这项发现的是第一到第三条。而给任何要重复这件事的人一个方法上的警告：那个登记自己的搜索框是「失效」的 — 它会把搜索词带进自己的分页连结，然后返回一模一样的预设第一页，而 ?page=2 返回的内容确实不同。分页是有效的，搜索是无效的，所以永远不要把那个搜索框返回的零读成一个否定答案。这一页划出的区分是：吉隆坡的可负担房屋配额叫 RUMAWIP，而雪兰莪的可负担房屋制度在这里完全不适用 — 那是雪兰莪的工具，而这是一个联邦直辖区项目。而对买家真正重要的结论是：这笔在册登记上没有任何由州政府控制的价格，所以报备的法定最低价「就是」公开市场的底价，不存在第二个由政府设定的价格会被误认成入门价。另外有两笔别处的可负担房屋记录被记为「诱饵」、而不是这个项目的：一笔名字里有 Sentral 但位于 Putrajaya，另一笔在 Seputeh，而本站另一个页面已经点名拒绝过它。这两笔的价格一个都不可以靠近这一页。

绿色认证 — 一笔真实的「临时」认证、用的是「住宅」工具，而级别在任何地方都没有公布

这个项目唯一的 GreenRE 记录，原文如下：Sentral Suites · 认证日期 2019年1月22日 · 认证类型 PROVISIONAL CERTIFICATION（临时认证） · 类别 RES v3.0 · 开发商 Country Annexe Sdn Bhd。开发商那一格与持牌人「完全一致」 — 不是 MRCB、不是 MRCB Land、不是品牌 — 这让 GreenRE 的登记成为世上仅有两份把宣传名称「Sentral Suites」连到持牌公司的公开文件之一。工具代码是 RES，也就是「住宅」工具，而这是这个项目是住家、而不是商业地契套房产品的第六条独立证据线：非住宅的工具代码是现成最快的筛选方式，而同一个登记里，吉隆坡市中心另一个叫 Suites 的项目用的是「非」住宅工具，还拿到金级最终认证。把这两个放在一起，「Suites」这个字什么都说明不了，而工具代码说明了一切。它是「临时」，不是「最终」。GreenRE 的临时认证是设计阶段的评估。临时不等于「已认证」，而本页不写「已认证」。而它的级别在任何查得到的面上都没有公布。这一行位于那个登记里没有标题、按时间倒序排列的认证条目清单中，而那份清单在设计上就不带级别；而这个项目在四张级别表里一张都不在 — 白金级（95 行，完整收尾）、金级（130 行，被截断）、银级（141 行，被截断）与铜级（约 332 行，被截断）。所以诚实的说法必须是完整的那一句：GreenRE 记录了一笔 2019年1月22日 发给 Country Annexe Sdn Bhd 的临时住宅认证，而它的级别 — 白金、金、银或铜 — 在那个登记任何查得到的部分里都没有公布。也不可以从那份清单恰好是在哪一张级别页上读到来推断级别：每一张级别页上都是同一份清单，而它的内容取决于字节偏移量，不是取决于级别。没有出现任何「最终」认证条目 — 而这「不是」一个干净的否定结论：那份清单看得到的部分是跨十一年的 133 条，实在太稀疏，不可能是一份完整的时间序列。所以说法是「在那个登记查得到的部分里看不到最终认证」，绝不是「那张临时认证从来没有转成最终」。而这是本站通常那种发现的反面，也是好的那一种：开发商自己完全没有做任何绿色宣传。微型网站、两本电子宣传册、投资文件与母公司的项目条目上，都没有 GreenRE 标志、没有级别声称、没有「绿色建筑」这句话，也没有可持续发展的章节。认证是真的，而且没有被拿去宣传。本站通常抓的是夸大；而反过来的情况发生时，也应该记功。有四笔 GreenRE 记录因为只差一个字而被点名拒绝。The Ria @ KL Sentral／Riveria City Sdn Bhd／铜级临时／2025年6月11日／RES v3.3 是这一组里最危险的一笔，而且危险在两个方向上同时发生：它在「KL Sentral」这个地点字串上吻合，「而且」在「Ria」上吻合，而本站已经有另一个 Ria 的页面。它是另一家持牌人、另一块地、另一个发展项目。另外被拒绝的还有：一栋金级最终认证的办公楼，它的名字里含有持牌人名称中唯一有辨识度的那个字；一个从母集团自己的产品目录里找到的 Penang Vivo 项目；以及一栋白金级办公楼，它所在的新镇名字出现在同集团另一家持牌人的公司名里。整组记录里，除了上面那一笔之外，没有任何一笔是发给 Country Annexe Sdn Bhd 的。持牌人是辨别的依据，工具代码是第二个依据。关于 GBI：不存在任何声称，也做不了任何查核。那个索引从这里是 robots 禁止访问的，所以结论是「无法确定」，绝不是否定 — 而任何开发商或报道的面也都没有为这个项目声称过 GBI，所以没有什么需要反驳，只需要说明这项查核做不了。

奖项 — 一个「HIGHLY COMMENDED」，在自己的类别里被同集团姐妹项目击败，而主办方就是门户网站集团

唯一属于这个项目的奖项条目，原文是「HIGHLY COMMENDED: Sentral Suites, KL Sentral by MRCB Land」，类别是 Best High End Condo/Apartment Development (Klang Valley)，出自 2019 年那届奖项主办方自己的晚宴新闻稿。三项声明要跟着它一起走，而三项都印出来。第一：「HIGHLY COMMENDED」不是「优胜」。同一个类别当年的「优胜者」是 Seputeh 一个同集团、但「另一家持牌人」旗下的姐妹项目。所以这个项目是被嘉许，然后在自己的类别里被自己的集团击败 — 而一个写「获奖」的页面会错两次。本页不写。第二：主办单位就是那家门户网站集团，也就是刊登这栋楼那三笔记录的同一家 — 其中一笔说它是商业地契，另一笔把单位数量少算了三分之二。奖项、门户网站的记录，以及任何所谓「独立」的佐证，全部出自同一家，而这件事必须说出来。第三：条目上写的得主是「品牌」 — 条目写的是 MRCB Land，而持牌人是 Country Annexe Sdn Bhd。而那个被点名拒绝的诱饵，因为它就放在开发商自己的主机上、而且只差一个字：2017 年 Property Insight Prestigious Developer Awards 的 Best Luxury Lifestyle Development Award，颁给的是 THE SENTRAL RESIDENCES — 那是同一个商务区里另一个 MRCB 发展项目，名字与这个项目只差一个字，而那份新闻稿里完全没有提到 Sentral Suites。客户只要搜开发商自己的名字就会碰到这个诱饵，这正是本页要点名拒绝它的原因。同一份新闻稿里另外被拒绝的还有：一个属于 Seputeh 新镇的 Best Mixed Development 奖，以及一个 Top 10 Developers 奖 — 那是「企业」奖，不是项目奖。而 2019 年那一届：与这个集团有关的七个条目里，六个属于集团本身或别的项目，刚好一个点名了这栋楼 — 而那一个是嘉许。再一个关于来源的警告：开发商在自己微型网站上公布的一份顾问报告，里面有一个章节在列举「集团」的荣誉与成就。那个章节里的任何东西都不可以归到 Sentral Suites 身上。关于 QLASSIC：查不到任何分数。那个评估登记从这里访问不到，而任何开发商或报道的面也都没有公布过分数。记录为「查不到」，不是「不存在」。

密度 — 约每英亩 292 至 302 个单位，依报道面积计，而有五个分母被拒绝

不存在任何报备过的、或开发商公布过的地块面积。Keluasan Tanah 在报备的法定广告里没有印出来；官方登记的 keluasan 栏位带着一个乱码字符，而且是一个以平方米表示的「建筑面积范围」，不是土地面积 — 77 平方米是 829 平方尺，落在宣传的 650 至 1,166 平方尺范围内，而这是本站第十三次记录到这个陷阱，也是第一次在这个栏位值里出现乱码字符；而两本电子宣传册、两个微型网站页面与那份投资文件，都没有给过地块面积。所以市面上流通的每一个英亩数都是「报道」数字，而本页也这样标明。一共有三个：4.75 英亩，来自两家独立的出版方；4.92 英亩，来自两家独立的出版方；以及5 英亩，来自一家。两个最有支持的数字之间相差 3.6%，而没有一个可以优先采用 — 各有两家独立出版方，而其中一个出版集团相隔四年印了这两个数字，外加那个离群值。所以本页带着这个范围走，而不去挑一个。算式是：1,434 个单位除以 4.75 英亩是每英亩 301.9 个，除以 4.92 英亩是 291.5 个；如果把那 41 个不在册的商铺单位也算进去，会是 310.5 至 299.8。约每英亩 292 至 302 个单位，是本站至今记录到的最高密度，对比本站另外六个页面的 228.8、216.5、140.8、124.0、11.92 与 9.41。这里平实说出来、不加修饰：这是一个不到五英亩的交通枢纽塔群，而这样的楼本来就是这样。而没有任何人说这个项目「低密度」，所以没有什么需要反驳 — 这件事本身也值得记一笔，因为本站在别处抓到过相反的说法被印在法定广告里面。有五个分母被拒绝，而其中一个很可能就解释了那个「5 英亩」的离群值。（一）KL Sentral 商务区自己的整体规划面积 — 那上面有办公楼、酒店、商场、车站与多个业主的多栋住宅楼，而这块地本身的分区面积没有任何人公布过，拿 1,434 去除一个商务区的面积明显是错的。（二）Jalan Ang Seng 那个政府宿舍综合体的 5.085 英亩 — 那是「另一块地」，是依同一份私营化协议建的 212 个单位的那一栋，而它几乎肯定就是某家出版方给 Sentral Suites 写出「5 英亩」的来源。这是本站最干净的一个例子：一项姐妹承诺的面积渗进了一个项目自己的数字里。（三）开发商自己的「约两英亩的设施与开放空间」 — 那是设施面积，不是土地面积；拿它去除会得到毫无意义的每英亩 717 个。（四）同一篇文章里提到的另一个 27.4 英亩的 MRCB 发展项目。（五）同集团另一家持牌人在 Seputeh 的新镇面积，它就印在母公司自己的产业页面上、与这个项目相隔两行。而容积率交叉核对做不了，因为没有任何人公布过建筑总楼面面积 — 没有工程测量师、没有承包商、没有施工登记、也没有年报数字。所以那些英亩数始终没有被验证，而本页这样说出来。

那 41 个商铺单位 — 这个发展项目里唯一完全没有在册登记的部分

宣传卖的是 1,434 个服务式公寓，再加底层与一楼的 41 个商铺单位。而在册登记覆盖的是 1,434 个，没有别的。14606-2 是 CLIENT_ERROR，而 jumlahProjek 是 1。商铺平台没有在册项目、没有广告与销售许可证、没有报备的建筑类型，在 1966年房屋发展法令下的身份也「没有任何文件说明过」 — 报备文件没说、官方登记没说、开发商没说，任何门户网站也没说。买一个商铺单位的人有权知道的、用平实语言说出来的后果是：没有第G附表、也没有第H附表（Jadual H），没有法定迟交赔偿公式、没有第7A条房屋发展账户（所以分期付款不被隔离保管）、没有法定缺陷保修期（DLP），也没有购屋人仲裁庭这条路 — 有争议就上法院或仲裁，按商业成本计。任何人为这个平台公布过的数字，只有「41 个商铺单位」与 431 至 2,863 平方尺的面积，出自一家门户网站与一个出版集团，而它们无法用任何报备文件核实。开发商自己完全没有公布过数量与面积：它的商铺页面只说底层与一楼有商铺、单位有限；而它的商铺电子宣传册没有给商铺的数量、建筑面积与任何单独的法定资料，反而把产品标成 Serviced Apartments。所以这个开发商在一份关于「商铺」的文件里，公布的是「公寓」准确的法定资料，而完全没有公布商铺的任何法定资料。这对本页有两个刻意的后果。一：商铺单位不是本页的产品 — 这是一个在册第H附表项目的住宅页面；如果以后真的要做商铺页面，它会是自己独立的一篇、归在商业类别之下，旁边写清楚什么是不在册的。二：商铺的图像与那两张商铺布局图刻意没有刊登在这里，尽管那两张布局图都有印出来的标注、在证据上本来是合格的。把一个不在册部分的图像完全排除在住宅页面之外，比在它旁边绕着写标注要干净。

土地，以及地契为什么长这样 — 一份 2011 年的私营化协议，与一笔以实物支付的对价

一份私营化协议在 2011年7月5日 公告给马来西亚交易所，签约方是马来西亚政府、Syarikat Tanah dan Harta Sdn Bhd 与 Country Annexe Sdn Bhd。依这份协议，持牌人在十五碑承担了「三」个项目，而其中没有一个是 Sentral Suites：（一）Little India Project — Jalan Tun Sambanthan 从 Jalan Travers 交叉口到十五碑警察局入口这一段的升级与美化；（二）Pines Bazaar — 一栋三层建筑，含办公空间、28 个摊位单位与 140 个车位；（三）Jalan Ang Seng 一带 212 个新的政府 F 级宿舍单位，「取代」Jalan Rozario 上原有的政府宿舍。作为对价，持牌人取得了那块地。第三项承诺已经交付：Kompleks Kediaman Kakitangan Awam, Brickfields 的 212 个单位、容纳 848 名住户，一栋 17 层的综合体，占地 5.085 英亩、343 个车位，在 2014年6月26日 由政府首席秘书交匙。所以 Sentral Suites 就坐在 Jalan Rozario 政府宿舍原址上，而这块地的对价是实物形式的公共工程。这就解释了那个到 2115年9月25日 的 99 年租赁地契 — 这样长度的地契意味着批地时间大约在 2016年9月，与 2011 年那份协议及 2016年10月26日 的 DBKL 批准都吻合 — 也解释了为什么批准当局是 DBKL，以及为什么对一个政府土地项目来说很不寻常地，Sekatan Kepentingan 读的是 Tiada。这一页在两件事上很小心。一：这是开发商对政府的「土地对价」，以实物支付。它完全不是对买家的任何诱因，也完全不会有那种读法：对价是一段街道升级、一个巴扎与一栋替代宿舍楼。二：那三项工程是「公共工程」、不是产品，而那栋宿舍楼是「另一块地」 — 而那也正是被拒绝的密度分母之一的来源。查不到的：协议本身的对价金额、这块地的地号与面积，以及它的批地日期。交易所那个页面只有摘要，而它的附件被引用了却没有提供。而由此得出的企业面的读法：持牌人是那份协议的签约方、是执照上的那一方、是许可证上的那一方，也是报备的法定广告上的那一方 — 而每一个宣传面、每一个门户网站与奖项条目本身，写的都是「MRCB Land」。MRCB Land 是品牌；Country Annexe Sdn Bhd 是持牌人；而 DMIA Sdn Bhd 持有它 30%，并且世上刚好只有一份文件写出这件事。

本页不公布什么，以及为什么

本页公布法定单位售价区间，同时给出报备版与在册版两个版本、各自标明来源，除此之外不公布任何其他数字。这个项目上存在四类数字，而四类全部完整保留不公布。（一）报备的法定广告与开发商自己的商铺法定栏位都载有一个 Diskaun Bumiputera 栏位 — 也就是法定的土著折扣；本页记录这个栏位在两个面上都存在，而完全不公布它的数值。（二）开发商自己放在微型网站上的投资文件载有租金回报与资本增值方面的声称，它的章节标题点名了租金回报、资本价值预测、平均租金增长与平均价格增长；本页记录这些声称存在、并点明是哪一个面，而它里面的每一个数字、每一个比率、每一个百分比与每一个预测值，都不出现在本页正文、不出现在本页的结构化资料，也不出现在本页任何一句图像标注里。（三）有一家门户网站载有二手要价数字，低于官方登记报备过的法定最低价。这些数字不公布 — 而本页会说明它保留不公布的是「哪一种」低于最低价的数字，因为种类就是关键所在：那是一栋 2023 年完工的楼上的「二手要价」，这完全不足为奇，而不是一个开发商的「起价」低于法定底价 — 后者才会是一项发现。（四）有一个 2017 年时期的门户网站「起价」数字，高于官方登记的法定最低价，但低于报备的法定广告自己那组剩余存货最低价；它出于谨慎不公布，而理由是「准确性」而不是隐瞒 — 两个法定面有两个不同的最低价，而没有任何数字可以干净地挂到其中任何一个上。而干净的那一半同样重要，而本页把它当成一项记功公布出来。这个项目「没有」提供回租安排，也「没有」提供保证回报。开发商自己的投资文件，以及它放在旁边公布的那份顾问报告，都专门为这件事读过：两份里面都没有保证租金回报、没有回租安排，也没有任何租金保障方案。而这个项目在已读的十八个面上，没有净价、没有回扣、没有赠品、没有购房诱因、没有促销、没有优惠，也没有任何佣金数字。一个请了具名国际顾问研究自己地点、而仍然没有公布任何保证回报的开发商，值得被这样写一句。最后，是本页在每一个项目上都遵守的几条固定规则。上面那些法定区间属于公开记录，而且就是报备过的买卖合约价格区间；它们不是价目表、不是报价、也不是要约；它们是按「座」给的，不是按单位；而在一栋 2023年4月 交屋的楼上，现在的价格是二手价格，只有具体那位卖方说得出来。本行唯一会给的价格，是买卖合约价（合同价），按要求以书面提供。

Sentral Suites @ KL Sentral — 用报备文件与官方登记来回答

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发布于 2026年10月14日 · 最后核实 2026年10月14日，核实对象为 14606-1 的 KPKT TEDUH 官方登记记录、HIMS 文件 P45-20230109-00005755 里报备的法定广告、GreenRE 自己的登记，以及开发商自己的微型网站与两本电子宣传册。仅为宣传资料，不构成要约。