新手买房 · 预算规划
买房前到底要准备多少钱？
绝不只是 10% 的头期而已。签约前，这些现金你都必须提前备好，才不会卡在半路。
⚡ 快速重点：一般首套房，你手上应准备大约房价的 12%–18% 现金——包括 10% 头期，加上律师费、印花税、估价费和入伙费用。以 50 万令吉的房子为例，大约是 RM60,000–RM90,000，这还没算装修。
大多数首购族最意外的，不是每月供期（那是银行帮你分摊的），而是拿到钥匙之前就要先掏出来的现金。我们把每一笔都拆开来看，让你心里有底。
前期现金，逐项拆解
以一间 50 万令吉的二手房、贷款 90% 为例，入伙前通常需要准备：
| 项目 | 约略费用 | 说明 |
|---|---|---|
| 头期（10%） | RM50,000 | 贷款不涵盖的那一成 |
| 订金 / 诚意金 | （含在上方） | 签约时约 2%–3%，计入头期 |
| MOT 转名印花税 | 约 RM9,000 | 1%–4% 分层；首购公民 50 万以下或可豁免 |
| 贷款合约印花税 | 约 RM2,250 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费（买卖+贷款） | 约 RM8,000–10,000 | 按比例，首 50 万约 1.25% |
| 估价费 | 约 RM1,000 起 | 二手房需要；新盘常豁免 |
| 搬迁+水电按金 | RM1,000–3,000 | TNB、水务、网络、搬运 |
如果你是首次购屋的大马公民，买 50 万以下的房子，可享MOT 与贷款印花税全额豁免（至 2027 年 12 月 31 日），大约省下 RM11,000——这会实实在在降低你需要的现金。值得确认自己是否符合资格。
别忘了预留缓冲金
除了交易本身，入伙之后的生活也要留一笔：
- 装修与软装——即使简单翻新也要 RM20,000–50,000；全新空房还要地板、灯、铁花和厨房。
- 基本家具电器——冰箱、洗衣机、冷气、床、沙发，加起来很快。
- 3–6 个月应急金——就算收入断档，也不会威胁到你的房子。
- 第一年的地税、门牌税与管理费——金额不大但是长期开销。
新盘 vs 二手房：现金需求不同
新盘（在建项目）前期往往更轻松：发展商常帮你吸收律师费和印花税，施工期间若贷款做到 90% 也无需现金头期。二手房则要更早、以现金付清全额头期和杂费。如果你的存款吃紧，带回扣配套的新盘会是比较温和的入场方式——把你的预算告诉我，我帮你锁定适合的类型。
不确定自己到底要准备多少？
把你看中的价位、以及是否首购告诉我，我帮你算出真正要准备的前期现金，连你能享的豁免都帮你算进去。我是 Louis Koh，深耕新山房产十余年。
常见问题
在大马买房需要多少头期？
一般是房价的 10%，因为银行通常可贷到 90%。首购族在某些配套下可获 100% 贷款，减少现金头期。
买房有哪些隐藏费用？
买卖合约与贷款的律师费、MOT 与贷款印花税、估价费、搬迁与水电按金——加起来往往是房价的另外 4%–6%，在头期之外。
可以零现金头期买房吗？
有时可以——带回扣的新盘或首购配套能减少或延后所需现金，但除非律师费等也被吸收，否则你仍需备好这些费用和入伙开销。
想看看实际的项目？
从新山到吉隆坡，我整理了一份目前在卖的项目清单——包括入场门槛较低的新盘。