买房的真实成本:不只是那 10% 首期
中介报的是房价,但真正要准备的是「入场成本」。我用白话数字,把 2026 年在大马买房的每一笔钱算给你看。
我在新山接待首购客户时,几乎每次都会讲这句话:大家最常听到的是「准备 10% 首期」,但真正让人措手不及的,往往是叠在首期上面那一堆杂费。所以让我把整笔账算清楚,免得你到了律师楼才发现钱不够。
为什么「10% 首期」只是故事的一半
当中介报给你一个房价,那是「买这间房」的价钱,不是「把房子过到你名下」的价钱。要真正完成交易,你还得付政府的印花税、律师费、估价费,通常还有房贷保险。对大部分申请 90% 贷款的公民来说,这些额外费用大约是房价的 4–5%,叠在首期之上。
完整成本清单(以 RM500,000 为例)
用一间 RM500,000 的房子、90% 贷款(RM450,000)、大马公民、2026 年标准税率、暂不计首购豁免来算:
| 费用项目 | 金额(RM) | 怎么算出来的 |
|---|---|---|
| 首期(10%) | 50,000 | 房价的 10% |
| MOT 过户印花税 | 9,000 | 首 10 万 1% + 次 40 万 2% |
| 贷款合约印花税 | 2,250 | 贷款额的 0.5% |
| SPA 律师费 | 6,250 | 首 50 万的 1.25%(SRO 2023) |
| 贷款合约律师费 | 5,625 | 贷款额的 1.25%(SRO 2023) |
| 估价费(二手房) | 约 1,000 | 政府规定的分级收费 |
| 杂费与杂项支出 | 约 1,500 | 查册、注册等 |
| 入场总成本 | 约 75,625 | 约房价的 15% |
所以一间 RM500,000 的房子,实际上大约需要 RM75,000 的现金和费用才能拿到钥匙——是房价的 15%,不是 10%。
首购豁免如何改变这笔账
如果你是大马公民、买的是人生第一间、价格在 RM500,000 或以下的住宅,2026 年财政预算案给你 100% 印花税豁免:过户(MOT)和贷款合约的印花税全免,并延长到 2027 年 12 月 31 日。套在上面的例子,等于立刻省下——
入场成本因此降到接近房价的 13%。(我另外写了一篇,手把手教你怎么申请这个豁免。)
新楼 vs 二手房:费用差在哪
🏢 新楼盘
发展商配套常会帮你吸收一部分律师费或印花税,前期现金可以省下不少。实际能省多少,每个项目、每个时期都不同。
🏠 二手房
估价费和所有律师费、印花税通常都由你自己承担,费用较透明,但前期现金压力相对高一些。
由于每个项目的配套都不一样,最老实的答案是:直接问我,我会告诉你某个项目现在到底有什么。
签约前,我给你的建议
- 除非你已经确认,否则请按房价的 14–15% 来预算,别只准备 10%。
- 叫律师给你一份列清楚的报价单(SPA + 贷款),上面要有 SRO 2023 的算法。
- 如果你是首购、预算在 RM500,000 这条线附近,守在这条线或以下,可以省下五位数。
有问题?直接找 Louis 一对一咨询
买房的每一笔钱、每一个决定,都可以先问清楚再下手。我是 Louis Koh,在新山做产业超过十年,帮你把关。
常见问题
首期 10% 是唯一的前期付款吗?
不是。除了首期,你还要付印花税、律师费、估价费,通常还有房贷保险——对申请 90% 贷款的公民来说,这些大约再多出房价的 4–5%。
买一间 RM500,000 的房子,印花税要付多少?
标准税率下,过户(MOT)印花税是 RM9,000,另加贷款额 0.5% 的贷款合约印花税。首购公民、RM500,000 或以下,两项都是零,直到 2027 年 12 月 31 日。
律师费由谁付?
买方同时承担 SPA 和贷款合约的律师费,按政府规定的 SRO 2023 收费表计算。律师不能收低于这个标准。
外国买家付得更多吗?
是的。从 2026 年 1 月 1 日起,非公民个人(永久居民除外)和外国公司,过户印花税统一为 8%,比之前的 4% 高了一倍。
想看看实际的项目?
从新山到吉隆坡,我手上有正在热卖的楼盘——点进来看看有没有适合你的。