Stellaris @ Riana Dutamas，吉隆坡 Segambut — Stellaris 这个字在任何申报文件、任何登记栏位、任何绿色建筑认证记录里都找不到。登记的项目是 RESIDENSI RIANA DUTAMAS 3，KPKT 项目编号 19221-3：1,143 个 附表 H 住宅单位，而广告销售许可证覆盖全部 1,143 个

存在 — 你搜的是市场名称，而市场名称不在任何申报文件里。Stellaris 这个字不在房屋及地方政府部的 TEDUH 登记系统里、不在两代同时有效的已申报广告文件里、不在已申报的报纸广告里、也不在 GreenRE 认证登记里。它只存在于发展商自己的网站、三份新闻稿、两个门户网站记录，以及中介的文件夹名称里。

要搜什么：项目编号 19221-3，或者登记名称 RESIDENSI RIANA DUTAMAS 3。两个都搜得到。另外要注意，旧版已申报宣传册把它叫做 Riana Dutamas 3，没有 Residensi — 所以同一个项目总共有五种名字写法在流传。

下面这件事值得理解，因为它解释了为什么这种情况一直发生：同一张发展商执照之下的三个登记列用了「三种」不同的命名方式，而绿色建筑认证登记还用了「第四种」。19221-1 登记名是整个发展计划的名字 Riana Dutamas，市场名叫 Savio。19221-2 登记名是它的市场名 Savvy @ Riana Dutamas，而绿色建筑登记把这同一期叫做 Residensi Riana Dutamas 2，这个名字在登记系统里根本没有。19221-3 登记名是序号名 Residensi Riana Dutamas 3，市场名叫 Stellaris。这就是为什么本页每一个数字都带着它的登记编号：从错的那一列拿来的数字，比没有数字更糟。

是一期 — Jalan Segambut 上 Riana Dutamas 大型发展计划的第三期，也是最后一期，和前面两期用同一张发展商执照 19221。它不是独立项目，它的登记编号是 19221-3。

而让人放心的一点值得说，因为这不是理所当然的：登记编号顺序和市场分期顺序一致。市场第一期 = 19221-1（Savio），第二期 = 19221-2（Savvy），第三期 = 19221-3（Stellaris）。本系列里有项目的登记编号顺序和发展商自己的分期编号是反过来的，结果客户数分期和客户查登记，到的是不同的楼。这里不会。

发展商自己的新闻稿把它叫做 “最后一章” 与 “最后一笔”，而登记系统支持这个说法：19221-4 回传客户端错误，所以编号走到 -3 为止，而持牌人自己的记录写 bilanganProjek: 3。两边一致。没有休眠的第四期，这张执照上也没有被取消许可证的记录。

实际上为什么重要：你会住在同一块地上、同一个持牌人已经完工的两期旁边 — 这正是本页很小心地把它们的奖项、绿色认证、设施与成交纪录都挡在这一页之外的原因。但它们在「交屋」方面的纪录，和你直接相关，下面完整列出。

你的合约对手是 368 SEGAMBUT SDN. BHD.，注册号码 201301032770 (1062599-A)，TEDUH 发展商编号 19221，发展商执照 19221/02-2028/0265(A)。它「不是」“IJM Land”，也「不是」“FCW Holdings”，尽管每一个市场 surface 点的都是这两个名字。它是一家项目公司。

有一个细节很有用：那个注册号码是印在「申报文件本身」里面的 — 两份已申报宣传册和已申报报纸广告都是原文照印。这很少见。本系列大部分项目的持牌人号码必须从企业来源重建，甚至根本找不到。本页没有任何一个注册号码是从门户网站栏位抄来的。

股权是 50:50 合资，而这个比例的出处只有一个。FCW Holdings Berhad（3116-K）：250,000 股普通股，50%。IJM Land Berhad（187405-T）：250,000 股普通股，50%。出处是 IJM 自己的企业架构清单，那份清单同时印出这家项目公司的业务性质，并记录它底下没有任何子公司。没有任何新闻报道、两份发布新闻稿、任何门户网站写出这个比例 — 四篇新闻报道只写 “合资” 两个字。IJM Land Berhad 是 IJM Corporation Berhad 的房地产部门，它自己网站页脚写的号码是 198901010104 (187405-T)；FCW Holdings Berhad 是另外一半。

登记健康状况，照原文：状态 Aktif；mempunyaiKesalahan: null — 连违规标记这个栏位都没有；projek_sakit 0、projek_terbengkalai 0 — 这个持牌人没有问题项目、没有烂尾项目。

每一个「住宅」单位都被覆盖。1,143 个里的 1,143 个 — 百分之一百。广告销售许可证 19221-3/01-2028/0022(A)-(S)，状态 Aktif，有效期 2025 年 1 月 8 日至 2028 年 1 月 7 日（到 2026 年 10 月 9 日为止仍然有效，大约还有 455 天），覆盖登记系统两个组成列的 478 + 665 = 1,143 个单位，两列都是 Pangsapuri Servis — 正好就是市场宣传的 1,143 个。这是一个确实好的结果，值得给分。

但发展商描述的发展计划比执照范围大，而缺口是四个商业零售单位。IJM Land 第一份新闻稿写 “exclusive retail lots … Stellar Shoppes”；第二份新闻稿与《The Star》都写四个分层商业零售单位。它们不在登记系统里、不在两份已申报宣传册里、也不在任何已申报价格区间里。

说得直白一点，买这四个之一的买家「没有」的东西：没有法定格式的附表 H或附表 G 买卖合约；迟交屋没有法定赔偿公式；没有第 7A 条房屋发展账户替他保管分期付款；没有法定 24 个月缺陷责任期；也不能走购屋人索赔仲裁庭。合约内容就是发展商自己写什么算什么。而且没有已申报广告，就意味着没有申报价格、没有申报完工日期、也没有申报建筑面积。

任何地方都没有文件写出这四个单位的面积、价格、地契类型、合约形式或房屋法令地位。这份沉默本身就是结论，本页报告它，而不是去猜。商业零售单位很常是商业地契、在1966 年房屋发展法令之外，这也能解释它们为什么没有执照 — 但那是一个解读，不是申报事实。那 1,143 个住宅单位全部都在法令之内。

法定的日期是 2029 年 10 月 23 日。那是登记系统的 serahKosongBaharuIkutPjbPertama — 也就是 附表 H 合约之下改过的法定交屋日期，从 2025 年 6 月 23 日第一份买卖合约起算的原本 36 个月，加上获批的 +16 个月。

市面上一共有九个完工日期，来自七个来源，全部都在上面的时间线里。最容易误导你的几个：发展商自己的官网写 Q2 2029，比它自己的申报文件更早，而且不是法定日期；它旧版的已申报宣传册与旧版已申报报纸广告都写 November 2027，那比原本的合约日期还要早；一个门户网站印出一个任何申报文件都不支持的精确日子 2029 年 7 月 31 日；另一个门户网站在同一页上一个栏位写 2027、另一个栏位写 2029；而一个新闻算出来的「大约 2028 年 9 月或 10 月」，是「承建商工期」日期，不是交屋日期，绝对不能当成交屋日期读。

而这一句是给分的：发展商自己「现行」的已申报宣传册印的是 Oktober 2029 — 是「改过的」日期，不是旧日期。本系列里大部分已申报宣传册在展期批下来之后，还是让原本的日期继续挂着。这一份没有，这值得说出来。

实际上要怎么做：你自己的期限是从「你自己的」买卖合约起算的，不是从项目第一份合约起算，所以请要求书面写明你的交屋日期，并在签约前对照登记系统改过的日期检查一次。

担心，不必。但要知情，要 — 而这些资讯是两面的。

先看事实。19221-3 写 pindaanTempohSerahKosong: Ya、tempohTambahanDiluluskan: +16 Bulan、tempohPembinaanBaharu: 52 Bulan，交屋从 2028 年 6 月 23 日移到 2029 年 10 月 23 日。用掉了吗？没有：工程 20.00%，离原本的日期还有大约 623 天，离改过的日期还有 1,110 天。目前没有任何依据可以说这个项目迟了。

算术指向「重新设基准」而不是「拖延」。主建筑合约在 2025 年 8 月 11 日发给 Inta Bina Sdn Bhd：RM264.5 百万，工期 38 个月，从 2025 年 8 月 18 日起算 — 这个工期大约在 2028 年 10 月 18 日结束，比原本的 2028 年 6 月 23 日「晚了 117 天」。也就是说，合约签下去的那一天，原本的交屋日期在算术上就已经做不到了。改过的日期在实际完工之后还留下大约十二个月的缓冲。在把一个展期叫做延误之前，先去查合约发出的日期。

接下来是没有人公布过、也是本页最有用的部分：整张执照的交屋纪录。执照 19221 之下的三期全部都有获批展期，而展期一期比一期短：19221-1（Savio）拿了 +22 个月（原本 2020 年 12 月 22 日，改为 2022 年 10 月 22 日），CCC 竣工证书在 2021 年 8 月 30 日发出 — 比原本的日期晚 251 天，但比改过的日期早 418 天。19221-2（Savvy）拿了 +17 个月（原本 2023 年 11 月 29 日，改为 2025 年 4 月 29 日），交出 CCC 竣工证书 2024 年 10 月 3 日、交屋 2024 年 11 月 1 日 — 比原本的日期晚 338 天，但比改过的日期早 179 天。19221-3 拿了 +16 个月。

老实读：这家发展商两次拿了展期、两次都在展期之内交屋，这比单看一个 Ya 要好得多 — 而它「从来没有」一期是按原本的合约日期交屋的。所以请按 2029 年 10 月 23 日做规划，不要按 2028 年 6 月 23 日。而且不要从 pindaan 这个栏位本身推论任何规则：三个记录都是 Jadual H、36 个月、Ya，这个栏位单独看什么都预测不了。任何消费者来源都没有写过这些。

看现行那一份，并且知道有什么动过。编号 19221 之下有两代文件同时有效：一代是现行的，在 P45 路径上，也就是登记系统自己连出去的那一份；另一代是已被取代的，在较旧的 19221/19221-3/ 路径上，那一代还附带一份已申报的报纸广告。两代之间有「六个」栏位动过，而其中一个是整页最关键的栏位。

最重要的那个栏位是建筑图批准。BP U1 OSC 2024 0760 变成了 DBKL.JKB.BP U1 OSC 2026 0324(6) — 那是「另一个」DBKL 批准，晚了两年。这是建筑图「重新批准」，不是同一份文件再印一次，而任何地方都没有来源解释改了什么。两个实际后果。第一，37 层对 40 层这个争议，在「重新批准的图纸」里有一个很明显的候选解释 — 而因为没有来源这样说，本页也不这样说；本页公布登记系统的 40，并把其他说法列出来。第二，本页那三张设施效果图的日期是 2025 年 3 月 5–7 日，比 2026 年那个批准早了一年，所以它们是在已被取代的图纸之下画的 — 这正是为什么它们被注明为「已被取代的那一代」的艺术家构想图，而不是获批方案的图。

「没有」动的部分，这是好消息：价格区间（分毫不差）、单位数、建筑面积区间、抵押权人、地契、权益限制与车位配额，两代完全相同。所以这不是重新定价，也不是重新规划体量 — 更绝对不是「拼接」，而拼接是某些项目会出现的情况：登记系统把旧的最低价接到新的最高价上。

有三个答案，而且没有任何申报数字可以定案，所以本页公布登记系统的数字，并把其他说法列出来。

Bilangan Tingkat 在「两代」申报文件里都没有印。这就是问题的根源：没有法定数字可以依据。TEDUH 登记系统在「两个」组成列都申报 40。IJM Land 自己的第一份新闻稿写 “两栋 37 层”。一个门户网站写 “37 层与 40 层两栋”，这是第三个答案，而且谁都没对上。

最明显的候选解释是 2026 年的建筑图重新批准 — 一张 2024 年批准、2026 年重新批准的图，很容易改掉层数。但任何地方都没有来源说事情就是这样发生的，所以本页不会这样断言。

相反，在「楼栋数」上记录是干净的：两栋。登记系统申报两个组成列，两代申报文件都印 Blok A 与 Blok B，主建筑合约也是两栋。有一个门户网站在自己页面上自我矛盾，写 Jumlah blok: 1，却在同一页的摘要写 “两栋” — 不要理它。

请要求书面写明在 DBKL.JKB.BP U1 OSC 2026 0324(6) 之下获批的层数，并问清楚你的单位在从上面数下来的第几层。

老实的答案是：有些单位「可能」可以，而「有多少个」无法从任何公开文件确定。本页就这样说，不去估。

先看门槛，而批准机关这件事对买家是有利的。申报的批准机关在三个 surface 都是 Dewan Bandaraya Kuala Lumpur，两代申报的建筑图编号都是 DBKL 的 BP — OSC — 格式；登记系统写 negeri: WP Kuala Lumpur。所以适用门槛是吉隆坡／联邦直辖区的最低购买价 RM1,000,000，由经济策划单位（EPU）处理同意书 — 「不是」雪兰莪的 RM2,000,000。两份公开指南对吉隆坡、布城与纳闽都给出 RM1,000,000，引用经济部 2022 年 7 月 13 日生效的《Garis Panduan Perolehan Hartanah》、EPU 外资收购指南与国家土地法典第 433B 条。两份都提醒门槛由各州自订、会改变，所以请先确认 EPU 现行做法。

地契方面不构成障碍。地契是永久（Pegangan Kekal），产品是分层地契（三件事确认：Pangsapuri Servis、Jadual H、许可证尾码 -(S)），而两代申报文件的 Sekatan Kepentingan 都是 NIL — 对外国买家最强的一道申报障碍，这里根本不存在。

价格才是真正无法确定的地方。Blok A 申报 RM742,800–RM1,270,800：最低价是门槛的 74.28%，最高价是门槛的 1.27 倍。Blok B 申报 RM698,800–RM1,127,800：最低价是 69.88%，最高价是 1.13 倍。两个区间都「跨过」这条线。而因为申报文件只给「按楼栋」的最低与最高价、涵盖十个户型代号，而任何地方都没有申报每个户型的价格，所以 1,143 个单位里有多少个超过 RM1,000,000，无法从任何公开文件推算出来。本页不估、也不给范围。

能说的是：外国买家不能假设自己在这个项目符合资格；入门户型肯定不到门槛；而这个问题只能逐个单位、从发展商自己的价目表回答，而那不是公开文件。而且这里没有旧版文件可以援引 — 两代申报文件的区间完全相同。本页查过的九个来源里没有一个提到外国买家门槛：发展商自己的页面与两份新闻稿对此完全沉默。另外注意，申报文件里完全没有任何保安项目，所以本页不照抄任何门户网站的“围篱与保安”标签 — 这件事在吉隆坡的分量比在雪兰莪第一区小，但仍然意味着：任何保安承诺，请要求书面写明。

本页公布的是已申报的法定单位售价区间，因为那是依法申报的买卖价格区间，也是公开记录：Blok A RM742,800 – RM1,270,800，Blok B RM698,800 – RM1,127,800。这不是价目表，不是报价，也不是售卖要约。

它在四个 surface、两代文件之间分毫不差：现行已申报宣传册、旧版已申报宣传册、旧版已申报报纸广告，以及公共 KPKT TEDUH 登记系统。零差异。没有拼接。这是本站除了另一个项目之外最干净的价格结果，值得给分 — 因为本系列在别处发现过登记系统把旧的最低价接到新的最高价上。

下面这个算术让已申报的最低价更可信，而且是一个很干净的结果。已申报最低价总和是 （478 × RM742,800）+（665 × RM698,800）= RM819,760,400。而公布的总开发价值是 RM821 百万 — 正好是这个数字的 1.0015 倍。已申报最高价总和是 RM1,357,429,400，所以公布的 GDV 是它的 60.5%。也就是说，GDV 落在已申报区间「之内」，这是好迹象 — 但它几乎正好落在区间的「地板」上，意思是发展商自己的 GDV 假设每个单位都按所属楼栋的最低价成交，而且完全没有把那四个商业零售单位算进去。

为什么这里没有「起价」。市面上有三个低于已申报法定最低价的数字，本页一个都不转载。三个里有两个在「发展商自己的页面」上 — 它 2025 年 3 月 3 日与 3 月 5 日的两份新闻稿带着两个「不同的」低于最低价的数字，相隔两天，而较晚那一个也出现在它的官方项目页上。第三个是一个门户网站的价格区间，最低值低于申报最低价。把载体数对：thestar.com.my 与 starproperty.my 是「同一个」出版者，而 propertyguru.com.my 与 iproperty.com.my 「也是」同一个出版者 — 这里由两边共用的项目编号 20420 证明。所以载体是两个独立出版者，「加上发展商自己」 — 而发展商带着一个低于自己已申报法定最低价的数字，这才是更锐利的那一点。

该给分的也要给：有两个出版者把已申报数字印对了。EdgeProp 印 “Starting from RM698,800” — 正好就是已申报的 Blok B 最低价 — 而 PropertyGuru 在它的 20420 记录上也印对了。另外注意那同一个出版者自我矛盾：一个域名印对了申报最低价，另一个域名印着低于最低价的区间。The Edge 集团完全没有带任何低于申报最低价的数字。而反过来的陷阱也查过了：已申报户型表里没有可负担房屋的后缀对，也没有可负担配额，所以已申报的最低价「就是」公开市场的最低价。

超出已申报区间的任何东西都是逐个单位不同的，而且每一周都在变。问高老师，他会告诉你现在是什么情况，并把那份申报文件拿给你看。

申报文件和发展商自己的官网说法不同，而本页不替任何一方定案。

「两代」申报文件都写 No Tempat Letak Kereta: Minima 1 Petak Parkir — 最少一个车位。IJM Land 自己的新闻稿和自己的官方项目页写 “Minimum 2 carpark bays” 与 “每个单位至少两个车位”。

要把矛盾说精确。申报文件说的是「最少」一个；它并没有说只提供一个，所以作为「事实陈述」，两句话严格来说并不互相矛盾。但发展商自己的「法定」广告和自己的官网，在「买家被承诺几个车位」这件事上说法不同，而这对买家来说是实实在在的差别。这是这个项目上最重要的一处「市场宣传 vs 申报文件」矛盾。

该怎么做：把你那个具体单位的车位配额写进买卖合约里，不要从宣传册或官网上拿。另外注意，“24 个电动车车位” 与 “快速车道” 只出现在一份新闻稿里、没有申报；而 “有盖停车场” 出现在两个门户网站 surface 上，也没有申报。

它有 GreenRE 铜级评级，而那个评级是「临时」的，不是最终的。登记内容是：Residensi Riana Dutamas 3 · 铜级 · 临时认证 · 2025 年 5 月 30 日 · 工具 RES v3.3 · 发展商栏位 368 Segambut Sdn Bhd。

有两件事让这成为一个扎实的身份确认，而不只是名字像。第一，发展商栏位和 KPKT 持牌人完全吻合 — 所以吻合的是「持牌人」，不只是项目名称。第二，工具代号是 RES（住宅）而不是非住宅代号，对一个 附表 H 的 Pangsapuri Servis 项目来说是正确的，也和「整个项目都在房屋法令之内」一致。

“临时” 是什么意思：临时 GreenRE 评级是按「设计」给的；最终评级要等建成之后，而登记系统自己的到期栏位写的是 CCC 竣工证书 之后一年。所以这栋楼还没有以「建成后」的状态被评级。

而这一句是给分的：发展商自己的用词是「正确」的。它的新闻稿写 “Provisional GreenRE Bronze certification”，而它 2025 年 3 月那份更早的新闻稿 — 写在 2025 年 5 月 30 日获奖之前 — 也正确地说明当时还没拿到评级、正在争取。本系列在别的项目上不止一次必须把 “已认证” 更正成 “临时认证”，所以做对了不是小事。

白金级查过，是一次干净的否定结果（95 列，收尾完整，没有被截断）— 那一级里没有这个持牌人或这个品牌的任何记录。一共拒绝了十四个诱饵，其中两个要特别提。Residensi Riana Dutamas 2 拿的是铜级「最终」认证（2025 年 3 月 19 日，工具 RES v3.1），发给「同一个」持牌人，用于「隔邻那一期」 — 这是最有诱惑力的一种诱饵形态，而一个旧版工具之下的「最终」评级，绝对不能搬到这个项目的「临时」评级上来。另外还有一家吉隆坡唐人街的酒店，发展商叫 Dutamas Waras Sdn Bhd，“Dutamas” 藏在公司名字里面。绿色建筑指数（GBI）的网址回传客户端错误、新主机被 robots 规则禁止，所以 GBI 的结果「不确定」，从来没有被当成否定 — 而且没有任何来源说这个项目有 GBI 评级。

没有。Stellaris 的奖项是「零」，而两个诱饵近得让人不舒服。

IJM Land 自己有公开的奖项资料库，本页完整读到 80 笔。里面完全没有任何一笔是 Stellaris。

诱饵一，而且就在同一块地上：2025 年 StarProperty Family-Friendly Award（吉隆坡高楼组最佳家庭导向发展，Honours）颁给 Savvy @ Riana Dutamas — 隔邻那一期，同一个持牌人，同一块地，同一个品牌。诱饵二是品牌诱饵：2017 年 StarProperty Skyline Award（Excellence）颁给 Wangsa Maju 的 Seri Riana Residence，那是 IJM Land 另一个 Riana 项目。两个都不属于 Stellaris，本页其他任何地方也没有出现它们。

那个资料库里其他的奖项分别属于 Rimbayu、Austin Duta、Seremban 2、S2 Heights、The Light、Pantai Sentral Park、Royal Mint Gardens、Bandar Utama Sandakan 等等，或者属于企业层面（发展商排名与两个首席执行官奖项）。本页一个都没有借用。这个项目和 Riana Dutamas 任何一期都没有公布过 QLASSIC 分数。

还有一个「缺」值得记录：本页搜过四份 IJM Corporation 的投资者文件，“Stellaris” 与 “Riana Dutamas” 都不在里面。FCW Holdings 自己的年报「没有拿到」，那是这个项目唯一还没有被挖过的企业来源 — 本页把这件事直接说清楚，而不是让人以为查过了。

因为任何发展商 surface 上都没有，而本页不会去借一张。

IJM Land 的项目页上没有户型图，两代申报文件里也没有，而且也没有已申报的总平面图。发展商的媒体接口为这个项目回传十四个档案，其中没有一个是平面图。同样也没有室内图、没有位置图、没有商业零售图。任何地方找到的「像户型图」的档案都挂在门户网站上 — 而门户网站上的户型图不是发展商文件，所以本页不用。

有「申报」的是户型表，本页完整列出：十个户型代号，766 到 1,206 平方尺，加上以平方米「按楼栋」申报的法定 Keluasan Binaan（Blok A 71–112 m²，Blok B 71–109 m²）。「没有」申报的是：哪个户型在哪一栋（只能从平方米区间推算，本页已标明是推算）、房数与浴室数和代号的对应，以及每个户型的价格。

关于面积有一个诚实的注解，因为这种事会让一个「对的」页面看起来像错的：两个门户网站把 A1 印成 764、A2 印成 775，而申报是 766 与 776。那不是错 — 那是公制来回换算：71 m² × 10.7639 = 764.2，72 m² × 10.7639 = 775.0。门户网站把申报文件里「四舍五入过的公制」数字再换算回英制。同样的测试在其他每一个代号上都成立，在 D 型上甚至刚好相等（93 m² = 1,001.0，申报 1,001）。不是所有不一样的数字都是错的，而本页公布已申报的平方尺，并解释门户网站为什么不同。

向高老师索取户型图、现行总平面图，以及对应已申报代号的每个户型价格表 — 这些来自销售中心，不是来自网络。

大约每英亩 197.8 个单位 — 而分母是「发展商自己说」的、没有任何申报文件确认的数字。1,143 个单位 — 5.78 英亩 = 每英亩 197.8 个单位。

要把分母的身份讲清楚：Keluasan Tanah 在两代申报文件里都「没有印」，登记系统写 keluasan: 0 mps，那是「没有申报」，不是「零」。所以这个英亩数是市场数字，本页就这样标明。

但本页用三条路核对过，而不是直接拒绝，这值得展示：（1）内部一致 — 发展商自己的两个数字互相吻合：2.34 公顷 = 251,875 平方尺 = 5.782 英亩。（2）对照土地交易 — 2013 年把这块地卖给合资公司的交易涵盖四块地、合共 671,334 平方尺（15.412 英亩），2019 年一篇新闻给整个发展计划 6.5 公顷（16.06 英亩），而 Savio 的地块被报为 2.1 公顷。2.1 + 2.34 = 6.5 公顷里的 4.44 公顷，剩下 2.06 公顷给 Savvy — 三方分割没有余数。对得上。（3）容积率合理性检查 — 1,143 个单位平均约 900 平方尺净面积，大约 103 万平方尺净面积，对 251,875 平方尺土地，净容积率约 4.1，对一个 DBKL 捷运走廊地块属合理范围。没有人公布建筑总楼面面积，所以这是合理性检查，不是证明。

有五个分母被拒绝使用，其中一个很有教育意义：6.5 公顷 / 16.06 英亩与 “16 英亩” 是「整个发展计划」，涵盖三期共 3,082 个单位（会算出每英亩 71 个这种假数字）；2.1 公顷是 Savio 的地块；671,334 平方尺是 2013 年四块地的买卖，也就是整块地；本记录的 keluasan: 0 mps 是「没有申报」；而同门记录 19221-1 的 keluasan: 61 mps 是以平方米计的「建筑面积」，不是土地面积 — 把那一个当成地块面积，会把 Savio 的地块低估大约 340 倍。这张执照本身就是这个陷阱的现成例子。

另外注意：任何来源都没有说这个项目是低密度，所以也没有什么说法需要反驳 — 这是刻意写出来的，因为为了打倒一个说法而先去发明那个说法，本身也是一种不诚实。

因为它们的日期，比现在管着这个项目的那份建筑图早了一年。

那三张设施图 — 多功能厅、Jacuzzi 与 Floating Deck — 主题是「已确认」的，来自发展商自己内容管理系统的标题，加上它项目页 HTML 里印出来的说明文字，而且发展商自己把三张都标明 Artist’s Impression Only。它们在系统里的日期是 2025 年 3 月 5–7 日。而现在管着这个项目的建筑图批准是 DBKL.JKB.BP U1 OSC 2026 0324(6)，一个 2026 年的批准，取代了 BP U1 OSC 2024 0760。所以这些效果图是在已被取代的图纸之下画出来的。

这件事有多重要？老实说：大概没有很严重，但也不是没有。单位数、价格区间与建筑面积区间在两代申报文件之间「都没有」改变，所以这大概不是重新规划体量。但层数有 37 对 40 的争议，没有文件解释重新批准改了什么，而效果图本身是销售工具，不是图纸。所以本页把它们注明为「已被取代的那一代」的艺术家构想图，不把它们说成是获批方案的样子。

那五张施工照片是另一种证据，而且是更有用的那一种。它们的日期是 2026 年 4 月 1 日、2026 年 7 月 2 日与 2026 年 9 月 28 日 — 而那是内容管理系统的日期，「不是」上传文件夹；它们的文件夹全部写 /uploads/2025/12/。按文件夹推日期，会把四个季度的工地摄影全部塞进 2025 年 12 月。它们被评级为「这个项目的」照片，依据是系统的 parent 栏位 — site-progress 第 9157 号帖，标题 Riana Dutamas @Stellaris — 而「不是」依据文件名，因为这台主机上的 RD- 前缀是整个发展计划的缩写，而前两期共用同一个上传目录。它们每一张的 alt 文字和说明文字都是空的，所以除了日期之外没有任何主题，本页也不编一个。请把它们和登记系统的 20.00% 一起读 — 那是唯一存在的工程进度百分比，因为发展商自己的进度帖子没有公布百分比，也没有公布截至日期。

在 150 到 210 公尺之间，而三个公开数字里「没有一个」说明它量的是什么。

发展商为这整个项目总共只公布「一个」距离数字：它自己项目页的 “Features” 一栏写 “150 metres from Segambut KTM”。一个门户网站 surface 的重点栏重复 150 公尺；同一个出版者的另一个域名写 209 公尺（“步行 3 分钟”）；而那个出版者自己的房源卡写 210 公尺（“3 分钟”）— 所以「同一个」出版者在两个域名之间带着 150、209 与 210 三个数字，而其中 150 与 210 出现在「同一页」上。

那是 40% 的落差，由两个出版者（发展商与那一对门户网站）带着，而没有一个说明它量的是直线距离、步行距离，还是量到哪一个车站入口。所以本页公布这个落差，不替任何一个数字背书。

另外两件要小心的事。第一，有盖走道：“通往 Segambut KTM 站的有盖走道” 出现在每一个发展商与新闻 surface 上。那是一个承诺，没有日期，而且「不在」申报设施清单里 — 所以请问它什么时候会存在。第二，MRT：站名本身就有争议，而且任何人都没有给过距离。发展商只写 “最近的 MRT”；一个门户网站记录写 MRT Jinjang；两个门户网站记录合起来点名 CC05、CC06、CC07 与 CC08 是 “附近的 MRT”，其中一个还被门户网站自己标上 “Provisional”。那些是「还没建成」的 MRT 环线车站，本页一个都不当成现有轨道交通公布。而 “GoKL 接驳” 是公共免费巴士服务，不是发展商提供的接驳车，不管一个门户网站把它叫做什么。

附近其他东西，全部有人点名、而完全没有距离：DUKE、DUKE 2、SPRINT、NKVE、PLUS、Jalan Kuching、Mont Kiara、Hartamas、Publika、Solaris Dutamas、Dutamas 与 KLCC — 任何来源都没有给过公里数或车程，而且任何来源都没有给任何学校、医院、商场或大学附上距离。本页没有估过任何东西。

另外也要注意，已申报的「报纸广告」把这个项目称为 Pembangunan berorientasikan transit — 一个写在法定文件里的捷运导向发展宣称，而最近的轨道交通站的距离没有人说得清楚。写在法定文件里的宣称，仍然只是一个宣称。

要下面这些，而且要「书面」，然后一项一项对照本页。

1. 19221-3 现行的已申报广告细项 — P45 那一代，这样你看到的才是带着 Oktober 2029 与建筑图批准 DBKL.JKB.BP U1 OSC 2026 0324(6) 的那一份。2. 附表 H 买卖合约，以及里面写你自己的交屋日期。3. 对应已申报代号 A1、A2、B1、B2、B3、B4、C、D、E1、E2 的面积「与价格」表 — 而且要问清楚 B1、B3、B4 差在哪里，因为三个都申报 884 平方尺，而没有任何公开资料解释差别。4. 哪些户型在 Blok A、哪些在 Blok B，以及每个代号的房数与浴室数。5. 「你那个单位」的车位配额书面确认 — 申报文件写最少一个，官网写最少两个。6. 户型图与现行总平面图 — 两者任何地方都没有公布。7. 2026 年那份批准之下获批的层数，以及它和 2024 年那份改了什么。8. 土地面积与地段编号 — 两者都没有申报，而两条后路都断了。9. 四个 Stellar Shoppes 单位的面积、价格、地契类型、合约形式与房屋法令地位 — 这四个单位任何资料都不存在。10. 你的单位适用哪一个完工日期 — 因为申报文件写 Oktober 2029，登记系统写 2029 年 10 月 23 日，官网写 Q2 2029。

销售中心地址，也是这个项目任何地方公布过的最完整地址（而且那是「销售中心」，不是已申报的项目地址）：Riana Dutamas Gallery by IJM Land & FCW, 368 Jalan Segambut, 51200 Kuala Lumpur。它的电话和 KPKT 登记系统为持牌人印出的号码是同一个，这是一个很漂亮的交叉验证。

或者把这张清单发给高老师，他替你去问。他不会报任何一个他拿不出申报文件给你看的数字。