Eaton Residences @ KLCC

租赁地契，99 年，2114 年 12 月 31 日到期。这是发展商自己的广告准证写的，准证就印在 eatonresidences.com.my 页脚。以 2026 年计算，剩余约 88 年。

这件事重要，是因为至少有一个流量不小的评测页面把这个项目当成永久地契在推。如果你的决策、贷款额度或转售假设是建立在「永久地契」这个版本上的，那它们需要重算。银行对租赁地契的估值方式不同，而且你持有期间年限只会越来越短。

也别只听我说。请卖方律师对母地契做一次土地查册（land search），自己把 tenure 那一行看清楚。费用很低，而且一次把问题永久解决。

可以，价格须超过 RM1,000,000，并取得州同意。吉隆坡对外国权益设有 100 万令吉的最低购买价，而「外国权益」的定义把马来西亚永久居民也包括在内。发展商公布的价格从 RM1,019,810 起，所以当初开盘的存货是过了门槛的——但只是刚刚过。

已完工的楼，麻烦出在转售价上。如果你把一户小面积单位谈到例如 RM960,000，非公民根本无法完成这笔交易。门槛是按「这一笔成交」来算的，不是按当年的开盘价目表。所以在花时间谈价之前，先把成交价与 100 万的关系确定下来。

接着是同意程序。转让给非公民须依《国家土地法典》第 433B 条取得书面州同意。在联邦直辖区，这份同意由吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会（Jawatankuasa Kerja Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur）批出，由你的律师在签署买卖合约后向联邦直辖区土地及矿务局申请。没有取得同意就完成的交易是无效的，所以要把这段时间排进你的报价条件里。

税也要一并预算。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅产业的转让文书按 8% 单一税率缴纳印花税，不分级距、也没有首套豁免。法律对「住宅产业」的定义明文包含服务式公寓（service apartment）。一户 RM120 万的单位，过户时就是 RM96,000，另计律师费与同意申请费用。

把你的国籍、居留身份和看中的单位告诉我，我会在你付订金之前，逐条把会落到你身上的关卡讲清楚。

唯一的官方价格是准证上的数字：最低 RM1,019,810，最高 RM6,008,795，另有 5% 土著折扣。那是发展商当年的开盘价，不是今天的市场价。

广告准证已于 2021 年 4 月 16 日届满。这是一个法律事实，也有很实际的含义：这个项目的发展商新盘期已经结束。现在市面上能买到的，要么是发展商手上仍持有、以其他条件出售的现房，要么就是个别业主的二手转售。

这两条路的差别是真金白银。发展商现房可能附带回扣或代付律师费；二手转售通常没有，而且过户印花税要你自己承担。二手转售也意味着你连同现有的管理层、现有的储备金状况与现有的租客结构一起买下来——而这些你都可以、也应该先查清楚。

我不会编数字给你。告诉我你要的面积与 stack，我把这栋楼近期的实际成交与目前的挂牌价一起拉出来发给你，你自己看两者的差距。

到 Conlay 地铁站约 200 米，到双子塔约 1.2 公里。两个都是依地图坐标量的直线距离，所以请把它当成「最短值」：实际步行要绕路口与人行道，会更长一点。

布城线的 Conlay 站是真正的强项。它就在同一条街上，沿线经 TRX 一路可通往大马城方向。格拉那再也线的 KLCC 站约 1.1 公里——能用，但称不上「就在楼下」。

看到任何写着「距双子塔只要几分钟」的广告，请留个心眼。那是傍晚可以悠闲走过去、或者开车一小段的距离，不是过条马路就到。而在傍晚六点的 KLCC 车流里，地铁会比开车快。

准证写 51 层。项目官网与 GSH 集团官网都写 52 层。我没有找到能把两者对上的文件，所以本页把两种说法都列出来。最可能的解释是马来西亚常见的楼层编号习惯——用 33A 代替 34——但在没有盖章图纸之前，我不会把这个解释写成事实。

设施层也是同样的情形。项目官网把空中平台放在 33A 楼；集团官网称之为 level 34。同一层，两种数法。

户型方面，官网公布五张图：840、872、1,410、1,550 与 2,831 平方尺。而准证载明的建筑面积区间是 635 至 2,982 平方尺，所以至少还有两种没有上网公布的配置。

对一栋已完工的楼来说，这些问题一步就能解决：索取该单位的分层平面图与认证楼层。那份文件的效力高于任何楼书——包括我这一页。

GSH 没有公布，所以本页不写。一栋有五个设施层、两个泳池、屋顶健身房和 51 楼平台的楼，管理费不太可能便宜——但我猜一个数字给你，对你毫无价值。

已完工的楼，你能拿到的是真实数字而不是估算。请向管理处或卖方索取：现行每平方尺管理费、储备金（sinking fund）缴纳额、管理机构最近一期的审计账目，以及有没有未结清的特别摊派。储备金健康、欠费率低的楼，值得多付一点；两样都不行的，账会在后面找你。

我可以直接去索取现行收费表，拿到什么就原样发给你，不做修饰。

你的第一个竞争对手，是这栋楼本身。在旅游平台上搜这栋楼的名字，会看到好几个不同的短租运营商品牌，各自在同一栋楼里经营房源。这是看得见的房价竞争来源，同时也意味着你有一部分邻居是流动人口。

第二个竞争对手是整体市场。NAPIC 2026 年第一季吉隆坡数据显示，已完工未售出的服务式公寓有 4,181 个单位，另有 3,733 个单位的住宅滞销量。同一座城市里已完工却卖不掉的存货，正是压住租金的那只手，而且它消化得很慢。

对你有利的因素是具体的，不是笼统的：200 米外的地铁站、东向 stack 的高尔夫球场景观、周边使馆与国际学校带来的需求，以及一栋已竣工、并有第三方施工品质认证的建筑。这些才是租客真正会买单的理由。

我不会给你一个「回报率」。任何人在不知道你的买入价、你那户的 stack 与这栋楼目前的租金带的情况下就报回报率，那是在卖东西，不是在给建议。把单位发给我，我陪你用实际挂牌数据把这个数算出来。

五年内出售，产业盈利税（RPGT）30%；第六年起 10%。非公民与外国公司没有马来西亚公民持满五年后适用的「零税率」那一档——税率只会降到 10%，然后一直是 10%。

把这一条和买入时的 8% 印花税放在一起看。一位非公民以 RM120 万买入、四年后卖出：买入时印花税 RM96,000，卖出时对增值部分课 30%。两头加起来的摩擦力意味着，短期持有在这里要非常努力才划得来。

租赁地契还有一个很实际的点：你每持有一年，剩余年限就少一年，这会影响下一位买家的银行愿意贷多少。它不是税，但它会落在你试算表的同一栏。

以上都不是针对你个人税务状况的意见——我是房产经纪，不是你的税务顾问。请把这些数字带去给马来西亚的税务专业人士，再做决定。

发展商在自己官网上公开了这两项主张，并附上证书。GSH 形容屋顶泳池是吉隆坡第一座也是最高的悬挑空中泳池，项目官网并标示了马来西亚纪录大全的纪录。这类纪录是申请制的，所以请把它当作营销成就，而不是工程评级。

BuildQAS 证书是这两项中更有用的一项。BuildQAS 是第三方施工品质评估，其方法参照新加坡 CONQUAS 系统——它评的是完工后的实际做工，不是设计意图。GSH 公开了这栋楼的证书。愿意接受任何独立品质评分的马来西亚住宅发展商本来就极少，愿意把结果公开的更少。

但它不是保固。它不会告诉你第八年时你那间浴室的防水会怎样。不过，配上「楼已建成、你可以亲自走一遍」这个事实，你的处境已经比看效果图买房好太多。

请索取证书与评估分数，然后带一位做防水与泥水的师傅去看实际单位。对已完工的楼来说，这一趟验收比任何楼书说法都值钱。