马来西亚新房订金（Booking Fee）必知：法律立场、付款前检查与退款风险
马来西亚新房订金在法律上没有“3% 上限”这回事：《1989 年房屋发展（管制与执照）条例》第 11(2) 条规定，任何人（包括担任保管人 stakeholder 的一方）都不得收取买卖合约（SPA）规定以外的任何款项，所以严格来说 booking fee 本身就不被法规承认。现实中，几乎每个新项目仍在收订金。这篇文章讲清楚它的法律位置、付钱前要查的事、贷款不批时怎么退，以及为什么订金收据是你将来索取逾期赔偿（LAD）的关键证据。
一句话答案
马来西亚新房订金没有法定上限：1989 年房屋发展条例第 11(2) 条规定任何人（包括保管人）都不得收取买卖合约以外的款项，KPKT 指南也写明 SPA 签署前不可收订金，所以“3% 上限”只是市场说法。真要付，只付到发展商公司户口。
关键数字一览
| 法律依据 | 1989 年房屋发展条例第 11(2) 条：禁止收取合约外款项 |
|---|---|
| 法定上限 | 没有；“最多 3%”并非法律规定 |
| HBA 建议的上限 | RM5,000 或房价 1%（取较低者）；2026 年 9 月仍非法律 |
| LAD 起算日 | 付订金那一天（PJD Regency，2021-01-19 判词） |
| 签 SPA 后因收入不符被拒贷 | 付房价 1%，合约终止（第 6(3) 条） |
| SPA 第一期 | 房价 10%；订金一般从中扣除 |
| 收款对象 | 发展商公司名义的户口，附正式收据 |
| 发展商拒绝退款 | 可向房屋部（KPKT）投诉 |
30 秒重点
- 法规第 11(2) 条禁止收取 SPA 以外的任何款项，KPKT 的购屋指南也写明发展商不可在 SPA 签署前收 booking fee；市面上所谓“订金最多 3%”并非法律规定。
- 截至 2026 年 9 月，把订金合法化的“购买选择权”（Option to Purchase）模式只是购屋者协会（HBA）的建议，上限为 RM5,000 或房价 1%（取较低者），还不是法律。
- 联邦法院 PJD Regency 案（2021 年 1 月 19 日判词）认定：逾期交屋赔偿（LAD）从付订金那天起算，而不是从 SPA 日期。
- 签了法定 SPA 之后，如果因收入不符资格而贷款不批并出示证明，买家只需付房价的 1%，合约便终止。
- 付订金前先确认发展商执照与广告销售准证（APDL），收据要开发展商公司名义，并把退款条件写成白纸黑字。
马来西亚新房订金合法吗？法规第 11(2) 条怎么说
新房（发展商项目）的买卖受《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》（Act 118，简称 HDA）及其 1989 年条例管制。条例第 11(2) 条的意思很直接：除了买卖合约所规定的款项，任何人（包括以保管人身份行事的人）都不可以任何名义收取任何付款。2015 年的修订（P.U.(A) 106/2015）把“保管人”也明文纳入，堵住了由律师楼或中介代收的空间。
房屋部（KPKT）自己的《购屋者指南》（Panduan Pembeli Rumah）也写明：发展商不可在 SPA 签署前收取任何费用（booking fee），买家如遇发展商拒绝退款，可向 KPKT 投诉。换句话说，订金在法律上没有“合法额度”，只有“事实上的市场做法”。
那“订金最多 3%”是哪里来的？
网上常见“booking fee 不可超过 2% 或 3%”的说法，我查不到任何法规依据。条例说的是不可以收，不是“可以收到某个比例”。二手房（Subsale）市场常见的 2%–3% 诚意订金（earnest deposit）是另一回事，属于买卖双方的合约安排，详见二手房下订与诚意订金。
改革进展（截至 2026 年 9 月）
全国购屋者协会（HBA）在 2026 年 5 月的 EdgeProp 专栏中提出“购买选择权”（Option to Purchase）模式：订金上限为 RM5,000 或房价 1%（取较低者）、30 天考虑期、拒绝购买则 14 天内全额退款。这只是建议，目前不是法律。另外，取代 Act 118 的《房地产发展法案》（Real Property Development Bill）原定 2026 年 6 月提呈国会；截至 2026 年 8 月 10 日，部长表示该法案仍在最后审查阶段（Malay Mail，2026 年 8 月 10 日），尚未通过。签约前请让律师确认当时适用的规定。
付新房订金之前要查什么？
订金金额通常不大，但它往往是你第一次把钱交给一家公司。以下是我在展销厅陪客户时逐项确认的清单：
- 发展商执照与广告销售准证（APDL）是否有效、编号是否与广告一致（查法见怎么查发展商与KPKT 注册查询）。
- 收款方是发展商公司名义的户口，而不是中介或销售员的个人户口。
- 收据写明：项目名称、单位编号、订金金额、日期、收款公司名称。
- 预订表格（booking form）上写明售价、回扣（rebate）和净价，以及发展商承担的费用（例如 SPA 律师费）。
- 退款条件白纸黑字：贷款不批、决定不买、发展商更改设计时，退多少、几天内退。
- SPA 预计签署日期，以及发展商使用的是 Schedule G、H、I 还是 J（见新房买卖合约 Schedule G/H 解释）。
- 先做贷款预审，确认自己的收入可负担（参考DSR 与 CCRIS）。
- 外国买家：先确认该州的最低价门槛与州政府同意（见外国人买房流程与费用）。
我最常见到的 4 个错误
- 在展销厅当场付订金，没先算贷款。看到限时回扣就刷卡，回家才发现 DSR 不够。先让银行或我帮你粗算一次，花不了半天。
- 只看月供，不看总价与净价。发展商常把回扣、送的装修和“发展商付律师费”包装在一起，要把净价算出来，才知道银行会按多少批贷。
- 订了单位才去查发展商。执照、准证和过往项目的交屋记录应该在付款前查，不是付款后。
- 同时在几个项目各付一笔订金“先占位”。每一笔退款都可能要花时间追讨，而且多个申请同时进银行，也会让你的 CCRIS 记录显得很急。
签了法定 SPA 才发现贷不到款，代价分两种：因收入不符资格被拒并有书面证明，RM500,000 的单位付 1%，即 RM5,000；但若是你自己不接受贷款或不配合，就要负责全部房价，发展商可依约终止并没收 10%。
直接问 Louis
付订金之前，把预订表格和收据拍给我，我帮你看退款条件有没有写清楚、收款户口是不是发展商公司名义。
我可以免费帮你核对发展商的执照与广告销售准证（APDL）编号，查一查他们过往项目的交屋记录，再把该问销售员的问题列给你。
Booking 之后多久签 SPA？贷款要先批吗？
因为法规本来就不承认订金，所以也没有“付订金后几天内必须签 SPA”的法定期限，期限由发展商自订，务必看清楚表格。合理的顺序如下：
- 付订金、填预订表格保存收据与表格副本，拍照存档。
- 申请房贷并拿到批准信（LO）我建议在签 SPA 之前就拿到银行的 Letter of Offer，详见房贷申请流程与批准信逐条看懂。
- 签 SPA，付清首 10% 的余额SPA 第一期是房价 10%，已付订金一般从中扣除。
- 签贷款合约KPKT 指南提醒买家在签 SPA 后约 30 天内签贷款合约（以银行规定为准）。签约当天流程见签约当天必知。
为什么我坚持“先批贷款再签 SPA”？
法定 SPA 的融资条款写得很清楚：买家应在收到已盖印的 SPA 后 30 天内提出贷款申请；如果因收入不符资格而拿不到贷款并出示证明，只需付发展商房价的 1%，合约随即终止；但如果是买家自己不接受贷款、不配合申请要求或被取消资格，就要负责支付全部房价。先拿到 LO 再签，就不会落入后一种情况。
新房订金能退吗？贷款不批怎么办
能不能退，要看你处在哪个阶段：
| 情况 | 法律/合约依据 | 实际结果 |
|---|---|---|
| 还没签 SPA，贷款不批 | 法规 11(2) 禁止合约外收款；KPKT 指南 | 应可要求退款；发展商拒绝可向 KPKT 投诉或寻求法律途径 |
| 还没签 SPA，自己改变主意 | 同上；另看预订表格条款 | 常见扣除行政费，但这类扣款本身缺乏法规依据，建议书面追讨 |
| 已签 SPA，因收入不符而贷款不批（有证明） | 法定 SPA 融资条款（Schedule G/H 第 6(3) 条） | 只付房价 1%，合约终止 |
| 已签 SPA，自己不接受贷款或不配合 | 法定 SPA 第 6(4) 条 | 须支付全部房价，否则可能被终止并没收部分款项 |
举个例子：房价 RM500,000，如果签了 SPA 之后因收入不足被三家银行拒绝并有书面证明，按法定条款你需承担的是 RM5,000（1%）。这比没收 10% 首付（RM50,000）小很多，但仍是真金白银，所以最好的保护还是先批贷款。
追讨退款的实际步骤
- 整理证据收据、转账记录、预订表格、银行拒绝信，以及销售员承诺退款的讯息截图。
- 书面要求退款以电邮或挂号信寄给发展商公司（不是只发给销售员），列明金额、单位和期限，例如 14 天。
- 向 KPKT 投诉发展商拒绝或不回复时，可通过 KPKT 的投诉渠道提出；KPKT 购屋指南明言发展商不得在 SPA 前收 booking fee。
- 考虑法律途径金额较大或涉及已签 SPA 的争议，先咨询律师，再决定是否提交购屋者索偿仲裁庭（见仲裁庭索偿）。
逾期交屋赔偿（LAD）为什么从订金日起算？
法定 SPA 规定：有地住宅（Schedule G）须在 SPA 日期起 24 个月内交屋（VP），分层单位（Schedule H）为 36 个月；逾期要按房价每年 10% 逐日计算赔偿（LAD）。联邦法院在 PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（2021 年 1 月 19 日判词）认定，LAD 从买家付订金的日期开始计算，因为若从较迟的 SPA 日期算，发展商就能绕过法定保障。
| 项目 | 以 SPA 日期计 | 以订金日期计 |
|---|---|---|
| 起算日 | 2023-06-01（签 SPA） | 2023-03-01（付订金） |
| 36 个月到期 | 2026-06-01 | 2026-03-01 |
| 实际交屋 | 2026-09-01 | 2026-09-01 |
| 逾期天数 | 92 天 | 184 天 |
| LAD（10% × 房价 × 天数 ÷ 365） | RM12,602.74 | RM25,205.48 |
同一个项目、同一天交屋，只因起算日不同，赔偿就差一倍。这就是为什么订金收据要保存到拿钥匙之后。另一件常被混淆的案子是 Ang Ming Lee（联邦法院，2019 年 11 月 26 日）：它处理的是房屋部长官无权批准延长交屋期（EOT），与订金起算无关。施工期赔偿与 EOT 详见逾期赔偿（LAD）与延期（EOT），索偿途径见购屋者索偿仲裁庭。
回扣、“发展商承担律师费”与净价要看清楚
展销厅常见的优惠包括回扣、发展商承担 SPA 律师费、送装修配套等。几个要点：
- 贷款按净价计算。国家银行（BNM）2013 年起要求银行按扣除回扣后的净售价（net selling price）计算贷款额，所以回扣不能用来“多贷一点”。
- “免律师费”不能出现在广告中。2015 年修订加入的第 8(1A) 条，禁止持牌发展商在广告中写“offer of free legal fees”等字眼。发展商承担费用的安排仍可能存在，但要写在文件里，并弄清楚那位律师代表谁（见三方律师各做什么）。
- 首购印花税豁免按价格判断。马来西亚公民首购、房价不超过 RM500,000，SPA 在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署，可全额豁免转让书与贷款合约的印花税（截至 2026 年 9 月的规定，2027 年财政预算案预计 10 月初提呈）。计算见印花税与律师费怎么算。
- 赠品要写进文件。法定 SPA 条款不能随意更改，所以赠送的家电、装修通常另立信函，签署前要拿到正本。
延伸问题
发展商可以从退款里扣行政费吗？
市面上常见扣一笔行政费，但这类扣款在条例上没有依据，因为第 11(2) 条根本不承认合约外的收款。请以书面（电邮即可）向发展商公司要求全额退款，附上收据、预订表格和银行拒绝信，并写明期限；拒绝或不回复，可向 KPKT 投诉。
回扣会影响我能贷到多少吗？
会。国家银行（BNM）自 2013 年起要求银行按扣除回扣后的净售价（net selling price）计算贷款额，所以回扣不能用来多贷一点。看预订表格时，把售价、回扣和发展商承担的费用分开列出来，算出净价，那才是银行批贷的基准。
同时在几个项目付订金“先占位”可以吗？
不建议。每一笔订金将来都可能要花时间追讨，而且短时间内向多家银行递交多份申请，会让你的 CCRIS 记录看起来很急。比较稳的做法是先做贷款预审，确认可负担的价位与单位类型，再决定付哪一笔订金。
新房订金和二手房的诚意订金有什么不同？
法律地位不同。新房受房屋发展法令管制，条例禁止发展商收取合约以外的款项；二手房那笔 2%–3% 的诚意订金（earnest deposit）是买卖双方的私人合约安排，通常由律师或代理以保管人身份持有。见二手房下订与诚意订金。
常见问题
马来西亚新房订金有法定上限吗？
没有。1989 年房屋发展条例第 11(2) 条规定任何人不得收取 SPA 规定以外的款项，所以法律上并不存在“最多 3%”的订金额度。所谓上限只是市场说法。HBA 提议的 RM5,000 或 1%（取较低者）上限截至 2026 年 9 月仍只是建议。
新房订金贷款不批可以退吗？
还没签 SPA 时，因为法规禁止合约外收款，买家有充分理由要求退款；发展商拒绝可向 KPKT 投诉。已签法定 SPA 后，如果因收入不符资格而贷款不批并出示证明，只需付房价 1%，合约终止。
Booking fee 应该付给谁？
如果决定付，只付到发展商公司名义的户口，并索取印有公司名称的正式收据。不要转账到中介或销售员的个人户口，也不要只凭手写收条。
逾期交屋赔偿从哪一天开始算？
根据联邦法院 PJD Regency 案（2021 年 1 月 19 日判词），LAD 从买家付订金的日期起算，而不是 SPA 日期。赔偿率是房价每年 10%，逐日计算，所以订金收据要一直保存到交屋之后。
付了订金多久要签 SPA？
法规没有设定订金后签约的期限，因为法规本身不承认订金。期限由发展商在预订表格中自订。我的建议是先拿到银行批准信（LO）再签 SPA，避免签约后贷款出问题。
签 SPA 后自己不想买了，会损失多少？
法定 SPA 下，若买家违约超过 30 天未付款，发展商可发书面通知终止合约并没收合约规定的金额（Schedule G 文本为房价 10%）。确切比例请以你的 SPA 为准，并先咨询律师。
资料来源与核实
- KPKT / JPN — Panduan Pembeli Rumah (22 Apr 2021)
- Johore Bar — Salient amendments, HDR (Amendment) Regulations 2015
- Lee and Chong — P.U.(A) 106/2015 legal update (1 Jun 2015)
- EdgeProp — Legalising booking fees: the case for reform (14 May 2026)
- Mah Weng Kwai and Associates — LAD calculated from booking fee date (PJD Regency)
- REHDA Melaka — Schedule H (substituted 2015 form, Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989)
- REHDA Melaka — Schedule G (substituted 2015 form)
- Thomas Chambers — VP, extension of time and LAD claims
- iProperty — BNM lending policies (net selling price, DIBS ban)
- The Star — Budget 2026: first-home stamp duty exemption extended (10 Oct 2025)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
我可以免费帮你核对发展商的执照与广告销售准证（APDL）编号，查一查他们过往项目的交屋记录，再把该问销售员的问题列给你。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆