马来西亚买房要准备多少钱？首付、贷款成数与一次性费用清单
马来西亚买房要准备多少钱？一般答案是房价的 10% 首付，再加大约 4%–5% 的印花税与律师费：以 RM50 万的房子为例，新房约需 RM70,227.50，二手房约需 RM74,075（未计杂费，非首购族）。下面把每一笔拆开，并说明贷款成数规则与拿钥匙后的每月开销。
一句话答案
马来西亚买房要准备的现金，一般是房价的 10% 首付，加上约 4%–5% 的印花税与律师费。以 RM500,000 的房子、贷款 90% 计算，非首购族买新房约需 RM70,227.50，买二手房约需 RM74,075，相当于房价的 14%–15%。符合资格的首购族印花税全免，现金需求降到约 RM58,977.50（新房）或 RM62,825（二手房）。
关键数字一览
| 首付 | 房价的 10%；银行一般最多借 90% |
|---|---|
| 第 3 笔房贷 | 贷款成数上限 70%（BNM；名下已有 2 笔未还清） |
| RM500,000 新房 | 一次性现金约 RM70,227.50（非首购族） |
| RM500,000 二手房 | 一次性现金约 RM74,075（Table A 律师费，未打折） |
| 首购族 RM500,000 | 印花税全免：新房约 RM58,977.50，二手房约 RM62,825 |
| 现金占房价比例 | 非首购族大约 14%–15% |
| 每月供款 | RM450,000、35 年、假设年利率 4%：约 RM1,992 |
| Louis 建议的缓冲 | 首付与费用之外，另留 6 个月供款与持有成本 |
30 秒重点
- 银行一般最多借房价的 90%，所以至少要准备 10% 首付；名下已有两笔未还清房贷，第三笔起最多只能借 70%。
- RM50 万的房子借 90%，非首购族要付 MOT 印花税 RM9,000 和贷款合约印花税 RM2,250。
- 加上律师费与 8% SST，RM50 万新房的现金需求约 RM70,227.50，二手房约 RM74,075，大约是房价的 14%–15%。
- 符合资格的首购族（RM50 万或以下）印花税全免，现金需求降到约 RM58,977.50（新房）或 RM62,825（二手房）。
- 借 RM45 万、35 年、假设年利率 4%，每月供款约 RM1,992；另要预留管理费、维修基金、地税、门牌税与保险。
马来西亚买房首付要多少？贷款成数（Margin of Finance）规则
首付（down payment）就是房价减去银行贷款。银行能借多少，叫贷款成数（margin of finance，或 LTV, loan-to-value）。
| 情况 | 最高贷款成数 | 说明 |
|---|---|---|
| 第 1 笔房贷 | 一般最高 90% | 银行惯例，不是国家银行硬性规定 |
| 第 2 笔房贷 | 多数资料说 90%；PropertyGuru 列 80% | 各银行政策不同，以批准信为准 |
| 第 3 笔起（名下已有 2 笔未还清房贷） | 70% | 国家银行（BNM）2010 年起的规定，仍然有效 |
| 公司名义买住宅 | 60% | BNM 规定 |
- 计算的是未还清的房贷数目；联名贷款会同时算在两位借款人名下。
- 新房按扣除回扣后的净售价（net selling price）计算贷款，不是广告上的原价。
- 二手房银行会估价，一般按估价与成交价较低者放贷；估价不足的差额要自己补，见房产估价。
- 最长年限一般 35 年，实际多数银行要求在约 70 岁前还清。能借多少还要看 DSR，见DSR 怎么算。
第三间房的例子：同样 RM500,000 的二手房，只能借 70%（RM350,000），首付变成 RM150,000。加上印花税 RM10,750（MOT RM9,000 + 贷款 RM1,750）和律师费约 RM11,475（含 SST，Table A 未打折），现金需求约 RM172,225，比借 90% 时多出一倍以上。
马来西亚买房费用清单：除了首付还有什么？
| 费用 | 谁收 | 何时付 | 新房 | 二手房 |
|---|---|---|---|---|
| 订金 / Booking 或诚意金（earnest deposit） | 发展商 / 中介或律师保管 | 下定时 | 有（法律地位见 新房 Booking） | 2%–3% |
| 首付余额 | 发展商 / 卖方律师 | 签 SPA 时 | 凑足 10% | 凑足 10% |
| SPA 律师费 + SST | 你的律师 | 签 SPA 后 | Table B；常有“免律师费”配套 | Table A |
| 贷款律师费 + SST | 银行指定律师 | 签贷款合约时 | 有 | 有 |
| MOT 印花税 | LHDN | 转名时 | 有（首购可免） | 有（首购可免） |
| 贷款合约印花税 0.5% | LHDN | 贷款合约盖章 | 有（首购可免） | 有（首购可免） |
| 律师杂费（查册、注册费等） | 律师 | 分段 | 有 | 有 |
| 估价费 | 估价师 / 银行 | 申请贷款时 | 视银行而定 | 通常有 |
| MRTA / MLTA（可选） | 保险公司 | 放款前 | 可选 | 可选 |
| 装修、家具、电器、搬家 | — | 拿钥匙后 | 新房通常较多 | 视屋况 |
印花税和律师费的详细算法见马来西亚买房印花税；MRTA 是否值得买，见MRTA vs MLTA。二手房买家要付的 3% RPGT 预扣，是从付给卖方的房价里扣起来的，不是你额外的开销。
只存好 10% 首付，RM500,000 的二手房还要再拿出约 RM24,075 付印花税与律师费，而且几乎都集中在下 Offer 后的三到四个月内。只按首付准备的买家，往往要临时借高利息的钱，甚至因为无法完成交易而赔掉已付的订金。
直接问 Louis
把房价、是新房还是二手房、名下有几笔未还清的房贷告诉我，我帮你把要准备的现金逐项算一次。
你把房价与贷款成数给我，我免费整理一份书面的现金清单：首付、印花税、律师费，以及拿钥匙后的每月开销。
马来西亚买房要准备多少钱？RM50 万新房 vs 二手房计算例子
假设：马来西亚公民、非首购族、贷款 90%（RM450,000），估价等于成交价。律师费加 8% SST，不含杂费与估价费。
| 项目 | 新房（向发展商买） | 二手房 |
|---|---|---|
| 首付（10%） | RM50,000 | RM50,000 |
| MOT 印花税 | RM9,000 | RM9,000 |
| 贷款合约印花税（0.5%） | RM2,250 | RM2,250 |
| SPA 律师费 + 8% SST | RM4,725（Table B；常由发展商承担） | RM6,750（Table A，未打折） |
| 贷款律师费 + 8% SST | RM4,252.50（Table B） | RM6,075（Table A） |
| 律师杂费、估价费 | 按律师 / 银行报价 | 按律师 / 银行报价 |
| 合计（不含杂费） | RM70,227.50 | RM74,075 |
| 首购族（印花税全免）后 | RM58,977.50 | RM62,825 |
- 新房若发展商承担 SPA 律师费，现金需求降到约 RM65,502.50。
- 二手房律师费最多可打 25% 折扣，所以实际数目可能比表中低。
- 二手房的 10% 通常分两次付：下 offer 时 RM15,000（3%），签 SPA 时 RM35,000（7%），见二手房下订。
- 新房的 10% 在签 SPA 时付，其余 90% 按工程进度由银行分期放款，见新房分期付款表。
要用你自己的房价和贷款成数算，直接用买房费用计算器。
每月供款与持有成本要预留多少？
| 假设年利率 | 每月供款 |
|---|---|
| 3.5% | RM1,860 |
| 4.0% | RM1,992 |
| 4.5% | RM2,130 |
利率怎么决定，见OPR、SBR 是什么。新房在建期间只按已放款的部分付利息，全部放款后才开始付完整供款。
- 管理费与维修基金（分层产业）：维修基金是管理费的 10%，按单位的份额（share units）计算，见管理费与维修基金。
- 地税（Cukai Tanah / quit rent）：每年一次，5 月 31 日前付给州土地局；柔佛通过 JohorPay 缴付。
- 门牌税（Cukai Taksiran / assessment）：每年分两期付给地方政府，例如新山市政厅（MBJB）。
- 保险：有地房产银行要求火险；分层产业的整栋建筑由 JMB / MC 投保，保费已在管理费内。
- 水电与网络、日常维修预备金。
- 拿钥匙后要办的所有手续，见拿钥匙后清单。
钱什么时候要付？新房与二手房的现金时间表
总数重要，时间点同样重要。很多人总数够，但在某个月份现金周转不过来。
新房（向发展商买）
- Booking付订金并签预订表格。订金最终会算进 10% 首付里，但要先看法律上的问题与退款条件，见新房 Booking 必知。
- 签 SPA补足 10% 首付，付 SPA 律师费（若不是发展商承担）。这时贷款最好已经批准。
- 签贷款合约付贷款律师费与 0.5% 贷款印花税（首购族可免）。
- 建筑期银行按工程阶段放款给发展商，你每月只付已放款部分的利息，见新房分期付款表。
- 交屋（VP）开始付管理费、水电押金；装修与家具的开销集中在这时。
- 地契发出后MOT 盖章与转名，付 MOT 印花税（首购族可免）与相关杂费。
二手房（Subsale）
- 下 Offer付 2%–3% 诚意金，由中介或律师以 stakeholder 身份保管。
- 签 SPA（通常约 14 天内）补足至 10%，付 SPA 律师费。
- 申请贷款与估价付估价费（视银行）；签贷款合约，付贷款律师费与印花税。
- 完成期（通常 3 个月，可延 1 个月）付 MOT 印花税；银行把余款付给卖方或卖方银行。逾期要付利息，见二手房买卖合约。
- 交屋按日期分摊地税、门牌税与管理费，转水电户口。
怎样减少需要准备的现金？
- 首购族印花税豁免：RM50 万或以下全免，RM50 万房子借 90% 可省 RM11,250，见首购族优惠 2026。
- 公积金提款：Akaun Sejahtera 可提出来付首付与费用，见公积金提款买房。
- 发展商配套：免 SPA 律师费、免贷款律师费等，但要比较净价，而不是只看赠送。
- SJKP 信贷担保计划：贷款额可包括律师费与估价费，对象是首购族，包括没有固定收入的人。
外国买家的费用结构不同（印花税 8%、州政府批准费等），请看外国人买房文件与费用；新加坡买家可看新加坡买家指南。以上数字截至 2026 年 9 月，2027 年财政预算案提呈后请再核对。
买房预算最常见的 6 个错误
- 只算 10% 首付：忘了印花税、律师费与杂费，签约后才四处借钱。
- 以为估价一定等于成交价：二手房估价低于成交价时，差额要现金补上。
- 没有先拿贷款预批：SPA 签了才发现贷不到九成，订金有被没收的风险。
- 忽略已有的房贷：名下（包括联名）已有两笔未还清房贷，第三笔只能借 70%。
- 用“免首付”配套掩盖真实价格：回扣越高，净价与银行放款越低，将来转售或再融资时估价可能对不上。
- 没有预留交屋后的开销：管理费、水电押金、装修与家具都在同一时间出现。
如果你是外国买家，还要加上 8% 印花税与州政府批准费，而且银行放款成数通常较低，见外国人房贷。
延伸问题
为什么二手房要准备的现金比新房多？
主要是律师费。二手房按《律师收费规则》（SRO）的 Table A 收费，向发展商买则用较低的 Table B，而且发展商常常承担 SPA 律师费。以 RM500,000 的房子为例，二手房约 RM74,075，新房约 RM70,227.50；若发展商承担 SPA 律师费，新房约 RM65,502.50。时间点也不同：二手房的现金集中在三到四个月内付出。
银行估价低于售价，预算要怎么调整？
银行按较低的估价放贷，差额要自己用现金补，而且是在首付、印花税与律师费之外。以 RM600,000 的二手房、估价 RM570,000、贷款 90% 为例，现金从 RM60,000 变成 RM87,000。出价前先查成交价，见房产估价与成交价。
“零首付”配套是不是真的不用现金？
不是。这类配套通常靠发展商回扣达成，银行仍按扣除回扣后的净售价放贷 90%。订金、律师杂费、搬家、装修与家具还是要自己出；而且回扣越大，银行认可的净价越低。签约前把 SPA 里的价格与回扣条款看清楚。
印花税和律师费可以算进贷款里吗？
一般房贷不行，贷款成数是按房子计算的。但有些计划可以：SJKP 的信贷担保计划贷款最高 RM500,000，可包括律师费与估价费；Skim Rumah Pertamaku 为 RM500,000 以下的房子提供 100%–110% 融资。借得多，月供也高，先算 DSR。见首购族优惠。
常见问题
马来西亚买房首付要多少？
一般是房价的 10%，因为银行对第一、二笔房贷通常最多借 90%。如果你名下已有两笔未还清的房贷，第三笔起最多只能借 70%，首付就要 30%。二手房估价低于成交价时，差额也要自己补。
RM50 万的房子要准备多少钱？
非首购族、借 90%：首付 RM50,000，加印花税 RM11,250 和律师费（含 SST），新房约 RM70,227.50，二手房约 RM74,075，另加杂费。符合资格的首购族印花税全免，约 RM58,977.50 至 RM62,825。
买房的一次性费用大概是房价的几巴仙？
以 RM50 万、借 90% 为例，印花税加律师费（含 SST）约为房价的 4%–5%，连 10% 首付合计约 14%–15%。首购族印花税全免，费用可降到约 2%–3%。房价越高，印花税税率越高。
第三间房子只能借 70% 吗？
是的。国家银行规定，个人名下已有两笔未还清的房贷时，第三笔及之后的房贷最高贷款成数为 70%。已还清的房贷不计算在内；联名贷款会同时算在每位借款人名下。
买房后每个月还要付哪些钱？
除了房贷供款，还有分层产业的管理费与维修基金（管理费的 10%）、每年的地税、每年两期的门牌税、保险、水电网络和日常维修。新房交屋后还要预留装修与家具的开销。
印花税和律师费可以用公积金付吗？
可以部分帮到。公积金买房提款额是“房价减贷款，再加房价的 10%”与 Akaun Sejahtera 余额中较低者，多出的 10% 就是用来应付这类费用。Akaun Fleksibel 也可随时提取作任何用途。
资料来源与核实
- iProperty — Bank Negara Malaysia's lending policies
- NextSix — Margin of finance (LTV) in Malaysia 2026
- PropertyGuru — Buying a third home: 70% margin
- KC Group — Stamp Duty Malaysia 2026 guide
- Malaysian Bar — Circular No 258/2023, SRO 2023
- KWSP — Buy house withdrawal
- MBJB — Assessment tax
- DNH — Cash flow timing in a subsale purchase
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
你把房价与贷款成数给我，我免费整理一份书面的现金清单：首付、印花税、律师费，以及拿钥匙后的每月开销。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆