遇到烂尾楼怎么办？定义、救援机制与买家权益
烂尾楼怎么办？先确认它在法律上是否算“烂尾”（projek perumahan terbengkalai）：一般指发展商连续停工 6 个月或以上、超出合约期限，或已清盘、被接管、向房屋管制官表明无法完成。确认后，你有三条路：等待政府协调救援、依房屋发展法令（HDA）第 8A 条终止合约取回款项，或继续持有并索偿。这篇整理每条路的条件、房贷利息怎么处理，以及怎样在停工前看出警讯。
一句话答案
在马来西亚，项目符合三种情况之一才算烂尾：发展商连续停工 6 个月以上并超出合约完工期、已清盘或被接管，或向房屋管制官表示无法完成。之后你有三条路：依房屋发展法令第 8A 条终止合约（须银行书面同意与管制官证明），发展商要在 30 天内免息全额退款；等待 KPKT 协调救援；或继续持有并索偿。
关键数字一览
| 烂尾的判断 | 连续停工 6 个月或以上，且超出合约完工期 |
|---|---|
| 其他两种情形 | 发展商被清盘或委任接管人；或书面表示无法完成 |
| 终止合约的依据 | 房屋发展法令（Act 118）第 8A 条 |
| 终止的两个前提 | 融资银行书面同意 + 房屋管制官证明 |
| 退款条件 | 全额、免息、30 天内；逾期属违法 |
| 已救活项目 | 约 60 个（2022 年 12 月–2025 年 9 月，KPKT） |
| 烂尾统计 | 107 个项目、29,587 单位、15,553 名买家（KPKT，2025 年 10 月） |
| 仲裁庭 | 终止后 12 个月内申索，上限 RM50,000 |
30 秒重点
- 烂尾一般指发展商连续停工 6 个月或以上且超出合约期限，或已清盘、被接管、或向管制官表示无法完成。
- 依 HDA 第 8A 条，项目连续 6 个月无进展时，买家在取得融资银行书面同意与管制官证明后可终止 SPA，发展商须在 30 天内免息退还全部款项。
- KPKT 表示 2022 年 12 月至 2025 年 9 月间约有 60 个烂尾项目获救活，救援通过原发展商、救援发展商、清盘人与银行协调。
- 房贷与买卖合约是两份独立合约，停工期间供款一般仍要继续；KPKT 会发信建议银行减免利息及重组贷款，受影响买家也可获协助第二次提取公积金。
- 截至 2026 年 9 月，取代 HDA 的新发展法仍在审阅，本文按现行法律。
什么是烂尾楼？法律上的定义
不是每个“慢”的项目都是烂尾。按房屋发展（管制与执照）法令 1966（HDA，Act 118），一个受管制的住宅项目在以下情况会被视为烂尾：
- 发展商连续停工 6 个月或以上，并超出 SPA 约定的完工期限；或
- 发展商已被清盘（wound up）或被委任接管人（receiver）；或
- 发展商向房屋管制官（Controller）书面表示无法完成项目。
之后由房屋及地方政府部（KPKT）宣布项目为烂尾，再安排救活（rehabilitation），包括通过国家房屋公司（SPNB, Syarikat Perumahan Negara Berhad）等机构。要区分的另外两个概念：
| 状况 | 意思 | 买家主要工具 |
|---|---|---|
| 延误（late） | 仍在施工，但会超过 24 / 36 个月交屋期限 | 逾期赔偿 LAD，见LAD 与 EOT |
| “生病”项目（projek sakit） | KPKT 用来监察进度严重落后、但尚未烂尾项目的行政分类 | 密切监察、向 JPN 查询 |
| 烂尾（terbengkalai） | 符合上面的法律定义 | 终止合约取回款项，或等待救援 |
马来西亚有多少烂尾楼？
KPKT 在 2025 年 10 月 27 日向马新社（Bernama）提供的资料：
- 107 个私人房屋项目被列为烂尾，涉及 29,587 个单位、15,553 名买家（报道中标注的截至日期为 30 September 2021，年份以报道原文为准）。
- 2022 年 12 月至 2025 年 9 月，政府成功救活约 60 个烂尾项目。
数字不大，但每个项目背后是几百户人家的积蓄。对买家来说，重点不是统计，而是你自己的项目有没有出现下面提到的警讯。
等着看“下个月会不会复工”，每个月都在付利息。银行已放款 RM225,000、假设年利率 4%，单是利息每月约 RM750，停工一年就是 RM9,000，而屋子一砖未动。时限也在走：向购屋者索偿仲裁庭申索只有 12 个月，拖越久，选择越少。
直接问 Louis
把有日期的工地照片、最近一张进度账单和发展商的回复发给我，我帮你看这目前算延误、“生病项目”，还是已经符合烂尾的定义。
我可以免费帮你核对发展商在 KPKT 注册的执照与广告销售准证（APDL）状态、查一查他们其他项目的进度，并把要向国家房屋局（JPN）查询的问题与文件清单整理给你。
烂尾楼怎么办？买家的三个选择
| 选择 | 条件 | 结果 | 要注意 |
|---|---|---|---|
| 1. 终止合约取回款项（第 8A 条） | 项目连续 6 个月无进展；取得融资银行（end financier）书面同意；取得管制官证明 | 发展商须在 30 天内免息退还你已付的全部款项 | 发展商没钱时，退款未必拿得到；先与律师和银行商量 |
| 2. 等待救援 | KPKT 协调原发展商、救援发展商、清盘人与银行 | 项目复工，最后交屋 | 可能要多付额外款项或接受新的完工期；过程可长达数年 |
| 3. 继续持有并索偿 | 项目最终完工 | 可索取 LAD 等赔偿 | 发展商若已清盘，索偿可能只能作为债权人申报 |
若合约在 CCC 发出前被终止，你可以在终止日起 12 个月内向购屋者索偿仲裁庭（TTPR）索回款项，上限 RM50,000，见购屋者索偿仲裁庭。金额更大，就要走法院。
烂尾楼的房贷还要继续供吗？
要。你和银行签的贷款合约，与你和发展商签的买卖合约是两份独立的合约。项目停工，银行放出去的钱依然是你欠的，停止供款会影响你的 CCRIS 记录，见CCRIS 与 CTOS。
一个简单的例子：假设银行已放款 RM225,000（大约是分层单位到天花与电线阶段的累计金额），假设年利率 4%，你每月只付利息约 RM750，停工一年就是 RM9,000，而屋子一砖未动。这就是为什么及早行动很重要。
KPKT 表示可为受影响买家提供的协助包括：
- 向银行发出“解决信”（resolution letter），建议银行减免利息并重组买家贷款——这是建议，银行是否接受要个别谈；
- 协助受影响买家第二次提取公积金（KWSP / EPF），一般的购屋提款条件见公积金提款买房；
- 协助符合条件者申请新的融资。
发现停工后的 7 个步骤
- 记录现况拍摄有日期的工地照片，记下最后一次收到进度账单的日期。
- 书面询问发展商要求发展商书面说明停工原因与复工日期，保存所有回复。
- 向 JPN / KPKT 报告向国家房屋局查询项目状态（延误、生病或烂尾），并登记你是受影响买家。
- 通知银行把情况书面告诉放款银行，询问利息与供款的安排；在未确认前不要自行停止供款。
- 组织买家与其他买家协调，推选代表与 KPKT、清盘人或救援发展商沟通，比个别行动有效。
- 咨询律师评估是否符合第 8A 条终止条件、是否要向仲裁庭或法院索偿，或在清盘程序中申报债权。
- 留意时限仲裁庭 12 个月、法院一般 6 年；别因等待救援而错过期限。
要准备的文件
- SPA、订金收据与所有付款收据（包括存入 HDA 户口的记录）。
- 所有进度账单、建筑师证书与银行放款通知。
- 贷款批准信（Letter of Offer）与贷款合约，参见看懂贷款批准信。
- 与发展商、银行、JPN 的所有往来信件。
- 有日期的工地照片与视频。
怎么提早看出烂尾警讯？
- 工地连续几个星期没有工人、机械或新进展。
- 几个月没收到新的进度账单，发展商却催你提前付款或私下转账——HDA 项目的款项应存入房屋发展户口（HDA account）。
- 承包商或供应商在工地贴出欠款告示、或在网上公开追债。
- 发展商的执照或广告与销售准证（APDL）过期未更新，可在KPKT 注册查询。
- 发展商的其他项目也出现延误或被列入黑名单。
- 销售团队突然大幅加码回扣、“直接现金折扣”，或要求买家签补充协议放弃 LAD。
先卖后建与先建后卖有什么不同？
| 比较 | 先卖后建（Sell-Then-Build） | 先建后卖（Build-Then-Sell） |
|---|---|---|
| 法定合约 | Schedule G（有地）/ H（分层） | Schedule I（有地）/ J（分层） |
| 付款方式 | 按施工进度分期付款 | 完工后才付大部分款项 |
| 烂尾风险由谁承担 | 买家的钱在施工期已陆续付出 | 主要由发展商承担 |
| 价格与选择 | 选择多、常有早鸟价 | 项目较少，价格反映已完工 |
| 适合谁 | 能承受等待与风险、想要早期价格的买家 | 重视确定性、想先看实屋的买家 |
马来西亚目前大部分新房仍是先卖后建。我不是说先卖后建不能买，而是买之前要清楚：你付出的每一期款项，在交屋前都在承担发展商的执行风险。各阶段付多少，见新房分期付款表。
买之前就能降低风险：查发展商背景（见怎么查发展商与发展商风险检查），优先考虑往绩良好的发展商，或选择先建后卖（Build-Then-Sell，Schedule I / J）或已完工的项目，例如新山已完工公寓。
法律给买家什么保护？HDA 户口与黑名单
- 房屋发展户口（HDA account）：买家付的款项须存入专用户口，按房屋发展户口条例（2015 年修订）提款。发展商须存入预计建筑成本 3% 的保证金，管制官也可动用户口支付仲裁庭裁决。
- 黑名单：被列入黑名单的发展商不能申请新执照，其 HDA 户口会被冻结；KPKT 在 2025 年 10 月表示正检讨 Act 118，考虑加入出国禁令，并研究为买家设立担保计划或特别基金。
- 第 8A 条终止权：见上文，发展商未在 30 天内退款属违法。
- 法律改革：取代 HDA 的新发展法（原称 Real Property Development Bill）原定 2026 年 6 月提呈；部长在 2026 年 8 月 10 日表示仍在“最后审阅阶段”。截至 2026 年 9 月，现行 HDA 仍适用。
延伸问题
发展商被清盘了，我付的钱还拿得回来吗？
要看清盘后还剩多少资产。终止合约后，你的退款请求会变成对该公司的债权，由清盘人处理，所以第一步是向清盘人正式申报债权，并附上 SPA、全部付款收据与房屋发展户口（HDA account）的入账记录。发展商须存入预计建筑成本 3% 的保证金，管制官也可动用 HDA 户口支付仲裁庭裁决，但这些都不保证退款能全数收回。
项目被救活，买家要多付钱吗？
有可能。救援由 KPKT 协调原发展商、救援发展商、清盘人与银行进行，条件一案一议：常见的安排包括接受新的完工期、承担部分复工成本，或签署补充协议。签任何补充文件之前，先让律师核对它有没有要你放弃逾期赔偿（LAD）或其他既有权利，过程可能长达数年，要把这段时间的房贷利息一起算进去。
项目烂尾了，还可以索取逾期赔偿（LAD）吗？
可以尝试，但时限要算准。法定 LAD 是房价年利率 10%，向购屋者索偿仲裁庭申索的 12 个月时限，从完工证明（CCC）发出日、缺陷保修期结束日或合约终止日起算，上限 RM50,000，超过就要走法院。发展商已清盘时，裁决未必执行得到，详见购屋者索偿仲裁庭。
买先建后卖（Build-Then-Sell）就不会遇到烂尾吗？
风险低很多，但项目选择也少。先建后卖用 Schedule I（有地）或 J（分层）法定合约，大部分房价在完工后才付，施工期的执行风险主要由发展商承担；先卖后建则是你按进度分期付款，每一期都在承担发展商的风险。想更确定，也可以直接买已取得 CCC 的完工单位，先看实屋再决定。
常见问题
烂尾楼怎么办？第一步做什么？
先拍照记录工地现况，书面询问发展商，然后向国家房屋局（JPN）查询项目是否已被列为烂尾，并通知你的银行。之后再和律师评估是终止合约取回款项、等待救援，还是继续持有并索偿。
马来西亚烂尾楼的定义是什么？
一般指发展商连续停工 6 个月或以上且超出合约期限，或已被清盘、委任接管人，或向房屋管制官表示无法完成。之后由 KPKT 宣布为烂尾并安排救活，例如通过 SPNB 或救援发展商。
烂尾楼可以退款吗？
可以争取。依 HDA 第 8A 条，项目连续 6 个月无进展，买家取得融资银行书面同意与管制官证明后可终止合约，发展商须在 30 天内免息退还全部款项。但若发展商已无资金，实际能否拿回要看清盘结果。
烂尾楼的房贷还要继续供吗？
要。贷款合约与买卖合约是分开的，停止供款会影响 CCRIS 记录。KPKT 会发信建议银行减免利息及重组贷款，但银行是否接受要个别谈，建议先取得 JPN 的书面证明再与银行商量。
烂尾项目可以提取公积金吗？
KPKT 在 2025 年 10 月表示，受影响买家可获协助进行第二次公积金（KWSP / EPF）提取。具体资格、可提取金额与所需文件以 KWSP 申请时的规定为准，申请前请先向 KWSP 或国家房屋局（JPN）确认，并准备好项目被列为烂尾的证明。
怎样避免买到烂尾楼？
下订前查发展商执照、广告与销售准证、过往项目记录与是否被列入黑名单；施工期间留意工地进度与账单节奏。想更安全，可考虑先建后卖（Schedule I/J）或已完工项目。
资料来源与核实
- CLKM Law — Abandoned housing projects: remedies for the purchasers
- PropertyGuru — Property developer abandoned your house? What to do
- Bernama — KPKT reviews Act 118 for stricter enforcement against blacklisted developers (27 Oct 2025)
- Malay Mail — Three new housing laws planned (10 Aug 2026)
- NST — Real Property Development Bill to be tabled June 2026 (Nov 2025)
- KPKT — TTPR FAQ (claims after termination)
- KWSP — Housing withdrawal (buy/build a house)
- Schedule H (HDA statutory SPA) — REHDA Melaka copy
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
我可以免费帮你核对发展商在 KPKT 注册的执照与广告销售准证（APDL）状态、查一查他们其他项目的进度，并把要向国家房屋局（JPN）查询的问题与文件清单整理给你。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆