新房分期付款表（Progressive Payment）：每个阶段付多少、施工期利息怎么算
新房分期付款表（Progressive Payment Schedule）是法定买卖合约（SPA）的第三附表：按 2015 年后的 Schedule H，签约付 10%，施工阶段合计 65%，交屋时付 17.5%，其余 7.5% 在交屋时付出但部分由律师保管。这篇文章把每一期列出来，解释为什么网上会出现 12.5% 与 17.5% 两套数字、银行怎么放款、施工期间你实际要付多少利息，并用一个 RM600,000 公寓的例子算给你看。
一句话答案
新房分期付款表按 2015 年后的 Schedule H 走：签买卖合约（SPA）时付 10%，施工八个阶段合计 65%，交屋（VP）时再付 25%——17.5% 交屋款、2.5% 交地契与转名文件、5% 由发展商律师保管。每期账单须附建筑师证书，收到通知后 30 天内付款，逾期利息每年 10%。施工期银行按阶段放款，你只付已放款部分的利息。
关键数字一览
| 签约当期（第 1 项） | 10%，之前付的订金计入其中 |
|---|---|
| 施工阶段（第 2 项） | 合计 65%，由地基到道路共 8 期 |
| 交屋（第 3 项） | 17.5%，须已发出分层地契 |
| 地契与转名（第 4 项） | 2.5%，交出转名文件与地契正本时 |
| 律师保管款（第 5 项） | 交屋后 8 个月 2.5% + 24 个月 2.5% |
| 付款期限 | 书面通知起 30 天，须附建筑师证书 |
| 逾期付款利息 | 每年 10%，逐日计算 |
| 适用哪一版 | 2015 年 7 月 1 日起发照的项目用新表 |
30 秒重点
- 按 2015 年后的 Schedule H，付款依次为 10 / 10 / 15 / 10 / 10 / 10 / 5 / 2.5 / 2.5 / 17.5 / 2.5 / 2.5 / 2.5（%），合计 100%。
- 网上常见的 12.5% 交屋款与各 5% 排水沟、道路是 2015 年前的旧格式，只适用于 2015 年 7 月 1 日前发照的项目。
- 每期账单须附建筑师证书，买家收到通知后 30 天内付款，迟付利息每年 10%。
- 施工期银行按进度放款，你只付已放款额的利息：RM540,000 贷款在结构完成时约每月 RM500（假设年利率 4%），全额放款后月供约 RM2,390.98（35 年）。
- 国家银行自 2013 年起禁止发展商利息承担计划（DIBS），所以施工期利息由买家自己负担。
新房分期付款表：Schedule H 每阶段付多少？
以下是 2015 年替代格式的 Schedule H（分层单位）第三附表，依据 REHDA 所载的法定格式副本，并与发展商公布的付款表核对。第 2 项各阶段在买家收到发展商书面通知后 30 天内付款。
| 项目 | 阶段 | 比例 | 累计 |
|---|---|---|---|
| 1 | 签署 SPA 时 | 10% | 10% |
| 2(a) | 地面以下工程（含地基）完成 | 10% | 20% |
| 2(b) | 结构框架完成 | 15% | 35% |
| 2(c) | 墙壁连门框、窗框就位 | 10% | 45% |
| 2(d) | 屋顶/天花、电线、水管（不含配件）、煤气管、电讯线槽与布线 | 10% | 55% |
| 2(e) | 内外墙批荡与饰面 | 10% | 65% |
| 2(f) | 排污工程 | 5% | 70% |
| 2(g) | 排水沟 | 2.5% | 72.5% |
| 2(h) | 道路 | 2.5% | 75% |
| 3 | 交屋（VP），水电可接通，分层地契已发出 | 17.5% | 92.5% |
| 4 | 交屋时交付已签转让文件与分层地契正本 | 2.5% | 95% |
| 5 | 交屋时付，由发展商律师保管：交屋后 8 个月发放 | 2.5% | 97.5% |
| 5 | 交屋时付，由发展商律师保管：交屋后 24 个月发放 | 2.5% | 100% |
几点说明：第 3 项 17.5% 只能在分层地契已发出时收取（长官依第 28(1) 条批准的例外除外）；第 4 项要等发展商把已签署的转让文件和地契正本交给你或你的律师；第 5 项 5% 在交屋时付出，但由发展商律师以保管人（stakeholder）身份持有，分两次发放，期间可用来支付发展商不修的缺陷（见缺陷保修期 DLP）。
为什么网上的分期付款百分比不一样？
你在网上会看到两套数字，原因是 2015 年的修订只适用于 2015 年 7 月 1 日或之后发照的项目。旧格式至今仍出现在一些大型房产网站（例如 PropertyGuru 2024 年更新的指南）和旧项目的合约里。
| 阶段 | 2015 年前 | 2015 年后 |
|---|---|---|
| 签约至饰面（1 至 2(e)） | 10 / 10 / 15 / 10 / 10 / 10 | 相同 |
| 排污 | 5% | 5% |
| 排水沟 | 5% | 2.5% |
| 道路 | 5% | 2.5% |
| 交屋 | 12.5% | 17.5%（须有分层地契） |
| 地契 / 分契相关 | 2.5%（由律师保管，待分契批准） | 2.5%（交付转让文件与地契正本时） |
| 律师保管款 | 2.5% + 2.5% | 2.5%（8 个月）+ 2.5%（24 个月） |
| 付款期限 | 21 个工作日 | 30 天 |
也有网站的表格加起来刚好 100%，但阶段比例明显搞错（例如把饰面写成 2.5%、地契写成 10%）。所以我的做法很简单：只看你自己 SPA 的第三附表，与上表对照，有出入就问律师。
进度付款最常见的损失不是买错房，而是账单寄到旧地址、没人转给银行。RM600,000 的公寓，结构完成那一期是 15%，即 RM90,000；迟付 60 天，按每年 10% 逐日计算约 RM1,479，这笔钱银行不会替你付。更麻烦的是，日后你向发展商索取逾期交屋赔偿（LAD）时，发展商会拿你的欠款来抵销。
直接问 Louis
把发展商的进度账单和建筑师证书拍给我，我帮你对一对阶段与百分比是不是符合你 SPA 的第三附表。
给我项目名称、买价和贷款额，我免费做一份逐期付款加施工期每月利息的预算表给你。
有地房屋（Schedule G）与先建后卖（I/J）的付款表
Schedule G（有地房屋）的比例结构与 H 相同：签约 10%，第 2 项各阶段合计 65%（同样是 10 / 15 / 10 / 10 / 10 / 5 / 2.5 / 2.5），交屋 17.5%，交付地契与转让文件 2.5%，律师保管 2.5% + 2.5%（交屋后 8 个月与 24 个月发放）。有地房屋的交屋期是 24 个月，所以账单来得更密。
Schedule I（有地）与 J（分层）是先建后卖：签约付 10%，余下 90% 在收到交屋通知后 30 天内付。施工期没有进度账单，也就没有施工期利息，但目前采用的项目不多。各格式的差别见新房买卖合约 Schedule G/H 解释。
进度账单怎么运作？银行怎么放款
- 签约付首 10%这 10% 通常由买家自付（已付订金从中扣除），也可用公积金 Akaun Sejahtera 部分支付，见公积金提款买房。
- 发展商完成一个阶段发展商发出书面付款通知，附上建筑师或工程师签署的证书。
- 转交银行把账单与证书交给贷款银行（或银行律师）。银行核对后把该期款项直接放给发展商。
- 30 天内付清收到通知后 30 天内要付清，否则按每年 10% 计迟付利息；若贷款来自政府，签约后首 6 个月发展商不能收迟付利息。
- 重复直到交屋交屋时一次过涉及第 3、4、5 项，共 25%（分层单位地契已随交屋发出时）。
施工期利息怎么算？RM600,000 公寓计算例子
施工期间银行只放出部分贷款，你只付已放款部分的利息（progressive interest）。以下例子：公寓 RM600,000，贷款 90% 即 RM540,000，35 年，假设年利率 4.00%（只作说明，不是任何银行的报价；利率机制见OPR 与 SBR）。签约的 10%（RM60,000）由买家自付，之后每期由银行支付。
| 阶段 | 该期放款 | 累计放款 | 每月利息 |
|---|---|---|---|
| 地基 | RM60,000 | RM60,000 | RM200 |
| 结构框架 | RM90,000 | RM150,000 | RM500 |
| 墙壁 | RM60,000 | RM210,000 | RM700 |
| 天花、电线水管 | RM60,000 | RM270,000 | RM900 |
| 饰面 | RM60,000 | RM330,000 | RM1,100 |
| 排污 | RM30,000 | RM360,000 | RM1,200 |
| 排水沟 | RM15,000 | RM375,000 | RM1,250 |
| 道路 | RM15,000 | RM390,000 | RM1,300 |
| 交屋 | RM150,000 | RM540,000 | RM2,390.98* |
* 全额放款后开始供本金加利息，RM540,000、35 年、4.00% 的月供约 RM2,390.98。施工期越长，你付“纯利息”的时间越长；如果同时还在付房租，这段时间的现金流要预先算好，可用买房费用计算器估算。
每月利息 = 累计放款 × 年利率 ÷ 12。例如结构框架完成时累计 RM150,000，150,000 × 4% ÷ 12 = RM500。实际金额按银行的每日计息方式与你的利率会有出入。
交屋那一期（25%）要准备什么？
对分层单位来说，交屋是付款表里最大的一次：第 3 项 17.5%、第 4 项 2.5% 与第 5 项 5%，合计 25%。以 RM600,000 为例就是 RM150,000，通常由银行一次过放给发展商（第 5 项进入发展商律师的保管户口）。这笔放款之后，你的贷款就全额放出，开始供本金加利息。
工程拖延或停工时，付款怎么办？
进度付款的好处是：发展商没完成阶段、没有建筑师证书，就不能向你收下一期。但已经放出的贷款仍要付利息，这是买家在工程拖延时最大的现金流压力。
如果工地连续停工 6 个月或以上超出合约期限，或发展商清盘、被接管，项目就可能被界定为烂尾（abandoned project），由房屋部介入救援。遇到这种情况的处理步骤见烂尾楼怎么办。平时可以每隔一段时间到工地看看进度，并与账单阶段对照；账单阶段与现场明显不符，就向发展商与银行查询。
DIBS 被禁止与“施工期免利息”配套
以前常见的发展商利息承担计划（DIBS, Developer Interest Bearing Scheme）由发展商负担施工期利息，但往往已把成本加进售价。国家银行（BNM）在 2013 年的措施中禁止银行为 DIBS 项目提供融资，同时要求按回扣后的净价计算贷款额。所以现在施工期利息原则上由买家负担。
如果你听到类似“施工期免付”的配套，问清楚三件事：谁付利息、有没有写进文件、售价是否因此提高。拿不到书面答案，就当作自己要付来做预算。
- 拿到 SPA 后，核对第三附表是否为 2015 年后版本（交屋 17.5%）。
- 把每期账单与建筑师证书存档，按日期记录。
- 收到账单当天转交银行或银行律师。
- 预留施工期利息与可能的房租双重开销。
- 交屋时确认第 3、4、5 项的条件（地契、转让文件）已满足才放款。
- 记下交屋后 8 个月与 24 个月两个日期，缺陷要在此前报告（见CCC 与交屋）。
延伸问题
签约那天，我自己要准备多少现金？
银行只放款给施工阶段，签约那 10% 是你自己的钱。以 RM600,000 的公寓为例，10% 是 RM60,000，之前付的订金可以扣除。真正被低估的是印花税、律师费与杂费：这几笔银行一般不贷，要另外准备现金。公积金（KWSP / EPF）Akaun Sejahtera 的购屋提款可以支付部分首付，条件与文件见公积金购屋提款。
进度款是银行汇给我，还是直接付给发展商？
直接付给发展商，不会经过你的户口。你的责任只有一件：收到发展商的书面通知与建筑师证书后，当天转交银行或银行律师。银行审核需要时间，而 30 天的期限是从发展商发出通知那天起算，不是从银行收到那天。账单在抽屉里放两个星期，逾期利息算在你头上，不是银行头上。
施工期供楼，是不是比直接买现房便宜？
月付确实低很多，但那是延后，不是省钱。以 RM540,000 的贷款、假设年利率 4% 计算：结构完成时银行只放了 RM150,000，月息约 RM500；全额放款后转为本金加利息，35 年期月供约 RM2,390.98。而且施工这几年你很可能同时在付租金。真正的差别是工期越长，你付利息的月份越多，所以要把工期一起算进现金流。
账单上的阶段，工地看起来还没做完，怎么办？
每一期账单都必须附上发展商建筑师或工程师签署的证书，这是法定要求。你可以自己或托人去工地拍照，标上日期，跟账单上的阶段对照。明显对不上，就书面问发展商，同时抄送银行，不要口头问。另一个警号是连续几个月没有新账单而工地安静；工程连续停顿 6 个月以上的处理方式见烂尾楼怎么办。
常见问题
马来西亚新房分期付款表是多少？
按 2015 年后的 Schedule H：签约 10%，地基 10%，结构 15%，墙壁 10%，天花电线水管 10%，饰面 10%，排污 5%，排水沟 2.5%，道路 2.5%，交屋 17.5%，交付地契 2.5%，律师保管 2.5% + 2.5%，合计 100%。
为什么有些网站说交屋付 12.5%？
那是 2015 年前的旧格式（排水沟、道路各 5%，交屋 12.5%）。2015 年修订后，2015 年 7 月 1 日或之后发照的项目使用新格式，交屋付 17.5%。以你 SPA 的第三附表为准。
进度账单要在几天内付？
2015 年后的格式是收到发展商书面通知后 30 天内付款，每份通知须附建筑师或工程师证书。迟付按每年 10% 逐日计利息。旧格式是 21 个工作日。
施工期利息谁付？
买家付。银行按进度放款，你只付已放款部分的利息。国家银行 2013 年起禁止 DIBS（发展商承担利息计划），所以除非有书面安排，否则要自己预留这笔钱。
律师保管的 5% 什么时候给发展商？
这 5% 在交屋时付出，由发展商律师以保管人身份持有：2.5% 在交屋后 8 个月发放，另 2.5% 在 24 个月后发放。若发展商不修缺陷，买家可按合约从中扣除修理费用。
可以用公积金付首 10% 吗？
可以。公积金 Akaun Sejahtera 的购屋提款可用于支付首期，条件包括未满 55 岁、户口至少 RM500，以及 SPA 日期不超过申请前 3 年。详情请看公积金提款买房的文章。
资料来源与核实
- REHDA Melaka — Schedule H (substituted 2015 form, Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989)
- REHDA Melaka — Schedule G (substituted 2015 form)
- REHDA Melaka — Schedule I (Build-Then-Sell, land and building)
- REHDA Melaka — Schedule J (Build-Then-Sell, strata)
- TAGO — Schedule of payments (current Schedule H)
- EdgeProp — New law: strata titles should come with vacant possession
- PropertyGuru — Progressive payment schedule (shows pre-2015 percentages)
- Ganzul — Impact of the 2015 Housing Development Regulations
- Johore Bar — Salient amendments, HDR (Amendment) Regulations 2015
- iProperty — BNM lending policies (net selling price, DIBS ban)
- KPKT TEDUH — Checklist: VP without strata title (Schedule H clause 28(1))
- CLKM Law — Abandoned housing projects: remedies for purchasers
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
给我项目名称、买价和贷款额，我免费做一份逐期付款加施工期每月利息的预算表给你。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆