二手房签约到交屋：州政府同意、转名（Form 14A）、赎回与 RPGT 预扣
二手房转名流程从签 SPA 开始，到土地局登记转让书（MOT, Memorandum of Transfer，即 Form 14A）为止，一般在 3–4 个月的完成期内完成；需要州政府同意的产业会再多 1–2 个月或更久。本文按顺序说明每一步由谁做、钱怎么流动，以及买方律师为什么要扣下 3% 房价交给税务局。
一句话答案
二手房转名流程从签买卖合约（SPA）开始，到转让书（MOT, Form 14A）在土地局登记为止，一般在 3 个月完成期内付清款项，需要州政府同意的产业再多 1–2 个月或更久。买方缴 MOT 印花税（RM600,000 是 RM12,000），律师从订金扣起 3%（卖方非公民非永久居民为 7%）在 60 天内交给 LHDN。业权要到登记那一刻才转到你名下。
关键数字一览
| 转名文件 | 转让书 Form 14A；抵押用 Form 16A |
|---|---|
| 完成期 | 一般 3 个月，可延长 1 个月并计逾期利息 |
| 州政府同意 | 租赁地契与有权益限制的产业；多 1–2 个月或更久 |
| MOT 印花税 | 1%–4% 分级；外国人住宅 8%（2026-01-01 起） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| RPGT 预扣 | 3%（公民／永久居民）或 7%；60 天内交 LHDN |
| 申报表格 | 买方 CKHT 2A、卖方 CKHT 1A，经 MyTax e-CKHT |
| 业权何时转移 | 转让书在土地局登记之后（国家土地法典） |
30 秒重点
- 二手房转名的核心文件是转让书（MOT, Form 14A）；按国家土地法典（Kanun Tanah Negara），业权要到土地局登记后才正式转到你名下。
- 租赁地契或有权益限制的产业先要州政府同意，律师楼和房产网站给的时间从 1–2 个月到 1–6 个月不等。
- 买方律师扣留 3% 房价（卖方是公民或永久居民）或 7%（卖方非公民非永久居民），在 60 天内交给 LHDN，并填报 CKHT 2A。
- 卖方仍有贷款时，买方银行先按赎回单还清卖方贷款，余额才付给卖方；RM60 万的例子里卖方净收 RM332,000。
- MOT 印花税按价值计算（RM60 万为 RM12,000）；根据 2026 年的公告，产业转让预计从 2027 年起改为自我评估制。
二手房转名流程总览：从签 SPA 到拿地契
- 1. 签 SPA、付足 10% 订金SPA 在 30 天内盖印花（每份 RM10）。条款见二手房买卖合约。
- 2. 申请州政府同意（如需要）卖方律师向土地局提交申请；柔佛由 PTG Johor 或县土地局处理。
- 3. 签贷款文件买方在银行律师处签贷款合约（loan agreement）和抵押文件（Form 16A）。
- 4. 签转让书（Form 14A）买卖双方签 MOT，由律师见证。
- 5. 印花税评估与缴付MOT 提交 LHDN 评估（adjudication），按房价或市价较高者征税，买方缴付。
- 6. 卖方贷款赎回卖方银行发出赎回单（redemption statement），买方银行承诺付款，换取地契和解押文件。
- 7. 买方付清差额，银行放款在完成期内付清；逾期则进入延长期并计逾期利息。
- 8. RPGT 预扣与申报买方律师扣 3% 或 7%，60 天内交给 LHDN；买卖双方各自申报。
- 9. 土地局提交与登记律师把 MOT 和抵押文件提交土地局登记，登记后业权才转到买方名下。
- 10. 交屋与费用分摊卖方交钥匙，门牌税、地税、管理费按约定日期分摊。
二手房要州政府同意吗？要等多久？
是否需要州政府同意，要看地契上的条件，而不是房子类型。一般需要同意的情况包括：租赁地契（leasehold）附带“转让须经州政府同意”的条件、地契上有权益限制（Sekatan Kepentingan / restriction in interest）、土著保留单位，以及外国买家。永久地契且无限制的屋子，多数不需要。
| 来源 | 说法 |
|---|---|
| 律师楼 Donovan & Ho | 在 3 个月完成期之前，多出 1–2 个月或更久，视州属而定 |
| PropertyGuru | 租赁地契的同意约 1–3 个月 |
| PropCashflow | 增加 1–6 个月，费用约 RM500–RM2,000 |
三方说法不同，我们都列出来：实际时间看州属和土地局的工作量，在柔佛由 PTG Johor 或县土地局审批。外国买家在柔佛还要缴付州政府批准费，自 2025 年 7 月 1 日起为房价的 3% 或 RM30,000，以较高者为准，详见外国人在柔佛买房。地契条件的看法见马来西亚地契种类。
转名最常被忽略的是两个法定期限。文件要在签署后 30 天内盖印花，逾期罚 RM50 或税额的 10%（RM12,000 就是 RM1,200），超过 3 个月变成 RM100 或 20%。RPGT 预扣款要在 60 天内交给 LHDN，逾期加收未缴额的 10%（RM18,000 就是 RM1,800）。
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二手房转名印花税怎么算？什么时候付？
转让书（MOT）按房价或市价中较高者征收印花税。马来西亚公民与永久居民的税率是：首 RM100,000 为 1%，RM100,001–500,000 为 2%，RM500,001–100 万为 3%，超过 RM100 万为 4%。外国人（非永久居民）及外国公司购买住宅，从 2026 年 1 月 1 日起是 8% 固定税率。贷款合约另征贷款额的 0.5%。
| 项目 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| MOT 印花税（马来西亚买家） | RM1,000 + RM8,000 + RM3,000 | RM12,000 |
| 贷款合约印花税 | RM480,000 × 0.5% | RM2,400 |
| SPA 印花税 | 每份 RM10 | RM10/份 |
首购族买 RM500,000 或以下的首间住宅，2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签的 SPA 可获 MOT 和贷款合约印花税全免，详见首购族优惠。完整算法见印花税与律师费。
- 文件一般要在签署后 30 天内盖印花；逾期罚款为 RM50 或欠缴税额的 10%（3 个月内，取较高者），超过 3 个月为 RM100 或 20%。
- 在海外签署的文件，30 天从文件首次抵达马来西亚之日起算。
- 印花税自我评估制分阶段推行：2026 年从租约等文件开始，产业转让预计在 2027 年（第二阶段）纳入。截至 2026 年 9 月，2027 年财政预算案尚未提呈，细节请以 LHDN 最新公告为准。
卖方还有房贷怎么办？赎回单与银行承诺书
大部分二手房在出售时仍抵押给卖方的银行，地契正本也在那家银行手上。赎回（redemption）流程一般是：
- 卖方律师向卖方银行索取赎回单（redemption statement），列明还清贷款需要的金额和有效期。
- 买方银行的律师向卖方银行发出承诺书（undertaking），承诺在指定期限内支付赎回金额。
- 卖方银行交出地契正本和已签署的解押文件（discharge of charge, Form 16N），由律师以保管人身份持有。
- 买方银行放款：先付赎回金额给卖方银行，余额经卖方律师付给卖方。
| 款项 | 来源 | 去向 | 金额 |
|---|---|---|---|
| RPGT 预扣 3% | 订金（由买方律师扣留） | LHDN | RM18,000 |
| 订金余额 | 订金 | 卖方（完成时发放） | RM42,000 |
| 赎回金额 | 买方贷款 | 卖方银行 | RM250,000 |
| 贷款余额 + 差额 | 买方贷款 RM480,000 + 差额 RM60,000 − 赎回 | 卖方 | RM290,000 |
| 卖方净收（未扣中介费、律师费） | 卖方 | RM332,000 |
核对：RM18,000 + RM250,000 + RM332,000 = RM600,000。卖方的中介费、律师费和提早还贷罚款，另从卖方所得中支付，卖方一方的费用见卖房流程与费用。
RPGT 预扣 3% 是什么？买方要做什么？
根据《1976 年产业盈利税法令》，买方有法定责任从房价中扣留一部分，在处置日起 60 天内交给内陆税收局（LHDN）。实际操作由买方律师从订金中扣留并缴付。
| 卖方身份 | 买方扣留比例 | RM600,000 的例子 |
|---|---|---|
| 马来西亚公民或永久居民 | 3% | RM18,000 |
| 非公民、非永久居民 | 7% | RM42,000 |
| 公司卖方 | 可能不同，请律师确认 | — |
- 买方要在取得产业后 60 天内提交 CKHT 2A；卖方提交 CKHT 1A。现在经 MyTax 的 e-CKHT 办理。
- 如果卖方经 e-CKHT 向买方发出 CKHT 3（证明该交易不需缴税或获豁免），买方就不必扣留。
- 税务顾问指出，从 2026 年起，若卖方事先通知其自我评估的税额，买方可以只扣留较低的金额。
- 逾期缴付，未缴部分会被加收 10% 罚款。
RPGT 税率本身由卖方承担，买方只是代扣。截至 2026 年 9 月的税率表见卖房与 RPGT 2026；2027 年预算案预计 10 月初提呈，届时可能调整。
土地局登记：业权什么时候才真正转到我名下？
签了 MOT、付了钱，还不等于你已经是业主。按国家土地法典（Kanun Tanah Negara），业权在盖好印花的转让书在土地局登记之后才转移。律师会把 Form 14A、抵押文件（Form 16A）和卖方的解押文件一并提交土地局，登记后新地契（或地契上的记录）才显示你的名字，而你的银行则成为登记抵押人。
新山地区的地契由 PTG Johor 与县土地局管理，登记费按州政府规定收取，柔佛已调高 RM500,000 以上产业的转名登记费，具体金额请向律师索取报价。如果产业还没有独立地契或分层地契，就不能用 Form 14A，而是转让合约权益（deed of assignment），见Caveat 与转名完善。
二手房转名常见延误与解决办法
| 延误原因 | 通常怎么处理 |
|---|---|
| 州政府同意迟迟未批 | SPA 写明完成期从批准日起算；律师定期跟进土地局 |
| 卖方银行解押文件慢 | 买方律师按 SPA 要求卖方负责；可协商卖方逾期利息 |
| 买方贷款条件未达成（估价、保险、文件） | 尽早补交文件；估价不足要准备现金补差额 |
| 管理处或地方政府欠费未清 | 完成前要求卖方提供无欠款证明 |
| 卖方在海外，签不了文件 | 提早安排授权书或在海外签署，见授权书买卖房产 |
| 地契上有 caveat | 查清是谁申请、为什么申请，由卖方负责撤销，见Caveat 是什么 |
延伸问题
银行估价低过成交价，差额要怎么补？
银行按成交价与估价中较低者计算贷款。同样是 RM600,000 的屋子，如果估价只有 RM570,000，80% 贷款就从 RM480,000 降到 RM456,000，你要多准备 RM24,000 现金。补救办法是向银行申请复估并提供同区成交记录，或换一家银行。估价怎么做，见房产估价与成交价。
完成期到了还没付清，会怎样？
市场惯例是 3 个月完成期加 1 个月延长期，延长期内对未付余款按 SPA 约定的年利率逐日计息；律师楼引用的范围是 6%–10%，8% 最常见。以 RM480,000 未付、迟 30 天、年利率 8% 计算，大约是 RM3,156。延长期满仍未付清，卖方可以按合约解约并没收订金，见二手房买卖合约。
外国人买二手房，转名有什么不同？
三件事不同：一是所有外国买家都要州政府同意，时间要预留；二是住宅的 MOT 印花税从 2026 年 1 月 1 日起是 8% 固定税率，RM600,000 就是 RM48,000，不是分级的 RM12,000；三是柔佛自 2025 年 7 月 1 日起另收州政府批准费，房价的 3% 或 RM30,000，以较高者为准。详见外国人在柔佛买房。
卖方人在海外，转名会不会拖很久？
会，除非提早安排。卖方可以在海外公证人或马来西亚领事官员面前签署文件，或签一份授权书让本地的人代签；授权书要先盖印花，再到高等法院登记，这段时间要算进 3 个月完成期里。在海外签的文件，盖印花的 30 天从文件抵达马来西亚起算。做法见授权书买卖房产。
常见问题
二手房转名要多久？
不需要州政府同意的产业，一般在 SPA 后 3 个月完成期内付清款项，必要时再延长 1 个月，之后提交土地局登记。需要州政府同意的，律师楼估计会多 1–2 个月或更久，也有网站写 1–6 个月，视州属而定。
二手房买方为什么要扣 3% 房价？
这是《产业盈利税法令》下买方的法定责任。买方律师从房价扣留 3%（卖方是公民或永久居民）或 7%（卖方非公民非永久居民），在 60 天内交给 LHDN，并提交 CKHT 2A。如果卖方发出 CKHT 3 证明免税，就不必扣留。
Form 14A 是什么？
Form 14A 是国家土地法典下的转让书（Memorandum of Transfer, MOT），由买卖双方签署，盖印花后提交土地局登记。登记完成后，业权才正式转到买方名下。
卖方的屋子还有贷款，可以买吗？
可以，这是最常见的情况。卖方银行发出赎回单，买方银行的律师发出承诺书，卖方银行交出地契和解押文件，买方银行放款时先还清卖方贷款，余额才付给卖方。
二手房转名印花税谁付？
一般由买方支付。MOT 印花税按房价或市价较高者计算，马来西亚人按 1%–4% 分级；外国人购买住宅从 2026 年起是 8%。贷款合约另征 0.5%。首购族在条件符合时可获豁免。
二手房什么时候可以拿钥匙？
通常是买方付清全部余款后，由卖方在 SPA 约定的几个工作天内交屋。若双方同意，也可以在赎回款发放后提早交屋。拿钥匙时要核对欠费收据、屋况和家私清单。
资料来源与核实
- LHDN — Responsibility of Disposer and Acquirer (CKHT 1A, 2A, 3)
- L&Co — Malaysia RPGT latest update 2026 (retention, CKHT 3, 10% penalty)
- PropCashflow — RPGT Malaysia: CKHT forms and 60-day deadline
- PropCashflow — Memorandum of Transfer (MOT) Malaysia
- PropCashflow — Stamp duty on documents executed outside Malaysia
- RDS Partners — Key stamp duty changes from 1 January 2026 (self-assessment phases, 8%)
- KC Group — Stamp Duty Malaysia 2026
- Donovan & Ho — Cash Flow & Timing of Sub-Sale Property Purchase
- PropertyGuru — Understanding the Property Closing Process in Malaysia
- Hartanah Johor — Pindah milik tanah, Borang 14A
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
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把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
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Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆