Senna Heights @ 达迈
双塔，780个公寓单位，占地约6.5英亩，位于 Jalan PJU 10/1C。在马来西亚房屋及地方政府部注册的正式名称是 Residensi Sena，开发商 Greencove Sdn Bhd 为上市集团 Kerjaya Prospek Property Berhad 的全资子公司。
本页每一个具体数字都注明来源。凡是不同来源说法不一致的，两个数字都列出来，不会偷偷挑一个。
Senna Heights 核心资料一览
资料取自开发商向房屋及地方政府部（KPKT）备案的执照资料，以及 Greencove 自家2026年1月的电子宣传册。同一份资料存在两个版本，而且并非处处一致——凡有差异，两边都列出来。
- 注册发展计划名称
- Residensi Sena这是政府备案上的名称。“Senna Heights”是市场推广名，任何政府文件上都没有出现。
- 持照开发商
- Greencove Sdn Bhd公司编号 202101018356（1418656-K）。为上市公司 Kerjaya Prospek Property Berhad（199401001358）的全资子公司。
- 位置
- Jalan PJU 10/1C，达迈，雪兰莪八打灵县没有任何来源公布完整地段或门牌号码；宣传册上印的只是开发商的办公室地址。
- 产品类型
- Pangsapuri（公寓），两栋房屋部备案与马交所合约公告都写公寓；Kerjaya Prospek 的投资者文件与 The Edge 则写780个服务式公寓；开发商官网又标示为综合发展项目。本页以政府备案为准。
- 地权
- 租赁地权，2116年2月26日到期以2026年计算约剩90年。地契附带限制条款：转让、出租或抵押前须取得州政府批准。
- 单位总数
- 780个住宅单位另有18间商业店铺，开发商另行计算，不包含在780之内。
- 楼层
- 房屋部备案为43层流通的数字有三个：43（房屋部与宣传册资料页）、39（开发商文案与马交所公告）、44（The Edge）。没有任何来源能把它们对上。
- 建筑面积范围
- 64 – 135 平方米，约689 – 1,453平方英尺来自备案附表。开发商官网写700 – 1,528平方英尺；1,528这个上限没有任何政府或媒体来源可以对上。
- 备案售价区间
- A座 RM629,970 – RM1,122,170 · B座 RM629,970 – RM1,153,220这是法定广告资料中备案的单位售价区间，属于法律要求披露的内容。它不是价格表、不是报价、不是销售要约，也不代表任何单一单位的实际成交价。
- 预计完工
- 开发商2026年1月宣传册写2029年12月房屋部 HIMS 门户上备案的版本写2028年12月，EdgeProp 写2030年。真正有约束力的只有买卖合约上的日期。
- 批准机关
- 八打灵再也市政厅（MBPJ）建筑图则编号 MBPJ/120100/T/P10/1262/2040(10)。
- 停车场
- 裙楼 LG 至第4层停车位总数与各户型的车位配额，开发商与政府备案都没有公布。
- 绿色评级
- GreenRE Gold 是目标，不是已获奖开发商的原话是“设计上力求达到”。没有证书编号，也没有任何注册记录。
- 地块面积
- 约6.5英亩来自开发商官网转载的 The Edge 报道与 iProperty。780个单位除以6.5英亩，约等于每英亩120个单位。
本页内容
九个部分，每一部分都建立在可以查证的文件上，而不是宣传文案上。
Senna Heights 值得看的地方，以及下定前必须弄清楚的事
六件文件真正支持的事，以及每一件背后还没解决的问题。
租赁地权还剩90年，这一点值得讲清楚
备案资料写明地权到2116年2月26日到期。对一个2026年开盘的租赁地权项目来说，这接近一个完整的90年期限，对贷款和二十年后的转售都有实质意义。但同一份文件里也写着：地契附有限制条款，转让、出租或抵押前须取得州政府批准。这在雪兰莪租赁地上是常态，不是缺陷，但它意味着日后每一次转售都要多一道时间和费用。
相对价格带来说面积不小，但最高那个数字没人能证实
备案附表的面积从64到135平方米，约689至1,453平方英尺，而备案价格区间由RM629,970起。以每平方英尺计算，这在八打灵县属于有竞争力的一档。但开发商官网宣传的上限是1,528平方英尺，这个数字在政府备案与所有媒体报道里都找不到对应。请直接问：哪一个具体户型是1,528平方英尺？答案要落在平面图上，不是落在对话里。
设施横跨四个楼层——但总数有争议
宣传册把设施分布在地面层、第4层、第5层和天台，开发商的标语写“超过60项生活设施”。iProperty 的报道写30项。而房屋部备案的那个版本，只在第5层列出一份短得多的马来文设施清单。宣传册里的项目名称具体而可信，但那个总数我们无法核实，所以本页只列项目，不引用数字。
开发商与总承建商同属一个集团，这消除了一个风险，也集中了另一个
Greencove 是 Kerjaya Prospek Property Berhad 的全资子公司，而主合约——2亿125万零吉，2026年4月1日开工，工期40个月——发给了集团的建筑臂膀 Kerjaya Prospek (M) Sdn Bhd。在马来西亚，承建商倒闭与发展商和承建商之间的合约纠纷，是项目延误和烂尾最常见的两个原因；自家集团建自家项目，基本上排除了这一层风险。反过来说，也就没有一个立场独立的承建商去盯发展商是否照规格施工，品质把关只能靠集团自己的标准。
地铁距离，开发商自己给了两个说法
宣传册写 MRT Damansara Damai 距离3公里。开发商自己的项目网页写同一个站1.7公里。两个都出自 Greencove，不可能同时正确。两个数字对这个区域来说都不算离谱，但1.3公里的差距，正好是“走得到”和“要开车”之间的分界。请自己量一次，再决定要不要把地铁站算进购买理由里。另外，MRT Kwasa Damansara 与甲洞两个 KTM 站，没有任何来源公布距离；所有高速公路也没有任何来源公布公里数。
密度这件事，值得自己算一遍
iProperty 的报道称这是“低密度发展项目”。780个住宅单位建在约6.5英亩上，约等于每英亩120个单位——这还没把18间店铺和它们的停车位算进去。按任何一般理解，这都不是低密度。这不代表项目不好，巴生谷的高楼住宅普遍就是这个密度；但这句话不应该被当成规格继续传下去。
项目数据
描述这个发展项目的数字，以及开发商自家宣传册按楼层列出的设施清单。
设施清单，按楼层，取自开发商2026年1月电子宣传册
照原文列出。开发商标语称“超过60项生活设施”，iProperty 写30项，而房屋部备案的版本只在第5层列出一份短得多的马来文清单。以下是宣传册点名列出的项目——总数是开发商的说法，不是我们的。
地面层
- 保安岗亭
- Wellness Circle 健康环道
- Kiddo Lawn 儿童草坪
- Leisure Trail 休闲步道
- Whisper Pavilion
- Serenity Lounge
- Playscape Park 游乐公园（两处）
- Gourmet Atelier 烹饪工作坊
- 活动室
- 飞镖角
- 游戏室
- 阅读与补习室
- 影音室
- A座与B座大堂休息区
- A座与B座信箱室
- 管理办公室
- 祈祷室（Surau）
- 托儿所
- 幼儿园
- 电动车充电位
- 住户与访客停车、商业停车、摩托车停车
- 住户与商业落客区
第4层
- 游泳池与池畔平台
- 家庭池
- 水中瑜伽区
- The Little Lagoon
- 儿童戏水池
- 游戏草坪
- 多用途礼堂
- 烧烤亭与独立清真烧烤亭
- 家庭亭（两处）
- 半场篮球场
- 匹克球场
- 户外淋浴（两处）
- The Hammock Grove 吊床林
- The Social Lounge
- Golden Lounge
- 男女更衣室
第5层
- Pebble Wellness Walk 卵石健步道
- 香花园
- 感官花园
- 生态池花园（两处）
- 中庭花园
- 迷宫花园
- Skyline Fitness Gym 健身房
- 户外健身区（两处）
- 全景园林亭
- 探险游乐场
- 休憩座区（两处）
天台
- Sky Lawn 天空草坪
- Sky Pavilion 天空亭
- 瑜伽平台
- 天际座区（两处）
- 社区农圃
有记录的时间线
户型与面积
备案附表以平方米列出五个户型家族的建筑面积。房间与浴室数目在任何政府文件里都没有——那些来自开发商的市场资料，其中两个户型另有 The Edge 的报道可以对上。
A 系列 — 最大户型
备案附表把这个家族列为135平方米。开发商推广写1,464平方英尺，而开发商官网转载的 The Edge 报道同时印证了面积和3+1房、2浴的配置。备案换算值与推广值相差11平方英尺，属正常取整。开发商另外宣传的1,528平方英尺上限在备案里找不到对应——在看到平面图之前，请把1,453至1,464平方英尺当作有依据的最大值。
B、C、D 系列 — 中间面积
三个独立的户型家族备案的建筑面积完全相同，都是94平方米。这通常意味着它们之间的差别在座向和内部布局，而不在面积。The Edge 的报道印证了1,023平方英尺、2+1房、两个浴室。正因为 B、C、D 面积一样，真正要问的不是面积，而是每个变体属于哪一栋、哪一个座向。
E 系列 — 最小户型，而且全场只有两个
在整个780个单位的项目里，备案附表只列了两个这个家族的单位，所以它更像稀有品而不是一条产品线。有中介资料声称所有户型包括这一个都配两个车位；这一点开发商与政府备案都没有佐证，对689平方英尺的单位来说也不合常理。不要先假设它成立。
平方英尺数值由备案附表的平方米数换算并取整。房间、浴室与车位配额来自市场资料，不是政府备案。没有任何来源公布各户型的车位配额。每个变体的单位数目以房屋部备案为准。
Senna Heights 图片
所有图片均为开发商自有，发布于 kpproperty.com.my。开发商图库中符合条件的图片总共只有六张；任何可查证的来源都没有发布室内、示范单位或平面图图像，而项目本身的网域在撰写时无法连接。上述其中两张图的说明是依据发布档名判读，而非开发商标注的说明文字，因为开发商没有标注。效果图为艺术家示意图，不代表建成后的实际状况。
向 Louis 索取示范单位照片位置，以及诚实的距离
以下每一个距离都是开发商宣传册自己的数字，另有注明者除外。凡开发商自相矛盾之处，两个数字都列出。任何来源都没有公布高速公路的公里数，所以这里不会自己编一个。
邮区号 47830 只出现在房产门户网站，开发商宣传册与房屋部备案里都没有。完整地段与门牌号码没有任何来源公布。
轨道交通——以及其中的矛盾
- MRT Damansara Damai — 宣传册写3公里，开发商自己的项目网页写1.7公里。两个数字都出自 Greencove。请自己量一次。
- MRT Sungai Buloh — 5.5公里（开发商宣传册）
- MRT Kwasa Damansara — 没有任何来源公布距离
- KTM 甲洞与 Kepong Sentral — 没有任何来源公布距离
高速公路
- 开发商点名 LDP、NKVE、DUKE 与南北大道为可达
- 没有任何来源公布到其中任何一条的公里数
- DASH 与 Guthrie Corridor 大道，开发商与所有相关报道都没有提及
购物与超市
- KK Super Mart — 1.9公里
- Hero Market — 2.1公里
- 99 Speedmart — 2.2公里
- Jaya Grocer Sieramas — 3.5公里
- Ativo Plaza — 5.6公里
- DA Square（Uniqlo）— 5.8公里
- Lotus’s 甲洞 — 7.6公里
- AEON Mall Metro Prima — 8.4公里
- Village Grocer @ Plaza Arkadia — 8.8公里
- IKEA Damansara — 10.5公里
- 1 Utama — 11.8公里
学校
- Q-dees 达迈 — 1.1公里
- SK Damansara Damai (2) — 1.6公里
- SK Damansara Damai (1) — 1.9公里
- SMK Damansara Damai (1) — 2.2公里
- IGB 国际学校 — 3.8公里
- Sri Bestari 国际学校 — 5.2公里
- SMK 与 SK Bandar Sri Damansara (2) — 5.9与6.0公里
- SJK(C) Desa Jaya (2) — 6.8公里
- Premfield 国际学校 — 8.0公里
- The International School @ Desa ParkCity — 8.4公里
- Sri KDU 国际学校哥打白沙罗 — 12.1公里
- Honsbridge 国际学校 — 12.1公里
医疗
- Qualitas Health Clinic Damai — 0.8公里
- Clinic Damai Putra — 1.3公里
- Klinik Mediviron — 1.4公里
- Clinic Wellcare — 1.4公里
- 达迈医疗中心 — 2.6公里
- 双溪毛糯医院（政府）— 5.9公里
- UiTM 私人专科中心 — 7.8公里
- Pusrawi 医院哥打白沙罗 — 8.0公里
- ParkCity 医疗中心 — 8.2公里
- KPJ 白沙罗专科医院(2) — 9.1公里
- 士拉央医院 — 11.8公里
绿地与休闲
- Urban Park 2 — 0.4公里
- I Play Park — 1.1公里
- Spartan Gym — 2.1公里
- Valencia 高尔夫俱乐部 — 5.0公里
- Taman Tasik Menjalara — 6.7公里
- Taman Rimba Riang — 7.2公里
- Kelab Rahman Putra — 8.2公里
- 哥打白沙罗社区森林公园 — 10.1公里
- FRIM 甲洞 — 10.7公里
- Seri Selangor 高尔夫俱乐部 — 12.1公里
- Bukit Lagong 森林保护区 — 15.0公里
距离为开发商公布的数字，几乎肯定是道路距离而非直线距离，但宣传册并未说明是哪一种，我们也没有重新实测。任何来源都没有公布行车时间，因此本页不提供。
政府备案资料原文
这是法律要求持照开发商必须公布的广告资料（Butir-Butir Iklan）。同一份资料存在两个版本，都是 Greencove 自己的文件，而它们在两个实质问题上互相矛盾。两种说法都列在下面。
| 开发商执照 | 执照有效期 | 广告及销售许可（APDL） | 许可有效期 | 批准机关 |
|---|---|---|---|---|
| 30945/01-2030/0001(N) | 2025年1月2日 – 2030年1月1日 | 30945-1/01-2029/0023(N)-(S) | 2026年1月6日 – 2029年1月5日 | 八打灵再也市政厅 |
建筑图则编号 MBPJ/120100/T/P10/1262/2040(10)。以同一执照序号查询第二个注册期别没有结果，表示本项目只注册了一个期别。
来源：马来西亚房屋及地方政府部 HIMS 门户上以执照序号 30945 备案的广告资料，并与 Greencove 2026年1月电子宣传册所印的完整资料互相比对。
存在两个备案版本，而这件事很重要
房屋部 HIMS 门户上的那一份，APDL 栏位还是空白占位，说明它是较早的备案。Greencove 2026年1月的电子宣传册已填上 APDL 编号，所以上表的许可编号以宣传册为准。但在两份文件给出不同答案的那两个问题上，较早的备案并没有被取代——那两点列在下面。
矛盾一：土地抵押
宣传册写抵押情况为“Tiada”，即无。HIMS 上备案的版本写的是 RHB Bank Berhad。发展用地有银行抵押完全正常——项目就是这样融资的——对正常完成交易的买家也没有损害，因为开发商必须为每个单位取得部分解除抵押。但两份文件不可能同时正确，买家有权知道到底是哪一个。请要求开发商以书面说明当前状况，并让你的产业律师以最新的土地查询结果核实。
矛盾二：完工日期
宣传册与开发商官网写2029年12月。HIMS 备案版本写2028年12月。EdgeProp 新盘资料写2030年，iProperty 与一篇 EdgeProp 文章写2029年第四季。主合约2026年4月1日开工、工期40个月，推算约在2029年7、8月。五个来源给出四个不同日期。真正有法律效力的只有买卖合约里写的交付期限，违约赔偿条款也只绑定那个日期，不绑定宣传册。
备案价格区间，以及它不是什么
备案的单位售价区间为 A座 RM629,970 至 RM1,122,170，B座 RM629,970 至 RM1,153,220。这是对整个发展计划价格跨度的法定披露。它不是价格表，不是报价，不是销售要约，也不告诉你任何单一单位现在可以什么价钱买到。另外，The Edge 曾报道价格由68万零吉起，这个数字高于备案的最低价——两个数字衡量的不是同一件事，这里只如实指出差异，不作调和。
地权条款全文要点
Pajakan——租赁地权——2116年2月26日到期。地契上登记的限制条款，原马来文大意为：未经州政府事先批准，该土地不得转让、出租或抵押。这在雪兰莪租赁地上属标准条款。它的实际影响是：日后每一次转售都需要州政府批准，需要时间也需要费用，做转售假设时应该把这一点算进去。
没有公布，所以本页也不会有
以下数字在任何可查证的来源里都不存在，本页也不以估算值代替：每平方英尺的管理费；储备基金；停车位总数；各户型车位配额；确定的交屋日期；完整地段与街道地址；开发商或政府文件上的正式邮区号；以及任何平面图。本页同样不会出现任何折扣、回扣、净价、优惠套餐、赠品或佣金数字，不论这些是否存在——那些属于与持牌代理的私下沟通，不属于公开网页。
Greencove Sdn Bhd 与 Kerjaya Prospek Property Berhad
房屋部备案上的持照开发商是 Greencove Sdn Bhd，公司编号 202101018356（1418656-K），地址 C-31-01, Menara Vista Petaling, 137 Jalan Puchong, 58200 Kuala Lumpur。HIMS 的版本把地址印成 C-30-01 与 C-31-01，公司编号也少印了一位，印成 20210108356；202101018356 才是有效的12位格式。
Greencove 是上市公司 Kerjaya Prospek Property Berhad（199401001358）的全资子公司。这一层关系是关于本项目交付风险最有用的一个事实，因为主建筑合约——2亿125万零吉，2026年4月1日开工，工期40个月——发给了集团的建筑臂膀 Kerjaya Prospek (M) Sdn Bhd。开发商与承建商向同一个董事会负责。
这个结构有两面，两面都该说清楚。好的一面：在马来西亚，承建商倒闭以及发展商与承建商之间的合约纠纷，是项目延误和烂尾最常见的两个原因；一个集团用自己成熟的建筑公司建自己的项目，基本上排除了这一层风险。不利的一面：没有一个立场独立的承建商在商业上有动机盯着发展商是否照规格施工，原本由第三方关系带来的那一层品质把关，只能由集团自己的标准来替代。
Kerjaya Prospek 的投资者文件把这个项目描述为780个服务式公寓，Senna Heights 单独的发展总值为5亿4千万零吉。另有报道出现约8亿7千万零吉的数字，那是 Senna Heights 与集团另一个项目 Viera 15 合计的总值，不应算在本项目名下。
关于环保认证，开发商自己的措辞是本项目“以达成 GreenRE Gold 奖项为设计目标”。以之为设计目标不等于已获颁。没有证书编号，没有说明是否已取得临时认证，也没有任何公开注册记录。在证书出现之前，请把 GreenRE Gold 当作设计意向。
开发商为本项目公布的联络电话：03-8682 8238 与 03-8682 8208。
公司编号与持照开发商身份取自执照序号 30945 的房屋部备案。合约金额、开工日期与工期取自 Kerjaya Prospek Property Berhad 的马交所公告。发展总值数字取自 The Edge，经开发商官网转载的报道。
Senna Heights：买家真正会问的问题
Senna Heights 和 Residensi Sena 是同一个项目吗？
外国人可以买 Senna Heights 吗？
是永久地权还是租赁地权，还剩多久？
到底有几层？
什么时候完工？
每个单位配几个停车位？
GreenRE Gold 评级是真的吗？
土地抵押的矛盾是个问题吗？
这真的是低密度项目吗？
是公寓还是服务式公寓，有差别吗？
本页没有什么？
想要户型、供应情况和文件？
请要求盖章的平面图、按户型列明的车位配额，以及当前土地抵押状况的书面说明。这三个答案比任何宣传册都更能说明问题。
本页为资讯，不构成销售要约，页面上任何内容均不构成合约的一部分。所有法定数字均转载自开发商向马来西亚房屋及地方政府部备案的执照资料，以及 Greencove Sdn Bhd 自行发布的宣传册。下定之前，请以买卖合约与开发商的最新文件核实每一个数字。
Louis Koh
注册房地产中介协商员 · LK Group Marketing 董事 · IQI Realty
我在谈一个项目之前，会先用开发商向政府备案的文件把它核对一遍——这也是为什么这一页会告诉你各份文件互相矛盾在哪里，而不是把它抹平。如果你想要 Senna Heights 的平面图、目前的供应情况，或者需要人帮你读政府备案资料，直接发讯息给我，我会把真实存在的东西发给你，而不是听起来好听的东西。
发布日期：2026年9月30日 · 法定资料最后核实日期：2026年9月30日，核实来源为马来西亚房屋及地方政府部 HIMS 门户上执照序号 30945 的备案，以及 Greencove 2026年1月电子宣传册。撰写时项目本身的网域无法连接，图片与设施清单取自 kpproperty.com.my。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
30945-1 · RESIDENSI SENA
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Pangsa/Kondo 44 层 Lancar | 1, 2, 3 / 1, 2 | — | 390 | RM629,970.00 – RM1,122,170.00 | 20.00% |
| Rumah Pangsa/Kondo 44 层 Lancar | 1, 2, 3 / 1, 2 | — | 390 | RM629,970.00 – RM1,153,220.00 | 20.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-23，项目代码 30945-1。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。
这一页没有转载户型图 —— 但图纸找得到
户型图是发展商的著作权。本站不会把别人的图搬过来、再让你以为那是官方版本。能做的是把你送到图纸本身那里去。
真正约束发展商的那一份，是附在你自己买卖合约上的平面图。任何网站上的图都只是参考版本 —— 签约前请核对合约附件。