购房必知 · 阶段 6：维修与物业管理

城市翻新法案最新进展：旧公寓会被强制重建吗？

城市翻新法案（Urban Renewal Bill 2025）在 2026 年 1 月 23 日被内阁决定撤回，至今没有重新提呈，所以马来西亚今天没有《城市翻新法令》。但诚实的答案还有另外两半，大部分网页都漏掉了：州政府在《1960 年土地征用法令》（Land Acquisition Act 1960）下一直可以强制征收你的土地，包括为了“对公众有利的经济发展”；法庭也可以在《1985 年分层地契法令》（Strata Titles Act 1985, Act 318）第 57(7) 条下，在没有第 57(1) 条通常要求的一致决议（unanimous resolution）的情况下，下令终止一个分层计划。真正做不到的是你的邻居——不论他们占多少百分比，今天的马来西亚法律里没有多数业主强制集体出售（en-bloc sale）的机制。这篇文章分开讲四件事：撤回的草案到底写过什么、今天的法律是什么、地方政府对危险建筑有什么权力，以及一栋老化公寓的业主现在实际能做什么。资料截至 2026 年 10 月 1 日。

内阁 2026-01-23 撤回现行门槛：一致决议第 57(7) 条：法庭可下令征用法令 1960 仍然有效资料截至 2026-10-01核实日期 2026-09-20

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本文属于新房购房必知二手房购房必知阶段 6 · 维修与物业管理

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 19 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

没有《城市翻新法令》——城市翻新法案在 2026 年 1 月 23 日由内阁决定撤回，至 2026 年 10 月 1 日未重新提呈。你的邻居不论占多少百分比都不能强制你出售，因为马来西亚没有多数集体出售机制；但州政府可依《1960 年土地征用法令》第 3(1) 条强制征收（补偿按市价），法庭也可依《1985 年分层地契法令》第 57(7) 条在没有一致决议的情况下下令终止分层。

关键数字一览

法案现状	2026-01-23 内阁撤回；至 2026-10-01 未重提、无替代草案、无日期
今天的法定门槛	一致决议（Act 318 第 57 条）
邻居多数票强制出售	不存在：马来西亚没有多数 en-bloc 机制
政府强制征收	土地征用法令 1960 第 3(1) 条，含 (b) 经济发展；补偿按市价
法庭命令	Act 318 第 57(7) 条：无须一致决议，单一业主或承押银行可申请
危险建筑	SDBA 1974 第 83 条：修复或拆除、要求搬离；无同意门槛
撤回草案的门槛	80%（≤30 年）／75%（>30 年）／51%（遗弃或工程师目检）；从未成为法律
下次该查的时间	下议院会期 2026-10-05 至 2026-12-08；之后再查一次

30 秒重点

没有《城市翻新法令》。草案 2025 年 8 月 21 日一读、8 月 28 日二读动议但未辩论，2026 年 1 月 23 日由内阁决定撤回（由政府发言人、通讯部长 Fahmi Fadzil 在布城记者会宣布）。到 2026 年 10 月 1 日：没有重提、没有替代草案、没有日期。
你的邻居不能把你赶走。马来西亚今天没有多数同意的集体出售机制；终止分层计划的法定门槛是 Act 318 第 57 条下的一致决议。不论 75%、80% 还是 99%，他们自己做不到。
但政府早就可以，而且从 1960 年起就可以。《1960 年土地征用法令》第 3(1) 条允许州政府为公共用途、为“对马来西亚公众有利的经济发展”，以及为住宅、商业、工业等用途征用土地，补偿按市价计算。你能争的是金额，不是征收本身。
法庭也可以。第 57(7) 条让管理机构、单一业主，甚至承押银行向法庭申请；法庭若认为“案件的公正要求如此”，可以在没有一致决议的情况下下令终止。实务上不常用：一份联邦土地与矿产局总监署期刊记录过 87% 业主同意仍然推不动的例子。
撤回的草案没有承诺“一换一”。第 24 条只写了“不低于先前所获”（not less favourable）的利益提呈，加上留在原区的选择权——没有定义什么是“利益”、没有最低面积、没有补偿公式。真正做到 247–547 平方尺换 850–900 平方尺的是槟城州政府的 URA Mahsuri 项目，不是这个法案。
危险建筑不需要任何同意门槛。《1974 年街道、排水与建筑物法令》（Act 133）第 83 条下，地方政府可以要求业主修复或拆除、要求住户搬离，不同意也一样，费用还由业主承担。

旧公寓会被强制重建吗？2026 年 10 月的直接答案

城市翻新法案不是法律，所以它不能强制你卖。内阁在 2026 年 1 月 23 日决定撤回它，至今没有重提。但“没有城市翻新法令”不等于“没有人能动你的房子”。把三个问题分开问就清楚了：谁想重建？用什么法律？要你同意吗？

谁能、谁不能强迫你卖掉旧公寓（截至 2026 年 10 月 1 日）
谁	能不能	依据
你的邻居（不论 75%、80% 还是 99%）	不能	马来西亚没有多数同意的集体出售（en-bloc）机制。终止分层要 Act 318 第 57 条的一致决议
发展商	不能单独做任何事	它需要业主同意、或州政府征用、或法庭命令，才能取得整块地
州政府／州权力机关	能	《1960 年土地征用法令》第 3(1) 条，包括第 3(1)(b) 的“经济发展”；补偿按市价
法庭	能	Act 318 第 57(7) 条：若“案件的公正要求如此”，可在没有一致决议下下令终止分层
地方政府（市政厅／市议会）	能，但只限危险建筑	Act 133 第 83 条：修复或拆除通知、要求住户搬离；没有任何同意门槛
联邦政府依《城市翻新法令》	不存在这部法令	草案 2026 年 1 月 23 日被内阁撤回，未重提

Louis 提醒：这篇文章的几条法律条文，本站是从“可取得的最佳替代来源”读到的，不是从律政司（AGC）的官方法律网站读到的——写稿期间 lom.agc.gov.my 与联邦土地及矿产局网站都打不开。第 57(1)、57(7) 条的内容来自联邦土地及矿产局总监署出版的期刊论文；第 56 条与第 83 条来自全国购屋者协会（HBA）的法令转载页（第 56 条那一份是 2007 年版的转载）；《1960 年土地征用法令》第 3(1) 条的用语来自律师楼的整理。所以本文描述这些条文，不把它们当成逐字读过的原文来引用。真要依据条文行动，请让你的律师调阅 AGC 的现行版本。

城市翻新法案到底发生了什么事？（完整时间线）

法案全名是 Urban Renewal Bill 2025，长标题是“一项管制与监督城市翻新以达到城镇规划目的及其他相关事项的法令”，由房屋及地方政府部长倪可敏（Nga Kor Ming）提呈。更早流传的“城市翻新法令（Urban Renewal Act, URA）”是新闻简称，不是法令名。本站不公布它的 D.R. 编号——我们看到的版本上没有印，无法核实。

城市翻新法案时间线（根据当时的新闻报道，不是国会官方会议记录）
日期	发生了什么
2024-08-02	倪可敏说城市翻新法令会在“明年初”提呈；房地部表示草拟过程举行了 82 场交流会
2024-11-05	市面流传的早期草案所载日期
2025-02	争议升温；首相安华公开反驳“会剥夺马来保留地”的说法
2025-08-21（四）	下议院一读，由倪可敏提呈。国会特选委员会同日就同意门槛提出建议
2025-08-22	自由律师团（Lawyers for Liberty）指法案“无效且违宪”
2025-08-26	四个国民联盟州政府（吉兰丹、登嘉楼、吉打、玻璃市）联合反对
2025-08-27	倪可敏宣布政府会修改法案，把所有类别统一为 80%，并修改第 18 条要求考虑人口数据；马来西亚律师公会同日发表反对立场书，要求展延二读
2025-08-28（四）	二读动议提出但没有辩论；在国阵与公正党议员的反对下，辩论与表决展延至 2025 年 10 月会期
2025-11-30	倪可敏说法案“下星期就可以重新提呈”
2025-12-04	下议院休会至年底，法案仍未辩论
2026-01-20	倪可敏：内阁批准的话，房地部已准备好进行二读
2026-01-23（五）	内阁决定撤回法案，由政府发言人、通讯部长 Fahmi Fadzil 在布城记者会宣布
2026-05-11	槟州议员 Lee Boon Heng 在州议会确认法案仍未提呈
2026-10-01	没有重提、没有替代草案、没有日期

内阁当天怎么说。Fahmi Fadzil 说内阁同意撤回法案以便修改与改善，日后再由内阁审议与决定、时间另行公布；理由是法案需要“更有效、更公平地处理城市住房问题，尤其是城市贫户的问题”，这反映了议员的关切与巫统等内阁成员的意见，而“我们预计这个过程需要一些时间”。修改工作在总检察署（AGC）手上，修订稿要先回内阁，才会再进国会。到今天没有任何人给过日期。

措辞上的一个重要区别：这是内阁的决定，由部长在记者会上宣布——不是“国会撤回了法案”。至于下议院里有没有正式提出撤回动议、在哪一天提出，本站无法核实（国会会议记录网站在写稿期间打不开），所以我们不写。看到有网页说“国会在某月某日撤回”，那个日期你应该怀疑。

草案写的同意门槛是多少？

门槛在第 19 条，而且是分级的，不是单一数字。以下是 2025 年 8 月 21 日提呈版本的内容：

撤回草案第 19 条提议的业主同意门槛（从未成为法律）
情况	草案要求的业主同意
业主自愿申请（业主主导）	全体一致
楼龄 30 年或以下	80%
楼龄超过 30 年	75%
被遗弃（abandoned）的建筑	51%
有专业工程师目视检查报告的建筑	51%

楼龄从入住许可证／完工与合规证明（CCC）的日期起算。

“门槛是 80%”这句话，任何时态都不要写。2025 年 8 月 27 日宣布的“所有类别统一 80%”只是一个修改意向：它要修改的那份草案从来没有被辩论、没有表决、没有通过，之后整份被撤回。提呈版本是 80／75／51% 的分级，统一的 80% 连文字都没有进过法令。

第 24 条承诺了什么？——不是“一换一”

第 24 条（“受影响人士的保障”）要求联邦或州执行委员会确保参与者：收到一份“不低于其先前所获”（not less favourable）的利益提呈；可以留在该翻新区内，除非他自己决定不留；并在要求时获知项目进展。

这里面没有一换一的单位保证、没有最低替换面积、也没有补偿公式。律师楼 Y Kong, Wong & Partners 直接指出草案没有定义什么是“利益”，也没有定义“不低于”是跟什么比；Skrine 把没有补偿公式、没有替换单位要求、没有搬迁协助列为关键缺漏。至于“居民会留在原地”，那是部长 2025 年 8 月 27 日的保证，不是法令文字。

唯一真正做到“换更大”的案例，是州政府项目，不是这个法案。槟城州行政议员 S Sundarajoo 公布的 URA Mahsuri 项目，把 300 户从 247–547 平方尺的单位搬进 850–900 平方尺的替换单位并附停车位，而且州政府说试点项目中“没有居民会被迫搬走”。那是槟城自己的州指南下的项目。

真正让它成为“强制出售法案”的是第 21(4) 条

草案没有新造一个征收权。第 4 条把“城市翻新区”定义为“发展蓝图中被划定作城市翻新的地区或地点”，第 21 条规定由部长宣布联邦直辖区内的翻新区、由州权力机关宣布各州内的翻新区，以宪报公告进行。接着第 21(4) 条要求获批准的发展商“以购买或依据《1960 年土地征用法令》强制征收的方式”，取得位于翻新区内的任何已批地（alienated land）。

换句话说：草案做的事，是把“多数业主同意”接进一部 1960 年就存在的征收机器——所以第 19 条和第 21(4) 条必须一起读。草案另设联邦与州执行委员会，以及一个联邦城市翻新调解委员会（Part IV）作为争议论坛，要求发展商在宪报后 24 个月内动工。适用范围（第 1 条）是西马与纳闽，沙巴与砂拉越不在内。

有地房产（landed）也在范围内吗？

草案是按地区划定的，不是按产业类型：第 21(4) 条讲的是“位于翻新区内的任何已批地”，而已批地包括普通的有地地契。全国购屋者协会（HBA）总秘书长章健隆在 2026 年 1 月 16 日就这样说：定义“是按地区而不是按产业类型，所以默认包括任何类型的产业”，部长可以把有地住宅区划为翻新区；按第 19 条的楼龄测试，一间超过 30 年的有地住宅对应 75%。公平的注脚：这是 HBA 对一份已撤回草案的解读，草案里没有条文明文提到有地住宅——所以本站写的是“草案并没有把有地房产排除在外，HBA 警告它会把有地住宅也涵盖进去”，而不是已定的法律结论。

谁反对，反对什么

门槛与正当程序。马来西亚律师公会（2025 年 8 月 27 日）要求旧楼至少 85%、较新建筑 90%，并反对把同意的核实完全交给获委任的发展商、反对仅因发展商达到门槛就强制征收不同意者的产业，也指出租户与占用人没有法定保障；自由律师团（8 月 22 日）称法案“无效且违宪”，指第 21 条的宣布权使联邦宪法第 13 条的产业权“形同虚设”。（自由律师团没有援引第 74／76 条或第九附表，别把联邦权限的论点归到他们身上。）
州权与族群结构，以及执政阵营自己的议员。四个国民联盟州政府（8 月 26 日）指它削弱州政府的规划自主权、补偿不清楚，并可能“扰乱城市地区的族群与产业拥有权平衡，尤其是土著”；8 月 28 日的展延则是国阵与公正党议员促成的。另一边也要写：槟州首长曹观友与雪兰莪州务大臣都公开支持法案。

搞错这件事的代价

两个方向都有代价。一是慌着卖：因为相信“80% 同意就能强制重建”而低价出售一间其实谁都动不了的单位——那个门槛不存在，今天的法定要求是一致决议。二是太晚动：如果真的收到 Form D，估价基准日就是它的公布日，而入禀期限据报道只有六个星期，而且你能争的只有金额，不是征不征。两种错误都是用法律的实际状态就能避开的。

直接问 Louis
把你那栋楼的名称、入住许可证／CCC 年份和最近一次 AGM 的会议记录发给我，我帮你看它在重建这件事上处于什么位置。

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把大楼名称和你的单位类型告诉我，我可以免费整理一份该楼的公开资料核对清单（地契、楼龄、同区成交价区间、管理状况可查到的部分）。

现行法律：终止分层要“一致决议”，到底是什么意思？

管这件事的条文是《1985 年分层地契法令》（Strata Titles Act 1985，Act 318）第 57 条。依本站所读到的版本，第 57(1) 条只给三个入口，由管理机构（management corporation）以一致决议终止分层：(a) 建筑物已被毁坏；(b) 业主要拆除该建筑物或部分毁坏后剩余的部分；或 (c) 所有单位只有一个业主。

第 (b) 项要看仔细，它才是重建的路。一栋结构健全、住满人的老公寓不是“已被毁坏”，所以普通重建走的是 (b)——业主决议拆除——而 (b) 带着一致决议的要求。终止之后，管理机构以受托人身份成为整块地的业主，原业主保留会员权利并按份额单位比例分享所得。

这就是马来西亚没有集体出售市场的原因：没有新加坡式的多数集体出售机制，可走的路只有四条——每一位业主各自卖给同一个买家、第 57 条终止、第 57(7) 条的法庭命令，或强制征收。分层管理的基本架构见2013 年分层管理法令：JMB、MC 与 COB。

“要 100% 业主签名”是最常见的误解

法定测试是一致决议（unanimous resolution），跟“收集全栋每一位业主的签名”不是同一回事。《2013 年分层管理法令》（Act 757）第 2 条的定义是：在至少 21 天通知并载明拟议决议的正式大会上通过，并由大会上所有有效投出的票赞成。定义里没有“全体业主出席”的要求，也没有要求缺席者同意——没有出席、没有投票的业主并没有投下反对票，所以实务上的门是“到场的人里没有人反对”。

但这一点也不要讲过头。上面引的是 Act 757 的定义；Act 318 自己的释义条文怎么定义“一致决议”，本站打不开（AGC 网站无法访问）——两部法令据说在 2013 年的改革中已经协调，但本文没有核实。而且出席率很低的大会通过的终止决议容易被挑战，土地及矿产局总监与法庭都在这个决议的下游。所以正确的说法是：法定测试是一致决议——正式召开、21 天通知、所有有效投出的票都赞成——这比特别决议严格，但不等于收集 100% 业主的签名。你那栋楼怎么适用，请拿自己的文件去问律师。

Act 757 第 2 条的三种决议（对照用；终止分层用的是第一种）
决议类型	门槛	用在哪里
一致决议（unanimous）	大会上每一张有效投出的票都赞成；大会须有至少 21 天通知	Act 318 第 57 条下的终止分层
特别决议（special）	不少于四分之三的有效投票	修改守则等重大事项
全面决议（comprehensive）	不少于全体业主总份额单位的三分之二，大会后 60 天内点票，大会须 30 天通知	唯一按全体业主份额单位计算的决议——但它不是终止分层的测试

第 57(7) 条：法庭可以在没有一致决议的情况下下令

本站所读到的第 57(7) 条，让有管辖权的法庭在认为“案件的公正要求如此”时，应管理机构、一名单位业主或注册承押人的申请，下令指示管理机构依第 57(1) 条采取行动——即使没有一致决议。

请把这一句读两遍：申请人可以是一名业主，也可以是承押银行。这才是“会不会被强制卖掉”的真正答案：不是政府，也不是你的邻居靠自己——而是法庭，在有人提出申请、而且案件的公正要求如此的时候。

实务上有多难？联邦土地及矿产局总监署出版的那篇期刊论文记录了一个整体出售的提议，87% 业主同意，最后没有成事；该论文的建议恰恰是修改第 57 条以容许多数决议。所以两句话都要说：第 57(7) 条确实存在，而且它不是常规工具。不要跟业主说“87% 的邻居就能把你赶走”，也不要跟他说“第 57(7) 条不存在”。

建筑物损毁但未全毁：第 56 条是另一条、也更软的路

依 HBA 转载的条文，当建筑物受损但未完全毁坏时，法庭可应管理机构、一名单位业主或注册承押人的申请，以命令订立复原或继续使用的方案，并可指示保险赔款怎么用、修改分层图并附加条件。对业主的意义是：火灾或局部倒塌之后，老楼的命运不是靠投票决定，而是靠法庭订立的方案，而且一名业主或承押银行就能启动——第 56 条里完全没有同意百分比。（本站读到的是 2007 年的转载版，早于 2013 年修订；入禀前请核对 AGC 现行版本。）

引错法令是这个题目最常见的错误。常看到的写法是“Act 757 第 57 条”——法令号错了。Act 757 是《2013 年分层管理法令》，它管的是管理与维护：JMB／MC、管理费与维修基金、守则、建筑物专员（COB）与分层管理仲裁庭。终止分层的条文在《1985 年分层地契法令》，也就是 Act 318，由土地局而不是 COB 执行。这个错误出现在 2024 年部长发言的报道里，之后被一路抄下去。

政府早就能强制征收：1960 年土地征用法令

这是本文最该让你知道的一部法令，因为它现在就有效，不需要任何城市翻新法令。第 3(1) 条允许州权力机关为以下用途征用土地：(a) 任何公共用途；(b) 被认为对马来西亚公众（或某一类公众、某人、某公司）有利的经济发展；(c) 采矿、住宅、农业、商业、工业或休闲用途，或其组合。

要告诉读者的是 (b) 项。它不限于马路和学校。这正是城市翻新法案第 21(4) 条打算把“多数同意”接进去的那部法令——有没有那份草案，它都在。

强制征收的程序与你能做的事
阶段	内容
Form A（第 4 条）	初步宪报公告：某地区可能被征用
Form D（第 8 条）	征用意向宣布，宪报公告。补偿的估价日就以这份宣布的公布日为准
Form E（第 10 条）	通知相关权益人（业主、承押人、租户等）
第 12 条调查	土地行政官（Land Administrator）举行调查，听取权益与补偿主张
裁定（award）	土地行政官作出补偿裁定
不服裁定	向法庭提出异议——针对的是金额，不是征不征。期限很短，据报道为六个星期

补偿是市价：公平情况下一个愿买的人会付给愿卖的人的价钱，以第 8 条宣布的公布日为估价基准，考虑面积、形状、状况、位置、拟定用途与发展潜力；适用时还有分割损失（severance）、有害影响（injurious affection）与搬迁费用（第一附表）。

Louis 提醒：联邦宪法第 13 条是这里的底线——不得非依法律剥夺任何人的财产，也不得立法在没有足够补偿的情况下强制征收。请注意这是对金额的限制，不是对能不能征的限制。所以最诚实的一句话是：政府本来就能强制你卖，从 1960 年起就能。城市翻新法案要加的，是一条让“多数邻居＋获批准的发展商”把这台机器启动起来的路。如果你收到 Form A 或 Form D，那是有期限的程序——当天就去找律师，不要等。想先看懂自己单位值多少，参考产业估价与成交价怎么查。

危险建筑：地方政府可以叫你搬，也可以拆

依 HBA 转载的《1974 年街道、排水与建筑物法令》（Act 133）第 83 条：地方政府在作出它认为适当的调查后，若认定一栋建筑物“处于破败状态、可能倒塌或在任何方面具危险性”，必须向业主发出通知，要求他在指定期限内修复缺陷或拆除建筑物。

若地方政府认定任何人留在里面是危险的，可以要求每一名占用人在指定期限内搬离。
业主不遵办时，地方政府可以自己动手，而且由业主付钱——拆除、搬移财物、保管、搬迁费用，另加罚款。
这里没有任何同意门槛。一栋真正不安全的大楼，不需要 75%、不需要 80%、不需要城市翻新法令：政府下令，住户搬走，账单寄给业主。

这一点把撤回草案里的“51%”放回正确位置：草案对遗弃／不安全建筑的 51% 门槛，讲的是谁有资格去重建，不是“一栋危险大楼能不能被清空”。清空的权力早就在地方政府手上。所以老楼业主真正该盯的，是结构状况与维修基金，而不是法案新闻——见管理费与维修基金怎么算。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

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吉隆坡、槟城与柔佛：联邦法一样，州层面不一样

先讲最重要的一句：终止分层的同意门槛是联邦法，三地完全相同。Act 318 第 56／57 条与 Act 757 在柔佛、吉隆坡和槟城的适用一样，因为三地都在西马。门槛没有州差异——很多买家以为柔佛不一样，不一样的是别的东西。

属于州层面、因此真的会不同的是：谁宣布城市翻新区（在州内是州权力机关，在吉隆坡是部长）、容积率与密度、发展贡献金、州地溢价、转名的州政府同意，以及马来保留地（见土著保留地与 Bumi Lot）。

三地的州层面机制（截至 2026 年 10 月 1 日）
项目	吉隆坡	槟城	柔佛
终止分层的法定门槛	一致决议（Act 318 第 57 条，联邦法）	同上	同上
谁宣布城市翻新区（若草案通过）	部长（联邦直辖区）	州权力机关	州权力机关
州层面实际在用的机制	容积率：吉隆坡 2040 地方蓝图（KLLP 2040）已宪报，连同 2040 结构蓝图设定建筑规模与高度，并加入容积率奖励；DBKL 在 2026 年 6 月 15 日的报道中邀请地主与公众提出修改建议	州自有城市翻新指南（至 2025 年 3 月已实行约三年）：六个试点项目、6,837 个住宅单位，包括上文提到的 URA Mahsuri；2025 年 5 月报道了槟城首个私人城市翻新项目（约 RM6 亿）	本文没有找到柔佛州的城市翻新同意政策
州政府在做什么	以容积率奖励推动重建；DBKL 列出 139 个潜在重建地点，其中 91 个为住宅	公开要求联邦立法：首长曹观友支持法案；议员在 2026 年 5 月 11 日说槟城没有法律框架与定案的同意门槛，就无法妥善重建老旧公共住屋	翻新与供应，不是重建：2026 年 7 月 20 日州行政议员拿督莫哈末查夫尼宣布 RM5,000 万为 26 个地点、170 座、11,693 个单位重新油漆（明言是外观工程，不是重建）；Rumah Mampu Milik Johor（RMMJ）目标 2029 年 8 万单位

这一点要讲清楚，也要讲准：本站没有找到柔佛州有槟城那样的城市翻新指南或州政府立场——“没找到”不等于“不存在”，所以本站的写法是“本文未找到柔佛州的城市翻新政策”。但对一个新山旧公寓业主来说，实际结论是清楚的：管你那栋楼的是跟吉隆坡、槟城一模一样的联邦法，而柔佛没有槟城式的州级翻新计划——所以第 57 条的“一致决议”这个死结，在新山咬得最紧。新山已竣工公寓的清单见新山已完工公寓一览。

还有一样东西确实存在，却几乎没人写：房地部在 2023 年 9 月透过 PLANMalaysia 推出《城市翻新实施指南》（GPP PSB）。它是指南，不是法律：不设同意门槛，也不给任何人强制别人的权力，给的是发展商的非税务诱因，包括提高密度／容积率（本站没有打开指南本身，所以不引用内容、也不写编号）。要点是：马来西亚的城市翻新从 2023 年起就一直在进行，靠的是指南＋业主同意＋容积率甜头。那部法令从来不是“让重建成为可能”的东西，它是“让重建可以不需要全体一致”的东西。

一栋老化公寓的业主，现在实际能做什么？

法案撤回以后，答案不是“等”。决定一栋老楼走向的是三样东西：结构状况、维修基金、容积率——没有一样需要新法令。

先确认你那栋楼的法律身份分层地契发出了吗（没有的话见分层地契迟迟拿不到怎么办）？现在是 JMB 还是 MC？有没有管理代理人？没有管理机构的大楼，连开会都开不起来，更不可能谈重建。
查维修基金与结构向管理层索取最近一次的审计账目、核数师报告与预算案，看维修基金余额与近三年的大项支出；有结构工程师报告的话一并要。这是判断“这栋楼还能撑多久”的唯一客观依据。
把治理修好，再谈重建一致决议要在一个正式召开的大会上通过。连 AGM 都开不成的大楼，谈什么都是空的。程序与工具见管理层不做事怎么办。
查地契与容积率地契类型与剩余年限（永久地契 vs 租赁地契）、地段在地方蓝图里的用途与容积率。重建的经济性来自容积率，不是楼龄：容积率上不去，没有发展商会来。
如果有业主想推动重建先做业主名册与意向调查，把份额单位、欠费与联络方式整理出来。门槛是一致决议，不是多数——所以要很早就知道哪几户是关键，并准备第 57(7) 条的法庭路线作为备案（这需要律师）。
如果建筑已经不安全书面要求地方政府依 Act 133 第 83 条检查。这条路不需要任何同意门槛，但要有心理准备：结果可能是你被要求自费修复或拆除。
如果你是准备买旧公寓的人先搞清楚贷款年限与银行估价会怎么对待一栋旧楼——见买 20 年以上的二手房。不要用“将来会被重建”作为买入理由：今天没有任何法律让它必然发生。

分层地契是否已发出，单位是否已转到你名下（MC 阶段只有注册业主有票）
现在是 JMB 还是 MC，最近一次 AGM 的日期与会议记录
维修基金余额、近三年支出、有没有特别征收（special levy）
入住许可证／CCC 的日期（这决定你那栋楼真正的楼龄）
地契类型与剩余年限、有没有权益限制（Sekatan Kepentingan）
地段在已宪报地方蓝图里的用途与容积率
有没有收到过任何 Form A 或 Form D 宪报通知（征用程序的第一步）
有没有任何人拿着“重建同意书”来收签名——签之前先给律师看

Louis 提醒：我现在最常被问的一句是“听说 80% 同意就能重建，我是不是该趁早卖？”不要用一部不存在的法令来做卖房决定。如果有人拿一份“重建意向书”或“同意书”给你签，请记住三件事：一，签了也不会让它变成法律要求的一致决议；二，草案第 24 条从来没有承诺一换一；三，任何没有写明替换单位面积、地点、交付时间与违约后果的文件，都不要签。把文件拍给我，我可以先帮你看有没有明显的坑，法律意见则交给律师。

什么时候该重新查一次？

下议院本届会期是 2026 年 10 月 5 日至 12 月 8 日（37 个会议日），由议长拿督斯里佐哈里（Tan Sri Johari Abdul）确认（2026 年 9 月 23 日的报道）；2027 年财政预算案在 10 月 9 日于本会期内提呈。要买房而不是要重建的读者，关心的是预算案里的印花税与贷款优惠，那是本站另一篇文章的题目。

截至 2026 年 9 月 23 日，议长表示还没有收到多份预期法案的文件，而城市翻新法案完全不在他提到的法案之列。
被撤回的法案必须从一读重新开始。所以最早的复活方式，是本会期内的一次全新一读——而目前没有任何迹象显示会有。
本站的做法：2026 年 12 月 8 日之后再查一次。如果到那时还没有新的城市翻新法案进行一读，这篇文章的结论就仍然成立。
关于会期日期本身的一个坦白：国会自己的会期日历页在写稿期间打不开，上面的日期来自议长发言的报道，不是日历页。

有没有新的城市翻新法案进行一读（看下议院议程与法案列表）
总检察署的修订稿有没有回到内阁、有没有公布日期
你所在州有没有推出自己的城市翻新指南或试点（槟城模式）
你那栋楼所在地段的地方蓝图有没有被修改或重新宪报
有没有任何 Form A／Form D 宪报公告涉及你的地段

最后一个值得记住的事实，它也是这个题目里最有用的一句：“把集体出售的同意门槛从 100% 降到符合国际标准的水平”这句承诺，是2023 年 10 月 13 日首相安华在2024 年财政预算案演词里讲的。三年后的2026 年 10 月 1 日，门槛一个字都没有改，而要改它的那份草案已经被撤回。政策承诺与法律是两回事。本文所有内容的核实日期是 2026 年 10 月 1 日。

延伸问题

收到 Form A 或 Form D 宪报通知，该怎么办？

当天就找律师。Form A 是第 4 条的初步宪报公告，Form D 是第 8 条的征用意向宣布——补偿的估价基准日就是 Form D 的公布日，所以拖延会直接影响你拿到的金额。之后是 Form E 通知权益人、第 12 条由土地行政官举行调查、然后作出裁定。不服裁定可以入禀法庭，但争的是金额而不是征不征，而且期限据报道只有六个星期。请同时备齐产权文件、翻新收据与同区成交记录。

槟城的 URA Mahsuri 是怎么做到换更大单位的？

因为那是槟城州政府自己的项目，在州城市翻新指南下进行，不是依城市翻新法案。州行政议员 S Sundarajoo 公布的内容是：300 户从 247–547 平方尺搬进 850–900 平方尺的替换单位并附停车位，州政府并说试点项目中没有居民会被迫搬走；六个试点项目共涵盖 6,837 个住宅单位。要注意的是：这是州政府的政策选择，不是全国通行的法定权利——撤回的草案第 24 条从来没有承诺一换一。

买 30 年以上的旧公寓，会不会突然被重建？

今天没有任何法律让它必然发生。重建要么取得一致决议，要么由法庭依第 57(7) 条下令，要么由州政府征用。真正会影响你的，反而是三件更平凡的事：维修基金够不够、结构状况如何、以及银行愿意给几年贷款与多少估价（见买 20 年以上的二手房）。不要用“将来会被重建”作为买入理由。

发展商找上门要我签「重建同意书」，该注意什么？

先记住一点：签了也不会让它变成法律要求的一致决议，而且草案第 24 条的“不低于先前所获”从来没有定义过“利益”是什么、也没有最低面积。所以文件里至少要写明：替换单位的面积、楼层与地点、交付时间、过渡期住哪里由谁付、违约的后果，以及你可以退出的条件。没有这些就不要签。签名之前给律师看，并把文件副本自己留一份。

FAQ

常见问题

2026 年马来西亚有《城市翻新法令》吗？

没有。城市翻新法案（Urban Renewal Bill 2025）在 2025 年 8 月 21 日一读、8 月 28 日提出二读动议但没有辩论，2026 年 1 月 23 日由内阁决定撤回，由政府发言人、通讯部长 Fahmi Fadzil 宣布。修改工作在总检察署，修订稿要先回内阁。到 2026 年 10 月 1 日：没有重新提呈、没有替代草案、没有任何日期。所以“依城市翻新法令强制重建”这件事，今天在法律上不存在。

80% 业主同意就可以强制重建吗？

不可以，而且 80% 从来不是法律。提呈版本的第 19 条是分级的：业主自愿申请要全体一致、楼龄 30 年或以下 80%、超过 30 年 75%、被遗弃或有工程师目视检查报告 51%。至于“所有类别统一 80%”，那是 2025 年 8 月 27 日部长宣布的修改意向，那份草案从来没有被辩论、没有表决、没有通过，之后整份被撤回。今天的门槛是 Act 318 第 57 条下的一致决议。

我的邻居可以用多数票把整栋楼卖掉吗？

不能。马来西亚今天没有新加坡式的多数集体出售（en-bloc）机制。终止分层只有四条路：每一位业主各自卖给同一个买家；Act 318 第 57 条的一致决议；第 57(7) 条的法庭命令；或州政府依《1960 年土地征用法令》强制征收。一份联邦土地及矿产局总监署的期刊论文记录过 87% 业主同意仍然推不动的例子——多数本身不会自动生效。

政府可以强制征收我的公寓吗？补偿多少？

可以。《1960 年土地征用法令》第 3(1) 条允许州权力机关为公共用途、为“对公众有利的经济发展”（第 3(1)(b) 条），以及为住宅、商业、工业等用途征用土地。程序是 Form A 初步公告、Form D 征用宣布、Form E 通知权益人、第 12 条调查、裁定补偿。补偿是市价，以 Form D 公布日为估价基准，适用时加上分割损失、有害影响与搬迁费用。你能争的是金额，不是征不征，而且入禀期限据报道只有六个星期。

旧公寓被判定为危险建筑会怎样？

依《1974 年街道、排水与建筑物法令》第 83 条，地方政府若认定建筑物破败、可能倒塌或具危险性，必须发出通知要求业主在指定期限内修复或拆除；若认定留在里面危险，可要求所有占用人搬离。业主不办，地方政府可以自己动手，费用向业主追讨，另加罚款。这条路完全没有同意门槛，也不需要任何城市翻新法令。

新山的旧公寓和吉隆坡、槟城的规定一样吗？

法定门槛完全一样，因为它是联邦法：Act 318 第 56／57 条和 Act 757 在柔佛、吉隆坡、槟城一体适用，没有州差异。不一样的是州层面：吉隆坡有已宪报的 2040 地方蓝图与容积率奖励，DBKL 列出 139 个潜在重建地点（91 个住宅）；槟城有自己的州指南与六个试点项目（6,837 个单位），URA Mahsuri 已完成。本文没有找到柔佛州的城市翻新同意政策——所以“一致决议”这个死结在新山咬得最紧。

法案什么时候会重新提呈？我该什么时候再查？

没有人给过日期。被撤回的法案必须从一读重新开始，而截至 2026 年 9 月 23 日，议长提到的待审法案里完全没有城市翻新法案。下议院本届会期是 2026 年 10 月 5 日至 12 月 8 日。本站的建议是 12 月 8 日之后再查一次：若到时仍没有新的城市翻新法案一读，本文结论仍然成立。顺带一句，“把门槛从 100% 降到国际标准”这句承诺，首相在 2023 年 10 月 13 日的 2024 年预算案演词里就讲过了。