Seri Embun @ City of Elmina（Elmina West），莎阿南 —— 在册名称 Residensi Seri Embun、KPKT 31126-1：360个三层 Rumah Teres，以 Jadual H 分层产业出售、永久地契，交屋期2029年5月1日且没有获批延期 —— 而持牌开发商是 E&O，不是 Sime Darby

关于 Seri Embun，别人不会告诉你的六件事

下面每一件都出自第一手文件 —— KPKT 官方登记、两份报备的法定广告之一、GreenRE 官方名录、一家上市承建商的交易所公告，或土地卖方自己的新闻稿。

报备的六个户型 —— 以及营销数字对不上的那张表

下面这六个建筑面积是报备的法定表格，两份报备文件完全一致。所有公开面积的营销面给的却是一个更小的区间 —— 2,982至3,339平方尺 —— 而且两头都不重叠。就 A 型来说，报备文件写 3,482，门户网站在开发商自己的 A 分页上挂的是 3,339。两个区间互不包含、差距也不固定，而且没有来源作出解释。第H附表（Jadual H）挂靠的是报备那张表，所以本页公开的就是报备那张表。任何来源都没有公开每个户型的单位数量，报备文件也没有按户型报价（只有两个阶段层级的区间），而且任何户型都没有报备停车位配置。

报备文件在某些地方把户型代码写成小写 —— a、b、b1 —— 而门户网站的分页用的是大写代码。本页以大写那一组为准。有一个门户记录为单一户型印出 37,466 sqft 的建筑面积。那大约是报备上限的十一倍，是坏数据，本页点名拒绝它，以免有人把它抓到页面上。同一个记录还自动生成一个每月分期付款的估算数字；本页不转载任何分期金额、也不转载任何利率。开发商任何地方都没有公开平方米数字，所以本页也不做换算。

这一页为什么没有效果图

本站不转载发展商的行销图。效果图是画来卖楼的，发展商没有合约义务照着盖，而且图里没有任何一样东西可以拿去跟文件核对。

该书面索取的是这三样：已批准的建筑图则、注明建筑面积的单位平面图，以及附在买卖合约后面的规格清单。这三样对发展商有约束力，效果图没有。

City of Elmina（Elmina West），莎阿南 —— Daerah Petaling，雪兰莪

官方登记把这个项目的坐标填为 3.185090, 101.501533，而把县属填成一个破折号。右栏每一个距离都只来自一个门户网站，别处都没有。没有一个是开发商的，也没有一个是我们自己量的。这里没有任何估算。

KPKT TEDUH 官方登记 31126-1 与两份报备的法定广告对照

这是本页的主干，不是脚注。下面那一行里的每一格，要么来自 KPKT KPKT TEDUH 官方登记 的 31126-1 记录，要么来自两份报备的法定广告之一 —— 两者不一致时，同一格里会写出两个数值。官方登记自己的 iklan 清单只列出较新那一份。较早那一份放在另一种 HIMS 路径上，是靠试那种路径形式找到的；它没有被任何地方列出，却是这个项目上最有价值的一份文件 —— 因为土地抵押就是在两份的差异里出现的。

2026年10月21日查阅：KPKT TEDUH 31126-1；报备的法定广告 hims.kpkt.gov.my/files/31126/P45/P45-20260413-00019012/IKLAN_BROSUR_01.pdf；没有被列出的较早版本 hims.kpkt.gov.my/files/31126/31126-1/IKLAN_BROSUR_01.pdf；四个 GreenRE 等级；雪兰莪房屋局2026年9月10日的控制价名单；Kerjaya Prospek Group Bhd 2025年1月6日的交易所公告；以及 Sime Darby Property 2013年9月26日的新闻稿。这个项目没有报备报纸广告 —— IKLAN_AKHBAR 路径什么都没有 —— 也没有第二份宣传册文件。

本页每一个法定数字都标明日期，因为官方登记是一份实时文件。执照、许可证、完工百分比与售价区间全部在2026年10月21日查阅，而其中任何一项都可能变动。请高老师在你决定的那一天重新查一次官方登记。

同一份法定广告有两份报备版本 —— 而差异本身就是结论

这个项目的法定广告存在两份，放在两种不同的 HIMS 路径上，而官方登记只列出其中一份。较新那一份挂在官方登记自己的 iklan 清单底下。较早那一份放在旧式路径上，任何地方都没有列出它；它是靠试那种路径形式找到的。两份都有完整的法定区块，两份印的项目名称、持牌开发商与公司编号、执照、批准当局与建筑图编号、地契、360个单位、Rumah Teres 类型、六个户型的面积表与售价区间，全部一致到分为止。有三个栏位移动过，而这三项各自代表不同的意思。第一，广告与销售许可证从字面上的 xxxxx 占位符（有效期也印成 xxxxx）变成真实的 31126-1/01-2029/0013(N)-(S)，有效期2026年1月6日至2029年1月5日。较早那一份是在许可证还没下来的时候公布的。所以许可证是否仍然有效这件事，从那份文件上根本无法判断，任何依据它来写的页面都必须说明这一点。从较新那一份与官方登记上则完全可以判断，答案是仍然有效。第二，也是真正改变买家处境的一项：Bebanan Tanah 由 TIADA 变成 Public Islamic Bank Berhad。第一份广告报备时土地没有抵押，现在已经抵押。没有别的地方公开这件事。只有两份报备文件的差异才会显示它，而现在的状态是已抵押。第三，预计完工在两份报备文件之间整整推迟了一年，由 Mac 2028 变成 Mac 2029 —— 而官方登记记录的是 pindaanTempohSerahKosong: Tidak，也就是法定期限没有获批任何延期。这两件事可以同时为真，原因在这里：法定的36个月是从首份买卖合约起算的，官方登记把它定在2026年5月1日 —— 在较早那份广告报备之后。所以宣传册上的预期移动了，而法定期限并没有被延长。它不是延误，也不是什么都没发生，而本页就是这样写，不去挑其中一边。

哪个来源回答了哪个问题 —— 以及两个来源都没有回答的那些

官方登记与报备文件的重叠方式跟一般人想的不一样，而在这个项目上，这个分工特别说明问题。只有报备文件有：持牌开发商的公司编号 338864-V；批准当局的全名；两个建筑图编号；地契年限；土地抵押状态；六个户型的面积与卧浴表；包括太阳能板与电动车隔离开关在内的单位规格表；以及附近设施的类别。只有官方登记有：层数；真实的许可证编号与有效期；县属栏位（填成破折号）；法定交屋日期与首份合约日期；延期栏位；按部分计的完工百分比；按部分拆开的售价区间；坐标；以及持牌开发商的违规标记。而许可证这件事是整个项目上最清楚的例子：较早那份报备文件把它印成字面上的占位符，所以这个问题从那份第一手文件上无法回答，从官方登记上完全可以回答。本页点名说出是哪个来源回答了它，而不是把两者混在一起。两个来源都没有的：地段或 PT 编号；mukim；土地面积；停车位配置；共用设施或共用部分表；Sekatan Kepentingan；每个户型的单位数；单位与阶段的对应；任何按户型的价格；管理费；分层份额；建筑师、工程师与测量师；以及到任何地点的任何距离。

开发商：是 E&O —— 以及 Sime Darby 那三个必须分开的角色

持牌开发商，也就是你签买卖合约的那一方，是 EASTERN & ORIENTAL EXPRESS SDN. BHD.（338864-V），KPKT 开发商编号 31126。有三条互相独立的线索证明它是 Eastern & Oriental 集团的公司，而且三条指向同一个方向，这本身就少见得值得一说：持牌开发商的注册地址与营业地址，与 E&O Berhad 自己公布的总部地址逐字一致；报备文件上的营业电话就是 E&O Berhad 自己的总部电话，而官方登记记的是同一个号码的截断版；官方登记的电邮与网址栏位都在 E&O 自己的网域上。而最后那条线索来自一个在法律上有义务写准的当事方：Kerjaya Prospek Group Bhd 2025年1月6日的交易所公告，把它的雇主写成「Eastern & Oriental Express Sdn Bhd（E&OE），Eastern and Oriental Bhd 的间接子公司」。另有两则新闻报道用了同样的字眼。有一点要提醒，而「间接」是那份受监管文件自己的用词：可查范围内没有任何地方点名中间的控股公司，而 E&O 把集团架构图公布成一张没有文字层的图片。所以这条链的存在是确定的，链本身不是。现在说 Sime Darby 这件事，因为别的页面都写错。Sime Darby Property 在这里是三样东西，而没有一样是这个项目的开发商。它是整体城镇开发商 —— 这是用编号确认的，不是断言的：SIME DARBY PROPERTY (CITY OF ELMINA) SDN. BHD.，KPKT 编号 13017，底下有51个在册项目，而这个项目不在其中。它是土地卖方 —— 按它自己2013年9月26日的新闻稿，Sime Darby Elmina Development Sdn. Bhd. 签署备忘录，把 City of Elmina 其中 Elmina West 大约135英亩土地出售给 Eastern & Oriental Berhad，依据的是两家集团2011年的合作协议；价格「日后商定」，而且没有公开。它也是城镇设施的拥有者 —— 1.4公里的 Elmina Lakeside Mall、3.2公里的 Elmina Central Park、4.9公里的 Elmina Sakura Lake Garden，都是 Seri Embun 的买家会用到的。本页把它们写成附近设施，并且每一个都标明是城镇的，因为它们不是 E&O 建的。由此得出的具体做法：本页任何地方都不借用 Sime Darby 的奖项、GreenRE 评级、英亩数、单位数或任何形容词。同一城镇里大约2.1公里外有一个 Sime Darby 的有地项目，售价区间相近、还拿过两个业界奖项 —— 而它是另一个持牌开发商、另一家开发商、另一种产品类型。本页点名拒绝它。另外有一件事记录下来但不当成现状公开：2013年那份新闻稿说，当时 Sime Darby Berhad 是 E&O 最大的股东。那是2013年针对一个后来已经分拆的集团所作的陈述，可查范围内没有任何资料能确认今天的情况，所以本页不把它写成现在的事实。

外国买家：两条规定都过关 —— 完整推导，以及一个与价格无关的前提

在这一带，这是少有的两条规定都过关的项目，所以这里写出完整的推导，而不是只给结论。第一条：持有形式，在有地房屋上它比价格更先起作用。在雪兰莪第一区，个别地契的有地房屋不开放给外国买家，只有分层与有地分层形式可以。Seri Embun 是 第H附表（Jadual H），广告与销售许可证尾码是 -(S)，即分层产业。它是有地分层产业，也就是被允许的那一种形式。这正是它过关而邻居过不了的原因：我们自己档案里的同类项目，有的价格过关却败在个别地契，有的直接败在价格。第二条：价格，而且完全过关。Daerah Petaling 属于雪兰莪第一区，公开的门槛是 200万令吉。全项目报备的最低售价是 RM2,124,200 —— Fasa 1 的下限 —— 所以两个阶段里的360个单位全部过关，最便宜的那个高出 RM124,200，即6.2%。没有需要解释的混合结果，也没有任何户型不过关。分区表，当成查表来用、绝不凭记忆：第一区是 Petaling、Gombak、乌鲁冷岳（Hulu Langat）、雪邦（Sepang）与巴生（Klang），200万令吉；第二区是 Kuala Selangor 与 Kuala Langat，200万令吉；第三区是乌鲁雪兰莪（Hulu Selangor），100万令吉；吉隆坡联邦直辖区是100万令吉并须经经济策划单位批准。有些旧资料还在引用的150万令吉窗口已经失效，不是现行标准。分区数字依据的是三个来源的公开共识，而不是我们能取得的官方通令，所以在你依据任何一项做决定之前，请向 PTG Selangor 取得书面确认。那个前提，而且它与价格无关：第一区有地分层产业这条路，公开资料是以项目「围篱与保安」为条件的。一份付费广编把这个聚落描述为围篱与保安、出入受控，而门户网站的图库里有一张档名写着门卫亭的示意图。两份报备文件都没有作出任何围篱与保安的承诺，也都没有印停车位配置或共用部分表。所以外国买家资格所依赖的那个安保说法，建立在付费内容与一张示意图上，而不是建立在任何报备文件上。这是外国买家在这里唯一必须拿到书面确认的事项，而买卖合约或获批的布局图才是它应该出现的地方。还有一项是「一致」而不是「确认」：两份报备文件都没有印 Sekatan Kepentingan。本系列有些项目因为报备了权益限制，无论价格如何都不开放给外国买家。这里没有报备 —— 这与可以购买是一致的，但不是报备文件对这件事的确认。地契正本可以把它定下来。Laman Embun 是同一家开发商的店屋办公楼项目，属于商业产业，以上所有内容都不适用于它。外国人购买商业产业走的是另一套完全不同的批准制度，本页不为它公开任何数字。

建筑面积的矛盾 —— 以及本页为什么公开报备那张表

报备：3,188至3,482平方尺，六个户型代码，两份报备文件完全一致。营销，凡是公开面积的面都是：2,982至3,339平方尺。营销区间整体低于报备区间。营销上限比报备上限少143平方尺、即4.1%；营销下限比报备下限少206平方尺、即6.5%。两个区间互不包含，而且差距不是固定值 —— 所以它不可能是全线加上或减去同一个附属单元。就 A 型来说，同一个户型代码上两个数字相差143平方尺：报备文件写3,482，而门户网站在开发商自己的 A 分页上挂3,339，用的还是跟报备文件同样的六个代码。没有人作出解释。可能的读法是有的 —— 内部面积的计算惯例不同、挑空处理不同、附属单元一边算一边不算 —— 而每一种都是猜测，所以没有一种会出现在本页上当成解释。本页遵循的规则是：公开报备那张表，标明它来自报备的法定表格，并用一句话说明开发商自己的营销公开了一个更小的区间，而报备文件并不支持它。报备那张表才是第H附表（Jadual H）挂靠的对象。从叙述性文字里抄来的建筑面积不是法定数字，而那个更小的区间正是这种东西。还有一个在数来源时很重要的算法：公开较小区间的那两个新闻来源印的是一模一样的一对数字，读起来就是同一家公司的同一份新闻稿。它们算一个来源，不是两个。另外点名拒绝一个数字，以免有人把它抓到这里来：有一个门户记录印出 37,466 sqft 的建筑面积，大约是报备上限的十一倍。那是坏数据。同一个记录的摘要面积栏是空的，而它还自动生成一个每月分期付款的估算 —— 那是由贷款推导出来的数字，本页任何地方都不转载。

七个完工日期、缓冲测算，以及「Lancar」在这里到底是什么意思

六个来源上摆着七个数字，而只有一个约束你的合约。有约束力的那一个：2029年5月1日 —— 官方登记的 tempohSerahKosong。在第H附表（Jadual H）之下，自2026年5月1日那份首份买卖合约起算36个月，并且 pindaanTempohSerahKosong: Tidak —— 没有获批任何延期。其他那些，每一个都标明来源：现行报备文件上的 Mac 2029，那是一个预期而不是法定期限；较早报备文件上的 Mac 2028，已被取代；三个门户记录上的2029年2月、一个光秃秃的2029与2029年1月1日；以及承建商自2025年1月20日起26个月工期所得的大约2027年3月 —— 那是建筑工期，不是交屋日期，而这两件事经常被混为一谈。缓冲测算，做法是把「已过去的工期」对上「已完成的工程」，而没有任何消费者来源做过它。截至2026年10月21日，26个月的合约工期已经过去大约21个月 —— 约81% —— 而官方登记的 peratusSiap 是185单位部分35.76%、175单位部分30.83%。而官方登记仍然把两个部分都标记为 keseluruhan: Lancar（进度正常），并没有标记 Lewat（延误）。两半都必须说出来。按这个完工率，承建商自己那份26个月工期不会达成。同时约束你那份 Jadual H 合约的法定日期是2029年5月1日 —— 比合约工期结束晚两年两个月 —— 所以项目对真正与买家有关的那个日期有相当大的缓冲。只说「进度正常」而不做算术，或只说「落后于进度」而不提缓冲，两种都是错的。而垫在这一切底下、没有任何消费者来源公开的那个确实有利的事实是：工程预定2025年1月20日开工，而官方登记把首份买卖合约定在2026年5月1日。承建商比首次销售早大约十五个月就在工地上了。一个诚实的提醒：peratusSiap 是一个没有自己查阅日期的实时栏位。以上每一个百分比都是2026年10月21日的读数，而上面那套算术会随它变动。

绿色评级：是金级，但是 PROVISIONAL 临时 —— 而白金级属于别人

四个 GreenRE 等级全部查过。Residensi Seri Embun 出现在金级名单上，状态 PROVISIONAL 临时、有效，日期2024年5月20日，评估工具 RES v3.3 —— 也就是住宅用的那套工具。临时不等于已认证，而本页绝不写那四个字。临时评级是在设计阶段针对提交的设计授予的；最终证书要在核实实际建成的结果之后才会签发。有一家新闻媒体把这件事写得完全正确，印的是「GreenRE Gold (Provisional)」，这一分该给它。而开发商自己那份付费广编完全没有提到任何认证，这是两者之间比较奇怪的那一个缺口。评级日期早于执照与许可证 —— 2024年5月20日，对上2025年8月13日的执照与2026年1月6日的许可证。这是设计阶段临时评级的正常次序，不是异常。工具代码也独立回答了持有形式的问题：这里是住宅工具 RES v3.3，而同一个持牌开发商的店屋办公楼产品用的是非住宅工具。两种产品、两种用途类别，由一个在两边都没有利害关系的第三方确认。而本页不会借用的那一行：City of Elmina - Phase 1、Phase 2 与 Phase 3 持有 GreenRE 白金级 —— 临时级、用的是城镇评估工具、持有者是 Sime Darby Property Bhd。一个页面写「City of Elmina 是 GreenRE 白金级」在字面上是真的，对 Seri Embun 来说却严重误导。那不是 Seri Embun 的评级、不是最终级，也不是 E&O 的。本页一共点名拒绝四行 Sime Darby 的 Elmina 记录。其他方面：国家绿色建筑指数的名录在我们尝试时回传服务器错误，所以那是无法确定，绝不能当成否定；任何开发商面上都没有出现 BCA Green Mark、LEED 或施工质量评估的说法；开发商没有公开任何证书库；而两份报备文件都没有作出任何绿色方面的宣称 —— 所以不像本系列其他几个项目，这里没有任何绿色形容词藏在法定文件里面。

奖项、形容词与密度算术 —— 本页拒绝什么，以及为什么

奖项：这个项目与 Laman Embun 都是零。开发商自己的奖项页面从2007年到2024年大约七十五条。没有一条提到 Elmina、Seri Embun 或 Laman Embun。也没有一条在雪兰莪。上面有的，属于上市母公司、属于槟城的酒店与公寓、属于吉隆坡一座大楼、属于柔佛一个项目，以及属于一个人。所以任何门户、中介或新闻稿把 Seri Embun 称为「获奖项目」，都没有依据。其中最近那两个企业奖项新得足以看起来像是现在的事，而它们属于上市母公司，不属于这个项目，本页点名拒绝它们。「Elmina 最尊贵的地址」 —— 而这一句是印在报备的法定文件里面的。照字面它无法检验，而按唯一可比的公开证据它还很可疑：整体城镇开发商自己在大约2.1公里外的有地项目，报备的售价区间上限高过 Seri Embun 的上限。拒绝。「低密度」 —— 这个可以检验，所以本页做算术，而不是跟着重复那个形容词。360个单位除以35.83英亩，是每英亩10.05个单位。这个数字是按这个项目自己那块地算的，而英亩数是公司新闻稿里的营销数字、不是报备数字 —— 两份报备文件与官方登记都完全没有土地面积栏位。现存三个营销数字（35.8、35.83与「36」英亩），在四舍五入的范围内一致。对23尺门面的排屋来说，每英亩10.05个单位很平常，按任何公开的标准都不算低。而分母陷阱是这个项目上最大的单一算术风险：开发商在 Elmina 的整体地块据报是65英亩，其中店屋办公楼占15.1英亩；2013年那次土地交易是大约135英亩；而 City of Elmina 整座城镇是好几千英亩。把360个单位除以65、除以135，或者除以整座城镇，会得出每英亩5.5个、2.7个或接近零 —— 而这三个数字每一个都是谎言。上面那个算术要么用35.83英亩，要么根本不做。而65英亩与135英亩这两个数字本身也互相矛盾，这个矛盾在这里原样印出、不作调和。另外，会所、线形公园与花园平台在任何读法下都在同一块35.83英亩里面，所以它们已经算在分母里了，不必再扣掉。同样被拒绝的：「本区第一座专属会所」 —— 只有一个付费来源、「本区」没有定义，而这座城镇本身多年来就有自己的设施；「无与伦比的有地生活」 —— 只有一个付费来源，无法检验；以及这些房子会「保值」、建立在「稳固的商业与投资基本面」上这两种说法 —— 那是付费内容里的投资表现宣称，它们之所以还能被提到，唯一的原因是它们没有附带任何数字。本页不把它们当成事实陈述来重复。董事经理为开发商在 Elmina 现有与未来阶段所说的发展总值 —— 接近10亿令吉 —— 与报备数字是一致的，并不与报备文件冲突：单以报备的法定最低价计，360个单位已经在7亿6千万令吉这个量级，而2亿5,640万令吉的建筑合约大约是其中三分之一。一份不超过报备最低价总和的建筑合约，正是这项交叉检查要通过的样子，而它在这里通过了。

没有可负担成分、没有转让禁售期 —— 以及城镇里的可负担单位是谁的

雪兰莪房屋局2026年9月10日的控制价名单连同它的资格条件一起读过。里面任何地方都没有 Embun、Eastern 或 Oriental 的条目。Seri Embun 没有控制价成分，也没有 Rumah Selangorku 单位 —— 这与报备文件一致（报备文件没有可负担价格栏、没有可负担户型、也没有小面积户型的异常），也与官方登记一致（登记里只有185与175两个部分的 Rumah Teres，售价都在210万令吉以上）。不在那份名单上这件事本身永远不构成否定，因为名单只收录开放申请的单位 —— 但在这里它与两个第一手来源是一致的。那为什么还要说？因为这里有个陷阱：同一份名单确实收录了 City of Elmina 里面一个控制价的服务式公寓，走的是 Open 配额，而且在同一个县里。它属于整体城镇开发商，在另一张执照下，它是邻居，不是这个产品的一部分。那套制度附带的资格条件是真的，而且很重：申请人与配偶必须是马来西亚公民、有最低年龄要求、有家庭收入上限、不得在雪兰莪拥有过房屋、必须完成登记 —— 以及一个五年转让禁售期，产权只能在买卖合约之后五年才可以转让，而且必须取得州政府批准。这一切都不适用于 Seri Embun。一个页面如果只写「City of Elmina 有可负担房屋」而不说清楚那是谁的，就会把一套收入审查与一个五年禁售期，搬到一间两者都没有、售价210万令吉以上的分层有地房屋上。所以用一句话说清楚：Seri Embun 没有可负担成分、没有转让禁售期，而城镇里的可负担单位属于城镇开发商。

开发商为其他州公开了一张模范法定披露表 —— 却没有为这一州公开任何东西

E&O 在自己的网站上公开了一张完整的法定披露表：十二个项目，逐项列出持牌开发商、公司编号、执照、广告与销售许可证、批准当局、建筑图编号、地契、抵押、单位数、预计完工与售价区间。这比大多数马来西亚开发商公开得更多。而两个 Elmina 产品都不在上面。每一行都属于槟城、吉隆坡或柔佛，分别在另外三家持牌开发商名下。EASTERN & ORIENTAL EXPRESS SDN. BHD. 在那张表上任何地方都没有出现。这是一个实质的发现：开发商为它的槟城、吉隆坡与柔佛项目公开了一张模范法定区块，却为它的两个雪兰莪产品什么都没有公开 —— 即使 Seri Embun 有一张有效的执照、一张有效的广告与销售许可证，以及两份已经向部门报备的法定广告。所以本页上每一项法定事项，都来自部门自己的官方登记与部门自己收到的报备文件，而不是来自开发商的网站。这一分该给高老师，不是给开发商：他公开的是开发商没有公开的东西。还有两个方向相同的小观察：开发商的产品总览页面把 CITY OF ELMINA 列为一个位置筛选选项，而后面没有任何项目 —— 位置在网站的数据结构里，内容却干脆缺席 —— 而它的新闻稿页面是空的，年份筛选停在2021年。而它的网站公开了两个不同的总部电话号码；本页引用的是报备文件用的那一个。

没有公开，所以不在本页上 —— 并点名能补上每一个缺口的文件

这是高老师拿去向开发商要东西的清单，而它公开出来，是为了让你清楚看到本页在哪里停住。mukim —— 任何地方都没有报备：地契正本，或地段／PT 编号。地段或 PT 编号 —— 任何来源都没有为 Seri Embun 公开过：地契，或向 Pejabat Tanah dan Galian 查询。土地面积 —— 没有报备，只有三个营销数字：报备的布局图，或地契。Sekatan Kepentingan —— 两份报备文件都没有印：地契。每个单位的停车位 —— 两份报备文件都没有印：合约的附表，或获批的建筑图。共用部分与设施表，包括会所是否只服务 Seri Embun —— 没有任何报备：第H附表（Jadual H）买卖合约的第三附表，以及管理协议。哪些单位属于哪个阶段 —— 只有185与175两个数字：报备的布局图。每个户型的单位数 —— 任何地方都没有公开：布局图或销售表。按户型的价格 —— 只报备了两个阶段层级的区间：价目表。建筑师、工程师与测量师 —— 任何来源都没有点名；连主承建商也只是因为承建商自己披露才知道，不是开发商披露的：获批的图纸，或开发商。管理费与偿债基金 —— 没有公开：合约，以及管理机构的第一份预算。分层份额与附属单元 —— 没有公开：分层地图。报备文件里的围篱与保安承诺 —— 只有付费内容与一张示意图：买卖合约，或获批的布局图。剩余单位 —— 官方登记的 Baki Unit 是空的：开发商的销售表。到任何车站的距离 —— 没有任何来源给出，即使 Stesen MRT 是报备的设施类别：和高老师一起走一遍或开一遍。那片付费广编说与工地相邻的森林保护区的名称，以及它附上的那个数字 —— 没有名称、也没有依据：州森林宪报。以及这个项目任何一张图片的像素尺寸 —— 见下面关于图片那一段：开发商自己的原始文件，直接提供。

本页不公开什么，以及为什么

高老师对自己公司项目资料的既定指示是绝对的，而这一段是本页上唯一会出现这些字眼的地方。本页不公开任何折扣、任何回扣、任何净价、任何促销，也不公开任何佣金数字 —— 两种语言都不公开，正文不公开，本页的结构化数据里也不公开。而在这个项目上，拒绝背后的那个发现值得说出来：为 Seri Embun 查阅过的任何一个来源上，本来就没有出现过这一类数字，所以根本没有什么需要被隐去。任何收益率、回报预测、售后回租与保证租金的比率也都没有出现过，本页同样不公开。关于族群配额这个问题，这里直说，因为它的「形状」很重要：两份报备文件里根本没有这个栏位。这与「有一个栏位、里面有数值」是两件不同的事，而且值得与另外两件经常被混淆的事分开来说。它不是单位配额 —— 查阅过的任何来源上都没有出现配额数字。它不是地契的地段分类 —— 也没有出现。它更不是一个存在、但把百分比隐去的价格调整栏位，而那正是本系列其他几个项目的形状。在这份报备文件上，土著相关的那个栏位两份都不存在，而把这一点说出来比沉默更有用。本页刻意公开的是：开发商自己报备的法定广告里的法定售价区间 —— Fasa 1 RM2,124,200 至 RM2,839,200、Fasa 2 RM2,228,200 至 RM2,826,200 —— 而 KPKT 官方登记按部分逐一把它重复到分为止。它并非价目表、并非报价，也不构成任何要约。同样公开的还有几项，因为它们是公共政策或公开记录，而不是价格调整：雪兰莪第一区的外国买家门槛、来自上市承建商自己披露的建筑合约额、董事经理为开发商 Elmina 各阶段所说的发展总值，以及官方登记的工程完工百分比。有三个数字被点名拒绝，以免有人把它们抓到本页上。第一：有一个门户记录带着一个明显低于报备法定最低价的「起价」，而同一页上还有一个与它矛盾的正确法定资料栏。这个数字在本页任何地方都没有记录、也没有转载。而来源的计算方式很重要：同一个门户的另一个记录印的「起价」与报备最低价到令吉都相同，那是干净的，该给分。把这一对合并之后，剩下的是一个自己跟自己矛盾的发布者 —— 而任何开发商的面上都没有出现低于报备最低价的数字，所以在这个项目上，开发商是干净的那一边。这句话值得说。第二：同一个门户记录上自动生成的每月分期付款估算。那是由贷款推导出来的数字，本页不出现任何分期金额、也不出现任何利率。第三：一个 37,466 sqft 的建筑面积栏位，大约是报备上限的十一倍，就是坏掉的。报备的法定区间以外的一切 —— 一个真实单位的真实价格，以及附着在它上面的任何东西 —— 都来自销售厅的价目表与买卖合约（SPA）。请向高老师索取这两份文件，并且要书面的。

本页为什么完全不放图片，以及实际检视过什么

这是一个刻意的决定，不是遗漏，而理由公开出来让你自己判断。没有任何来源公开过这个项目的照片或示意图，而我们能确认它拍的或画的是什么；而我们不会公开一张连主体都无法确认的图片。两个互相独立的理由，任何一个单独成立就足够。第一：开发商完全没有公开这个项目的任何图片。它的网站没有 Seri Embun 的项目页面，也没有 Laman Embun 的项目页面；它整个对外提供的图片集只是网站装饰，以及槟城与吉隆坡项目的轮播图。它把 City of Elmina 列为一个位置筛选选项，后面什么都没有。第二：唯一真的存有这个项目示意图的那个主机，不公开任何逐图说明文字、不公开内容管理系统里的标题，也不公开任何尺寸数据。那里的十五个文件共用同一句通用描述，所以唯一可得的主体信息只有档名 —— 而档名不是说明文字。本站的图片验收标准包含一个最小像素宽度，而那个主机唯一肯给出的尺寸是一张300乘200像素的缩略图，大约只有门槛的三分之一。一张量不到尺寸的候选图片不能被接受。另外还检视过并且拒绝的，按类别列出来，以免看起来像是漏掉了：一张新闻发布会的合照与一位被点名高管的肖像 —— 拒绝，因为本页不公开第三方拍摄的、可被识别的个人照片；一张分析用的位置图，那是这次找到的最清楚的一张，而它是某个发布者自己带水印的产品 —— 拒绝，位置改用文字描述；一张有说明文字的销售厅示范单位照片 —— 拒绝，因为示范单位不是产品，而它自己的说明文字就这样写；一张低于门槛的视频缩略图；以及一个企业标志。而本页拒绝得最坚决的一类：整体城镇开发商自己的图片库刻意没有去翻。那上面每一张看起来好用的 Elmina 图片都属于某个 Sime Darby 项目 —— 2.1公里外那个获奖的有地项目、湖滨商场、中央公园、湖畔花园、城镇销售厅 —— 借用其中任何一张，都等于把另一家开发商的作品挂到本页上。在本页放一张店屋办公楼的立面图会比没有图片更糟，放一张邻居的获奖照片也一样。本站现在已经有十四个页面完全不放图片。这个立场已经定下来了：一张没有说明、或说明错了的图片，比没有图片更糟。等开发商提供它自己的原始文件、并书面确认每一张拍的是什么，它们就会放上本页，而本页其他任何东西都不需要改。

Seri Embun @ City of Elmina —— 买家真正会问的问题

接着看这几页

2026年10月21日发布 · 2026年10月21日最后核对，核对来源为 KPKT TEDUH 31126-1、两份报备的法定广告、四个 GreenRE 等级、雪兰莪房屋局2026年9月10日的名单，以及一家上市承建商的交易所公告。营销资料，并非要约。官方登记是一份实时文件 —— 请高老师在你决定的那一天重新查一次。